Pour une stratégie patrimoniale pertinente, il faut comprendre que le diable se cache dans les détails. C’est le cas notamment pour les SCI.
Le schéma est classique :
- Création de la SCI avec petit capital social après rédaction des statuts (cf. Notre modèle de statuts commentés à télécharger) ;
- Endettement de la SCI pour acheter un actif immobilier locatif ou résidence secondaire ;
- Donation progressive des parts sociales aux enfants en pleine propriété ou démembrement ; Donation qui idéalement devrait intervenir en début de financement à crédit, mais qui en réalité se fait plus tard, lorsque les enfants sont adultes et que les parents disposent d’une grande visibilité sur leur vie et leurs besoins (cf. « Succession : Quand faire une donation à ses enfants ? Quelles conditions pour ne pas le regretter ?). Notez qu’il est souvent impossible de faire une donation pendant la période d’endettement sans demander l’accord préalable du banquier prêteur. Enfin, selon le consensus que je ne partage pas totalement, la SCI serait préférable à l’indivision pour assurer la transmission progressive d’un patrimoine immobilier. En réalité, il est tout à fait possible de faire une donation indivise d’un bien immobilier sans passer par une SCI.
- Vente du patrimoine immobilier. La SCI vend le patrimoine immobilier au décès des parents. Dans la vraie vie, les enfants ne conservent presque jamais les SCI familiales. Les enfants ne veulent pas gérer leur patrimoine d’un commun accord avec leurs frères et sœurs, c’est là le fantasme des parents… mais très rarement l’envie des enfants (cf. « Faut-il faire une SCI pour investir dans l’immobilier ? Attention, la SCI n’est pas meilleure que l’indivision« ).
Comment est calculé l’impôt sur la plus-value immobilière dans une SCI ?
Lorsqu’une SCI vend son patrimoine immobilier, c’est elle qui doit payer l’impôt sur la plus-value immobilière. Cette dernière sera calculée selon :
- Le prix d’achat du bien immobilier par la SCI ;
- Le prix de cession du bien immobilier par la SCI ;
- La durée de détention dudit bien immobilier par la SCI.
La donation des parts n’a aucune influence sur le calcul de la plus-value immobilière comme nous vous l’avons déjà expliqué dans cet article « SCI : le piège de la plus-value immobilière« .
Ainsi, lorsque vous faites une donation de part de SCI, vous ne purgez pas l’impôt sur la plus-value immobilière. Ce sont vos enfants qui devront payer l’impôt sur la plus-value immobilière sur la plus-value constatée depuis l’achat du bien immobilier par la SCI (et non depuis la donation).
Bien évidemment, l’abattement pour durée de détention de 30 ans permettrait d’éviter ce problème d’imposition, mais faut-il encore l’atteindre… (ou qu’il ne soit pas remis en cause dans les prochains PLF).
Prenons un exemple caricatural pour comprendre.
- 1- Achat 100 000€ par la SCI en 2004 ;
- 2- Donation de 99% des parts aux enfants en 2024 alors que le bien immobilier vaut 250 000€
- 3 – Vente de l’immeuble 250 000€ en 2025
Les enfants reçoivent par donation un bien immobilier valorisé 250 000€. Ils le revendent 250 000€, mais ils devront tout de même payer l’impôt sur la plus-value immobilier depuis l’origine, soit 17 109€ à payer.
Sans SCI, la donation aurait permis de purger la plus-value immobilière latente et donc supprimer cette imposition ;-(
À suivre.
Ps : La solution serait de vendre les parts de SCI en lieu et place de la vente de l’immeuble. Sauf, que dans la vraie vie, personne ne veut acheter des parts de SCI… ou alors avec une décote qui réduit l’intérêt pour le vendeur.
