Pouvons-nous envisager de faire une donation partage?

0

Moi-même,ma femme et notre fils avons crée en 2012 une SCI qui a acquis un appartement mis gratuitement à la disposition de notre fils et qui lui sert de résidence principale(il n’a donc pas été établi de bail).

La SCI a financé cette acquisition(y compris les frais d’acquisition) par des apports en numéraire et par un prêt bancaire aujourd’hui soldé.
Notre fils détient 90 parts en nue-propriété.Moi-même et ma femme détenons ces mêmes 90 parts en usufruit et 180 parts en pleine propriété
Le remboursement du prêt(capital et intérêts) et les dépenses courantes de la SCI(charges de copropriété et autres dépenses) ont été financés par des apports en comptes courants de moi-même,ma femme et notre fils.
A fin décembre 2016,il en est résulté au bilan de la SCI:
-des pertes cumulées correspondant aux dépenses courantes de la SCI et aux frais d’acquisition
-des soldes des comptes courants des trois associés.
Pouvons-nous envisager de faire une donation partage en faveur de notre fils et de notre fille(non encore associée de la SCI)en leur donnant tout ou partie de la nue propriété de nos 180 parts et du solde de notre compte-courant d’associés?
Cordialement.
Gilbert Ribes.
  
posée 5 décembre 2017

6 réponses

0
Bonsoir Gil,

Deux problèmes se posent : Compte tenu des dettes, comment valoriser les biens meubles objets de la donation, sur lesquels vont porter le montant des droits , puis, plus grave, la responsabilité des associés étant illimitée, quelle sera la responsabilité des associés enfants majeurs vis-à-vis des tiers-créanciers : devront-ils régler les dettes, à quelle hauteur, etc ??

Cordialement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
www.patrifinance.com   
0
Bonsoir Frédéric,
je vous remercie beaucoup pour votre réponse.

Valorisation des biens meubles:la donation ne concernerait que l'appartement,dont la valeur de marché est assez précise,et les comptes courants associés des donateurs,dont la valeur figure dans la comptabilité de la SCI (tenue par un professionnel).

Tiers créanciers:il n'y a aucun tiers créanciers,l'emprunt initial ayant été intégralement remboursé.

Dès lors la valeur des biens à donner serait:
-pour la valeur des parts de la SCI,égale à l'actif brut réévalué (valeur de l'appartement au prix du marché),diminuée du montant des comptes courants associés (après imputation des pertes cumulées)
-pour la valeur du compte courant des donateurs associés,égale à la valeur qui figure dans la comptabilité.

Cordialement.
Gilbert Ribes.  
0
Bonjour Gilbert,

Vous pourrez bien sûr tenir compte des compte-courants négatifs pour l'évaluation du montant des droits de mutaiton à titre gratuit (les droits de donation).

Bien cordialement,

Frédéricc Piccard/Fondateur de Patrifinance
www.patrifinance.com
0
Cher Frédéric,
 je vous remercie beaucoup pour ces éléments de réponse.

Quels sont les textes législatifs et/ou réglementaires qui concernent les SCI familiales et la mise à disposition gratuite d'un associé d'un appartement appartenant à la SCI?

Est-il nécessaire d'établir un bail (où le montant du loyer serait donc nul)?

Est-il possible d'établir une convention entre associés au titre de laquelle l'associé qui occupe l'appartement en tant que résidence principale rembourse à la SCI la totalité des charges courantes de la SCI(charges de copropriété,assurance habitation,frais bancaires de tenue de compte,impôt foncier)?

Très cordialement.
Gilbert Ribes.
0
Bonjour Gilbert,

Il faudrait consulter effectivement, à la fois, le Code Civil ainsi que les décisions de justice, et jurisprudences prises en la matière.

Nous pourrions tout à fait le faire dans le cadre d'une lettre de mission.

Bien courtoisement,

Frédéric Piccard
www.patrifinance.com 
0
Cher Frédéric,
Je vous remercie beaucoup pour votre article sur les SCI familiales et vos réponses à certaines de mes questions,mais j'espérais une réponse à mes deux dernières questions (bail ou pas bail,convention ou pas convention).
J'ai pris bonne note de votre proposition.
Très cordialement.
Gilbert Ribes.

Votre réponse