La loi de finance pour 2012 est définitive depuis le 21 décembre 2011, nous allons essayer de vous proposer un synthèse des principaux articles concernant la réforme des plus value immobilière.
1 – Réforme de la plus value immobilière.
Si la réforme de la plus value immobilière est réalisée dans le cadre de la loi de finance rectificative pour 2011, la loi de finance pour 2012 y apporte quelques modifications, quelques assouplissements.
La loi de finance rectificative pour 2011, modifie en profondeur le calcul de l’impôt sur la plus value immobilière en repoussant la durée de détention pour bénéficier d’une exonération de 15 ans à 30 ans. Dorénavant, seuls les biens immobiliers détenus depuis plus de 30 ans pourront bénéficier d’une exonération de cet impôt.
Le montant de la plus value est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble. Un abattement progressif est réalisé afin de réduire le montant de la plus value taxable en fonction de la durée de détention. Comme nous l’avons détaillé dans cet article « Plus value immobilière : Abattement de 2%, 4% puis 8% et exonération après 30 ans ?« , l’abattement est de :
- De 2% par an entre la 6 ième et la 17 ième année de détention de l’immeuble.
- De 4% par an entre la 18 ième et la 24 ième année de détention de l’immeuble.
- De 8% par an entre la 25 ième et la 30 ième année de détention de l’immeuble.
Bien évidemment, la résidence principale reste exonérée de l’impôt sur la plus value immobilière quelque soit la durée de détention de l’immeuble.
Ainsi, l’abattement pour durée de détention de l’immeuble devient très progressif. Vous pourrez consulter dans le tableau ci contre le niveau de plus value applicable selon la durée de détention de votre bien.
| Durée de détention | Taux d’abattement |
| 0 | 0 |
| 1 | 0% |
| 2 | 0% |
| 3 | 0% |
| 4 | 0% |
| 5 | 0% |
| 6 | 2% |
| 7 | 4% |
| 8 | 6% |
| 9 | 8% |
| 10 | 10% |
| 11 | 12% |
| 12 | 14% |
| 13 | 16% |
| 14 | 18% |
| 15 | 20% |
| 16 | 22% |
| 17 | 24% |
| 18 | 28% |
| 19 | 32% |
| 20 | 36% |
| 21 | 40% |
| 22 | 44% |
| 23 | 48% |
| 24 | 52% |
| 25 | 60% |
| 26 | 68% |
| 27 | 76% |
| 28 | 84% |
| 29 | 92% |
| 30 | 100% |
Pour vous aider dans vos calculs, nous mettons à votre disposition un simulateur de plus value immobilière : Simulateur de plus value immobilière
La loi de finance pour 2012, ajoute quelques modification à cette première réforme des plus values immobilières. Devant la levée de bouclier des contribuables, les députés adoucissent quelques incohérences :
Exonération des plus-values immobilières réalisées au titre de la première cession d’une résidence secondaire
Cette première disposition, que nous avons détaillé dans cet article » Plus value immobilière : exonération pour les vendeurs locataires de leur résidence principale. » permet d’exclure de l’impôt les vendeurs qui sont locataires de leur résidence principale. Pour autant, l’application de cette disposition est stricte et le vendeur devra respecter deux critères cumulatifs :
- d’une part, ne pas avoir été propriétaire de leur résidence principale au cours des 4 années précédant la cession ;
- -d’autre part, remployer, dans les 24 mois suivant la cession, tout ou partie du prix dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’ils affecteront à leur habitation principale.
Ce dispositif d’exonération est similaire à celui qui s’appliquait avant l’entrée en vigueur de la réforme des plus-values immobilières de 2004. Il s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012.
Définition légale du prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value d’un bien acquis sous le régime de la vente d’immeuble à rénover.
La règle actuelle de calcul de la plus-value immobilière imposable est précisée en cas de revente d’un bien acquis sous le régime de la vente d’immeuble à rénover. Le prix d’acquisition à retenir s’entend du prix de l’existant majoré du montant des travaux dès lors qu’ils sont documentés avec des factures.
Cette mesure s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2011, c’est-à-dire aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2011.
Toutefois, s’agissant d’une simple mesure de clarification d’une règle qui s’applique actuellement, l’Administration devrait préciser qu’elle s’applique également aux contentieux en cours.
Obligation de report des plus-values privées imposables sur la déclaration d’ensemble des revenus
Anecdotique, mais aux conséquences lourdes pour les contribuables bénéficiant d’aides sociales, le montant de la plus value réalisée par les contribuables devra dorénavant être indiquée dans la déclaration d’impôt sur le revenu et viendra incrémenter le revenu fiscal de référence.
Cela signifie que le revenu fiscal de référence devra tenir compte de la plus value immobilière réalisée. Les conséquences de cette disposition pourrait être lourd pour le calcul de la taxe d’habitation, mais également de toutes les aides sociales dont peuvent bénéficier les contribuables.
Exonération lors de la cession de l’immeuble qui a constitué la résidence principale du vendeur avant la maison de retraite
Autre régime d’exonération de la plus value immobilière lorsque le vendeur cède un immeuble qui a constitué sa résidence principale et qui n’a fait l’objet depuis lors d’aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d’un établissement mentionné aux 6° ou 7° de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles.
Pour bénéficier de cette exonération, le contribuable
- au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, il n’est pas passible de l’impôt de solidarité sur la fortune et
- au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, n’a pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue au II de l’article 1417 du présent code
- et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement.
Pour approfondir le sujet, je vous encourage à consulter l’ensemble des articles que nous avons publié sur le sujet, mais également l’ensemble des questions qui nous ont été posée : QUESTION / REPONSES PLUS VALUE IMMOBILIERE et d’utiliser notre simulateur de calcul de la plus value immobilière
