C’est reparti pour un tour. Les Sénateurs ont voté aujourd’hui la version Bayrou du PLF2025. Un texte haut en couleur qui promet pas mal de mauvaises surprises pour les détenteurs de patrimoine.
Réforme de l’impôt sur les plus-values immobilières, hausse de la flat-tax, réforme de la fiscalité des LMNP, création de l’Impôt sur la Fortune Improductive, … Bref, c’est chaud.
Pas de panique néanmoins. Ce n’est en aucun cas la version définitive. Les parlementaires vont maintenant négocier un texte en commission mixte paritaire (CMP).
Des amendements pour lesquels le gouvernement s’est dit défavorable. Le texte définitif devrait être totalement modifié. Toute la question est celle de la censure. Le gouvernement va-t-il chercher le 49.3, synonyme d’un échec, ou tenter un vote majoritaire et un compromis.
Selon les cas, certains amendements pourraient se retrouver dans la version définitive.
Voici quelques amendements qui donnent le ton.
Réforme de l’impôt sur les plus-values immobilières.
On connait le projet : Suppression de l’abattement pour durée de détention au profit d’une prise en compte de l’inflation par le coefficient d’érosion monétaire… mais un taux d’imposition qui passerait à seulement 15% contre 36.2% actuellement.
Une réforme qui s’appliquerait pour toutes les cessions à partir du 01/01/2026.
Il faudra chiffrer les conséquences, mais j’ai l’intuition d’une réforme équilibrée qui pourrait ne pas être trop pénalisante du fait d’une baisse du taux d’imposition.
En revanche, la suppression de l’abattement pour durée de détention et la disparition de la barrière dès 30 ans pour être exonéré est une bonne nouvelle pour la dynamique du marché immobilier. La durée de 30 ans est un frein à la mutation immobilière. Nous sommes beaucoup à attendre cette exonération pour vendre. Ce n’est pas bénéfique pour le marché.
Dans une période de crise du logement, chercher à fluidifier le marché apparait comme une idée intéressante.
Pour vous permettre de mieux comprendre, je viens de créer un simulateur :
Ouvrez le simulateur sur Excel et enregistrez une copie pour pouvoir l’utiliser.
Dans le détail, le présent amendement propose :
- De diminuer le taux réel d’imposition de 36,2 % à 15 % (dont 9 % au titre de l’impôt sur le revenu et 6 % au titre de la CSG et des prélèvements sociaux) après deux années de détention ;
- De prévenir la spéculation immobilière en maintenant un taux réel d’imposition de 30 % pour les cessions intervenant après une période de détention des biens de moins de deux ans ;
- De rendre le taux réel d’imposition de droit commun unique et permanent, quelle que soit la durée de détention, afin de favoriser les cessions des biens détenus depuis peu, à l’image des régimes en vigueur dans de nombreux pays européens comme la Suède, le Royaume-Uni ou encore l’Espagne ;
- De supprimer le régime actuel d’abattements pour durée de détention, ainsi que les abattements exceptionnels, tout en prenant en compte l’érosion monétaire dans le calcul de la plus-value, afin de contribuer à la neutralité fiscale et sociale de la mesure dans le respect du principe constitutionnel d’égalité devant les charges publiques.
Afin de ne pas pénaliser les propriétaires qui ont fait le choix de la détention longue, les dispositions du présent amendement n’entreraient en vigueur que pour les cessions intervenant à compter du 1er janvier 2026.
Les propriétaires de biens détenus de longue date pourraient ainsi profiter des prochains mois pour réaliser leur vente avant la modification du régime fiscal applicable.
Réforme de la fiscalité des LMNP applicable dès le 01/01/2025.
L’article 24 du projet de loi de finances pour 2025 prévoit la réintégration des amortissements constatés pendant l’exploitation en location meublée pour le calcul de la plus-value immobilière taxable à lors de la vente du logement.
Classique. Cette disposition déjà présente dans le PLF 2025 version Barnier est ici reprise en intégralité.
Deux modulations :
- Une application à partir du 01/01/2025 ;
- Une exclusion des résidences services seniors, étudiante et les EHPAD.
Une réforme qui laisse de très nombreuses questions tant son application s’annonce difficile dans les faits.
Création d’un Impôt sur la Fortune Improductive.
Un Impôt sur la Fortune Improductive qui remplacerait l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
Voici l’exposé de cet amendement :
Le présent amendement vise à remplacer l’IFI, impôt sur la fortune « immobilière », en impôt sur la fortune « improductive ». En effet, l’assiette de l’IFI, composée des actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire, apparaît incohérente économiquement.
D’une part, la « pierre-papier » et l’investissement locatif sont inclus dans le périmètre de l’IFI, alors même qu’il s’agit indéniablement de placements productifs qui contribuent à la croissance, tout en répondant aux besoins des ménages et des entreprises. De ce point de vue, il est faux de considérer l’immobilier comme un investissement improductif.
D’autre part, l’IFI exclut de son assiette des actifs qui ne contribuent manifestement pas au dynamisme de l’économie française. En effet, le choix de circonscrire le périmètre de l’actuel IFI aux seuls actifs immobiliers conduit à exonérer des éléments du patrimoine tels que les liquidités et les biens de consommation, qui représentaient une part substantielle de l’assiette de l’ISF et peuvent difficilement être qualifiés de « productifs ».
Paradoxalement, une stratégie indubitablement « anti-économique » consistant à vendre un appartement aujourd’hui loué à titre non professionnel pour laisser le produit de la vente sur son compte courant ou acheter un yatch permet aujourd’hui d’échapper à l’IFI.
Avec le présent amendement, seraient notamment inclus dans l’assiette de cet IFI rénové :
- les immeubles non bâtis (ex : terrains constructibles), lorsqu’ils ne sont pas affectés à une activité économique ;
- les liquidités et placements financiers assimilés (compte courant, livrets, fonds monétaires, etc.) ;
- les biens meubles corporels (objets précieux, voitures, yachts, avions, meubles meublants, etc.) ;
- les actifs numériques (ex : bitcoins) ;
- les droits de la propriété littéraire, artistique et industrielle, lorsque le redevable n’en est ni l’auteur, ni l’inventeur.
Avec cette assiette, les incitations économiques seraient en conformité avec l’objectif initialement affiché, qui était d’encourager l’investissement productif. À titre d’exemple :
- Un particulier qui déciderait de mobiliser un terrain constructible pour réaliser un investissement locatif serait exonéré d’impôt au titre du logement mis en location, ce qui n’est pas le cas avec l’IFI actuel ;
- Un contribuable qui déciderait d’investir dans une PME serait mieux traité fiscalement qu’un redevable qui choisirait de laisser son épargne sur son compte courant, ce qui n’est pas le cas avec l’IFI actuel.
Par rapport à l’IFI actuel, le seuil d’assujettissement serait en outre relevé, afin de ne pas imposer les ménages qui, sans pouvoir être qualifiés de fortunés, sont devenus imposables du seul fait de l’inflation cumulée.
Pour rappel, le présent amendement avait déjà été adopté par le Sénat, à l’initiative de l’ancien rapporteur général de la commission des finances, Albéric de Montgolfier, lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2020, avec cependant une entrée en vigueur différée (1er janvier 2021).
La présente mouture prévoit, quant à elle, un remplacement de l’impôt sur la fortune immobilière par un impôt sur la fortune improductive dès 2025.
Ce même amendement a été adopté par le Sénat lors de l’examen du projet de loi de finances (PLF) et du premier projet de loi de finances rectificative (PLFR) pour 2022, ainsi que lors des PLF pour 2023 et 2024.
Une hausse de la flat-tax à 33%.
Augmentation du taux d’abattement forfaitaire du micro-foncier à 50% contre 30% actuellement dans la limite de 15000€.
À suivre.
Il ne faut pas négliger ces amendements qui reflètent l’état des réflexions du Parlement ;
Vous noterez que les amendements sur la plus-value immobilier et l’Impôt sur la Fortune Improductive sont des amendements proposés par les parlementaires centristes. Ils répondent à une certaine logique fiscale et patrimoniale.
