Location de courte durée dans les petites communes

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Bonjour,

Depuis quelques semaines je réfléchie à investir dans un petit appartement pour faire de la location courte durée type Airbnb et utiliser le statut LMNP pour défiscaliser les revenus de cette activité. 
Je sais déjà que je dois investir à côté de chez-moi (Bordeaux) pour pouvoir gérer le flux des locataires. Je sais aussi que je ne peux pas le faire à Bordeaux puisque maintenant c’est interdit par la mairie. Reste maintenant toutes les communes autour. Elles ne sont pas concernées par la nouvelle réglementation pour l’instant (nombre d’habitants < 200 000 habitants) et elle présentent l’avantage d’acquérir un logement moins cher qu’à Bordeaux. Donc potentiellement offrent un meilleur rendement. Je souligne bien le mot « potentiellement » car la grande variable inconnue et le taux d’occupation. Est-ce qu’il y en a parmi vous qui font de la location saisonnière dans une petite ville ? Et à quel taux d’occupation ?
posée 10 août 2018

4 réponses

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Avez vous pris en compte dans votre calcul de rentabilité les cotisations sociales + csg crds appliquées a votre chiffre d'affaire?
Ces taxations rendent la location courte durée presque toujours moins rentable que la location longue durée...
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Bonjour fran4065,
Merci de votre réponse. La location longue durée est aussi imposée et il faut payer les cotisations sociales sur les revenus fonciers. Le paramètre qui risque de favoriser la location longue durée à la location saisonnière est le taux d'occupation et non pas la fiscalité.
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Le taux d'occupation dépendra :
- de la localisation (est-ce un lieu recherché pour des vacances ? des études/stages ? des déplacements d'affaires ? Le bien est-il situé à proximité de ce que le public visé recherche et présente-t-il les caractéristiques attendues par celui-ci ? Est-ce un lieu que vous réserveriez si vous êtes dans la situation du public visé ?...)
- du marché (le marché de la location de courte durée est-il tendu ou au contraire les propriétaires sont-ils obligés de casser les prix pour espérer avoir un locataire ? quelle est la solvabilité potentielle des candidats à la location de courte durée ? quel prix pouvez-vous escompter pour votre bien ?)
- du temps que vous consacrerez à faire de la promotion et de ce que vous êtes prêt à accepter (est-ce que vous acceptez d'avoir (ou non) des locataires pour une nuit ?)

Ne sous-estimez pas le temps (ou le coût) qu'il faut pour préparer un logement (même laissé propre), accueillir, faire les états des lieux de départ, faire le petit bricolage (changer une ampoule, un joint...)

Quelques pistes pour s'informer :
- aller sur les sites de locations de courte durée pour voir les biens disponibles à la location aux périodes où ils seraient censés être loués et aux périodes creuses
- s'informer auprès des offices du tourisme locaux (et si vous en avez parmi vos proches ou vos amis, auprès des professionnels de l'immobilier)
- aller sur le bon coin après la rentrée scolaire (s'il s'agit de la location étudiante, pour voir les biens restants)
- consulter les statistiques de l'INSEE

A passage, même si la commune permet la location meublée de courte durée, renseignez-vous auprès du syndic de copropriété : certains règlements intérieurs peuvent l'interdire.

Enfin, pour limiter les risques, il peut être sage de choisir un logement avec de faibles charges fixes et qui pourrait aussi convenir à de la location "classique", dans un endroit potentiellement attractif pour de la location de longue durée. 

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Merci Miss P pour tous ces conseils. Je suis encore en phase d’étude de marché aux alentours de Bordeaux. J'ai déjà utilisé des outils comme airdna et dataville qui donnent quelques chiffres mais je trouve que ce n'est pas suffisant. Du coup je consulte des annonces ciblées pour étudier le taux de remplissage des logements qu'ils proposent. ça va me demander certainement plusieurs mois pour avoir une idée sur l'activité. 

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