La société civile immobilière est soumise de plein droit à l’impôt sur le revenu et sur option irrévocable à l’impôt sur les sociétés. Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés présentent de nombreux attraits fiscaux tels que :
– La déductibilité des frais d’acquisition de l’immeuble (Frais d’acte notarié, frais d’agence immobilière). Les frais d’acquisition viennent s’imputer sur les revenus générés par l’immeuble contrairement à l’imposition des revenus fonciers lors de l’acquisition par l’intermédiaire d’une SCI à l’impôt sur le revenu.
– L’amortissement de l’immeuble au taux de 2% par année pendant toute la durée de détention de l’immeuble. (Contrairement à l’imposition des revenus fonciers ou cet amortissement n’est pas envisageable).
– L’amortissement des travaux de construction, reconstruction et agrandissement.
– Le taux d’imposition des revenus imposables est de 15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€, puis 33.33% au delà.
 
Par contre, la contrepartie de ces avantages fiscaux indéniables est :
– Une imposition sur la plus value immobilière déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition déduction faites des amortissements réalisés sans pouvoir prétendre à une exonération après 30 ans de détention de l’immeuble.
– Lorsque les associés de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés se versent des dividendes, ceux ci sont fiscalisés entre les mains de l’associé au prélèvement forfaitaire unique de 30%.
 

Société à l’impôt sur le revenuSociété à l’impôt sur les sociétés
RecettesLoyer perçusLoyers échus
Frais d’acquisitionNon déductibleDéductible ou Amortissable
Amortissement de l’immeubleNon AmortissableAmortissement entre 1% et 2,5%
Travaux de construction, reconstruction, agrandissementNon AmortissableAmortissement entre 1% et 2,5%
Travaux d’entretien, réparationDéductibleDéductible ou Amortissable
Frais de géranceDéductibleDéductible
Taxe foncièreDéductibleDéductible
Intérêt d’empruntDéductibleDéductible
Plus valuePlus value exonérée après 30 ansPlus value professionnelle
DividendesNon imposésImposé à l’impôt sur le revenu après abattement de 40%.

 

L’imposition des dividendes distribués dans un SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)

 

Dès lors que les associés décident de distribuer un dividende, celui est fiscalisé entre les mains de l’associé de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

Le dividende sera taxé au prélèvement forfaitaire unique de 30%.

Contrairement, à la SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la distribution des dividendes n’est pas sans conséquence fiscale.

La plus value immobilière lors de la vente de l’immeuble par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

Contrairement aux plus values immobilières exonérées après 30 ans de détention de l’immeuble lors de la détention par une SCI à l’impôt sur le revenu, l’option pour l’impôt sur les sociétés ne permet pas de profiter de ce régime de faveur.
La plus value immobilière est soumise à la fiscalité des plus value professionnelle : lors de la cession, la plus value toute entière est taxée au taux de 15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€ puis à 33,33% au delà. La plus value est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble après déduction des amortissements pratiqués depuis l’origine.
Cet aspect est un point essentiel lorsqu’il s’agit de comparer l’imposition à l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu.
 
Exemple :

Valeur de l’immeuble100 000 €
Prix d’acquisition70 000 €
Amortissement de l’immeuble comptabilisé50000€
Plus value taxable  (100000-(70000-50000)= 80000€80 000 €

Cette plus value sera taxable au taux de 15% jusqu’à 38120€ soit 5718€, puis au taux de 28%, soit 11726€. Le montant de la plus value totale sera de 17444€.
Ensuite, si les associés décident de distribuer ce bénéfice exceptionnel aux associés de la SCI, ce dividende serait de nouveau imposé selon la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers au prélèvement forfaitaire unique de 30%, soit 80 000- 17444 = 62555 * 0.30 = 18766€
Si la SCI à l’IS est un outil parfait dans une première période de constitution du capital, cet outil devient nettement moins utile lorsqu’il s’agit de disposer des capitaux investis dans la société.
Il convient de privilégier cette structure pour les investissements long terme qui n’auraient pas vocation à être revendu ou dont les associés n’ont pas besoin de se distribuer les profits. 
La SCI est un excellent outil pour capitaliser mais un piètre outil lorsqu’il s’agit de distribuer les bénéfices de cette capitalisation.
 

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