Comment optimiser sa capacité d’emprunt ?

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Bonjour,
Je me permets tout d’abord de vous féliciter pour la qualité du sîte et des conseils qui y sont prodigués.

Voilà ma situation:
Je suis propriétaire d’un appartement en meublé qui m’occasionne un effort d’épargne d’environ 100€ / mois.
Les revenus sont d’environ 3100€ / Mois.
Actuellement
notre capacité d’emprunt, nous permet d’emprunter la somme nécessaire
sur 25 ans pour notre résidence principale, dans ce cas notre taux
d’endettement sera de 33%.

Ma question est la suivante:
Nous souhaitons investir de nouveau dans l’immobilier en LMNP sans altérer notre capacité d’emprunt pour notre RP., comment faire?
Soit
je trouve une rentabilité excellente, dans ce cas les loyers pondérés à
70%, couvriraient les mensualités. Pour cette hypothèse le bien risque
d’être très rare.
Soit je pensais créer une SCI avec mon 1er LMNP et
acheter le second ( ou le loyer serait supérieur au prêt)  via cette
SCI. Dans cette hypothèse, la SCI s’endette et ma capacité reste
intacte, mise à part l’effort d’épargne initiale.
Chaque année je noterais dans ma déclaration d’impôt 2042, le résultat BIC de ma SCI.

Qu’en pensez vous?
J’espère que je me suis bien fait comprendre.
Merci pour différentes solutions que vous pourrez m’apporter.

Julien

Catégorie : posée 14 octobre 2012

4 réponses

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Bonjour JULIEN,

Je comprends pleinement votre problématique et je crois que vous avez d'ores et déjà bien fait le tour de la question.

La question du refinancement via la SCI ne réglerait rien et ne me semble pas pertinente. La seule solution est belle et bien de trouver un investissement dont 70% des revenus permettraient de rembourser le crédit, ce qui n'est guère envisageable compte tenu du marché actuel.

D'autant plus qu'en présence d'investissement locatif, deux méthodes de calculs sont régulièrement utilisées.

1 - Revenu brut / charges brut.
Dans ce cas les revenus et les charges font l'objet d'une somme indépendante.

Ex : Pour un revenu mensuel de 4000€.

Revenu locatif 1 = 500 ; Charges crédit locatif 1 = 300
Charges crédit résidence principale = 1000.

Dans le premier cas, le taux d'endettement est de 1300 / 4500 = 28%

2 - Prise en compte du revenu locatif NET.

Pour le même exemple, le taux d'endettement est de 1000/4200 = 23%.

Les revenus et les charges de l'investissement locatif sont compensés afin d'obtenir un "revenu" ou une charge nette.

Cette deuxième option est préférable mais peu pratiqué par les banques.


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Merci Guillaume pour la rapidité de votre réponse,

Je vais prospecter pour trouver un investissement qui s'autofinance avec un loyer pondéré à 70%.
Mais pour quelles raisons la SCI ne serait pas pertinente?

Sinon ayant des revenus peu élevés, 3100€ pour le foyer, connaissez vous des réflexes, solutions afin de se créer du patrimoine?

Merci encore Guillaume

Julien
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Deux conseils :


- avant de vous lancer dans une stratégie d'endettement pour bénéficier d'un effet de levier, vérifiez bien la pertinence de cet effet de levier. Vous pouvez lire cet article appliqué à l'achat de SCPI à crédit (Investir en SCPI à crédit ou préférer un investissement au fil de l’eau ?)


- Investir c'est bien, vouloir préparer sa retraite essentiel, mais prudence à ne pas mettre ces objectifs au premier plan. Dans plusieurs années, vous pourriez être limité dans vos projets à cause de vos investissements immobilier (surtout dans un contexte de baisse des prix de l'immobilier : Déflation ou Inflation … quels placements, quels investissements ?)


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