financement immo/pro hors cases sur business plan & patrimoine immo en garantie

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Bonjour,
J’ai des maux de crânes sur la manière de procéder et quoi demander et à qui.
Ma
mère dont je suis le fils unique possède un patrimoine foncier
conséquent (mais inexploité) dans une région en zone tendue et est
d’accord pour garantir tout ce qu’il faudra (sauf sa RP) + dans les 350e/mois min de remboursement (selon sa retraite de cadre comptable).
Nous
avons 0 dette, ma mère est propriétaire de sa résidence principale
(dans les 600k) et nous occupons à titre gratuit une autre de ses
maisons avec 1200m2 de terrain constructible (dans les 400k à ce jour
l’ensemble, autour des 500k après changement PLU prévu dans l’année). Ce
bien est destiné à nous être donné à moi et aux enfants tôt si
nécessaire ou plus tard selon intérêt de le faire.
Nous avons 2 biens sous compromis entre elle et moi :
* 1 pour 180k mais avec trop d’aléas pour demander une avance dessus
*
1 terrain à bâtir pour 122k sous compromis pour maison individuelle
(acheteur prévoit dépôt PC d’ici fin Février) encore à son nom mais en
cours de donation à mon nom (le notaire est malin et effectuera la
donation au moment le plus opportun) avec beaucoup moins d’aléas et une
forte probabilité maintenant que ça passe tranquillement
+ une forêt zone N sous préparation de compromis pour environ 25k
Niveau
revenus, nous revenons de l’étranger depuis 5ans et nous sommes
retrouvés bloqués depuis quelques années par manque de liquidités pour
rénover pour exploiter la ferme qu’on occupe et un accident du dos qui
m’a empêché de travailer pendant longtemps.
Nous
avons donc décidé de changer de région, d’aller en zone « détendue » et
avons trouvé un projet idoine pour notre famille à reprendre et à très
fort potentiel, une niche délaissée à cet endroit : l’auberge de
jeunesse pour routards internationaux dans un lieu hautement
touristique.
Entre ma compagne et moi nous parlons 5
langages avons toutes les compétences nécessaires pour tenir ce genre
d’affaires (service client marketing online reception petite
restauration expérience du voyage et connaissance des routards et leurs
attentes).
Le potentiel de développement du lieu est grand, sa situation géographique parfaite.
Bref
le business plan est solide d’autant que le budget de la reprise est de
250k TTC pour 500m2 commercial (réception+restau équipés et
opérationnels + 3 étages * 8 ou 9 chambres env 100k le tout FDC inclus –
7chambres opérationnelles le reste à rafraichir ou transformer selon
besoins / potentiels observés les premiers mois/années mais exploitables
en location de meublés) et 200m2 de privé (env 135k).
Seulement
on ne veut pas attendre que l’argent des ventes soient débloqués car il
y a quand même un risque que cela nous passe sous le nez. Même s’il est
faible car pour un projet atypique il faut aussi un couple atypique qui
colle.
On veut signer le plus vite possible mais on rentre pas dans les cases.
Nous
sommes assurés de la prime d’activité pendant un moment, de 500euros
d’allocs familiales pour nos enfants pendant 13 mois puis 320euros
pendant 15ans. de plus en cas de prêt conventionné nous aurons droit aux
APL pour au moins 2 ans (mais avec 3 enfants le plafond de revenus est
très haut avant qu’elles tombent à zero).
Autrement
dit même si nous étions nuls de chez nuls & sans patrimoine en
garantie, entre primes, apl, allocations familiales et la garantie de
350/mois de ma maman on peut vivre sans être dans le rouge et rembourser
jusqu’à 700euros par mois ce qui correspond à 120k sur 15 ans à peu
près aux taux du moment. mais ce n’est pas cequ’il va se passer car on
sait ce qu’on fait et qu’il y a ce marché délaissé à occuper et qui
attends que nous.
Un soucis est
l’éloignement entre ce qu’on vend et ce qu’on achète. Les banques ici ne
souhaitent pas investir sur une affaire à l’autre bout de la France,
les banques là-bas ne souhaitent pas faire d’avance sur un compromis
signé à l’autre bout de la France.
Donc
j’imaginais demander un emprunt hypothécaire ou crédit relais ici et le
prêt conventionné là-bas mais je dois rencontrer les bons interlocuteurs
qui peuvent analyser une situation en étant libre des cases. J’avais
pris un rendez-vous il y a quelques semaines mais je suis tombé sur des
cases et non un banquier à l’écoute.
Bref je
sèche sur la solution adéquate et au vu des premiers contacts me dit
qu’en plus du biz plan, de nos compromis et titre de propriété je dois
inventer moi même le financement qui convient au lieu d’attendre que les
banquiers ou les courtiers le trouvent pour moi.
Donc
j’ai super besoin de vos avis et promis quiconque m’éclaire et m’aide à
inventer la solution qui sera approuvée sera invité à vie dans notre
auberge (on aura pas que des dortoirs mais quelques chambres aussi).
et si vous en êtes arrivé là merci et bravo d’avoir tout lu !
Catégorie : posée 1 février 2019

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