acheter une maison à la mer par 3 SCI IS

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Bonjour

Nous sommes mariés et avons 3 enfants. Nous sommes investisseurs immobiliers et avons 2 immeubles de rapport en nom propre et 3 autres immeubles de rapports, chacun dans une SCI IS. Nous avons créé 1 SCI IS par immeuble soit 3 SCI IS, une par enfant. Ces 3 SCI sont donc prévues pour de la transmission. Etant assujettis à l’IS à 15% puis à l’IR si distribution des dividendes(TMI 30%), nous souhaitons conserver la trésorerie et ne pas la distribuer pour éviter l’IR. Pour chaque SCI IS, nous avons en trésorerie 4000 €/an que nous ne souhaitons pas prélever et 1500€ d’IS en moyenne.  Notre nouveau projet serait d’acheter une maison en bord de mer (200k€) par les 3 SCI IS. Ainsi, chaque SCI IS détiendrait 1/3 de la maison. Cette maison serait louée meublée en saisonnier. Elle pourrait être amortie par chaque SCI IS et cette nouvelle amortissement nous supprimerait notre BIC et donc notre IS. De plus, les loyers saisonniers ne suffiront pas à payer l’emprunt, toutefois, la trésorerie de chaque SCI IS y contribuerait. Nous pourrions acquérir une maison au bord de mer sans injecter de fond perso et en utilisant la trésorerie des SCI IS sans passer par l’impot. QUe pensez vous de cette idée et en avons nous le droit?  Merci pour votre réponse.
Catégorie : posée 11 mai 2016

4 réponses

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Bonjour,
Tout d'abord, une règle s'impose : Une SCI est une société "Civile" alors que l'activité de location meublée est une activité "Commerciale". Par conséquent, une SCI n'a pas le droit de faire de la location meublée.

Le fait d'avoir constitué plusieurs petites SCI plutôt qu'une grosse, outre l'aspect "transmission", est déjà une excellente stratégie fiscale qui vous permet de rester dans l'IS à 15% et d'échapper au 33.33%.
Il faut donc être prudent quant à une optimisation plus poussée qui peut attirer l'attention de l'administration.

Si je comprends bien votre projet, vous souhaitez acquérir cette maison pour votre propre usage et la louer occasionnellement en complément.

Je vois 2 grands axes de solutions :
  • Soit vos 3 SCI achètent la maison en indivision et vous la louent nue comme résidence secondaire avec autorisation de sous-location. Et vous sous-louez en meublé. Ce schéma ressemble le plus à votre idée initiale, mais il présente de gros inconvénients liés à l'indivision, qui plus est entre 3 SCI dont les associés sont parents entre eux et à peu près les mêmes, et confondus avec les locataires qui sous-louent... Bref, gros clignotant rouge pour l'administration qui va rechercher l'abus de droit fiscal. Si, en plus, le loyer que vous versez est insuffisant pour couvrir le remboursement du prêt... Vous êtes morts ! Gros ennuis en perspective.
  • Soit vous créez une société commerciale (type SAS par exemple) dont vos SCI deviennent actionnaires (ce qui implique sans doute une modification de leurs statuts). Vos SCI font un apport en comptes courants d'associé, et la SAS complète son financement par un crédit bancaire dont le remboursement est largement couvert par les loyers meublés encaissés (des tiers et de vous). Une fois le crédit bancaire remboursé, la SAS pourra éventuellement rembourser les SCI. La SAS restera également dans la zone d'IS à 15% maxi, voire non imposable pendant quelques années grâce aux amortissements.
En espérant vous avoir éclairés, je reste à votre disposition.
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Petite précision tout de même, s'agissant de SCI à l'IS, aucun souci pour une activité commerciale.

Une SCI à l'IR ne peut tirer plus de 10% de revenus d'une activité meublée. Aucune limite pour la SCI à l'IS :)
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Bonjour
Merci pour vos réponses.
D'autres questions.
Est il possible d'acheter par une SARL de famille à l'IR, d'amortir l'investissement. Le BIC de la SARL qui sera déficitaire pendant quelques années dû à l'amortissement, aux frais d'acquisition... sera t il déductible de mon BIC de commerçante?.  
Dans une SARL de Famille, le gérant doit il cotiser au RSI?
Lors de la revente, quelle fiscalité sur les plus values?
Merci

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Attention à la SARL de famille à l'IR : tout bénéfice est passible du RSI.
Votre situation exige une analyse poussée pour définir une véritable stratégie, car il est aujourd'hui extrêmement rare de se trouver dans un cas ou le statut d'entreprise individuelle soit optimum pour un commerce. C'est par là qu'il faut commencer votre réflexion.
Une SARL de famille ne peut avoir que des associés personnes physiques parents en ligne directe ou unis par mariage ou PACS. Ce qui exclut les personnes morales (SCI IS).
De plus, pour ne pas risquer de requalification et autres désagréments plus graves encore, le gérant d'une société doit toujours être capable de démontrer à l'administration qu'il agit dans l'intérêt de la société... Ce qui est difficile si la société est constamment en déficit ;-) !

En cas de revente, la plus-value se calcule comme une plus-value professionnelle : Prix de vente - Valeur Nette Comptable ... et s'ajoute au résultat de l'année => gros bénéfice... surtout intéressant pour le RSI, la CSG, et l'IR... ce qui reste sera pour vous ;-)

Précision sur l'activité commerciale annexe de sociétés civiles : il existe effectivement aujourd'hui une TOLERANCE de l'administration, mais ce n'est aucunement un droit... Et nous connaissons tous la fiabilité dans la durée des tolérances administratives ;-). C'est pourquoi je considère risqué de baser une stratégie immobilière (de long terme) sur de tels sables mouvants.

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