endettement

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Bonjour, mon épouse et moi, âgés de 70 ans, souhaitons aider notre fils pour une opération immobilière. 

Pour ce faire nous envisageons un « prêt familial, sans intérêt, sur une durée de15 ans, de 150 000€  dont le remboursement interviendra en une seule fois à la fin.

Dans ce contrat de prêt, qui sera enregistré, figure une mention indiquant que « au cas du décès de l’un ou l’autre des co-prêteurs la quote-part de succession de l’emprunteur sera réduite du montant exigible du chef du défunt ». 

Parallèlement notre fils a demandé un prêt de 120 000€ sur 12 ans qui devrait lui coûter 905€/mois 
Certes le « prêt familial » est une dette, mais pendant toute la durée du prêt il ne comporte strictement aucune charge qui viendrait grever sa capacité de remboursement mensuel.
Or la banque, sans tenir compte  des modalités du prêt,divise les 150 000 par 180 mois soit 833€ qui « gonflent » ainsi l’endettement mensuel de notre fils rendant toute l’opération impossible.
La solution proposée par la banque est de consentir à notre fils une donation ou de passer par un don manuel.
Outre l’irréversibilité de cette opération elle induit le grave inconvénient d’ une disparité entre nos trois enfants que le reste de nos biens pourrait risquer de ne pas pouvoir atténuer, amenant dans l’absolu le risque pour notre fils d’avoir à céder son bien pour désintéresser les deux autres…
Alors qu’avec ce prêt, des abandons de créance dûment enregistrés comme donation, au fil du temps et de nos possibilités auraient été fort commodes.
Un retour d’expérience ou des suggestions sur une telle situation nous permettrait de trouver argument pour négocier avec la banque dont il faut déplorer qu’après 41 ans d’une de ces clientèles qui n’a jamais rien demandé, elle se montre si peu accessible à toute argumentation.
Merci pour votre aide
 jm 
  
posée 9 avril 2018

2 réponses

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Votre fils a-t-il pensé à solliciter un courtier en immobilier ou d'autres banques ?
Pour le montage financier de l'opération auprès de la banque, votre fils est-il obligé de préciser qu'il vous emprunte de l'argent, sachant que le remboursement interviendra après la fin de l'opération avec la banque ?

S'il y est obligé, l'opération immobilière pourrait-elle se décomposer en 2 opérations : l'une de 120.000 euros financés par un prêt de la banque (par ex. achat de la maison), l'autre de 30.000 euros (travaux de rénovation, achat d'annexes, aménagements...) financé par un prêt intra-familial ? Bien entendu, il passerait sous silence la 2e partie de l'opération.

Si l'on ne peut décomposer l'opération, peut-être pourriez-vous constituer une SCI familiale (où vous et votre femmes auriez chacun un pourcentage de parts en nu-propriété équivalent en tout à 30.000 euros...) : à étudier avec un professionnel...


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C'est plus énervant que cela, hélas, la banque au prétexte des "textes Tracfin pour les sommes supérieures à 10 000€" (qu'elle refuse de me montrer) ne veut pas appliquer le chèque au crédit du compte de notre fils.
Je vais explorer vos suggestions dont je vous remercie.
Jm

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