Cet arrêt du conseil d’état devrait bousculer la doctrine fiscale et forcer l’administration fiscale à revoir la fiscalité applicable aux déficits fonciers.

Pour mémoire et dans le prolongement de cet article « Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ?« , les déficits fonciers réalisés par un investisseur immobilier locatif :

Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt (travaux d’entretien, réparation, taxe foncière … ) sont imputés sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700€.

Le montant des intérêts d’emprunt déductibles ne pourra pas être supérieur au montant des revenus bruts perçus par le contribuable : Il n’est pas possible de créer un déficit foncier du simple fait du paiement des intérêts d’emprunt. L’éventuel surplus des intérêts non imputables sur le revenu global s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le déficit foncier imputé sur le revenu global n’est acquis qu’après 3 ans. L’imputation du déficit sur le revenu global (plafonné à 10700 €) est définitivement acquise si le logement est loué pendant encore trois ans après l’année au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. En cas de non respect de cette obligation de location pendant 3 ans, les revenus des trois années précédant sont recalculés par l’administration fiscale comme s’il n’y avait pas eu de déficit et la déductibilité des travaux et autres charges déductibles est remis en cause ; le déficit indûment imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. Bien entendu, les déficits fonciers qui restaient à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus l’être ; 

 

 

Un arrêt du conseil d’Etat vient de casser cette analyse de la doctrine fiscale en autorisant le maintient de la déductibilité des déficits fonciers non imputés sur les 10 année suivantes même si l’immeuble est vendu (et donc même s’il ne fait plus l’objet d’une imposition au titre des revenus fonciers).

Dans un arrêt récent, CE 26/04/2017 (n°400441), le conseil d’état casse la doctrine fiscale en affirmant que lorsque l’immeuble n’est plus mis en location et ne peut plus bénéficier du régime dérogatoire permettant au contribuable d’imputer une fraction des déficits fonciers sur le revenu global, les déficits indûment imputés sur le revenu global des trois années précédentes peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année.

Cela signifie que les déficits fonciers remis en cause et non imputés sur le revenu global, pourront néanmoins être déductibles des revenus fonciers ultérieur pendant 10 années suivant la réalisation des travaux déductibles (c’est à dire pendant 7 ans, 8 ans ou 9 ans selon la date de constatation du déficit remis en cause). 

 

 

 

Une brèche dans la doctrine fiscale qui peut ouvrir des opportunités très très (trop) intéressantes pour ne pas être remise en cause par l’administration fiscale ?

Cet arrêt du conseil d’état est important et pourrait être à l’origine de nouvelles stratégies fiscales très efficaces.

Imaginez la situation suivantes :

Monsieur X possède un vieil immeuble de famille depuis 30 ans. Monsieur X décide de réaliser une rénovation, réparation, amélioration de grande ampleur (cf »Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? pour comprendre la nature des charges déductibles qui permettront la constatation d’un déficit foncier). Monsieur X engage 100 000€ de travaux.

Ces travaux seront déductibles dans leur intégralité et pourront alors imputable sur les autres revenus imposables l’année de réalisation des travaux dans la limite de 10700€ puis sur les revenus fonciers de Monsieur X des 10 années suivantes.

Monsieur X décide de vendre l’immeuble en N+1 pour un montant de 300 000€.

 

Dans l’état actuel de la doctrine fiscale (avant arrêt du conseil d’état), la vente de l’immeuble était à l’origine de la remise en cause de l’imputation du déficit sur le revenu global et surtout les 100 000€ de travaux déductibles qui n’auront pas été déduit du revenu seront perdus. Monsieur X ne pourra plus imputer ses travaux sur les revenus fonciers des années suivantes.

 

Demain, si l’arrêt du conseil d’état devait être confirmé, la vente de l’immeuble est à l’origine de la remise en cause de l’imputation du déficit sur le revenu global de 10700€ ( = aucun changement), mais et c’est là la nouveauté, les déficits remis en cause pourront toujours être déduit du revenu foncier des années ultérieures pour une durée de 10 ans suivant la constatation du déficit. 

Cela signifie que monsieur X aura vendu son immeuble, mais pourra toujours bénéficier des déficits fonciers non imputés relatifs à cet immeuble vendu.

Vous commencez alors à imaginer les stratégies d’optimisation …

 

 

Un cadeau trop gros pour être pérenne ?

L’administration fiscale peut elle accepter de ce faire imposer cette nouvelle doctrine ? Je ne crois pas.

Pourquoi ne pas imaginer un texte complémentaire, compatible avec cette position du conseil d’état, qui maintiendrait la déductibilité ultérieure des déficits fonciers sous conditions que :

  • L’immeuble est toujours loué et
  • Les revenus sont taxables entre les mains du nouvel acquéreur dans la catégorie des revenus fonciers pendant une durée de x années ?

A suivre…

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19 Comments

  1. Cédric says:

    Petite précision : cet arrêt du Conseil d’Etat consacre, certes, des mouvements déjà observés dans certaines juridictions du fond et à contrecourant de la doctrine administrative, mais celle-ci précise bien par ailleurs que les déficits fonciers en cours de report au moment de la vente de l’immeuble peuvent venir en majoration du prix d’acquisition de celui-ci pour le calcul de la plus-value y afférente (ce qui n’est pas inintéressant au demeurant).

    Tant que cette doctrine n’est pas rapportée, deux solutions sont donc offertes :
    – soit se fonder sur ces jurisprudences et constater le maintien des déficits fonciers en report pendant 10 ans (utile qu’en présence d’autres revenus fonciers par ailleurs) ;
    – soit se fonder sur la doctrine administrative pour minorer l’assiette de la plus-value taxable (utile que si l’immeuble est détenu depuis moins de 30 ans – ce qui n’est, je le note, pas le cas de M. X dans votre exemple).

    Par contre pour infirmer cette analyse du Conseil d’Etat, il faudra modifier l’article 156 du CGI 😉

  2. dupont says:

    merci pour cette info et cet exemple très clair.

  3. Alain LAMBARD says:

    Une précision concernant la prise en compte des déficits fonciers retenus dans le prix d’acquisition de l’immeuble lors de la cession de celui-ci:
    L’article 150 VB précise:
    « II.- Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré:

    4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n’est pas en état d’apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée…. »
    En pratique, seules les dépenses d’amélioration des immeubles d’habitation réalisés par une entreprise sont concernées au regard de l’éventuel déficit reportable.
    Par ailleurs, en supposant que l’on utilise le forfait de 15% (qui inclus notamment les dépenses d’amélioration), je doute que l’administration (et la jurisprudence) admettent que des dépenses d’amélioration comprises dans un déficit foncier reportable puissent être imputées sur les revenus des 10 années suivantes.

    • Je doute aussi.

      C’est quand même incroyable qu’il faut ouvrir des brèches, pousser les contribuables à truander et complexifier encore et encore le système.

      Si aucune parade n’est trouvée, ça va pousser à la spéculation immobilière, ce qui n’existait quasi plus depuis 30 bonnes années.

      ô rage ! ô désespoir ! ô fisc ennemi ………. 🙂

      • Cédric says:

        Je n’ai pas le temps tout de suite de rechercher les passages pertinents du Bofip mais l’administration fiscale ne distingue pas entre les dépenses d’améliorations et les autres charges foncières susceptibles de constituer un déficit foncier pour l’application de cette tolérance (qui est donc plus large que le seul article 150 VB que vous citez) : un déficit foncier en report, quelque soit la nature des dépenses le composant, peut venir en majoration du prix d’acquisition d’un immeuble pour le calcul de la PV de cession de celui-ci.

        Je pense aussi que cette tolérance administrative est exclusive du forfait de 15%.

        Par contre, en l’état actuel, je ne vois pas d’incompatibilité avec l’application de ce forfait et le maintien du déficit reportable puisque l’administration admet que celui-ci s’applique qu’importe qu’il y ait eu prise en compte ou non des travaux au titre de l’IR ni même qu’il y ait eu des travaux tout court, la seule condition étant celle d’une détention depuis au moins 5 ans.

        • Cédric says:

          Pour les lecteurs les plus courageux, toutes les réponses sont ici : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/265-PGP

          • ALAIN LAMBARD says:

            Le BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 que vous citez, retient au N° 130 les dépenses amélioration et exclu les autres dépenses (entretien, réparation, intérêts des emprunts) dans les N° suivants à exclusion des dépenses de démolition.

            Donc pas de tolérance administrative au BOFIP.

            • Cédric says:

              Poussez le plaisir jusqu’au §270 😉

              • ALAIN LAMBARD says:

                OUi, vous avez parfaitement raison. J’ai utilisé cette disposition il y a quelques années…
                C’est d’ailleurs une pratique de l’administration d’énoncer une proposition claire (les dépenses d’entretien ne peuvent êre retenues) et quelques paragraphes plus loin d’énoncer le contraire (toutes les dépenses incluses dans le déficit foncier sont retenues dans le prix d’acquisition ). On retrouve la même approche à propos des emprunts substitutifs en matière de RF.
                Merci pour cette rectification.

  4. dupont says:

    la différence entre travaux d’amélioration et travaux d’entretien, compte tenu des exemples cités est si tenue que la déductibilité ne devrait pas poser de problème

  5. Patrick says:

    Bonjour,
    Voilà un moment que je parcours les sites concernant l’obligation de garder un bien pendant 3 ans après un déficit et la définition de l’imputation sur le revenu global.
    Je dispose de plusieurs bien avec globalement aucun déficit, donc un bénéfice neutralisé par des défit des années antérieurs. Parmi ces biens, j’en ai un qui était en Robien, qui dégagé un déficit et que je viens de vendre.
    Ma question est : Est ce que l’administration examine le déficit bien par bien ou regarde elle l’imputation globale sur le revenu ?
    Merci de vos réponses

    • Non, c’est uniquement l’imputation sur le revenu global qu’il convient de regarder.

      • Patrick says:

        Merci pour votre réponse. C’est donc une façon de détourner l’obligation de louer 3 ans après le déficit sur un bien. Merci à l’autre bien.
        Par contre j’ai peut être un risque de redressement sur la dernière année car les 9 ans de Robien arrivaient en échéance fin mai, soit 5 mois. N’étant à l’époque pas certain de la vente, je n’ai créer qu’un bien et j’ai bénéficié de la déduction sur les loyers sur l’année entière, soit 7 mois d’abattement « non mérité ». Dans le fait cela ne changerait pas l’impôt mais l’utilisation du déficit antérieur.
        Est il possible de faire cette correction par moi-même cette année ?

        • Oui, vous serez redressé car vous n’avez pas respecter l’obligation de location de l’immeuble pendant 9 ans.

          • Patrick says:

            Re, Je ne comprends pas votre réponse. Le bien a été loué 10 ans et 3 mois, mais en 2017, 5 mois en Robien et 7 mois au delà des 9 ans.

            • « Par contre j’ai peut être un risque de redressement sur la dernière année car les 9 ans de Robien arrivaient en échéance fin mai, soit 5 mois. N’étant à l’époque pas certain de la vente, je n’ai créer qu’un bien et j’ai bénéficié de la déduction sur les loyers sur l’année entière, soit 7 mois d’abattement « non mérité ». Dans le fait cela ne changerait pas l’impôt mais l’utilisation du déficit antérieur. »

              Si vous avez bénéficié de l’abattement robien en N-1, c’est que vous avez prorogé le régime robien au delà des 9 ans ?

              • Patrick says:

                Oui, j’en ai bénéficié sur l’année entière sur les loyer, et non sur une partie de l’année, mais pas sur l’abattement qui a été de 50%, soit le maximum pour 9 an. Il aurait peut être fallu créer 2 biens, ce que je n’ai pas fait

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