Tout investisseur immobilier engage, un jour ou l’autre, des travaux dans son immeuble. Qu’il s’agisse des travaux réalisés dans sa résidence principale, dans sa résidence secondaire ou dans son investissement locatif.
Les travaux, s’ils n’ont pas pour conséquence d’augmenter la valeur de votre bien immobilier, sont néanmoins obligatoires pour espérer maintenir sa valeur de long terme en luttant contre l’obsolescence immobilière. Malheureusement, dans un certain nombres de situations, ces travaux, source de valeur immobilière à long terme seront taxés puisqu’ils subiront l’impôt sur la plus-value immobilière.
Cette situation est alors particulièrement pénalisante pour l’investisseur immobilier qui devra payer de l’impôt sur la plus-value immobilière s’il vend son bien immobilier ou il devra attendre 30 ans pour espérer bénéficier d’une exonération grâce à une durée de détention excessivement longue.
Comme vous le savez probablement et comme nous vous le détaillons dans cet article « Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention », l’impôt sur la plus-value immobilière est un impôt qui taxe la différence entre :

– Le prix d’acquisition d’un bien immobilier (prix payé au moment de l’achat ou déclaré dans l’acte notarié de déclaration de succession ou donation) auquel il convient d’ajouter les frais de notaire (= ou un forfait de 7.50%) et les travaux réalisés sur le bien immobilier ( ou un forfait de 15% dès lors que le bien immobilier a été détenu plus de 5 ans) ;

– Le prix de cession du bien immobilier, c’est à dire son prix de vente.

 
Cette première plus-value brute est ensuite réduite d’un abattement pour durée de détention (qui conduit à une exonération totale après 30 ans de détention, et une exonération partielle de l’impôt sur le revenu après 22 ans) pour une taxation finale au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu + 17.20% de prélèvement sociaux (19% + 17.20 = 36.2%).
La prise en compte des travaux réalisés est donc essentielle pour celui qui ne souhaite pas se contenter de la prise en compte d’un montant forfaitaire estimé à 15% du montant de l’acquisition. Malheureusement, comme nous le laissons entendre au début de cet article, tous les travaux ne sont pas pris en compte pour le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière : L’investisseur devra donc payer de l’impôt sur la plus-value immobilier consécutive au travaux réalisés dans l’immeuble. Ces travaux qui seront taxés à l’impôt sur la plus-value immobilière seront :

  • Les travaux réalisés dans un immeuble locatif et qui fait l’objet d’une déductibilité fiscale au titre de l’impôt sur le revenu ; (Quid de la question des travaux amortis dans le régime LMNP) ;
  • Les travaux n’ont pas été réalisés par une entreprise ne pourront pas être pris en compte pour réduire l’impôt sur la plus-value immobilière.

 

Les travaux qui ont fait l’objet d’une déductibilité fiscale au titre de l’impôt sur le revenu.

Les travaux qui ont fait l’objet d’une déductibilité fiscale au titre de l’impôt sur le revenu ne peuvent être ajouté au prix d’acquisition du bien immobilier pour réduire le montant de la plus-value immobilière taxable. Sont essentiellement concernées les dépenses d’amélioration déductibles dans le cadre des revenus fonciers.
En d’autres mots, les travaux déductibles des revenus fonciers ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière. Lors de la vente, le contribuable devra donc payer de l’impôt sur la plus-value sur la valeur ajoutée par ces travaux déduits du revenu foncier.
La doctrine fiscale de préciser : «  Le contribuable doit être en mesure d’apporter la preuve que ces dépenses n’ont pas été déduites de ses revenus imposables en produisant une copie de la déclaration des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) et la déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n°10334).

Lorsque le montant du déficit restant à imputer est supérieur au montant des dépenses non encore déduites qui peuvent être prises en compte, le montant à prendre en compte pour le calcul de la plus-value doit être plafonnée au montant de ces dépenses. Dans le cas contraire, ce montant est égal au montant du déficit.

Lorsque l’immeuble est cédé avant l’expiration du délai de report, une interprétation stricte pourrait conduire à refuser toute prise en compte des dépenses dont l’imputation est en cours. Dans un souci d’équité, il convient néanmoins d’admettre la déduction de ces dépenses. Mais, afin d’éviter une double déduction au titre des revenus fonciers ou du revenu global, d’une part, et de la plus-value, d’autre part, le contribuable doit renoncer expressément, dans une note jointe à sa déclaration, au report du déficit correspondant et réduire à due concurrence le montant du déficit des années antérieures restant à imputer sur les revenus de l’année de la cession. »

En outre, lorsqu’elles ont donné lieu à une déduction au titre de l’amortissement (dispositifs « Périssol », « Besson-neuf » et « Robien » prévus aux f, g ou h du 1° du I de l’article 31 du CGI), les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées depuis l’acquisition doivent normalement être exclues du prix de revient à prendre en compte pour le calcul de la plus-value sauf le cas des dispositifs fiscaux suivants, qui ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu :

– En faveur de l’investissement immobilier locatif « Scellier » (CGI, art. 199 septvicies) ;

– En faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle « Censi-Bouvard » ou « LMNP » (CGI, art. 199 sexvicies) ; (Attention, n’est ici visé que les dispositifs de LMNP en résidence service donnant droit à une réduction d’impôt – Le régime LMNP en direct ne semble pas directement concerné)

– En faveur des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme « Demessine » (CGI, art. 199 decies E, CGI, art. 199 decies EA et CGI, art.199 decies G).

 
Les travaux qui ont été à l’origine d’un amortissement ne peuvent être ajoutés au prix d’acquisition pour réduire le montant de la plus-value immobilière. Ce point de précision est très importante pour les investisseurs qui exerce l’activité de location meublée non professionnelle (LMNP). En effet, certains LMNP réalisent de nombreux travaux dans leur bien immobilier ; Ces travaux ne sont pas déductibles des revenus imposés dans la catégorie des BIC mais il font l’objet d’un amortissement selon leur durée normale d’utilisation (cf »Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? ») ;
Une lecture très stricte de la doctrine pourrait laisser à penser que ces travaux amortis ne pourront pas être ajoutés au prix d’acquisition de l’immeuble pour réduire le montant de la plus-value immobilière. Avouons tout de même, un certain flou sur cette question.
Autant la question de l’amortissement du prix d’acquisition de l’immeuble ne pose aucune difficulté. L’amortissement ne vient pas augmenter le montant de la plus-value immobilière (et c’est là un avantage majeur pour le régime fiscal de la location meublée), la question des travaux me semble différente.
Les commentaires de l’administration fiscale, et notamment la définition générale des travaux qui peuvent être ajouté au prix d’acquisition pour réduire le montant de la plus-value immobilière, doivent nous rendre interrogatifs : « Sont exclues les dépenses qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt. »
Sur cette question précise des travaux réalisés dans un immeuble exploité en LMNP est pour moi une source d’incertitude.
 
 

Les travaux n’ont pas été réalisés par une entreprise ne pourront pas être pris en compte pour réduire l’impôt sur la plus-value immobilière.

Au delà de ces travaux qui aurait été pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu, les travaux réalisés par le contribuable et ceux qui n’auraient pas été effectués par une entreprise ne pourraient pas être ajouté au prix d’acquisition pour réduire le montant de la plus-value immobilière.

Dès lors sont notamment exclus :

– les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (ex : main d’œuvre salariée) ;

– le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d’acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

20 commentaires