Avec le niveau extraordinairement bas des taux d’intérêts, nombreux sont ceux qui souhaitent renégocier leur crédit à la baisse : autant profiter de la baisse des taux d’intérêts, pour faire baisser la mensualité et augmenter la trésorerie familiale. L’objet du présent article n’est pas de faire l’apologie des taux d’intérêts bas, nous l’avons déjà faites à de nombreuses reprises et je ne peux que vous encourager à relire cet article consacré aux taux bas et aux conséquences positives et négatives pour l’économie)
Nous nous intéressons aujourd’hui aux conséquences fiscales de la négociation à la baisse du crédit immobilier locatif.
Les propriétaires peuvent déduire du revenu brut les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la conservation, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location, ainsi que pour l’achat d’un terrain à bâtir sur lequel doit être édifié un bâtiment destiné à être donné en location.
La déduction n’est pas limitée. Elle est égale au montant des sommes payées au cours de l’année d’imposition et dont le propriétaire peut justifier.
En sus des intérêts versés au cours de l’année d’imposition, les propriétaires sont autorisés à déduire les frais d’emprunt, tels que les frais de constitution de dossier, les frais d’inscriptions hypothécaires (dont les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti), les frais de mainlevée, les agios ou commissions de banque, les primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt.
Ainsi, lors de l’acquisition à crédit l’investisseur à fourni un tableau d’amortissement à l’administration fiscale afin de prouver le montant des intérêts déductibles sur la durée du crédit immobilier.
Ce tableau d’amortissement, et surtout le montant des intérêts d’emprunt déductibles, revêt une importance de tout premier ordre : l’investisseur s’engage dans le montant des intérêts déductibles et il ne pourra pas déduire plus qu’initialement prévu, même s’il modifie les conditions initiales du crédit. Il s’agit de la théorie fiscale des emprunts substitutifs.
Les intérêts des emprunts substitutifs sont déductibles dans la mesure où ils remplissent simultanément les conditions suivantes :
- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial ;
- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial.
En tout état de cause, les intérêts ouvrant droit à déduction restent limités à ceux afférents au capital de l’emprunt initial restant dû, dans la limite de l’échéancier initial.
Le rachat du crédit immobilier fait apparaître quelques difficultés lorsque l’investisseur décide d’allonger la durée de son crédit (par rapport à la situation initiale) ou lorsqu’il décide de faire évoluer les conditions de remboursement de son crédit en transformant un crédit amortissable en crédit in fine par exemple.
Pour autant, selon une récente jurisprudence du conseil d’état, CE 5 juillet 2010, n° 301044, les frais de souscription d’un emprunt substitutif sont déductibles d’un revenu foncier au même titre que les intérêts d’emprunt.
Ainsi, les pénalités contractuelles liés au remboursement anticipé du crédit (appelé IRA Indemnités de Remboursement Anticipés), les frais de dossier du nouveau crédit peuvent être intégralement déduite du revenu foncier en tant que charges !!!
