Depuis quelques mois, et notamment la parution de cet article « Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Prix en baisse, taux de crédit immobilier faibles, vendeurs aux abois…« , j’essaie de vous convaincre que le moment est peut être venu pour s’intéresser à nouveau à l’investissement immobilier locatif.
L’investisseur pourra ainsi opportunément se saisir  d’un marché immobilier abandonné par les acquéreurs et investisseurs et d’un niveau très faible des taux d’intérêt des crédits immobiliers. En effet, selon nos dernières simulations, Investir dans l’immobilier coûte 31% moins cher en 2016 qu’en 2011 grâce à la baisse des prix et des taux d’intérêt des crédits.
Mais attention, investir en 2016, ce n’est pas investir pour espérer réaliser une plus-value immobilière. Investir en 2016, c’est intégrer la baisse future des prix de l’immobilier et considérer les revenus futurs comme principal (unique?) moteur de rentabilité.
Les prix de l’immobilier ne vont pas augmenter et devraient même continuer de baisser dans les années qui viennent. Comme nous vous l’écrivions dans notre article « Comment investir dans l’immobilier en 2016 ? Quels critères ? Comment anticiper le marché ?« , investir en 2016, c’est avant tout rechercher à maximiser le revenu futur tiré de l’investissement dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier.
La rentabilité de votre investissement immobilier locatif ne viendra pas d’une hausse de la valeur de votre bien, mais au contraire de l’importance des loyers perçus.
Vous devrez intégrer la baisse future des prix de l’immobilier dans votre stratégie d’investissement. 
 

Priorité au rendement locatif. Peu importe l’évolution future des prix de l’immobilier, le revenu locatif doit être votre obsession.

Il (re)devient pertinent de s’intéresser à l’investissement immobilier locatif avec pour objectif un rendement locatif optimal. Le rendement locatif, c’est :

Le revenu foncier net de charges et net d’impôt / prix de revient de l’immeuble (prix de l’immeuble + Frais de notaire + Frais d’agence + Travaux)

Pour justifier l’investissement locatif, le rendement locatif brut devra être supérieur à 7%/8%. En investissant aujourd’hui avec un tel rendement locatif, vous vous donnez les moyens de réussir votre investissement immobilier et cela quel que soit l’évolution future des prix de l’immobilier. La plus value immobilière n’est plus nécessaire pour justifier la pertinence de votre investissement.
Dans ce contexte, l’investissement immobilier dans le neuf avec le bénéfice de la loi PINEL est rarement une bonne idée. Les prix de vente sont horriblement élevés, et la rentabilité locative trop faible. Seule l’auto-réalisation d’une loi PINEL (c’est à dire l’achat d’un terrain à bâtir et la construction sur ce terrain d’un immeuble neuf) permet d’espérer un investissement PINEL satisfaisant : Maîtrise des coûts, suppression des intermédiaires permettront une réduction forte du prix de revient de l’immeuble et une meilleure rentabilité locative.
 

Cas pratique d’un investissement immobilier locatif dans l’ancien.

Réalisons ensemble une simulation d’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux (et déficit foncier – cf « Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ?) avec des hypothèses cohérentes que vous ne trouverez nul part ailleurs :

– Stabilité des loyers dans le temps ;

– Baisse des prix de l’immobilier.

L’ensemble des simulations sont réalisées grâce à notre simulateur « simulateur déficit foncier »
 

Les hypothèses de la simulation d’investissement locatif.

hypothèse locatif ancien déficit foncier
 
Comme vous le constatez, les hypothèses sont prudentes (-1% par an pendant 20 ans pour les prix de l’immobilier / -1% par an pendant 20 ans pour les loyers / 25% de frais annuel pour l’entretien et les charges de propriété).
L’investisseur est imposable dans la tranche marginale de 30% et se porte acquéreur d’un immeuble valorisé 150 000€ dans lequel il réalise 50 000€ de travaux déductibles des revenus fonciers (cf »Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ?).
L’investissement est financé avec un crédit de 200 000€ / 20 ans / 2.60% (cf »Meilleurs Taux de crédit immobilier actuels – Novembre 2015 : Statu quo« ).
 
Au terme de cette simulation (20 ans), les conclusions sont les suivantes :
synthèse investissmeent immobilier locatif ancien
 
 
revenu foncier imposable
 
enrichissement patrimonial
 
Malgré une baisse importante du prix de l’immobilier, la qualité de l’investissement ne fait aucun doute : Le TRI est supérieur à 10% et surtout, le différentiel d’enrichissement entre cet investissement locatif et un même investissement sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie est proche de 58 000€ net d’impôt.
Malgré une baisse possible des prix de l’immobilier, il est encore possible de s’enrichir grâce à l’immobilier. La recherche d’une plus-value immobilière n’est plus raisonnable, vous devez vous concentrer sur la recherche du rendement locatif. 
 

 Alors, qui a dit qu’il n’était pas possible de faire une bonne opération immobilière dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier ?

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