La plus-value immobilière est un impôt qui doit être payé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier.

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Simulateur plus-value immobilière 2018 : Un impôt dégressif selon la durée de détention« , l’impôt sur la plus-value immobilière est un impôt qui frappe l’enrichissement constaté à l’occasion d’une cession à titre onéreux entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien immobilier. Cette plus-value immobilière brute est ensuite déduite d’un abattement pour durée de détention avant d’être taxée au taux de 19% d’impôt sur le revenu +17.20% de prélèvements sociaux = 36.2%.

En outre, la plus-value immobilière constatée sur la cession de la résidence principale du vendeur est exonérée. Analysons ensemble cette notion de résidence principale pour comprendre l’étendue de l’exonération de la plus-value immobilière.

 

 

La résidence principale c’est la résidence habituelle et effective du propriétaire. Les notions de délais ou de durée d’occupation n’existent pas.

Les notions de résidence habituelle et de résidence effective doivent dont être appréhender avec précision  :

  • La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.
  • La résidence effective est une notion qui s’oppose à la notion de résidence temporaire. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération

 

L’administration fiscale ne reprend aucune notion de délais d’occupation pour bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale. En théorie, dès lors qu’il s’agit de votre résidence habituelle et effective, vous pouvez bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale.

Une récente jurisprudence ne retient même pas le délais de 6 mois qui semble indirectement nécessaire pour la qualification de résidence habituelle. En effet, la Cour Administrative d’Appel de Marseille vient de juger que la seule circonstance que l’occupation de la résidence principale aurait été très brève n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l’exonération résidence principale. 

Dans cette affaire, le contribuable avait occupé sa résidence principale pendant seulement 60 jours avant de signer un compromis de vente. L’acte authentique de vente a été signé 113 jours après l’acte d’achat et la Cour Administrative d’Appel de Marseille a jugé que le contribuable pouvait bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière au titre de la cession d’une résidence principale. La cour administrative d’appel de Marseille retient trois critères importants :

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  • L’immeuble qui constituait jusqu’alors la résidence secondaire de Monsieur, est nécessairement devenu à cette date sa résidence principale dès lors qu’il ne résulte pas que ce dernier aurait résidé pendant cette période dans un autre immeuble dont il aurait eu la propriété ou la jouissance  ;
  • Des factures de téléphone, d’eau et d’électricité attestent d’une occupation de l’immeuble ;
  • La brièveté de l’occupation de l’immeuble a été motivée par des contraintes de nature familiale et personnelle ;

(mais au regard de la définition ci avant exposée, les deux premiers critères doivent être suffisant pour prétendre à l’exonération de la plus-value immobilière de la résidence principale).

Néanmoins, dans une autre affaire (Arrêt de la CAA de PARIS, 2ème chambre, 21/02/2018, 17PA00527), il est précisé que  » L’exonération est refusée lorsque l’occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente pour les besoins de cette dernière.  […] Toutefois, la seule circonstance que l’occupation de la résidence principale, d’une durée de huit mois et demi, ait été brève, n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l’exonération prévue par les dispositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts visant les cessions des biens qui constituent la résidence principale des cédants au jour de la cession ». 

 

 

La résidence principale exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière doit être la résidence principale du propriétaire au jour de la cession.

Il ne suffit pas que l’immeuble ait été un jour votre résidence principale pour pouvoir prétendre à l’exonération de plus-value immobilière, il faut qu’il soit votre résidence principale au jour de la cession.

La doctrine fiscale est limpide sur ce point : Cette condition exclut de l’exonération les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant été antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette qualité au moment de la vente. Par suite, l’exonération ne s’applique pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont :

  • donnés en location ;
  • occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ;
  • devenus vacants ou 
  • à la disposition du titulaire d’un logement de fonction. Sur ce dernier point, l’administration fiscale précise tout de même que lorsqu’un des époux est titulaire d’un logement de fonction, ce logement constitue, en principe, sa résidence principale. Toutefois, lorsque le conjoint et les enfants du titulaire du logement de fonction résident effectivement et en permanence dans une autre habitation, cette dernière peut être considérée comme constituant l’habitation principale du foyer. Dans ces situations, la notion de logement abritant le foyer du contribuable constitue une question de fait que l’administration doit apprécier strictement sous le contrôle du juge de l’impôt.

 

En outre, l’exonération n’est pas remise en cause lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, dès lors que la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. Aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Il convient donc sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.

Néanmoins, l’administration fiscale précise que « Dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal ». Mais c’est au contribuable de mettre en avant le caractère exceptionnel du contexte économique pour plaider un délai de vente plus important.

Enfin, en cas de divorce ou de rupture d’un PACS, cette condition de « résidence principale au jour de la cession » sera considérée comme satisfaite lorsque l’un des futurs-ex conjoint occupait le logement jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervient dans les délais normaux de vente.

 

 

 

Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale dont la cession est exonérée, sont également exonérées à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles.

Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée doivent former avec elle un tout indissociable et, par conséquent, être cédées en même temps que celle-ci.

La circonstance que la vente soit réalisée auprès des acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération, toutes conditions étant par ailleurs remplie. dans cette situation, il est admis de considérer que la condition de cession simultanée est satisfaite lorsque les cessions interviennent dans un délai normal.

Il est admis que l’exonération applicable aux dépendances immédiates et nécessaires porte sur l’ensemble du terrain entourant l’immeuble, quelle que soit sa superficie. La circonstance que la vente est réalisée auprès d’acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération toutes conditions étant par ailleurs remplies. La cession des dépendances doit notamment intervenir simultanément avec l’habitation ou dans un délai rapproché.

 

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14 Comments

  1. Bonjour Guillaume,

    Pouvez vous me confirmer que ces dispositions s’appliquent dans le cadre d’une scie familiale qui détient le logement principal ? Merci
    Guillaume

  2. Oui, bien sur ! Pas de soucis pour les SCI imposée à l’impôt sur le revenu !

  3. « Néanmoins, l’administration fiscale précise que « Dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal ». »

    –> Pourquoi n’avez vous pas mentionné la Jurisprudence qui porterait ce delai de 1 an pour exo des Plus values sur RP à 22 mois MAIS « dès lors que sa propriétaire avait notamment accompli toutes les diligences nécessaires en confiant un mandat de vente à une agence immobilière (En ce sens : CAA de PARIS, 2ème chambre, 03/05/2017, 16PA03412). »?

    Cordialement

    • Pour une raison simple : Ce délai de 22 mois ne veut rien dire et ne doit pas être considéré par le lecteur.

      C’est la raison pour laquelle la phrase qui suit immédiatement votre citation est « c’est au contribuable de mettre en avant le caractère exceptionnel du contexte économique pour plaider un délai de vente plus important »

      La doctrine fiscale ne mentionne que cette idée « l’exonération n’est pas remise en cause lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, dès lors que la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. Aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Il convient donc sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal. ».

      C’est une situation qu’il convient d’apprécier au cas par cas !

  4. Stéphanie says:

    Bonjour Guillaume

    Ma soeur et moi sommes en indivision , je suis seule résidente principale en cas de vente comment cela se passe -t-il si ma soeur souhaite rester en statut résidence secondaire ?
    Nous souhaitons vendre la maison en deux temps, d’abord une partie composée de la cour arrière le rez-de-chaussé /garage, puis le reste de la maison cad premier l’habitation du premier étage.
    Est-ce possible de bénéficier totalement des abattements avec cette division de parcelle en deux fois ?
    Merci bien cordialement

  5. Bonjour Guillaume,

    Je vous remercie par avance de cet article, cela faisait longtemps que je recherchais cette information.
    Cela veut dire, que si je réside dans mon nouvel appartement (j’ai un autre appart que j’ai en location) le temps des travaux (environ 3 mois et que j’effectuerai mon même) je pourrais le vendre sans me faire taxer la plus value?

  6. Cyril Moulin says:

    Bonjour Guillaume,

    Tout d’abord je vous remercie pour votre article qui est l’un des plus complets et pointus que j’ai lus sur le sujet : bravo !

    J’habite ma résidence principale depuis quelques semaines et j’envisage de louer une partie du logement à une amie – non concubine s’il faut le préciser – dans un format de « colocation », c’est à dire un bail pour une chambre meublée + une quote part des parties communes (sanitaires, salon, cuisine, etc.).
    Je précise que je resterai bien entendu locataire de ce logement (le seul que je possède à ce jour).

    Mon objectif est surtout de ne pas hypothéquer mes chances de bénéficier de l’exonération de plus-value pour cette résidence principale, lorsque – à terme – je souhaiterai la revendre.
    Y’a-t-il un risque si j’instaure cette colocation ? Par exemple : le logement peut-il être requalifié de résidence principale à « bien locatif » ? ou toute autre problème auquel je n’aurais pas pensé et qui ne me permettrait plus de bénéficier de l’exonération de plus value lors de la cession.

    D’avance merci pour votre réponse.

    • Oui, dès lors que vous louez une partie de votre résidence principale, celle ci ne peut plus être considérée comme exclusivement votre résidence principale.

      Il faudra, au jour de la vente, que votre résidence principale le redevienne exclusivement pour espérer bénéficier d’une exonération totale. Car n’oubliez pas que les conditions sont appréciées au jour de la vente 😉

  7. SAPHOREPierre says:

    Bonjour,j’ai aussi loué un studio meublé construit dans ma maison et je suis obligé de payer la plus value sur ce studio alors qu’il va être libre à la vente effective de la maison.De plus,nous sommes retraités et je suis invalide.Nous vendons sans racheter car la maison n’est plus fonctionnelle pour moi;Nous prendrons une location en attendant l’avenir.Merci de me renseigner

  8. CASTANO Hélène says:

    très clair, merci

  9. Bonjour
    Je viens de réaménager dans ma maison depuis le mois de septembre
    Jusqu’à présent cette maison était en location
    est-il possible de la revendre dans un délai de 8 mois ? car je n’arrive pas à subvenir aux charges. Je suis retraitée et ma pension ne me permet pas d’assurer l’entretien.
    Merci beaucoup de vouloir me renseigner , bien cordialement

  10. bonjour,
    Quel est le délai d’occupation requis pour la mise en vente d’une résidence principale sans en subir l’éventuelle imposition sur la plus value?

    merci beaucoup

  11. Bonjour
    Je viens de vendre la résidence principale, je pars vivre dans un des mes logements qui était jusque là en location (les locataires partent). Je fais construire ma future résidence principale.
    Combien de temps dois je occuper la résidence secondaire disqualifiée résidence principale,avant de pouvoir être exonérée de la plus value.

    Merci

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