Question récurrente que de savoir comment calculer le taux de rendement d’un investissement immobilier. Mon bien est il rentable ? Dois je le conserver ? Faut il le vendre ?

Revenons aux bases pour analyser la rentabilité de votre investissement immobilier locatif et vous aider à comprendre s’il est encore rentable. En effet, il est important d’essayer d’estimer la rentabilité futur de votre immeuble. Ce n’est pas parce que votre bien s’est valorisé de 30%, 40%, 50% ou même 150% depuis 5 ans ou 15 ans ; Ce n’est pas parce que vous avez réalisé la plus value de votre vie que le bien est encore rentable et qu’il faut le conserver.

Ce qui est important, ce n’est pas votre enrichissement depuis 15 ans, mais votre enrichissement dans les 15 prochaines années. L’intérêt est alors de calculer la rentabilité de votre actif immobilier actuel et le comparer aux autres investissements (immobiliers ou financiers) disponibles.

Demain, si vous deviez vendre votre immeuble, que feriez vous de cet argent ? Pourriez vous trouver un investissement plus rentable ?

C’est la question à laquelle nous allons essayer de répondre.

  

Comment calculer la rentabilité de votre investissement immobilier ?

 

1- Déterminer la valeur patrimoniale nette d’impôt sur la plus value immobilière de votre immeuble locatif.

La première étape, probablement pas la plus simple est de déterminer la valeur actuelle de votre immeuble nette d’impôt sur la plus value immobilière.

Demain, si vous vendez votre immeuble locatif pour réaliser un autre investissement que vous jugerez comme plus rentable, vous ne disposerez pas de la totalité de votre prix de vente, vous devrez payer l’impôt sur la plus value immobilière.

Pour calculer le montant estimé de la plus value immobilière que vous auriez à payer, je vous suggère d’utiliser notre simulateur « Simulateur de plus value immobilière 2016. Calculer le montant de votre impôt. »

 

Le prix de vente de votre immeuble net de plus value immobilière, c’est la véritable valeur patrimoniale de votre immeuble.

 

 

2- Déterminer le montant du loyer brut annuel

De manière simpliste, il s’agit de déterminer le montant annuel des revenus perçus. Vous devrez y intégrer un éventuel taux de vacance locative, c’est à dire la vacance entre deux locataires pour obtenir des données fiables.

Ce revenu pourra potentiellement augmenter dans le temps. Cette hypothèse de valorisation est une donnée importante dans la calcul de la rentabilité future de votre immeuble locatif (cf »Investissement locatif : Faut il s’habituer à la baisse des loyers ?« )

 

3 – Déterminer le montant des charges courantes de fonctionnement.

Etre propriétaire d’un immeuble locatif est générateur de revenu (et c’est souvent la principale motivation de l’investisseur), mais c’est également générateur de frais et charges.

Pour déterminer la rentabilité réelle de votre investissement immobilier, vous devez être capable de faire la liste de ces charges. Vous venez de réaliser votre déclaration d’impôt, il vous suffit de reporter le montant que vous venez d’y inscrire. Les charges de propriété sont généralement :

– La taxe foncière ;

– Les charges d’entretien, réparation, amélioration, … et les divers travaux d’entretien indispensables au maintien de la valeur patrimoniale de l’immeuble. Ces dépenses courantes ne sont pas de nature à apporter un surplus de valeur à votre immeuble, mais le maintienne en l’état ;

– Les frais de gestion lorsque vous déléguez la gestion à un tiers ;

– … Et globalement l’ensemble des charges que vous devez payer pour exploiter le potentiel locatif de l’immeuble.

 

4 – Calculer le montant de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux générés par ces revenus immobiliers locatifs.

Parce que le revenu locatif net de charges est imposable à l’impôt sur le revenu, vous devez déterminer le montant de l’impôt sur le revenu généré par ces seuls revenus fonciers.

Pour ce faire, rien de très compliqué, il vous suffit de multiplier votre revenu foncier brut (disponible dans la case 4BA) de votre dernière déclaration d’impôt par votre tranche marginale d’imposition (c’est à dire le taux d’imposition le plus élevé de votre déclaration d’impôt sur le revenu – 0% ; 14% ; 30% ; 41%; 45%).

Vous devrez également ajouter les prélèvements sociaux, c’est à dire 15.50% du montant de votre revenu foncier net de charges.

Au total, l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux, seront de 15.50%, 29.50% ; 45.50% ; 56.50% ou 60.50% de votre revenu net de charge de propriété.

 

Au final, le rendement réel de votre investissement immobilier peut être calculer de la manière suivante :

(Revenu locatif revalorisé dans le temps – charges de propriété revalorisée dans le temps – impôt sur le revenu – Prélèvements sociaux) / Valeur patrimoniale revalorisée dans le temps nette de l’impôt sur plus value immobilière = Taux de rendement actuel de votre immeuble locatif. 

 

 

Simulateur : Quel est le rendement de votre immeuble locatif ?

Pour vous aider dans vos simulations et dans vos calculs, nous avons construit un simulateur vous permettant de calculer le taux de rendement de votre immeuble locatif.

Il vous permettra de calculer le rendement actuel et futur de votre immeuble et de comparer ce rendement aux autres placements disponibles ! A vous de voir si vous pouvez obtenir un meilleur rendement ailleurs.

Alors faut il vendre ou conserver l’immobilier locatif ? Mais que faire du produit de la vente ? Ou l’investir ?

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35 Comments

  1. Très interessant et facile d’utilisation ! merci ! finalement je ne m’étais jamais penché sur la rentabilité de mon bien locatif car reçu en héritage……Certes certains paramétres sont très incertains comme l’évolution du prix du bien et l’évolution des loyers…mais en calculant à ce jour j arrive à une rentabilité nette de 1.40%…vraiment très modeste j’en conviens…néanmoins je pense que chaque situation est particulière et qu il faut l envisager dans une stratégie patrimoniale globale.Ainsi, déjà fortement exposé aux actifs financiers je ne me vois pas vendre ce bien pour mettre le produit de la vente en assurance -vie…

    • « je ne me vois pas vendre ce bien pour mettre le produit de la vente en assurance -vie… ». C’est le véritable sujet, faire le constat d’une rentabilité médiocre est une chose, mais que faire du produit de la vente.

      Depuis que nous avons abandonné l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier « Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?« , il y a probablement moins urgence à agir…

      • bonjour,

        pourriez vous nous montrer un exemple, cas ou situation/simulation concrète d’un placement dans un immeuble locatif avec des chiffres à l’appui,
        bien qu’accessible pour certains, votre tableau n’est pas suffisamment explicite pour moi

        merci d’avance

  2. Fredy Gosse says:

    je vois dans ma boule de cristal..non je ne vois plus rien à 15ans ….vu les politiques , les syndicats que nous avons….

  3. Patrick D says:

    Merci pour cet article. Le sujet est simple mais très pertinent.
    Cependant, je le crois dangereux pour l’économie française ! Car si les bailleurs et les investisseurs en France font leurs comptes et ouvrent les yeux, beaucoup vont partir à l’étranger.

    Dans les charges, vous avez oublié les assurances loyers impayés et l’ISF ( jusqu’à 20 % des revenus alors que la taxe foncière se « limite » à 10-15 % suivant les villes )..

  4. Fredy Gosse says:

    @ Patrick
    manque déjà le conséquence financières du dernier décret vert sur les économies d’énergie pour SAUVER LA PLANEEEETE

  5. Comme indiqué dans le texte, indépendamment de la sémantique sur l’intérêt de calculer un « rendement » qui n’a aucune sens, le problème est:
    Par quoi remplacer mon investissement locatif?

    Et c’est bien la seule vraie question.

    Par de l’AV ou équivalent? Pour se faire chyprer son argent?
    Le laisser en dépôt dans un organisme financier? on revient à la ligne au-dessus.
    Par un autre bien immobilier? Oui si la localisation est mauvaise, ou la stratégie, mais les notaires vont vous remercier.
    Par de l’actif tangible, forêts, terres diverses et variées, œuvres d’Art
    Par de la consommation? Pourquoi pas. L’argent est là pour ça, sauf pour les Capitalistes purs et durs.

    Je reviens quand même sur ce calcul de rapport (merci Guillaume, on obtient un chiffre, qui n’a pas de véritable sens, mais au moins il est défini)
    Je préfère mon calcul en bilan annuel et CE, intégrant tous ses biens, et qui donne des valeurs bien différentes et beaucoup plus proches de la réalité.

    Pour faire rire, ça se perd aujourd’hui, je dis toujours que mes rendements sont infinis, car je reçois de revenus sur des biens qui ne m’ont rien coûté ……… que de l’huile de coude et du temps.

    • polaris31 says:

      Ankou, vous avez bien de la chance de considérer que votre rendement locatif est infini : cela signifie que vous attribuez une valeur nulle à votre « huile de coude » 🙂 . Personnellement, je considère au contraire que mon temps de vie étant très – beaucoup trop – limité, l’activité de bailleur privé est bien trop chronophage pour être rentable. Je parle bien entendu ici de « rendement humain » (en euros gagnés / nombre d’heures de vie consacrée): en terme de rendement financier (euros gagnés / investissement financier initial), à condition de ne pas compter ses heures, je ne doute pas un instant que « l’autogestion immobilière » de A à Z que vous semblez pratiquer avec compétence soit totalement imbattable, et de loin.

      • Parti de rien, pire des dettes, aujourd’hui ISF. Même si je me fiche du Capital, malheureusement et malgré mes volontés, il s’accumule 🙁

        Et le nombre d’heures, c’est pas la mer à boire, ………. quand il n’y a pas d’inondations 🙂
        Mais bien entendu dans l’active j’avais un vrai métier ……… qui me prenait 2*35 heures ………

  6. paul h says:

    La question n’est pas que faire du produit de la vente, la question est : L’immobilier locatifs ne rapportant que des soucis (locataire peu scrupuleux voir de vrais voyoux, justice a sens unique, assurance loyers impayés qui ne remboursent jamais ou tres tres peu, ets ets) oui il faut vendre (voir se débarrasser) du locatif en tant que particulier.Quand au réemploi, de toute façon, il faut fuir la france; ce pays est devenu un veritable enfer pour l’investisseur particulier; La france ne veut plus de propriétaires,(elle n’aime pas les riches) elle ne veut que des assistés maléables a coup de rsa et de match de foot, la solution de facilité !

    • Et dans quel beau pays souhaitez vous aller ?

      • paul h says:

        Le portugal semble fort attractif pour les retraités francais tant au niveau fiscalité que qualité de vie

        • « Quand au réemploi, de toute façon, il faut fuir la france; ce pays est devenu un veritable enfer pour l’investisseur particulier » Voici un article qui devrait vous plaire : « Non, La France n’est pas un enfer fiscal pour les patrimoines. »

          Attention, l’herbe n’est pas toujours plus verte ailleurs…

          • paul h says:

            En admettant que tout un tas de » combines »légales reduise l’impot reel, le tracas administratif est encore plus décourageant que l’impot lui même: le denier en date , pour moi, la municipalité a pondu une taxe sur les logements vacants(environ un mois de loyer)question a la mairie ;réponse c’est un droit , comme on manque d’argent pour le logement social, on taxe les propriètaires afin qu’ils louent les bien vides( même a de la racaille qui ne paiera pas son loyer) !!
            Et avec de tels raisonnements, l’état se demande pourquoi il n’y a pas assez de logements!! Alors , pour revenir au sujet ,et après avoir vécu ces galères depuis 20 ans; il faut se débarrasser du locatif(en tant que particulier petit investisseur bien sur) J’ai et je continue de décourager tous mes amis qui me posent la question: la france est un enfer fiscal ET administratif et si l’herbe ……ailleurs il n’est pas difficile de trouver des pays ou il fait meilleur vivre

  7. Fredy Gosse says:

    la Suisse c’est bien mais c’est difficile d’accès, elle vient encore de renvoyer dans leur but, les partisans du revenu universel …ces gens qui n’ont riennau niveau des ressources naturelles, que nous moquons facilement , sont dotés de ce qu’on appelait autrefois le bon sens…
    sinon la nouvelle zélande c’est bien aussi , l’Australie malgré ses problèmes miniers également , des pays qui ont appliqué un programme favorisant l’entrepreneur et le principe aide toi le ciel t’aidera..
    l’Australie mon plus grand regret de jeunesse…tant pis pour moi: supporter les CGT, SUD ,ZADISTES, Les ECOLOS qui bloquent tout, le principe de Précaution constitutionnel (merci Chirac) l’interdiction du gaz de schiste (merci Sarko ,NKM)supporter des politiques dont les principales caractéristiques sont la lâcheté ,la Samba et la sexualité débridée ça fait beaucoup et trouver des pays qui font mieux pour des entreprenants ça se trouve ou alors faut accepter d’aller au bout de l’assistanat ;Pour ceux qui n’ont pas lu AYN RAND c’est le moment de réparer cet oubli français ATLAS SHRUGGED en Français la Grève,;comme 1984 ,c’est un bouquin prémonitoire et jubilatoire (enfin en riant jaune) :nous vivons ce bouquin

    • Pas d’accord avec vous sur le gaz de schiste, pour a minima 3 raisons
      – la solution actuelle est une catastrophe pour l’environnement
      – ce n’est pas « rentable »
      – notre pays est trop petit

      Ne pas oublier qu’aujourd’hui 80% de ces sociétés aux US sont en quasi faillite (sous perfusion via l’hélicoptère)

      Mais l’Australie m’irait bien aussi, en active, et le Portugal pour le post active 🙂

      • Tevada says:

        La différence entre le Portugal et l’Australie, c’est que pour aller vivre en Australie, il faut obligatoirement un visa ou un permis de séjour et pour l’obtenir, il faut cumuler le nombre de points nécessaire selon les critères le l’immigration australienne. Au Portugal, on n’a pas besoin de tout ça pour un citoyen européen; bon! c’est beaucoup plus petit. L’Australie n’a rien à envier aux USA pour ses belles grandes villes et sa magnifique nature. Mais seulement voilà, cela va vous isoler de votre famille et de vos amis. Pour aller là-bas, il faut 15 à 20 heures(escales non comprises) de vol et je n’ose même pas imaginer le prix du billet d’avion.

    • paul h says:

      En effet »aller au bout de l’assistanat » j’y ai pensé ; dès que tous mes biens seront vendus en france, tout dilapider, organiser mon insolvabilité, prendre un petit loyer que je ne paierais plus au bout de 6 mois et vivre de subventions, allocation rsa et autre gateries de l’état francais et espèrer qu’il fera faillitte après ma mort ! mais en aurais-je l’audace ??

  8. Fredy Gosse says:

    mon cher Ankou
    ça faisait un moment que je n’avais pas eu le temps de partager avec vous.je ne résiste pas au plaisir de partager avec vous ce lien
    http://www.contrepoints.org/2014/07/09/171700-gaz-de-schiste-dialogue-entre-un-depute-europeen-et-un-exploitant-americain

    Depuis d’ailleurs des procédés sans eau mais avec du propane sont aussi utilisés
    vous avouez que ça devient comique cette histoire nous allons importer du gaz de schiste des USA ( je sais Ségolène a dit qu’elle faisait réfléchir à l’interdire) compte tenu des lois de la chimie du gaz liquide quelque soit son origine c’est toujours du gaz liquéfié et puis si elle veut déclencher une guerre économique avec les USA c’est surement le moment…Donc nous n’allons même pas vérifier s’il y en a chez nous mais nous allons l’importer ;Vous savez quoi ?avec les relents de lutte finale les usines qui rendront son aspect gazeux au liquide seront faites ailleurs et donc les emplois …pour les américains les Belges,les Hollandais par exemple…quant à l’argument de la taille du pays question simple: quelle taille fait la nouvelle zélande qui s’est lancée à fonds dans cette exploration. Et Israel qui a découvert le plus important champ gazier de la Méditerranée (Leviathan)?là chez nous on a carrément interdit les recherches au large de Marseille faut bien tout importer d’Algérie , de Russie ou des pays nordiques.Entre l’écologie , le principe de précaution et sa preuve négative , l’emploi et l’indépendante énergétique c’est sûr il faut sauver la planète .enfin c’est cela la liberté …parait il ? Pour moi c’est l’inverse on laisse les gens chercher, investir on intéresse les communes ,les propriétaire aux revenus futurs et on rend responsable les intervenants en cas d ‘erreurs humaines parce que la fracturation hydraulique existe depuis afin des années 40 ….et depuis elle été drôlement améliorée
    bonne soirée l’ami

    • 🙂

      Vous connaissez le Dakota du Nord? un chiffre 4 habitants au km2

      Vous connaissez la France? un autre chiffre 100 habitants au km2

      C’est déjà à la limite gérable là bas, alors ici ………. 🙁

  9. Fredy Gosse says:

    http://www.sfen.org/sites/default/files/public/atoms/files/le_gaz_de_schiste2c_une_aubaine_pour_la_france.pdf

    heureusement que De Gaulle et Pompidou n’avait pas la religion verte dans les pattes ;on n’aurait jamais exploité Lacq , autrement plus dangereux

  10. Parfait simulateur …
    Pour répondre à la question, que faire du produit de la vente ?
    Pour satifaire avec le sourire aux prédictions de la Banque de France, consommez !

    Sinon, je suis étonné que personne ne mentionne les Foncières cotées, le dividende est net dans la limite des plafonds fiscaux, pas de soucis de gestion et avec des rendements au-dessus de 4% même avec les cours de ce jour …
    quelques exemples, pour ne citer que les plus connues :
    – Klépierre 4,18%
    – Altarea : 5,99%
    – ICADE : 5,66%

  11. et pour ceux qui veulent l’étranger, rien de plus facile, par exemple ce REIT est spécialisé sur les terres agricoles aux USA :
    Farmlands Partners (FPI) : 4,60%

  12. polaris31 says:

    Guillaume, votre utilitaire de calcul est intéressant. De manière générale, je suis étonné par le nombre de mes connaissances qui investissent dans l’immobilier locatif sans même avoir estimé « à la grosse » la rentabilité de leur projet sur une feuille Excel. En général, la réflexion se borne à « c’est de la pierre, donc c’est forcément intéressant », où à ne considérer que « l’économie » d’IRPP liées aux dispositifs de défiscalisation (Scellier, Pinel, Malraux etc). Les rares qui font quelques calculs se limitent souvent à estimer combien ils devront rajouter de leur épargne chaque mois en plus du loyer pour payer la mensualité de l’emprunt. D’un autre côté, il est réellement heureux que la plupart des investisseurs immobiliers en restent à ce niveau : s’ils faisaient le calcul de rentabilité réel, la plupart (surtout ceux qui investissent dans le neuf et ont un TMI d’au moins 30%) tomberaient sur 1 à 2% net-net maximum (et encore); très logiquement, plus personne n’investirait dans le locatif et l’Etat, les collectivités locales, les offices notariaux, les artisans et boites du BTP, les promoteurs et agences immobilières, les grandes surfaces de bricolage, les assureurs, les sites d’annonces, bref tous ceux qui vivent de, par et sur l’immobilier (et ça doit bien représenter 15 ou 20% du PIB français) seraient bien embêtés… Bref, votre feuille de calcul n’est pas à mettre entre toutes les mains. Elle est réellement dangereuse.

    Maintenant, la VRAIE question reste celle de la fin de votre article : pour ceux dont la conclusion logique de l’analyse est que leur bien locatif ne sera jamais rentable et devrait être vendu (à condition de l’avoir acquis depuis suffisamment longtemps pour que la hausse des prix puisse compenser les multiples frais d’acquisition, ce qui peut prendre 10 ou 15 ans voire peut-être plus dans l’avenir), où investir aujourd’hui ? Et là, la réponse est nettement moins évidente, vous avez déjà abordé le sujet à de multiples reprises… On en revient toujours au même problème : vous proposez un utilitaire pour calculer un rendement selon des critères actuels (on voit mal comment on pourrait faire autrement), mais ce résultat doit être évalué et analysé dans la durée (ce qui est d’autant plus important pour de l’immobilier qui supporte de très importants « frottements », notamment fiscaux), à l’aune de ce que seront les rendements des principales classes d’actif dans 5, 10, 20 ans… Si les taux d’intérêts souverains devaient rester encore longtemps proches de zéro (ce qui n’a rien d’un cas hypothétique, voir le Japon depuis le début des années 1990), peut-être que dans 5 ou 10 ans, un rendement de 2% net passera pour totalement usuraire !

    • DAN12345 says:

      pourriez vous développer svp, l’idée du 1 à 2% de rentabilité, cela me parait très faible pour du locatif
      comme j’hésite à acheter ma RP ou alors tout mettre dans du locatif, cela m’intéresse au plus haut point
      merci

      • Fredy Gosse says:

        n’hésitez même pas
        achetez votre RP quand vous revendez pas d’impôt sur plus value (enfin jusqu’à aujourd’hui)
        pas d’em……………avec les locataires qui paient ou pas qui cassent ou pas , et pas d’impôts sur le revenu sur le positif restant ‘( si vous pensez faire du profit avec une lo iPinel ;ce ne sont pas les contributions qui manquent sur ce site qui vous expliqueront pourquoi vous allez vous faire plumer (sinon pourquoi l’Etat vous ferait un cadeau fiscal)
        Enfin c’est vous qui voyez

      • Permettez-moi de ne pas être en accord avec Fredy

        C’est une erreur aujourd’hui d’acheter sa RP, pour de multiples raisons.

        Mais si vous voulez investir dans du locatif, ça va vous demander beaucoup de temps si vous n’êtes pas bien au fait de cette activité.
        De tte façon oubliez tout système dit « aidé » qui n’est intéressant que pour les intermédiaires ……. et l’État qui est l »intermédiaire le plus vorace.

        Chaque cas étant particulier, difficile d’en dire plus! 🙁

        • Fredy Gosse says:

          nous ne sommes pas d’accord depuis toujours sur le sujet et à moins d’avoir votre expérience, le temps d »y consacrer (ce qui ne semble pas être le cas du demandeur) la fameuse huile de coude ;je conseillerai toujours d »acheter d’abord son domicile ( on peut toujours en changer sans paiement de + value ) mais pour avoir une plus value il faut comme vous le dites souvent choisir l’emplacement sauf que ,parfois ,politiquement la démagogie vient détruire votre choix initial :il faut bien ………..enquiquiner le bourgeois

  13. Fredy Gosse says:

    la vraie réponse est dans quelle situation économique sera la France dans 15 ans…..et cette situation dépendra certes de la situation économique mondiale MAIS aussi de notre capacité à dépasser les égoïsmes catégoriels de notre pays…Allons nous admettre que nous devons nous adapter au monde nouveau ou allons nous continuer à radoter sur le modèle Français …A vous les jeunes de trouver les réponses

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