Simulateur SCI IS (Impôt sur les Sociétés) … et comparaison avec la SCI IR.

La société civile immobilière est soumise de plein droit à l’impôt sur le revenu et sur option irrévocable à l’impôt sur les sociétés.

Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés présentent de nombreux attraits fiscaux tels que :

• La déductibilité des frais d’acquisition de l’immeuble (Frais d’acte notarié, frais d’agence immobilière). Les frais d’acquisition viennent s’imputer sur les revenus générés par l’immeuble contrairement à l’imposition des revenus fonciers lors de l’acquisition par l’intermédiaire d’une SCI à l’impôt sur le revenu.
• L’amortissement de l’immeuble (Contrairement à l’imposition des revenus fonciers ou cet amortissement n’est pas envisageable). L’amortissement de l’immeuble, c’est la constatation de l’obsolescence immobilière et l’obligation de réaliser régulièrement des travaux de remise aux normes afin de maintenir la valeur patrimoniale de l’immeuble ;
• L’amortissement des travaux de construction, reconstruction et agrandissement.
• Le taux d’imposition des revenus imposables est de 15% jusqu’à 38120€ puis 25% au-delà ;

En revanche, la contrepartie de ces avantages fiscaux indéniables est :

• Une imposition sur la plus value immobilière professionnelle peu favorable (et c’est un euphémisme) ; Lors de la vente de l’immeuble, la plus-value sera calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de l’immobilisation vendue, c’est à dire la valeur après déduction de tous les amortissements réalisés depuis l’origine. Cette plus-value professionnelle est taxable au taux de l’IS (15% jusqu’à 38120€ puis 25% au delà) ;
• La non déductibilité des travaux (car ils sont amortissables sur la durée prévisible d’utilisation) – cf. « Location meublée : Les travaux sont ils déductibles ou amortissables ?« 
• Lorsque les associés de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés se versent des dividendes, ceux ci sont fiscalisés entre les mains de l’associé au prélèvement forfaitaire unique de 30%.

Retrouver une analyse exhaustive de la SCI et notamment un modèle de statuts dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .

L’imposition des dividendes distribués dans un SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)

Dès lors que les associés décident de distribuer un dividende, celui est fiscalisé entre les mains de l’associé de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

Le dividende sera taxé au prélèvement forfaitaire unique de 30%.

Contrairement, à la SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la distribution des dividendes n’est pas sans conséquence fiscale.

La plus value professionnelle lors de la vente de l’immeuble par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

Contrairement aux plus values immobilières exonérées après 30 ans de détention de l’immeuble lors de la détention par une SCI à l’impôt sur le revenu, l’option pour l’impôt sur les sociétés ne permet pas de profiter de ce régime de faveur.

La plus value immobilière est soumise à la fiscalité des plus value professionnelle : lors de la cession, la plus value toute entière est taxée au taux de 15% jusqu’à 38120€ puis 25% au delà.

La plus value est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble après déduction des amortissements pratiqués depuis l’origine.

Cet aspect est un point essentiel lorsqu’il s’agit de comparer l’imposition à l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu.
 
Exemple :

Cette plus value sera taxable au taux de 15% jusqu’à 38120€ soit 5718€, puis au taux de 25%, soit 10470€. Le montant de la plus value totale sera de 16188€.

Ensuite, si les associés décident de distribuer ce bénéfice exceptionnel aux associés de la SCI, ce dividende serait de nouveau imposé selon la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers au prélèvement forfaitaire unique de 30%, soit 80 000- 16188 = 62555 * 0.30 = 19143€

Si la SCI à l’IS est un outil parfait dans une première période de constitution du capital, cet outil devient nettement moins utile lorsqu’il s’agit de disposer des capitaux investis dans la société.

De surcroît, la SCI à l’IS ne permet pas de profiter de l’exonération des plus-values immobilières après 30 ans de détention ou à l’occasion du décès du propriétaire de l’immeuble. C’est là un inconvénient insupportable pour l’investisseur qui investit à long terme dans un immeuble dont le potentiel de valorisation à long terme est élevé.

Plus le potentiel de plus-value est important, plus le surcoût d’une imposition des plus-values professionnelles devient pénalisant pour la SCI à l’IS. L’IS est parfait pour les locaux à obsolescence immobilière forte ou à faible potentiel de valorisation.

Il convient de privilégier cette structure pour les investissements long terme, sans potentiel de valorisation, qui n’auraient pas vocation à être revendu ou dont les associés n’ont pas besoin de se distribuer les profits. 

La SCI est un excellent outil pour capitaliser mais un piètre outil lorsqu’il s’agit de distribuer les bénéfices de cette capitalisation.

Mais attention, dans le cadre d’une vision long terme et de la transmission du patrimoine aux enfants, bien souvent les économies fiscale accumulées au profit du parent se transforme en surtaxation pour les enfants. Bref, la SCI à l’IS est un cadeau empoisonné pour les héritiers comme nous vous le détaillons dans cet article « SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : Le risque d’une triple imposition lors de la succession !« 
 

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Simulateur SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)