L’annonce prochaine des contours du statut de bailleur privé doit nous permettre de nous conforter dans notre stratégie d’investissement immobilier : Oui, l’immobilier est un formidable outil pour se construire un patrimoine immobilier, mais pas pour se construire des revenus complémentaires à la retraite.
Selon mes premières simulations, le statut du bailleur privé pourrait permettre à l’investisseur de ne pas payer d’impôt pendant 20 ans minimum. Comment ne pas être attiré par de tels atouts fiscaux alors que l’on décrit la France comme un enfer fiscal ?
L’investisseur habile saura donc tirer profit des dispositifs fiscaux pour se construire un patrimoine. Pinel, De normandie, statut du bailleur privé dans le neuf ; statut du bailleur privé dans le neuf ; loc’avantage, … Les opportunités sont nombreuses pour se construire un patrimoine immobilier locatif à bon compte fiscal.
La réflexion fondamentale du législateur est toujours la même : Encourager le propriétaire bailleur à investir dans le neuf (idéalement) ou dans l’ancien avec travaux.
La carotte fiscale pour lui donner l’envie d’investir :
- Les lois de défiscalisation dans le logement neuf permettent la construction de logements nouveaux dans les zones limitées ou le manque de logement est important. Quelques zones de plus en plus limitées au regard de la baisse de la natalité et de la baisse annoncée de la population (Cf. « Les prix de l’immobilier menacés par la démographie ? La population baisse déjà dans certaines régions« ).
- Les lois de défiscalisation dans l’ancien avec travaux permettent d’encourager la mise aux normes énergétique du parc de logement ancien. Une nécessité face à l’accélération de l’obsolescence immobilière.
Le prochain statut du bailleur privé s’inscrit clairement dans cette double dynamique. Selon un article de l’Opinion publié hier sous le titre « Investissement locatif : un nouvel avantage fiscal se dessine« , le statut du bailleur privé pourrait finalement s’appliquer pour les investissements immobilier locatif nu réalisé à partir du 01/01/2026 :
- Dans le neuf avec un amortissement annuel de 4% à 5% (à définir encore) ; Un amortissement à réintégrer pour le calcul de la plus-value immobilière ; Attention, amortissement hors terrain non amortissable.
- Dans l’ancien avec 15% de travaux minimum avec un amortissement annuel de 4% de la valeur du bien (avec où sans travaux ?, on ne sait pas encore) ; Un amortissement à réintégrer pour le calcul de la plus-value immobilière ; Attention, amortissement hors terrain non amortissable.
- Augmentation du montant du plafond des déficits imputables sur le revenu global à 40000€ contre seulement 10700€ actuellement.
Ce statut pourrait bien être une aubaine pour les investisseurs : L’amortissement de 3% à 5% selon les cas est une charge déductible du revenu foncier permettant de ne pas payer d’impôt sur les revenus immobilier pendant 20 ans minimum.
Dans un pays décrit comme un enfer fiscal, c’est une aubaine.
Un mécanisme d’amortissement très efficace pour effacer les revenus imposables de l’investissement en cours, mais également des investissements immobiliers locatifs précédents. La possibilité d’investir dans l’ancien avec travaux est évidemment une aubaine patrimoniale d’ampleur que vous serez très nombreux à chercher à exploiter.
En réalité, le législateur souhaite encourager l’investissement nouveau. Le législateur ne cherche pas à apporter un confort fiscal à ceux qui ont déjà investi et qui exploite un parc acquis depuis de nombreuses années.
Le législateur porte son attention sur le flux, pas sur le stock : Une fois le dispositif fiscal appliqué, le traitement fiscal de l’investissement locatif est moins attrayant. L’investisseur devra donc envisager de vendre… pour mieux réinvestir à nouveau comme je vous l’explique dans cet article notamment « Une stratégie immobilière, c’est aussi savoir revendre les biens immobiliers amortis« .
C’est alors que se pose la question de la plus-value immobilière. Sujet qui ne semble pas encore (officiellement) sur la table mais qui pourrait rapidement arriver à mon humble avis.
Comme je l’expliquais hier dans cet article « Une nouvelle loi de défiscalisation pour l’immobilier locatif dans la loi de finances 2026 ?« , le législateur est pragmatique.
Pragmatisme. En réfléchissant à l’objectif du législateur. L’immobilier ancien reste ; Une fois construit, un logement reste un logement, pas besoin d’une fiscalité avantageuse, sauf pour encourager les travaux et mise aux normes. Ce qui compte, c’est la création de nouveaux logements et encore davantage leur construction. La construction de logement neuf, c’est du travail pour les promoteurs, de la TVA pour l’état, des recettes fiscales et surtout de nouveaux logements qui répondent aux besoins de la population.
Le pragmatisme, c’est peut-être accepter qu’il faut encourager fiscalement l’investissement dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux… et considérer que l’immobilier ancien peut être taxé exagérément sans conséquence négative pour l’intérêt collectif.
Demain, si l’imposition sur le logement ancien est trop forte, qu’allez-vous faire ?
- Garder votre logement vacant ? Non. Personne ne fait ça. En 20 ans, je n’ai jamais rencontré un propriétaire bailleur qui préfère laisser son logement vide se dégrader ;
- Le vendre ? Probablement. C’est alors l’acquéreur qui y habitera ou le proposera à la location. Le logement n’est pas perdu, il existe toujours et permet de loger quelqu’un. Si tout le monde vend, les prix baissent et il devient plus facile de se loger. Objectif atteint.
- Continuer à le louer en vous plaignant éternellement d’une fiscalité insupportable et d’une mauvaise rentabilité…. mais vous ne le revendrez pas, car vous ne saurez pas quoi faire de l’argent.
Finalement, le pragmatisme est peut-être d’accepter cet état de fait de manière un peu cynique et encourager fiscalement l’investissement immobilier neuf et la construction de logement nouveaux. L’impact sur l’économie, la croissance et les rentrées fiscales est immédiat.
Source : Une nouvelle loi de défiscalisation pour l’immobilier locatif dans la loi de finances 2026 ?
