Tout investisseur immobilier engage, un jour ou l’autre, des travaux dans son immeuble. Qu’il s’agisse des travaux réalisés dans sa résidence principale, dans sa résidence secondaire ou dans son investissement locatif.

Les travaux, s’ils n’ont pas pour conséquence d’augmenter la valeur de votre bien immobilier, sont néanmoins obligatoires pour espérer maintenir sa valeur de long terme en luttant contre l’obsolescence immobilière. Malheureusement, dans un certain nombres de situations, ces travaux, source de valeur immobilière à long terme seront taxés puisqu’ils subiront l’impôt sur la plus-value immobilière.

Cette situation est alors particulièrement pénalisante pour l’investisseur immobilier qui devra payer de l’impôt sur la plus-value immobilière s’il vend son bien immobilier ou il devra attendre 30 ans pour espérer bénéficier d’une exonération grâce à une durée de détention excessivement longue.

Comme vous le savez probablement et comme nous vous le détaillons dans cet article « Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention », l’impôt sur la plus-value immobilière est un impôt qui taxe la différence entre :

– Le prix d’acquisition d’un bien immobilier (prix payé au moment de l’achat ou déclaré dans l’acte notarié de déclaration de succession ou donation) auquel il convient d’ajouter les frais de notaire (= ou un forfait de 7.50%) et les travaux réalisés sur le bien immobilier ( ou un forfait de 15% dès lors que le bien immobilier a été détenu plus de 5 ans) ;

– Le prix de cession du bien immobilier, c’est à dire son prix de vente.

 

Cette première plus-value brute est ensuite réduite d’un abattement pour durée de détention (qui conduit à une exonération totale après 30 ans de détention, et une exonération partielle de l’impôt sur le revenu après 22 ans) pour une taxation finale au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu + 17.20% de prélèvement sociaux (19% + 17.20 = 36.2%).

La prise en compte des travaux réalisés est donc essentielle pour celui qui ne souhaite pas se contenter de la prise en compte d’un montant forfaitaire estimé à 15% du montant de l’acquisition. Malheureusement, comme nous le laissons entendre au début de cet article, tous les travaux ne sont pas pris en compte pour le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière : L’investisseur devra donc payer de l’impôt sur la plus-value immobilier consécutive au travaux réalisés dans l’immeuble. Ces travaux qui seront taxés à l’impôt sur la plus-value immobilière seront :

  • Les travaux réalisés dans un immeuble locatif et qui fait l’objet d’une déductibilité fiscale au titre de l’impôt sur le revenu ; (Quid de la question des travaux amortis dans le régime LMNP) ;
  • Les travaux n’ont pas été réalisés par une entreprise ne pourront pas être pris en compte pour réduire l’impôt sur la plus-value immobilière.

 

Les travaux qui ont fait l’objet d’une déductibilité fiscale au titre de l’impôt sur le revenu.

Les travaux qui ont fait l’objet d’une déductibilité fiscale au titre de l’impôt sur le revenu ne peuvent être ajouté au prix d’acquisition du bien immobilier pour réduire le montant de la plus-value immobilière taxable. Sont essentiellement concernées les dépenses d’amélioration déductibles dans le cadre des revenus fonciers.

En d’autres mots, les travaux déductibles des revenus fonciers ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière. Lors de la vente, le contribuable devra donc payer de l’impôt sur la plus-value sur la valeur ajoutée par ces travaux déduits du revenu foncier.

La doctrine fiscale de préciser : «  Le contribuable doit être en mesure d’apporter la preuve que ces dépenses n’ont pas été déduites de ses revenus imposables en produisant une copie de la déclaration des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) et la déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n°10334).

Lorsque le montant du déficit restant à imputer est supérieur au montant des dépenses non encore déduites qui peuvent être prises en compte, le montant à prendre en compte pour le calcul de la plus-value doit être plafonnée au montant de ces dépenses. Dans le cas contraire, ce montant est égal au montant du déficit.

Lorsque l’immeuble est cédé avant l’expiration du délai de report, une interprétation stricte pourrait conduire à refuser toute prise en compte des dépenses dont l’imputation est en cours. Dans un souci d’équité, il convient néanmoins d’admettre la déduction de ces dépenses. Mais, afin d’éviter une double déduction au titre des revenus fonciers ou du revenu global, d’une part, et de la plus-value, d’autre part, le contribuable doit renoncer expressément, dans une note jointe à sa déclaration, au report du déficit correspondant et réduire à due concurrence le montant du déficit des années antérieures restant à imputer sur les revenus de l’année de la cession. »

En outre, lorsqu’elles ont donné lieu à une déduction au titre de l’amortissement (dispositifs « Périssol », « Besson-neuf » et « Robien » prévus aux f, g ou h du 1° du I de l’article 31 du CGI), les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées depuis l’acquisition doivent normalement être exclues du prix de revient à prendre en compte pour le calcul de la plus-value sauf le cas des dispositifs fiscaux suivants, qui ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu :

– En faveur de l’investissement immobilier locatif « Scellier » (CGI, art. 199 septvicies) ;

– En faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle « Censi-Bouvard » ou « LMNP » (CGI, art. 199 sexvicies) ; (Attention, n’est ici visé que les dispositifs de LMNP en résidence service donnant droit à une réduction d’impôt – Le régime LMNP en direct ne semble pas directement concerné)

– En faveur des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme « Demessine » (CGI, art. 199 decies E, CGI, art. 199 decies EA et CGI, art.199 decies G).

 

Les travaux qui ont été à l’origine d’un amortissement ne peuvent être ajoutés au prix d’acquisition pour réduire le montant de la plus-value immobilière. Ce point de précision est très importante pour les investisseurs qui exerce l’activité de location meublée non professionnelle (LMNP). En effet, certains LMNP réalisent de nombreux travaux dans leur bien immobilier ; Ces travaux ne sont pas déductibles des revenus imposés dans la catégorie des BIC mais il font l’objet d’un amortissement selon leur durée normale d’utilisation (cf »Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? ») ;

Une lecture très stricte de la doctrine pourrait laisser à penser que ces travaux amortis ne pourront pas être ajoutés au prix d’acquisition de l’immeuble pour réduire le montant de la plus-value immobilière. Avouons tout de même, un certain flou sur cette question.

Autant la question de l’amortissement du prix d’acquisition de l’immeuble ne pose aucune difficulté. L’amortissement ne vient pas augmenter le montant de la plus-value immobilière (et c’est là un avantage majeur pour le régime fiscal de la location meublée), la question des travaux me semble différente.

Les commentaires de l’administration fiscale, et notamment la définition générale des travaux qui peuvent être ajouté au prix d’acquisition pour réduire le montant de la plus-value immobilière, doivent nous rendre interrogatifs : « Sont exclues les dépenses qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt. »

Sur cette question précise des travaux réalisés dans un immeuble exploité en LMNP est pour moi une source d’incertitude.

 

 

Les travaux n’ont pas été réalisés par une entreprise ne pourront pas être pris en compte pour réduire l’impôt sur la plus-value immobilière.

Au delà de ces travaux qui aurait été pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu, les travaux réalisés par le contribuable et ceux qui n’auraient pas été effectués par une entreprise ne pourraient pas être ajouté au prix d’acquisition pour réduire le montant de la plus-value immobilière.

Dès lors sont notamment exclus :

– les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (ex : main d’œuvre salariée) ;

– le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d’acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

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20 Comments

  1. Bonjour,
    votre article est intéressant mais la réponse pour les personnes qui font du meublé (LMNP) avec des travaux, n’est pas claire.
    N’y a t-il pas des jurisprudences sur la question ? Nous avons fait de gros travaux dans un meublé de tourisme classé destiné à la location meublée de courte durée. Ces travaux ont fait l’objet d’un amortissement dans le cadre du LMNP depuis 10 ans. Comme nous souhaitons la revendre bientôt, comment savoir de manière certaine si ces travaux seront comptés ou non en déduction des plus-values ? Merci pour votre réponse. Cordialement. Marie Pascale Barbosa

    • Voici un extrait de la doctrine fiscale « Exclusion des dépenses déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu : Sont exclues les dépenses qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt. »

      Je crois que l’on peut affirmer que les travaux ont été pris en compte (au moins pour partie) pour réduire l’assiette de l’impôt sur le revenu. Ainsi, il ne semble pas être possible d’ajouter les travaux déductibles au montant de l’acquisition pour réduire le montant de la plus-value immobilière.

      • Si Marie-Pascale a une activité de LMNP elle n’a pas pu déduire de son impôt sur le revenu d’aucune façon les travaux de rénovation. Puisqu’il s’agit de revenu BIC qui contrairement à un revenu foncier ne peut entraîner de réduction fiscale quelque soit le régime.
        Son notaire doit pouvoir la bien conseiller par écrit si possible.

        • Merci. C’est bien cela. Je n’ai jamais rien déduit de mon revenu global puisqu’il s’agit de revenus BIC et qu’on n’est pas autorisé à le faire en LMNP. Les déficits sont uniquement reportables sur les mêmes catégories de revenus.
          Dans mon cas, j’ai acheté une ruine et le travaux nécessaires pour la rendre habitable ont représenté les 3/4 de l’investissement.
          Donc l’enjeu est énorme.
          Je lis partout que les amortissements LMNP ne sont pas repris au moment d’une vente … Donc je ne comprends pas.

          • dans le régime particulier des plus-values, cette dernière est le résultat de la différence entre :

            – le prix d’achat (très faible dans votre cas)
            – Le prix de vendre (très élevé dans votre cas)

            – Les travaux qui n’ont pas été à l’origine d’une baisse d’impôt sur le revenu (= non déduit)

            = Plus-value imposable.

            Dans votre cas, est ce que les travaux sont à l’origine d’une moindre imposition sur le revenu ?

            Si la répons est oui, alors, les travaux ne pourront pas être pris en compte pour réduire le montant de l’impôt sur la plus-value

            • Effectivement, j’ai amorti ces travaux pendant 10 ans sur les revenus BIC. Je n’ai jamais rien déduit de mon impôt sur le revenu puisqu’on ne peut pas le faire en LMNP.
              Cet amortissement m’a simplement permis de ne pas être bénéficiaire dans la catégorie BIC.

              • Et donc réduire l’impôt que vous auriez du payer en l’absence d’amortissement des travaux.

                • non je ne crois pas, c’est l’assiette BIC qui a été diminuée de l’amortissement, pas le revenu imposable, on doit penser de la même façon que pour une activité professionnelle. On n’a pas d’autre choix en LMNP que d’amortir les frais de travaux, ils ne peuvent pas être passés en charge comme en revenu foncier.

                  • Le résultat BIC est justement le revenu imposable à l’impôt sur le revenu. Ne cherchez pas, l’amortissement des travaux à réduit la base d’imposition à l’impôt sur le revenu tout comme la déductibilité d’une charges ou travaux sur les revenus fonciers;

                  • C’est exact. On est obligé d’amortir ces travaux. On ne peut les passer en charge.Si les amortissements des travaux sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, quel serait alors l’intérêt fiscal du LMNP au réel ?

  2.  » Le contribuable doit être en mesure d’apporter la preuve que ces dépenses n’ont pas été déduites de ses revenus imposables en produisant une copie de la déclaration des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) et la déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n°10334).  »

    Cela veut-il dire que si la vente se fait par exemple 15 ans après l’acquisition, il faudra produire 15 n°2042 et 15 n°2044 ???

  3. julien bonnetouche says:

    On ne peut tout de même pas faire des travaux au noir et en plus les déduire !!
    On ne peut pas non plus les déduire des revenus fonciers et les répercuter sur la plus-value !!

    Tout cela semble logique.

    Restent les fausses factures datant de plus de 10 ans sur des entreprises ayant disparu depuis !!! {e:!!}
    Je ne suis pas du tout renseigné, mais comme tout existe …

    • Bien sûr, mais pourquoi le fisc ne prend t-il pas en compte les factures d’achat de matériaux pour ceux, bricoleurs, qui font les travaux eux-mêmes ?

  4. Bonjour,
    merci pour votre réponse mais je ne comprends pas qu’en LMNP, les amortissements soient réintégrés au moment de la vente.
    C’était jusqu’à présent le gros avantage du statut LMNP par rapport au statut LMP.
    D’ailleurs quand vous êtes LMNP , vous ne pouvez pas déduire vos déficits de votre revenu global.
    J’ai failli vendre une maison en juillet dernier et mon notaire ne m’a parlé du tout de la réintégration des travaux dans le calcul de la plus value. Il m’a juste demandé de prouver que j’étais bien LNMP et non pas LMP.

    Je viens de regarder dans le site Impots.gouv et il est bien précisé :

    « Si à la date de la cession de l’immeuble vous avez la qualité de loueur en meublé non professionnel, la plus-value est imposée de la même manière que si l’immeuble était loué nu.
    Ainsi, si vous relevez d’un régime réel d’imposition, les amortissements pratiqués dans le cadre de la détermination du résultat imposable ne sont pas réintégrés pour le calcul de la plus-value.
    Si à la date de la cession de l’immeuble vous avez la qualité de loueur en meublé professionnel, la plus-value relève de la catégorie des plus-values professionnelles. »

    Source :
    https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/questions/je-vends-un-bien-immobilier-donne-en-location-meublee-comment-se-calcule-la

    Merci pour votre réponse.
    Celle-ci est importante, car elle concerne toutes les personnes qui ont choisi le régime réel d’imposition pensant qu’il n’y aurait aucune incidence sur le revente du bien plus tard.

    • La question ne porte pas que les amortissements du prix d’acquisition, mais la question des travaux réalisés qui peuvent normalement permettre d’augmenter le prix d’acquisition et donc le montant de la plus-value imposable.

      Dès lors qu’ils ont été à l’origine d’une déduction de la base imposable, la doctrine fiscale semble exclure cette prise en compte et donc la minoration de la plus-value

  5. En cas de travaux amortissables, peut-on déduire de la plus value la fraction qui n’a pas été amortie en cas de cessation d’activité?

  6. Alain LAMBARD says:

    Le CGI traite de la question des dépenses pour le calcul des PV de cession d’un immeuble au 4° du II de l’article 150 VB:
    « II.-Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré :
    4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n’est pas en état d’apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée. Cette majoration n’est pas applicable aux cessions d’immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l’article 239 nonies.
    La doctrine fiscale concernant la majoration du prix d’acquisition est développée au BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220.
    Une première difficulté réside dans le fait que les notions de dépenses d’entretien et de réparation qui incluent les « grosses réparation » (exclues pour le calcul de la PV) et d’amélioration (prises éventuellement en compte pour le calcul de la PV), ne correspondent pas aux règles applicables en BIC pour savoir si une dépense est susceptible d’être déduite des charges pour la détermination du résultat ou immobilisables, puis amorties.
    A titre d’exemple la définition des dépenses d’amélioration correspond à celle retenue pour la détermination des revenus fonciers.
    Au N° 240 l’administration précise effectivement:
    « 5. Exclusion des dépenses déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu
    240
    Sont exclues les dépenses qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels… »
    Le terme « revenus catégoriels » laisse supposer que les BIC sont pris en compte dans cette approche et pas uniquement les revenus fonciers.
    Mais, les développements qui suivent traitent des dépenses d’amélioration en matière de revenus fonciers d’une manière générale puis des mesures de tempérament pour ces dépenses qui ont pu être retenues en matière d’amortissement Scellier ou autres.
    Ces mêmes mesures de tempérament prennent en compte le sujet de la LMNP qui est abordé mais uniquement en matière de réduction d’impôt CENSI BOUVARD pour considérer que la réduction d’impôt, qui couvre notamment la notion d’amortissements, puisque ceux-ci sont exclus en cas d’application de ce régime, ne doit pas être considérée comme une dépense déduite.
    En fait le sujet particulier de la LMNP n’est effectivement pas abordé et je pense qu’il ne devrait pas l’être.
    A contrario, si lors d’un contrôle, le vérificateur avait une opinion différente, il serait nécessaire de reconstituer l’intégralité des dépenses engagées en matière de BIC (charges ou immobilisations) et de confronter ces règles BIC aux règles des revenus fonciers et d’en tirer toutes les conséquences en matière de PV… Un travail de romain!

  7. Barbosa says:

    Bonjour,
    J’ai retrouvé l’un de vos articles de Juin 2019, qui explique le contraire en matière de plus values immobilières LMNP et qui présente cette non reprise des amortissements comme un énorme avantage fiscal :

    https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee/location-meublee-comment-calculer-limpot-sur-la-plus-value-immobiliere-lors-de-la-vente.html

    « La plus-value immobilière sera le résultat de la différence entre :
    Le prix de cession de l’immeuble ;
    et
    Le prix d’acquisition de l’immeuble tel qu’il a été payé par le vendeur lors de l’achat. Le prix d’achat est majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence) qui pourront être retenu de manière forfaitaire pour 7.50% du prix d’achat, ainsi que des travaux, non déduit fiscalement à l’impôt sur le revenu, retenu pour leur montant réellement payé ou pour une valeur forfaitaire de 15% après 5 années de détention de l’immeuble.
    Comme vous pouvez le constater, les amortissements dont a profité le loueur en meublée non professionnels ne viennent pas majorer le montant de la plus-value immobilière taxable. Il s’agit là d’un avantage fiscal majeur qui fait tout l’intérêt du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP). En effet, pendant toute la durée de l’exploitation en location meublé, le revenu imposable sera déterminé selon les règles fiscales des bénéfices industriels et commerciaux.

    Le bénéfice imposable sera composé de la différence entre le revenu brut perçu, c’est à dire les loyers, et les charges d’exploitation engagées par le propriétaires. Au titre des charges déductibles, l’amortissement de l’immeuble, mais également les frais de notaire et autres frais d’agence viendront réduire l’imposition du loueur en meublé alors même que ces charges ne sauraient être déductibles dans le cadre d’une activité de location vide (cf »Location meublée (LMNP – LMP) VS location nue : Quid des charges déductibles ? »).

    Autant vous dire que cette non prise en compte des amortissements pour le calcul de la plus-value immobilière des LMNP est un non-sens fiscal. Cet avantage rompt avec les principes fondamentaux de la fiscalité. Il n’est pas exclu que tout cela soit remis à plat lors d’une prochaine révision de la fiscalité applicable aux loueurs non professionnels. C’est d’ailleurs l’une des propositions du récent rapport CAP 2022 qui doit guider l’action du gouvernement d’ici à 2022 (cf »Suppression de la loi PINEL et régime LMNP, amortissement fiscal des immeubles… sont préconisés par le rapport CAP 2022″). »

    • Michel2 says:

      Bravo, bien vu !
      Il me semblait bien avoir lu la même chose que vous mais devant mon incertitude et en revanche la certitude des intervenants, je me suis abstenu de répondre

    • S’il vous plait. Dans quel passage de cet article j’évoque la question des travaux ? Le sujet, ce ne sont pas les amortissements sur le prix d’achat, mais la déductibilité fiscale des travaux sous forme d’amortissement.

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