Comme vous le savez très certainement et dans le prolongement de notre article « Suppression de la loi PINEL, prélèvement à la source, plus value immobilière.. Ces risques pour l’immobilier en 2017 !« , je vous propose aujourd’hui d’analyser une proposition importante du projet défiscalisation immobilière de M François FILLON.
En effet, M François FILLON, même s’il doit encore être élu, propose de supprimer le loi PINEL pour le remplacer par un nouveau régime fiscal. Il est encore très tôt pour vous présenter un projet dont la mise en oeuvre est très aléatoire qui suppose une première étape essentielle : L’élection de Monsieur FILLON ! (et ce n’est pas rien).
Pourtant, réaliser quelques analyses prospectives m’apparaît comme essentiel pour vous aider dans vos réflexions d’investissement.
Devez vous vous précipiter pour profiter de la loi PINEL jusqu’au 31/12/2017 ou devez vous au contraire attendre l’éventuelle élection de M FILLON pour profiter d’un nouveau régime fiscal plus attrayant ?
Essayons de répondre ensemble à ces questions essentielles en nous basant sur les propos du candidat président. La proposition de réforme de M FILLON repose sur trois piliers forts :
Baisse de la TVA sur l’acquisition de logements neufs destinés à la location ou à l’accession à la propriété. A ce jour, l’acquisition d’un immeuble en VEFA (Vente en L’Etat Futur d’Achèvement) est synonyme d’une TVA à 20%. Demain, le taux de TVA pourrait être de seulement 10%. Immédiatement, cette première mesure permet à l’investisseur de baisser de 10% le prix de revient de son investissement immobilier. C’est là une excellente disposition !
Suppression de la réduction d’impôt PINEL. La réduction d’impôt PINEL, c’est une réduction d’impôt à hauteur de 21% du prix de revient de l’immeuble à hauteur de 2% par année pendant 9 ans, puis 1% chaque année pendant 3 ans. Au final, la réduction d’impôt PINEL s’applique directement sur le montant de l’impôt à payer et cela pour tous sans distinction. Contribuables imposés à 14%, 30%, 41% ou 45% bénéficient du même avantage fiscal (cf »Simulateur Loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf« ).
Instauration d’un nouveau régime fiscal avec mise en place d’un amortissement de l’immeuble sur une durée de 20 ans à 30 ans (les premiers éléments du programme ne permettent pas de déterminer les critères pour l’application d’un amortissement à 20 ans ou 30 ans). La réduction d’impôt PINEL est remplacé par un régime d’amortissement. L’amortissement, c’est la constatation d’une charge fiscale qui viendra en déduction du revenu imposable, pourra même être le fait générateur d’un déficit foncier plafonné à 10700€. Ainsi, les contribuables à la tranche marginale élevé seront avantagés par cette nouvelle loi fiscale.
Un nouveau régime fiscal qui permettrait de rapprocher la fiscalité des revenus fonciers avec la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP) ?
L’amortissement de l’immeuble ne permettra pas très forte baisse de l’impôt sur le revenu de l’investisseur et sera davantage synonyme de non imposition des revenus fonciers tirés de l’investissement immobilier pendant une très longue période.
Pendant toute la durée de l’amortissement, cette nouvelle charge fiscale déductible réduira à néant ou presque l’impôt sur le revenu foncier du contribuable investisseur.
Lorsque les charges seront supérieures aux revenus perçus, le déficit foncier serait imputable sur les autres revenus de l’investisseur dans la limite de 10700€.
Au regard des conditions actuelles de rendement locatif, de taux d’intérêt et du taux d’amortissement sur 30 ans (3.33%), le déficit foncier devrait être relativement faible.
Néanmoins, si la taux d’amortissement devait être réduit à 20 ans (5%), la réduction d’impôt sur le revenu pourrait être nettement plus forte.
Simulateur prospectif du nouveau régime FILLON de défiscalisation immobilière pour investissement dans l’immobilier neuf
Il est évident que ce simulateur est naturellement faux, imprécis,… il ne s’agit que d’un simulateur à vocation pédagogique permettant à chacun de comprendre les conséquences d’un régime fiscal basé sur l’amortissement de l’immeuble et non sur une réduction d’impôt.
Que retenir de ces simulations prospectives ?
L’élection présidentielle est dans un mois. Il m’apparaît comme urgent d’attendre et rassurez vous, vous ne raterez pas l’affaire immobilière du siècle. Elle devrait vous attendre un mois. Pour ceux qui sont décidé à investir mais qui veulent agir rapidement pour se protéger contre une éventuelle hausse des taux de crédit immobilier (cf »taux de crédit immobilier actuel« ) pourront toujours faire les démarches auprès de leur banque, valider les offres et les conditions commerciales puis attendre l’élection pour prendre une décision.
En tout état de cause, ce projet présenté par M FILLON apparaît comme une bonne opportunité pour l’investisseur immobilier dont la tranche marginale d’imposition est élevée (30%, 41% ou 45%). Néanmoins, le contribuable dont la tranche marginale serait plus faible devra privilégier la loi PINEL pour profiter pleinement de la réduction d’impôt.
En attendant, …
