Après de longues journées d’attente et de spéculation, nous avons l’honneur de vous proposer en exclusivité le texte intégrale de la réforme des plus values immobilières.

 

La réforme a été refondue après une première proposition du gouvernement le 24 Août 2011, vous pouvez consulter le texte définitif ici : Plus value immobilière : Abattement de 2%, 4% puis 8% et exonération après 30 ans ?

 

La prise en compte de l’indice des prix à la consommation hors tabac pour déterminer le montant de la plus value.

Ce texte, projet de loi du gouvernement de François FILLON consacre donc comme prévu la suppression de l’abattement pour durée de détention pour être remplacé

par une revalorisation du prix d’acquisition ainsi que des frais et dépenses retenus en majoration de ce prix,  proportionnellement à la variation de l’indice moyen annuel des prix à la consommation hors tabac depuis la date d’acquisition du bien ou du droit ou de réalisation des frais et dépenses.

Notre simulateur de plus value immobilière, tient compte de cette revalorisation du prix d’acquisition selon le coefficient d’érosion monétaire : accès au simulateur de plus value immobilière

 

Une réforme d’application dès le 25 Août 2011

En ce qui concerne la date d’application, le texte précise vaguement, ce qui devra donc être précisé tant par la pratique notarial que par un bulletin officiel des impôts que :

la suppression de l’abattement pour durée de détention s’appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 25 août 2011, à l’exception des cessions pour lesquelles une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente a été conclue avant cette date.

A notre sens, la question de la « date certaine » de la date de signature de la promesse unilatérale ou du compromis est essentiel pour ce prévaloir de cette disposition : Date d’application de la réforme des plus values immobilières ? Le point sur le fait générateur de l’impôt.

Aussi, contrairement à notre sentiment premier, le texte consacrerait la rétroactivité de la loi. Même si les actes  authentiques ou autre vente parfaite étaient passés avant la promulgation de la loi, alors même qu’aucun compromis ou promesse n’était signé avant le 25 Août 2011  (comme présenté dans cet article : Date d’application de la réforme des plus values immobilières ? Le point sur le fait générateur de l’impôt.), le texte semble confirmer la rétroactivité de la loi. Nous restons pantois devant un telle situation juridique exceptionnelle et facteur d’instabilité fiscale. Nous attendons avec beaucoup d’impatience les explications de l’administration fiscale.

 

Enfin, l’abattement fixe de 1000€ est également supprimé.

Par contre, le texte ne mentionne rien concernant le forfait travaux de 15% et son éventuel progressivité en fonction de la durée de détention. En effet, actuellement, un propriétaire qui ne serait pas en mesure de justifier le montant des travaux réalisé dans l’immeuble dispose d’un forfait travaux de 15% qu’il peut ajouter au prix d’acquisition.

Le notariat, mis devant le fait accompli, souhaiterait que ce forfait travaux de 15% soit progressif et tienne compte de la durée de détention : un moindre mal pour tous les petits propriétaires qui auraient réaliser de nombreux travaux par eux-mêmes ou qui n’auraient pas conserver des factures vieilles de plus de 30 ou 40 ans.

 

Le texte est téléchargeable ici et merci a lexisnexis.

 

Quelques amendements ont été déposés en commission des finances.

Conscient de la levée de bouclier des contribuables, quelques amendements ont été déposés. Ceux ci visent notamment :

  • Une meilleure prise en compte des travaux dans la détermination de la plus value avec la possibilité d’un abattement de 15% non plus appliqué sur le prix d’acquisition de l’immeuble mais sur le prix de cession ;
  • Un abattement fort de 250 000€ pour toutes les plus values sur les biens détenus depuis plus de 30 ans afin de tenir compte des travaux.
  • La conservation d’un abattement pour durée de détention, limité à 5% par année après la cinquième année afin d’obtenir une exonération totale après 30 ans de détention.

Mais le fond de la réforme ne semble pas remis en cause. Il ne s’agit là que d’ajustement.

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