Plus value immobilière : Quelles solutions pour éviter la nouvelle fiscalité ?

A en juger par la fréquentation du site et surtout par le nombre de mails ou commentaires reçus depuis l’annonce de la réforme de la fiscalité de la plus value immobilière (cf article d’analyse sur l’abattement de 2%, 4% puis 8% et exonération après 30 ans ? et notre simulateur de plus value immobilière) vous avez reçu comme « un coup de massue » sur la tête.

Même s’il faut avouer que nous anticipions un mauvais sort réservé pour les plus values immobilières, nous étions loin de penser que l’augmentation d’impôt serait aussi importante (et d’ailleurs, les nombreux notaires avec qui j’ai échangé hier confirment tous cette surprise ).

Extrait de notre article dédié : Plus value immobilière : Abattement de 2%, 4% puis 8% et exonération après 30 ans ?

Le projet prévoit dorénavant que la plus value immobilière, toujours déterminée par différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession de l’immeuble, soit taxée au taux de 32,5% après un abattement pour durée de détention. Cet abattement sera très progressif et devrait conduire à une exonération totale de l’impôt sur la plus value après 30 ans de détention de l’immeuble.

Le taux d’abattement sera :

• De 2% par an entre la 6 ième et la 17 ième année de détention de l’immeuble.
• De 4% par an entre la 18 ième et la 24 ième année de détention de l’immeuble.
• De 8% par an entre la 25 ième et la 30 ième année de détention de l’immeuble.

Ainsi, au terme de 30 ans de détention de l’immeuble, la plus value serait totalement exonérée d’impôt.

Maintenant, il s’agit plus de palabrer ou polémiquer autour de cette proposition du gouvernement mais bien de trouver des solutions afin de limiter, pour tout ou partie, la mise en ouvre de cette nouvelle fiscalité.

Pourquoi pas purger les plus values immobilières grâce à une donation de l’immeuble?

Le code général des impôt précise que la plus value immobilière réalisée à l’occasion de la cession à titre onéreux de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, sont passible de l’impôt.

Cette plus value imposable est constituée de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble par la cédant.

Ainsi, il est tout à fait possible de purger la plus value latente de l’immeuble en réalisant une donation de l’immeuble , en pleine propriété ou en nue propriété.

La donation de l’immeuble sera taxée au titre des droits de mutation à titre gratuit (droit de donation) et votre notaire, rédacteur de l’acte, enregistrera le transfert de propriété entre le donateur et le donataire. Lors de la donation d’un immeuble, la plus value immobilière n’est pas taxée, elle est remplacée par les droits de donation.

Hors, la fiscalité des droits de donation est nettement plus favorable (pour le moment… ) que la fiscalité des plus value immobilière. La donation des parents au profit des enfants, bénéficie d’un abattement de 156 000€ environ, avant d’être taxé à un barème progressif qui atteint rapidement 20%.

Ensuite, dans l’hypothèse d’une vente de l’immeuble par le nouveau propriétaire (c’est à dire le donataire, bénéficiaire de la donation), celui ci sera redevable de l’impôt sur la plus value immobilière calculé par la différence entre le prix de vente de l’immeuble et le prix d’acquisition de ce dernier, c’est à dire le prix d’entrée de l’immeuble dans le patrimoine du donataire :  le prix de l’immeuble inscrit dans l’acte de donation.

Dans l’hypothèse ou la donation est réalisée en nue propriété (c’est à dire une donation avec réserve d’usufruit pour le donateur), seule la nue propriété bénéficiera de cette réévaluation du prix d’acquisition de l’immeuble par le fait de la donation. La cession de l’usufruit sera taxée sans modification.

Réaliser une donation permet donc de réévaluer la valeur de l’immeuble et de repartir sur de nouvelle base de calcul pour la détermination de la plus value immobilière. Dans l’hypothèse d’une cession de l’immeuble rapidement après la donation, la plus value est faible voire nulle…

Attention :

Si cette stratégie est tout à fait envisageable, il ne faudrait pas la mettre en œuvre dans un esprit uniquement fiscal et une donation de l’immeuble PUIS cession de l’immeuble trop rapprochée entraînerait une requalification INÉVITABLE au titre de l’abus de droit…. Les pénalités induisent de 80% seraient toutes autres en comparaison avec le montant de l’impôt de plus value que vous auriez payé. De quoi décourager les plus téméraires…

Cette stratégie ne peut, et ne doit pas être mis en œuvre pour les propriétaires fonciers qui envisagent de céder leur bien rapidement et encore moins à ceux qui ont d’ores et déjà mis le bien en vente (signature d’un mandat, parution d’annonce … ).

Dans la mise en œuvre de cette stratégie à long terme, votre notaire est encore une fois votre meilleur allié.

La bonne idée (qui demande à être confirmée par votre expert-comptable) : Faire opter votre Société civile (SCI) pour l’impôt sur les sociétés avant le 01 Février 2012.

La société civile immobilière est soumise de plein droit à l’impôt sur le revenu et sur option à l’impôt sur les sociétés. Fiscalement, le changement de régime fiscal emporte la cessation d’entreprise et donc :

• des bénéfices d’exploitation non encore taxés ;
• des bénéfices en sursis d’imposition ;
• des plus-values latentes de l’actif social.

Ainsi, faire opter la société civile avant la promulgation de la loi pourrait permettre de taxer les plus values immobilières latentes selon l’ancien dispositif fiscal, tout en bénéficiant de l’abattement pour durée de détention.

Un rescrit, vient justement d’être publié confirmant cette possibilité de changer de régime fiscal en cours d’année pour une société civile immobilière :

Extrait du rescrit fiscal du 2 Août 2011 :

Aux termes de l’article 1856 du code civil, le gérant d’une SCI doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, ce qui implique en pratique que la SCI clôture au minimum un exercice par an, sans pour autant fixer obligatoirement la date de clôture au 31 décembre de chaque année.

Le Conseil d’Etat a par ailleurs précisé dans un arrêt du 10 juillet 2007, n° 287 661, SA SCA Ouest, d’une part, que les dispositions de l’article 46 C de l’annexe III au CGI ont pour seul objet d’imposer aux SCI le dépôt d’une déclaration annuelle de résultats et non de fixer la date et la périodicité de leurs exercices sociaux et, d’autre part, que ne pas tirer toutes les conséquences fiscales d’une clôture en cours d’année constitue une erreur de droit.

Il en résulte qu’une SCI peut clôturer de manière anticipée son exercice social et opter, dans les trois mois de cette clôture, pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés.

Toutefois, cette option pour l’impôt sur les sociétés emporte cessation d’entreprise au sens du II de l’article 202 ter du CGI. Dès lors, la SCI doit produire dans un délai de 60 jours à compter de l’événement emportant changement de régime fiscal la déclaration n° 2072 de l’exercice clos en cours d’année.