Depuis quelques mois, et notamment la parution de cet article « Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Prix en baisse, taux de crédit immobilier faibles, vendeurs aux abois…« , j’essaie de vous convaincre que le moment est peut être venu pour s’intéresser à nouveau à l’investissement immobilier locatif.

L’investisseur pourra ainsi opportunément se saisir  d’un marché immobilier abandonné par les acquéreurs et investisseurs et d’un niveau très faible des taux d’intérêt des crédits immobiliers. En effet, selon nos dernières simulations, Investir dans l’immobilier coûte 31% moins cher en 2016 qu’en 2011 grâce à la baisse des prix et des taux d’intérêt des crédits.

Mais attention, investir en 2016, ce n’est pas investir pour espérer réaliser une plus-value immobilière. Investir en 2016, c’est intégrer la baisse future des prix de l’immobilier et considérer les revenus futurs comme principal (unique?) moteur de rentabilité.

Les prix de l’immobilier ne vont pas augmenter et devraient même continuer de baisser dans les années qui viennent. Comme nous vous l’écrivions dans notre article « Comment investir dans l’immobilier en 2016 ? Quels critères ? Comment anticiper le marché ?« , investir en 2016, c’est avant tout rechercher à maximiser le revenu futur tiré de l’investissement dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier.

La rentabilité de votre investissement immobilier locatif ne viendra pas d’une hausse de la valeur de votre bien, mais au contraire de l’importance des loyers perçus.

Vous devrez intégrer la baisse future des prix de l’immobilier dans votre stratégie d’investissement. 

 

Priorité au rendement locatif. Peu importe l’évolution future des prix de l’immobilier, le revenu locatif doit être votre obsession.

Il (re)devient pertinent de s’intéresser à l’investissement immobilier locatif avec pour objectif un rendement locatif optimal. Le rendement locatif, c’est :

Le revenu foncier net de charges et net d’impôt / prix de revient de l’immeuble (prix de l’immeuble + Frais de notaire + Frais d’agence + Travaux)

Pour justifier l’investissement locatif, le rendement locatif brut devra être supérieur à 7%/8%. En investissant aujourd’hui avec un tel rendement locatif, vous vous donnez les moyens de réussir votre investissement immobilier et cela quel que soit l’évolution future des prix de l’immobilier. La plus value immobilière n’est plus nécessaire pour justifier la pertinence de votre investissement.

Dans ce contexte, l’investissement immobilier dans le neuf avec le bénéfice de la loi PINEL est rarement une bonne idée. Les prix de vente sont horriblement élevés, et la rentabilité locative trop faible. Seule l’auto-réalisation d’une loi PINEL (c’est à dire l’achat d’un terrain à bâtir et la construction sur ce terrain d’un immeuble neuf) permet d’espérer un investissement PINEL satisfaisant : Maîtrise des coûts, suppression des intermédiaires permettront une réduction forte du prix de revient de l’immeuble et une meilleure rentabilité locative.

 

Cas pratique d’un investissement immobilier locatif dans l’ancien.

Réalisons ensemble une simulation d’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux (et déficit foncier – cf « Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ?) avec des hypothèses cohérentes que vous ne trouverez nul part ailleurs :

– Stabilité des loyers dans le temps ;

– Baisse des prix de l’immobilier.

L’ensemble des simulations sont réalisées grâce à notre simulateur « simulateur déficit foncier »

 

Les hypothèses de la simulation d’investissement locatif.

hypothèse locatif ancien déficit foncier

 

Comme vous le constatez, les hypothèses sont prudentes (-1% par an pendant 20 ans pour les prix de l’immobilier / -1% par an pendant 20 ans pour les loyers / 25% de frais annuel pour l’entretien et les charges de propriété).

L’investisseur est imposable dans la tranche marginale de 30% et se porte acquéreur d’un immeuble valorisé 150 000€ dans lequel il réalise 50 000€ de travaux déductibles des revenus fonciers (cf »Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ?).

L’investissement est financé avec un crédit de 200 000€ / 20 ans / 2.60% (cf »Meilleurs Taux de crédit immobilier actuels – Novembre 2015 : Statu quo« ).

 

Au terme de cette simulation (20 ans), les conclusions sont les suivantes :

synthèse investissmeent immobilier locatif ancien

 

 

revenu foncier imposable

 

enrichissement patrimonial

 

Malgré une baisse importante du prix de l’immobilier, la qualité de l’investissement ne fait aucun doute : Le TRI est supérieur à 10% et surtout, le différentiel d’enrichissement entre cet investissement locatif et un même investissement sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie est proche de 58 000€ net d’impôt.

Malgré une baisse possible des prix de l’immobilier, il est encore possible de s’enrichir grâce à l’immobilier. La recherche d’une plus-value immobilière n’est plus raisonnable, vous devez vous concentrer sur la recherche du rendement locatif. 

 

 Alors, qui a dit qu’il n’était pas possible de faire une bonne opération immobilière dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier ?

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83 Comments

  1. Vous prenez comme hypothèse la location d’un bien de 150k€ / 200k€ pour un loyer 1.250€ par mois hors charges locataire.
    Cette hypothèse me semble peu réaliste, au moins sur la base de ce que je vois autour de moi.
    Je reconnais ne pas avoir une connaissance du marché immobilier suffisante et ne voudrais pas partir d’un cas particulier pour généraliser. Aussi si cette hypothèse s’avère réaliste, je suis intéressé par savoir de quels biens il s’agit (type de logement) et leur localisation (ville, quartiers, …).
    Cordialement, Bernard

    • Oui, vu comme ça cela peut sembler peu réaliste. Mais que pensez vous d’un immeuble de 4 T1 dont le loyer est de 400€/chacun ? Cela est davantage réaliste… et les résultats sont identiques.

      Ce genre de biens peut être trouvé en province, ville moyenne … ou périphérie de grandes villes.

      • Je confirme, ce genre d’immeuble de rapport j’en déniche sans problème 1 par semaine pour mes clients. Pour ça il faut sortir des sentiers battus et oublier bien entendu Paris et les métropoles régionales…

        • On voit que vous n’assurez pas le SAV derrière !
          Avec de tel profil d’immobilier, on draine du cas social en guise d’occupant….
          Prendre en compte donc les impayés de loyers, les détériorations rapides des biens, les soucis associés……

          • Bonjour quand même DUVAL !
            Ne me jugez pas sans me connaitre SVP. Comment vous pouvez savoir que je n’assure pas le SAV?
            Vous êtes pleins de préjugés sur beaucoup de chose visiblement…
            Je vous laisse avec les septiques et les râleurs…
            Je part justement m’occuper d’un locataire « cas social » . Sortir du 10% net demande bien entendu des contraintes, faut pas rêver. C’est ma stratégie depuis 10 ans, je n’ai aucun regret au contraire !

          • C’est bien d’aborder ce sujet, celui du temps passé. De manière honnête. Selon que l’on soit ouvrier du bâtiment (10 à 20 € de l’heure) ou consultant de haut niveau (100 à 300€ de l’heure), les heures passées à calculer, visiter, vérifier, faire pression sur nos intermédiaires (agences, syndic, assureurs), éventuellement gérer en direct (bien mieux? Pas si sûr, selon les avocats, car si problèmes, l’agence apporte une obligation de moyens et peut être tenue pour responsable de désordres en justice), et enfin à surveiller les nécessaires travaux de remise en état, diminue plus ou moins fortement la rentabilité. Le temps passé est en effet tel qu’il se peut que ça devienne vite un métier que de gérer des immeubles difficiles mais rentables. N’oublions pas que leur rentabilité est obligatoirement due à une prime de risque, d’exploitation d’une part, et aussi de moins-value, due à la non-compétitivité de villes et régions entières. Voilà qui explique des rendements extraordinaires: en effet, si le taux de chômage est redoutable, il y a des chances d’avoir des locataires insolvables (les HLM auront raflé les meilleurs candidats, puis le parc privé neuf); de même, si l’immobilier s’y ramasse à des prix dérisoires, il y a toutes les chances du monde que ces prix le seront encore plus dans 20 ou 30 ans…les mouroirs sont très nombreux, quand on compte 36000 communes. Maintenant, si ça devient un métier, il va falloir arbitrer: vais-je gagner plus ou moins qu’avec ce que je sais faire aujourd’hui? S’il faut 100,000 euros d’immobilier, car je suis Smicard, mais ne travaille que 32 heures, c’est une chose, je vais même pouvoir cumuler les jobs. S’il faut 2 millions d’euros d’immobilier, mais qu’il faut que je travaille 60 heures par semaine pour être certain que ça ne dérape pas, c’en est une autre, car je ne pourrais pas cumuler. L’inconvénient de l’immobilier, c’est quand même…son immobilité! Quand on pense que nos aïeuls ont quitté les champs et se sont retrouvés enfin plein de mobilité, faudrait-il la perdre totalement parce qu’on gère une palanquée d’immeubles supposés nous assurer la pitance jusqu’à la retraite? On voit bien donc qu’il y a, comme en toute chose, un juste milieu. Enfin, il y a des régions de France où les locataires considèrent encore qu’un bail les engagent. Tandis qu’il y en a d’autres où le non-droit est depuis longtemps consacré par les services publics eux-mêmes, qui donneront toujours raison aux locataires, et même aux squatteurs. Les généralités tuent tout. Le verre est toujours à moitié plein et à moitié vide en même temps. Je sais qu’il y a des propriétaires heureux, et que ça ne tient pas toujours qu’à la chance. En revanche, il y a des associations (choix de la région, de la ville, de l’emplacement, de l’état du bien, de l’agence de gestion, de la copropriété si on n’arrive pas à « vivre seul », mauvaise connaissance en bâtiment et/ou en finance et/ou en droit…) qu’il faut à tous prix éviter. Il y a un autre point qui n’est jamais pris en considération: le cycle de vie d’un immeuble, avec des coûts importants tous les 25 ans et très importants à 50 ans…Faudrait y penser, aussi, même si on n’a pas l’intention de garder un bien si longtemps, on va revendre à quelqu’un qui aurait raison de se poser la question. Les remises aux normes que l’Etat attend de sortir (un équivalent RT2012 dans l’ancien?), le tissu social préoccupant…sont encore des éléments qui nécessitent désormais une excellente approche globale avant de déclencher un investissement « immobile ». Je note au passage que, comme d’habitude, les simulations proposées sont effectivement optimistes!

  2. bonjour
    ne ne vois pas l’interet d’investir meme avec un taux élevé de rendement si c’est perdre de l’argent à la revente

    aujourd’hui avec la loi ALUR les loyers sont plafonnés

    donc en admettant que j’achete un bien à 150 000 (t2 de 45 m²) mon loyer sera de 500€
    sur 15 ans cela fera 90 000€
    mon credit de 1000€
    au bout de 15 ans mon bien m’aura couté = 1000 X 180 = 180 000

    si je le revends avec une baisse ne serait ce que de 5% soit 142 500
    mon rendement global sera de 142 500 + 90 000 – 180 000 = 52 500 (hors irpp, csg, sans vacances loctaives ni travaux ni charges) chez les bisounours en bref et je n’aurai que 142 500€

    la meme somme de 1000€ sur un contrat d’assurance vie meme avec des fonds en euro de 1.50% me donnera un capital = 201 550€ et avec beaucoup moins de souci

    • Bonjour,

      Pour le coup je suis d’accord avec vous, avec un rendement à 4% (500*12/150000), il n’y a aucun intérêt.

      Le sujet est justement de rechercher un rendement supérieur ! c’est la clef de la réussite à mon humble avis.

  3. Pascal PONTONNIER says:

    Cette « étude » est irréaliste car il est impossible de trouver un bien immobilier à ce prix (où sont les frais de notaire?) qui ait un rendement de 15K€ annuel. On peut effectivement trouver en province des biens immobiliers pas chers mais le marché locatif est en général en proportion, donc très bas.
    Que fait-on de la CSG-CRDS sur les bénéfices fonciers?
    Il y a un sérieux écart entre la réalité et la fiction…

    • Bonjour,
      La location ne constitue pas toujours un long fleuve tranquille.
      Au moment de la signature du bail, les références paraissent bonnes ou acceptables.
      Ensuite, les imprévus et accidents de la vie bloquent le bailleur avec des locataires qui peuvent dégrader les lieux et décourager tout bailleur privé, les lois et le système judiciaire étant plus favorables aux locataires qu’aux propriétaires…

    • Sortez de vos préjugés Pascal, je vous assure que c’est possible.
      J’obtiens même des rendements nettement supérieurs à l’exemple donné dans l’excellent article de notre hôte.
      Je pense que Guillaume va effacer ce lien mais voici mon dernier exemple concret :

      http://immeuble-de-rapport.fr/rendement-1269-brut-sans-impots/

      • En effet, il convient de sortir de ses préjugés pour avancer.

        Voilà la dernière opération que j’

      • En effet, il convient de sortir de ses préjugés pour avancer.

        J’ai débuté dans l’immobilier en 96 avec des achats de maisons en adjudications dans le Nord, dans des quartiers « populaires » (Tourcoing, etc…), mais avec une rentabilité nette de 30 à 35%. Certes il s’agissait de petit opération, mais multipliées par 10…

        Voilà la dernière opération que j’ai réalisée dans un village dans la périphérie de Nancy (sans tous les détails, sorry):

        Immeuble de 6 logements
        Acquisition: 165.000€ (frais de mutation inclus)
        Travaux: 15.000€
        Revenus annuel HS: 24.396€

        Je vous laisse juger.
        Ce type d’opération n’est pas rare.

        Un conseil pour tous ceux qui préfèrent penser que « ce n’est pas facile », que ceci, que cela… CON-TI-NU-EZ! Ça nous en fera plus!
        ;o)

  4. Je viens de vendre sur Niort un immeuble de 4 logements pour un prix équivalent à une rentabilité de 10,5 % après paiement de la taxe foncxière, et il m’en reste un autre à vendre. C’est légèrement inférieur au prix du marché et cela semble correspondre à l’hypothèse de Guillaume. Donc son hypothèse de travail est correcte mais pas à Paris.

  5.  » Alors, qui a dit qu’il n’était pas possible de faire une bonne opération immobilière dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier ? »
    Pas moi, je répète à l’envi le contraire.

    Par contre, nous ne serons jamais d’accord avec ces calculs qui n’ont strictement aucun sens de rendements et autre TRI, ce n’est pas grave 🙂
    Par exemple quand vous dites: « Le rendement locatif, c’est :
    Le revenu foncier net de charges et net d’impôt / prix de revient de l’immeuble (prix de l’immeuble + Frais de notaire + Frais d’agence + Travaux) », il faut que je relise plusieurs fois pour … rien comprendre

    Vous mettez un revenu foncier que je suppose annuel (toutes choses égales par ailleurs, taxes, taux d’imposition, pas d’inflation, etc) à un instant t=0? en numérateur et en dénominateur un prix théorique, qui n’existe pas, que je n’avez jamais payé, ni à l’instant t, ni même à un autre instant.

    Numérateur et dénominateur varient non seulement avec le temps, mais avec nombre de paramètres fonction de la situation particulière du ménage et des dispositions étatiques.

    • ankou
      pas tout a fait en accord avec vous
      effectivement le rendement est calculé à un instant T mais les seules variables sont :
      – les loyers
      – les charges
      – la TF

      donc factuellement : le loyer – (tmi + csg) soit le loyer net d’impot
      le prix de l’immeuble + les frais d’agence + les frais de notaires sont une constante

      donc ma seule variable est au numérateur

      exemple : si j’ai acheté un studio à Paris en 1980 à 100 000 FRF soit 15 000€
      mon rendement en 2015 avec un loyer de 400€/mois (et je suis trés bas) et même si mes charges et ma TF ont augmenté de 200%, je peux présumer que mes loyers ont augmenté d’autant (inflation en gros)

      donc plus j’avance dans le temps et plus mon numérateur bouge et pas le dénominateur

      donc (en supposant que les charges + la TF = 2 mois de loyer) je peux trés bien écrire que (L étant mon loyer mensuel) :
      L X 10/ Prix achat acte en main

      et là mon rendement annuel évolue au grès de mon loyer

      c’est pas plus simple comme ça

      • Et si au bout de 2 ans, vous rachetez? ça n’impacte pas le résultat financier de l’opération précédente? pour quelle part? les impôts ne varient pas?

        à quoi vous sert cette valeur fixe du dénominateur? quel est son sens? vous l’avez acheté 15000€ mais payé combien? à quel moment? et les travaux ne sont pas bloqués à un instant t, si? et vous ne négociez pas votre prêt, pas d’anticipation? Et si vous vendez un bien mais pas l’autre?

        Si en faisant ce rapport appelé « rendement », ça vous permet de vous rendre compte de l’intérêt de l’opération, bonne chance!

        La seule valeur intéressante est de considérer que vous avez une société.
        Vous avez un bilan
        Vous avez un résultat d’exploitation (mensuel, puis annuel)
        Vous avez de la trésorerie à gérer
        Et tout ça pas en %, mais en vrais euros.

        C’est la seule manière pour savoir où vous en êtes.

        Mais vous faites comme vous voulez ……… 🙂

        • ankou, je pars du principe que mon investissement immobilier c’est pour au minimum 15 ans

          donc si je l’ai acheté 15 000 c’est 15 000
          si je l’ai acheté 15 000 à crédit, c’est 15 000 plus les interets

          si je fais des travaux (au bout de 15 ans tel qu’un ravalement) cela vient en moins de mes loyers la 15eme année

          je calcule mon rendement année par année et quand je vends je fais la moyenne

          en vrai euro ne veut rien dire

          exemple, je place 100 à 10% je gagne 10
          je place 10 000 à 5% je gagne 500
          donc en vrai euro je préfére placer 10 000 à 5% :))))))

          • « donc si je l’ai acheté 15 000 c’est 15 000
            si je l’ai acheté 15 000 à crédit, c’est 15 000 plus les intérêts »

            C’est complètement faux.
            Vous n’avez pas sorti ces sommes de votre poche. Jamais.
            Cette valeur n’est que théorique. Sauf si vous payez cash, un des seuls cas où on pourrait éventuellement trouver sens.

            « je calcule mon rendement année par année et quand je vends je fais la moyenne »
            Celle là on ne me l’avait jamais fait: une moyenne (qui est un rapport) de rendements 🙂

            « en vrai euro ne veut rien dire »
            Si vous achetez votre baguette en %, il faut me donner l’adresse de votre boulanger ……..

            Comme déjà dit, chacun fait comme il veut, je respecte votre méthode, même si je me permets d’en rire.

            Vous avez parfaitement raison sur la durée d’un investissement immobilier, 15 ans me parait être un minimum. Mais ça ne veut pas dire qu’il faille garder son emprunt sur cette durée. Il est souvent intéressant de la raccourcir: seul un CE permet de trouver l’optimum, pas un calcul de ratios.

            Je ne vous rejoins pas non plus dans votre dernier exemple. Si j’avais à placer (ce que je ne sais pas faire) je préférerais, me semble-t-il, placer 100 fois 100€ à 10% ………
            Oui, je ne sais qu’investir dans l’Immobilier.

        • Justement,
          Comme vous le dites si bien, si vous avez une société, vous faites un bilan, un compte de résultat et vous gérer votre trésorerie.
          Donc faites également cela pendant 20 années pour un investissement immobilier et vous arriverez à un bilan final au terme des 20 ans (je dis 20 ans pour retenir la même durée que l’exemple pris par Guillaume).

          A partir de ce bilan final, vous pouvez facilement constaté quel est le montant de votre gain total au terme des 20 ans (en considérant que les éventuels flux intermédiaires n’ont pas été consommés mais replacés).
          Et vous aurez donc calculez un montant en euros sonnant et trébuchant qui vous permettent d’acheter des baguettes de pain comme vous aimez le répéter.

          Vous pouvez éventuellement vous arrêter là pour savoir si votre investissement est profitable ou pas.
          Cependant, comme les baguettes de pain dans 20 ans seront plus chères (en nominal) que les baguettes aujourd’hui, il est judicieux d’actualiser la somme finale pour connaitre le nombre de baguettes que nous pourrons acheter dans 20 ans.

          C’est exactement la même chose que ce que fait Guillaume… en y ajoutant quelques termes financiers.

          Pas de sûr que m’a démonstration ait pu vous convaincre tant votre entêtement à refuser de comprendre les termes de TRI et de VAN est fort… mais j’auras essayé 😉

          • sans succès 🙂

            Je ne refuse pas de comprendre ces termes, ça fait quand même plus de 40 ans que je suis dans l’Immobilier, je dis qu’ils n’ont aucun sens.

            Vous n’y voyez pas de nuance?

            Pour le reste qui précède, …….. pas besoin d’essayer de convaincre, c’est ce que je fais :-), donc je ne …….. comprends pas bien votre discours.

    • je crois que vous etes décidé à ne rien vouloir comprendre, critiquer les avis des autres et considérer que vous seul avez la bonne pensée

      donc d’une part je ne discute plus avec vous car je perds mon temps et je me demande ce que vous faites sur des forums

      allez acheter votre baguette en vrai euro d’il y a 30 ans

      • J’ai toujours été poli avec vous, merci de bien vouloir me rendre la pareille.

        Vous ne savez pas lire, donc je ne peux rien pour vous. J’ai toujours dit respecter les idées des autres. Il n’y a aucune décision, ni critique, mais l’émission d’un avis contraire.

        Si Guillaume ne veut plus me voir sur son forum, c’est facile.

        Ne plus vouloir discuter, je connais, c’est un aveu de faiblesse.

        Votre couplet sur la baguette montre effectivement que vous n’avez rien compris.
        Mais en allant sur votre site, il est facile de saisir pourquoi vous voulez afficher des chiffres, généralement à 2 digits.

        Je n’aimerais pas être votre client. 🙂

        • ce n’est pas mon site, c’est celui d’un partenaire
          par contre en français que veux dire 2 digits svp

          je ne veux pas discuter car vous ne comprenez pas ce que je dis (d’autres disent en fait la meme chose)
          vous dites :
          C’est complètement faux.
          Vous n’avez pas sorti ces sommes de votre poche. Jamais.
          Cette valeur n’est que théorique. Sauf si vous payez cash, un des seuls cas où on pourrait éventuellement trouver sens.

          si j’ai acheté 15 000 à crédit j’ai bien payé 15 000 plus les interets (que je renegocie ou pas mon pret)
          donc ce que j’ai sorti de ma poche c’est bien le remboursement (capital + interet + frais dossier etc)

          ensuite je vous explique que année par année je calcule un rendement (pour avoir une idée pour pouvoir comparer avec par exemple un livret A
          donc une année (par exemple) je vais avoir 4000 de loyer 500 de TF 300 de charges
          sur cette année et sur les autres années j’aurai toujours le meme denominateur (mon capital + mes interets totaux)
          au bout de 15 ans (si mon pret est sur 15 ans)
          j’aurai bien un numérateur qui sera le total de :
          tout mes loyers
          – toutes mes TF
          – toutes mes charges
          – tous mes travaux eventuels
          donc j’aurai bien un rendement global
          je me moque du TRI
          ce qui m’intéresse c’est le rapport entre mes gains et mes depenses
          cela me donne des euros ou un %

          et le % me sert à comparer avec des interets composés sur un livret A (par exemple) en mettant chaque année (ou par mois) ce que j’ai versé comme echeance de pret de manière à conserver le meme dénominateur pour les 2 hypothèses

          c’est un calcul trés simple (une simple règle de 3)
          pour connaitre mon capital sur un livret a je prends n’importe quel comparateur sur le net qui me permets d’effectuer des calculs d’interets composés fastidieux (180 mois) si je n’ai pas de calculatrice scientifique

          Maintenant vous considérez que on peut faire de bonnes affaires en immobilier

          je vous réponds juste une chose, cette phrase (et ce qu’à voulu démontrer guillaume) il faut la mettre au passé
          de nos jours, les prix de l’immobilier sont montés tellement haut (sommes nous dans une bulle ?)
          que les PV ne seront plus les mêmes que les gens qui ont acheté dans les années 1980-1990 (hors peut etre Paris)
          ou sur des micro marchés qu’il faut trouver

          les calculs deviennent plus compliqués si vous avez beneficié d’une mesure fiscal (pinel, malraux,scellier etc…)

          mais on peut faire encore plus simple avec par exemple aujourdhui le pinel

          j’achete un bien qui va m’apporter 21% (sur 12 ans de credit d’impot), pour moi ce credit va venir diminuer mon prix d’achat donc mon denominateur

          je ne fais pas de TRI mais un calcul global à la fin pour savoir si j’ai gagné ou perdu de l’argent

          après que ce soit en % ou en euros quelle est la différence ?

          • Je suis face à un mur, merci aux bonnes volontés de prendre le relais, peut-être que je ne parle pas correctement le français.

            Quand vous dites: « si j’ai acheté 15 000 à crédit j’ai bien payé 15 000 plus les intérêts (que je renégocie ou pas mon prêt)
            donc ce que j’ai sorti de ma poche c’est bien le remboursement (capital + intérêt + frais dossier etc.)  »

            Je persiste et signe pour dire que ce n’est pas exact.
            Si vous remboursez 300€ par mois, en supposant que vous n’avez pas apporté de cash, et que vous tirez 280€ par mois de revenus de ce bien, le premier mois, vous avez sorti de votre poche 20€ et non 15000€. Le second mois 20+20, etc. toutes choses égales par ailleurs.

            Dans le schéma de Azar, raison pour laquelle j’ai applaudi, il est dit que c’est une opération blanche, donc elle ne sort rien de sa poche et non le prix du bien qui génère le revenu. Donc ce prix, elle s’en fiche comme de l’an 40!

            Dans votre exemple, ce 15000€ n’a aucune signification, un « pour mémoire » en quelque sorte.
            Il n’aura même pas de sens à la fin de l’opération (qui peut être variable), que pour entrer dans le Bilan de votre investissement.

            Je ne suis pas allé plus loin dans la lecture. 🙂

  6. Merci Patrick D.,
    Cela donne une idée de la faisabilité sur une ville moyenne (Niort).
    On parle donc sans doute de petits logements pour que chacun ne coûte environ que 50k€ (4*50=200k€ du projet)
    Pour la rentabilité de 10 cela reste certainement les chiffres de la simulation de Guillaume selon ce qui est compté ou pas (la discussion du net / net…) et auquel cas cela doit représenter des loyers hors charge locataire de 300 à 350€.

    • Ayant justement un studio à Niort (dans un Monument Historique) en centre ville, je confirme qu’un loyer brut est de l’ordre de 300 €. Mais il a été acheté à moins de 8.000 € avec des travaux conséquents défiscalisables …

    • Le rendement donné est plutôt brut :
      Dans les coûts : le prix de vente mais pas les frais notariés
      Dans les rentrées : les loyers sans les charges et en retirant la taxe foncière des revenus annuels

  7. Très difficile à mon sens de comparer les 2 actifs que sont un contrat d’assurance-vie euro et un bien immo. L’un et l’autre étant complémentaires et ayant des avantages/inconvénients. SCPI et un bien immo, c’est peut-être la meilleure comparaison car on parle bien du même sous-jacent.
    Après, la rentabilité peut se révéler supérieure dans un bien en direct, c’est certain. Mais le risque, la liquidité et même la fiscalité peuvent faire une différence majeure selon le profil de l’épargnant.
    Chaque cas est particulier et il est difficile de faire des généralités dans ce domaine. Un bien premium peut avoir une rentabilité plus faible mais une valorisation plus stable dans le temps ce qui revêt son importance. Dans le poste des dépenses, il convient de budgéter des travaux (surtout sur 20 ans) et d’éventuelles vacances entre 2 locataires ou pour impayés. Je ne compte pas le temps passé à gérer l’ensemble, les soucis, etc. On a rien sans rien, mais parfois on peut avoir mieux à faire…
    L’immobilier présente à mon sens un intérêt majeur dans le cas où il est financé à crédit, permettant de se constituer un patrimoine à partir de rien ou presque (ce qui est parfois un peu plus compliqué avec des SCPI). Sinon, il s’agit d’un actif bien trop taxé et il y a mieux à faire à mon sens à travers des fonds, plus diversifiés, plus liquides, et parfois bénéficiant d’une meilleure fiscalité et/ou permettant d’organiser plus facilement des schémas d’organisation patrimoniale.

  8. Bonjour à tous,

    Je crois que ce qu’on oublie, et que Pierre a justement cité, c’est le fait qu’en immobilier on profite de l’effet de levier de la banque. Donc on investit de l’argent que l’on a pas, ou dont on ne se prive pas.
    Aussi, si on s’est bien débrouillé, les loyers remboursent les mensualités d’emprunt (et les impôts et charges), donc même si on revend son bien moins cher dans 15 ans, on va revendre un bien que l’on a pas payé! Ou est la perte?

    Personnellement j’investis dans l’immobilier, et la plus-value ne fait pas partie de mes préoccupations, car qui peut prédire ce qui se passera dans 15 ou 20 ans? Ce qui ne veut pas dire que j’achète à n’importe quel prix, entendons-nous bien, je cherche quand même à faire la meilleure affaire mais pas dans une optique de plus-value mais de rendement, ou de trésorerie positive que je peux en dégager mensuellement (loyer vs mensualité d’emprunt). Mais ce que je me dis c’est que dans tous les cas je serai gagnante car que je revende plus cher ou moins cher, je revendrai un bien qui ne m’aurait rien coûté ou presque:

    Exemple: achat d’un bien sans apport de 200k€ remboursé dans 20 ans par les loyers perçus. Je le revends 170 000€ dans 20 ans. Qu’ai-je perdu?

    • Bravo! Je souscris complètement.

      Il y a beaucoup d’experts qui préfèrent jouer du TRI ou du VAN.
      S’il y a des clients pour se faire avoir …….

      Expliquez donc ça à @ Cocrelle 🙂

      • ou avez vous vu que je parle de TRI ou du VAN ?

        quand je dis j’ai acheté 15KE ; j’ai gagné tant de loyer – les charges de toute nature ce n’est pas un TRI ou une VAN

        comment pouvez vous calculé une VAN sans connaitre les frais à venir (TF qui augmente, charges de corpo variables, travaux , loyers qui augmentent etc)
        ce n’est pas comme une obligation à taux fixe sur un capital fixe

        Alors oui ou je vous rejoins c’est qu’il y a beaucoup de simulateur de promoteurs qui présente de la maniere suivante :
        credit payé
        charges payées
        en dépenses

        et en recettes :
        loyer
        avantage fiscal
        prix de revente

        et ils vous sortent un TRI de tout cela

        sauf que c’est chez les bisounours ou il n’y a pas de vacances locatives, une fiscalité sans changement (d’ailleurs bien souvent ils se basent sur un TMI constant, bien difficile sur 15 ans avec les réformes annuelles) etc..

        Pour répondre à AZAR
        achat 200 000 à crédit vente de 170 000
        le tout est de savoir si vos loyers moins vos charges font plus de l’ecart
        si votre credit vous a couté (disons 270 000) et que vos loyers moins vos charges ne vous ont rapporté que 80 000 pour moi vous avez perdu 20 000

        et pour faire plaisir à ankou , 20 000 c’est 10% des 200 000

        • @Cocrelle
          J’ai bien précisé que le loyer devait couvrir les mensualités d’emprunt et les charges (et je ne parlais pas des charges de copro que je mets dans le loyer), et j’ai pris l’exemple d’une vente une fois l’emprunt remboursé donc pas besoin de me donner un cours de soustraction 😉
          Donc je réitère mon exemple!

          Aussi, il n’y a pas que chez les bisounours que la vacances locatives n’existe pas, elle n’existe pas à Paris non plus 🙂 Et on pourrait ajouter beaucoup de grandes villes d’ailleurs.

          Pour info, le marché est tellement tendu, que lorsque je change de locataire, le dernier jour de l’un équivaut au 1er jour de l’autre (l’un part le matin et l’autre arrive l’après-midi) du coup je me fais payer cette journée 2 fois!

          Pour la fiscalité, le choix du bon régime fiscal fait passer la pilule 😉 Déjà en tant que Parisienne, la TF n’est pas vraiment un sujet, c’est pas grand chose (et c’est encore plus insignifiant dans d’autres villes – exemple: mon ami est propriétaire d’un 2 pièces à Neuilly-sur-seine et il paie 190€ de taxe foncière…) et puis comme c’est une charge je la déduis de mes revenus locatifs (Régime BIC réel).

          • oui Azar mais vous etes à Paris, ici c’est une autre histoire tant pour les locataires que pour les TF

            un exemple : un T2 de 45m² = TF 600€
            sur Bordeaux c’est du même acabit

            en ce qui concerne les vacances locatives, Paris est vraiment à part
            j’ai une amie qui a acheté un T3 à Nice (en scellier)
            Nice est une grande ville me semble t’il et un T3 est moins « sensible » à la location qu’un studio ou un T2
            et bien elle a eu une année blanche en 2014 et le nouveau locataire entré en janvier 2015 paye 15% de moins de loyer que le précédent
            c’est peut etre un cas extreme mais aujourd’hui dans ma région quand je vais voir des clients, je rejoins l’avis de Guillaume

            Exemple flagrant = Bordeaux
            à cause de bbc2012 + arrivée du TGV, les prix du neuf ont pris entre 15% et 20%
            Bordeaux est en zone B1 (Paris en A)
            donc calcul simple :
            un bien de 45m² vaut 180 000€ ; il est loué 500€ (avec le parking)

            je fais un calcul simple : en combien de temps (sans credit, charges etc..) j’aurai amorti (180 000 / 500) = 360 mois soit 30 ans

            de plus vous précisez que votre loyer doivent couvrir votre mensualité
            expliquez moi comment vous pouvez rembourser un emprunt classique quand votre rendement brut est de 4% (au mieux dans le pinel) et l’emprunt à 2%
            le levier financier de 2% ne me permettront jamais de rembourser le capital de mes echeances
            ou alors il faudrait que je prenne un emprunt sur 50 ans
            j’ai pas encore trouvé de banque qui veut me prêter :))

    • « c’est le fait qu’en immobilier on profite de l’effet de levier de la banque. Donc on investit de l’argent que l’on a pas, ou dont on ne se prive pas ».

      C’est la notion effectivement d’effet de levier et votre phrase n’est réelle que si le taux de rendement de votre épargne est inférieur au taux de votre crédit immobilier…

  9. @ Cocrelle

    Nice est une grande ville (surtout l’été) sinon c’est quand même une ville avec une moyenne d’âge élevée…et au contraire je pense qu’un T3 dans une grande ville, est plus sensible qu’une plus petite surface, qu’elle aurait pu aisément loué à un étudiant (Nice a de très bonnes écoles, ex: Edhec). Plus la surface est grande plus le risque est grand selon moi, et même à Paris. Les grands appartements familiaux dans la capitale trouve pas preneurs aussi facilement que les studios et deux pièces. Ou alors il faut faire de la colocation, sinon il faut faire face à un peu de vacance locative. Mais de toute manière votre amie était bloquée en achetant via un dispositif tel que Scellier, car elle ne peut pas faire ce qu’elle veut. Si elle avait mis en colocation, les étudiants se seraient rués dessus et elle aurait dégagé de la trésorerie positive. Mais bon, après on ne sait où est son appartement dans Nice, non plus…

    Aussi, je n’ai jamais dit que j’avais un rendement à 4% donc je ne peut vous expliquer comment rembourser un prêt avec ce rendement. J’ai 2 appartements à Paris, qui font entre 5% et 8% de rendement. Ils sont loués en meublés donc j’ai un loyer supérieur à ce que j’aurai pu obtenir en vide. Pour l’un le loyer rembourse le crédit, pour l’autre le loyer rembourse le crédit et en plus je dégage de la trésorerie positive ce qui rembourse les taxes. Et tout ça avec des prêts sur 20 ans.
    Mais je me suis débrouillée seule, sans dispositif de défiscalisation….

    • oui azar car vous avez acheté dans l’ancien
      et en plus vous êtes en meublés d’ou le loyer supérieur
      guillaume prend également l’exemple d’un bien dans l’ancien (avec travaux soit)

      Pour mon amie, à sa décharge, elle a trop écouté un vendeur de defisc
      (sinon l’appart est trés bien placé, j’ai été y jeté un coup d’oeil lors d’un de mes déplacements)
      Ces vendeurs sont des vendeurs et donnent une sale réputation à mon métier car les gens confondent et bien souvent ces vendeurs de défiscalisation se présentent comme conseiller.
      Bien souvent ils n’ont même pas de carte d’agent immobilier et ne fonctionne qu’en one shot.
      Après le client ne les voit plus.

      Le problème et je rejoins votre derniere phrase c’est justement les dispositifs de défiscalisation
      il yen a eu des bons (Scellier par exemple), des mauvais (Pinel, Duflot). Mais les promoteurs ont une facheuse tendance à surévaluer les prix.

      le Censi Bouvard je le prends plus comme un placement retraite donc bien souvent quand je vends un studio en résidence étudiantes, je préfère vendre dans l’ancien et donc ne pas utiliser cette loi.

      Toutefois même à 5% de rendement un simple calcul me permet de vous poser une question bête.
      le bien vaut 100 000€, sur 20 ans l’échéance mensuel est autour de 520€(bien négocié)
      soit 520 X 12 = 6240€
      le rendement donne 5 000€
      je ne comprends pas que vous me dites etre à l’equilibre

      ou sur l’ensemble des 2, là je comprendrais

      • Hello Cocrelle,

        Je suis bien d’accord sur ton analyse sur les vendeurs de défisc! J’ai été approché plusieurs fois et ils vendraient un peigne à un chauve…

        Pour ta question, pour l’appartement pour lequel j’ai 5% de rentabilité, et bien j’ai 1200€ de mensualité d’emprunt et un loyer de 1250€ (2 pièces à Paris).
        J’avais apporté les frais de notaire, travaux et meubles, car à la base je l’avais acheté pour être ma résidence principale (on achète pas pareil quand c’est pour sa RP que pour investir mais je ne m’en sors pas mal).

        Achat tout compris (le bien, frais de notaire, travaux, ameublement) = 275 000€
        Loyers annuels = 14 600€
        TF= 400€
        Impôt = 0 – vu que je suis au début de mon investissement j’ai beaucoup de charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements, frais de notaire, TF, etc)
        Rentabilité: (14 120 – 400)/275k€ = 5%
        Donc tout juste à l’équilibre.

        Le second que j’avais acheté tout de suite dans une optique d’investissement (Studio à Paris), j’ai une rentabilité légèrement supérieure à 7%, je n’avais pas mis d’apport (bon j’ai payé le mobilier) et je dégage une petite trésorerie positive qui deviendra bien plus importante dans 4 ans car j’ai entre autre un prêt de 10k€ à 1% sur ce bien. Ce prêt initialement sur 5 ans m’a permis de financer les frais de notaire et les travaux .

        Vous allez me dire 10 k€ à 1%?? Ma banque faisait une offre en fin d’année, peut-être qu’elle n’avait pas consommé toute son enveloppe de prêt potentiel!

        • Petit détail qui a son importance, mais dont j’ai complètement oublié de parler car c’est très récent. Il commence à y avoir un marché des caves, certainement parce que les gardes-meubles sont hyper chers… or le 2 pièces pour lequel je suis juste à l’équilibre, j’ai loué l’appartement sans la cave à mon locataire. J’ai récemment décidé de la louer, et j’ai trouvé preneur! Je vais la louer 70€ par mois, je signe le bail ce vendredi ce qui augmentera mécaniquement mon taux de rentabilité 😉

          • 70€ pour une cave !!
            j’espère qu’il y a des bons Bordeaux dedans 🙂

            sinon, avoue que tu as eu pas mal de circonstances favorables quand même

    • Sans tenir compte des calculs de rentabilité qui sont propres à chaque investisseur en fonction de sa situation, il ne faut jamais oublier que l’immobilier est un investissement qui n’est pas sans risques.
      Le locataire est très bien protégé et gratuitement. Un locataire qui perd son emploi peut rester 3 ans et plus dans le logement sans payer le loyer, le rendre dégradé et partir recommencer ailleurs.
      Même les bailleurs parisiens peuvent se faire avoir. La rentabilité que vous obtenez compense ce risque et donne envie d’investir. Mais si vous tombez sur un locataire qui ne paye plus, tous vos calculs de rentabilité, TRI ou autre ne vaudont plus rien.
      Alors faites vos calculs avant d’investir et, si vous gagnez de l’argent avec l’immobilier, dites vous que c’est mérité car vous prennez un risque tous les jours.

      • Bonsoir Patrick

        Vous avez raison, on est pas à l’abri, mais je ne connais pas d’investissement rentable sans risque. Mes parents ont eu affaire à un mauvais payeur, et il a fallu un an et demi pour s’en débarrasser. Mais en fait le taux de mauvais payeurs est marginal, il me semble que c’est 2% des locataires, et pour le cas de mes parents, sur 25 ans et sur 5 appartements ça leur est arrivé qu’une fois, ça reste déjà trop mais ça fait relativiser, et il ne faut pas que la peur des loyers impayés soit un frein à l’investissement. Il faut essayer de se backer au maximum lorsque l’on choisi un locataire, malheureusement cette protection accrue des locataires fait que nous, bailleurs, sommes exigeants et méfiants ce qui exclut de facto pas mal de potentiels locataires du marché, alors que si ça se trouve ils auraient été bons payeurs…

        Dans le cas de la législation au regard de la location, je regrette qu’on ne fonctionne pas à l’naglo-saxonne (tu paies, tu reste, tu paies pas, tu pars), le marché serait beaucoup plus simple pour tout le monde!

        • Je suis tout-à-fait d’accord avec vous : en voulant sur-protéger les locataires, la loi rend l’accession au logement très difficile, voire impossible, pour de nombreux locataires qui ne sont pas « blindés » en revenus ou en garants. Elle produit exactement l’effet inverse de ce que voulaient les politiques.

  10. Bonsoir

    J’ai un achat en vue , mais c’est pour mon fils qui est déjà un peu rick rack en fin de mois :

    Tous frais payé = 100000 € —–>remboursement 520 € / mois
    Loyer 440 € hc
    Taxe foncière 700€; +assurance +100 € +Syndic 400 = 1200 € soit 100€/ mois
    ( avec le remboursement 620 € ( on ve vas pas parler de la csg : 68.20 / mois sinon
    il faut environ 688 -520 = 168 / mois

    ou est ce qu’il prend ces 168 € ( ( je ne parle pas des dégradations ou impayés ou bien non loué pendant un mois seulement .

    Quand je parle de loyers ce sont des chiffres que j’ai recueilli auprès de 3 locataires de l’immeuble qui ont le même type de logement ; Ce bien devait être vendu dans la semaine selon l’agent immobilier :il est toujours là depuis 4 mois .
    Evidemment je vais aider mon fils financièrement mais pas à ce prix là . Même avec un petit apport c’est impossible avec 2 -3 loyers défaillants . Evidemment pour moi qui ai un peu plus d’expérience (je n’ai jamais eu d’impayés en plus de 20 ans) sur plusieurs appartements . Mais aujourd’hui c’est fini , c’est du passé je suis d’ailleurs en train de « me battre avec un locataire  » qui a deux mois de retard . Je me soucie pas beaucoup parce que j’ai d’autres revenus et le cautionneur a beaucoup de revenu . Il faudra simplement attendre !! même s’il y a procédure pas de souci ça rentrera .
    Mais comment ferai mon fils dans une galère pareille . j’ai lu qu’on pouvait revendre un appartement qu-on avait pas payé . et bien moi je ne vois mon fils sorti de là s’il s’y était engagé.

    Evidemment le raisonnement n’est pas le même en me l’appliquant personnellement .
    En 1973 j’ai acheté un appartement et je l’ai revendu 4 fois plus cher en 1983 . Je n’ai pas fait de prouesse au niveau ou était l’inflation . Non c’est fini je suis comme guillaume si déjà je le revends le prix que je l’ai acheté + les loyers je serais content (je ne suis pas plus malin qu’un autre) .
    Je tiens dur comme fer au projet pour aider mon fils à démarrer même si je fais quelques petites erreurs d’analyse, je l’aiderai à les éponger . ( je précise bien des petites erreurs ) . Et encore si je persiste c’est simplement pour lui constituer un patrimoine ou un début de patrimoine avec une partie (effectivement de l’argent qu’il n’a pas ) .
    Voilà j-ai exposé un cas pratique après avoir lu avec interêtce qui se disait .

    Bonsoir à tous .

  11. Bonsoir Alain,

    perso, je trouve ça dommage de commencer avec un investissement qui lui fait mettre la main à la poche tous les mois…168€ c’est pas rien, payer pour loger quelqu’un…le principe ne me conviendrait pas.

    N’y-a-t-il pas moyen d’augmenter le loyer en meublant l’appartement par exemple? Si l’appartement à dû mal à se vendre peut-être que vous pouvez encore tirer le prix vers le bas pour diminuer les mensualités?

    Vous investissez depuis plus longtemps que moi, donc je pense que vous avez déjà pensé à tout ça, mais je partage juste mon avis avec vous 😉

    Azar

    • bah moi je trouve que faire une épargne de 168€ pour un bien qui me ramenera toute ma vie une rente et qui de surcroit me permettra de combler la maigre retraite que je n’aurai pas est intéressant

      Alain pour votre fils effectivement il y a un risque mais quand je traverse la rue aussi

      combien coute un assurance loyer impayé ?
      se border en demandant des cautions supplémentaires
      le gouvernement n’a t’il pas dit qu’il inventait un systeme de caution ou c’est l’etat qui est caution

  12. Bonjour
    Je pense que nous serons tous d’accord pour admettre que d’acheter de l immo locatif en ce moment ne peut être une affiare vraiment rentable. ..et que surtout, au delà de l’aspect seulement financier , l’avenir est plein d incertitudes pour ce secteur …comme pour le reste…Néanmoins, l immobilier, c est aussi un aspect affectif que l on veuille ou non…être locataire dans la France qui est la nôtre , c est encore être un « looser » …la propriéte voir la multi-propriété est gage d’un statut social et cela même avec un taux d’endettement rhédibitoire..les générations anciennes ne jurent que par la propriété foncière pour leur progéniture, que cela soit pour se loger ou bien même dans l ‘objectif , espéré , de se constituer un patrimoine… »
    Tant que cet affect ne sera pas « régulé » et cela même pour l investissement locatif…certains investissements seont réalisés en dépit du bon sens…ce n est que mon avis bien sûr..

    • Bonjour Paul,

      Je me permets de vous donner mon avis au regard de la 1ère partie de votre commentaire. Dans l’immobilier, ce n’est jamais le moment, c’est toujours « trop » cher. Même il y a 30 ans c’était cher, c’est juste qu’on regarde dans le rétroviseur 30 ans après. Quand il y a 30 ans on achetait un appartement 1 millions de francs c’était super cher! Il fallait être riche pour s’acheter ça. Sauf qu’aujourd’hui c’est l’équivalent de 150 000€ donc on se dit « ah c’était vraiment pas cher ». Aussi, même si c’était quand même moins cher, les taux n’étaient pas les mêmes: mon ancien boss, m’avait dit que lorsqu’il avait emprunté dans les années 80, son taux était de 17%! donc bon, on gagne d’un côté, on perd de l’autre…
      Evidemment les prix ont augmenté plus que de raisons, mais à force de se dire que c’est pas le moment et bien statu quo… Je suis très heureuse d’avoir investi aujourd’hui, j’ai 2 appartements dans Paris qui ne me coûtent rien, et je serai encore plus heureuse dans quelques années car d’autres se diront encore « ah là, ce n’est pas le moment, c’était mieux avant », or moi je l’aurais fait avant justement.

      Personnellement je me refuse d’être frileuse à cause de potentielles réglementations, qui pourraient potentiellement être votées… Même si je suis d’accord que avec notre gouvernement tout est possible 😉

      Je suis peut-être une optimiste, mais aujourd’hui on a quand même des opportunités qui n’existaient pas ou étaient marginales pour augmenter son taux de rentabilité, comme le saisonnier, ou la colocation. Tout ça pour dire, et ne pas démotiver ceux qui sont désireux d’investir, il y a forcément une formule qui convient pour atteindre son objectif 😉

      Je suis relativement d’accord sur votre analyse de la propriété vs affect/statut social mais ce n’est pas un problème selon moi 😉 Sauf que je ne pense pas que les locataires sont des loosers, car perso je suis locataire de ma RP 😉

      • Bonjour Azar, merci pour votre message.
        Tout d’abord , vous avez tout à fait raison, la chance sourit aux audacieux (es) et vous semblez en être une.. bravo à vous pour cette ambition et cette volonté de réussir… Néanmoins même si je suis assez admiratif de votre optimisme faîtes attention à ne pas vous « bruler les ailes  » (en toute amitié bien sûr …)
        Je pense pour ma part que nous sommes à la croisée des chemins et notamment pour le secteur immobilier… nous allons sans doute voir corriger la forte envolée de 15 dernières années ….Vous faîtes référence aux temps passés (il y a 30 ans dirons nous..) ou l immobilier semblait pour autant déjà onéreux..or, à l’époque les taux étaient élévés mais pour autant les durées d endettement étaient relativement courtes (maxi 15 ans mais le plus souvent 10 à 12 ans pour un bien classique ). Désormais les prix sont très élévés avec des durés de crédit très longues (20/25 ans) et pourtant des taux très bas…pour moi cela signifie que la capacité maximale d endettement des ménages est atteinte et à moins de voir transmettre sa dette (son crédit) à la génération suivante (ce qui est le cas au Japon.. et notre modéle économique se rapproche de plus en plus de la situation japonaise il est vrai…) il n est plus possible de voir monter les prix comme cela s’est passé depuis 15 années. Bref, il s agit de mon analyse et une nouvelle fois le pessimisme ne favorise pas la prise de risques…Je ne suis plus dans la phase de constitution patrimoniale mais plus dans la survie de celui existant donc il est vrai que notre approche ne sera pas forcément la même…en attendant bravo pour votre positivisme la France à aujourd hui besoin de personnes ambitieuses comme vous.Mes amitiés.

        • Merci Paul pour votre retour! Oui c’est vrai qu’on a le sentiment d’être à un tournant, et les plus-value mirobolante, que l’on pouvait faire du jour au lendemain semblent être derrière nous, mais qui sait ce qu’il peut se passer dans quelques années?
          Par exemple, il y a 6 ans l’immobilier londonien était à peine 20 % plus cher qu’à Paris, alors qu’aujourd’hui, Londres est 2,7 fois plus cher, donc tout est possible 😉

          Mais je vous rassure, je suis optimiste mais un peu prudente quand même 😉

          Bien à vous

          Azar

          • Attention aussi à l’encadrement des loyers sur Paris : 50 % des T1 et 40 % des T2 à louer en ce moment sont au dessus du maximum !
            C’est énorme. Si le gouvernement veut faire le méchant, il va y avoir des répercussions sur les loyers et le nombre de locations.

  13. @Cocrelle
    Ahahaha malheureusement la locataire l’aura bien vide cette cave 😉
    Pour l’anecdote, n’étant pas sûre que ça accrocherait j’ai bradé le prix de ma cave, j’aurai pu la louer 80 ou 90€, je m’en suis rendue compte après! mais bon c’est pas grave, c’est toujours ça de pris. Mais ce qui est intéressant dans cette histoire, c’est qu’il y a un marché pour ça et un agent immobilier m’a confirmé hier que les caves devenaient de plus en plus « bankable »!

  14. @Patrick
    Vous pensez bien que la question est déjà étudiée et solutionnée! 😉 Je suis touchée par l’encadrement des loyers, un de mes locataires est parti après le 1er Août. Et bien j’ai tout simplement utilisée une « liberté » de la loi Alur, à savoir la possibilité d’ajouter au loyer de référence, un complément de loyer exceptionnel! Mon bien étant refait à neuf, meublé au-delà du minimum légal et avec du mobilier de qualité, j’ai appliqué ce complément de loyer et c’est inscrit au bail. Dans ce cadre, le locataire a 3 mois pour faire un recours, ce qu’il n’a pas fait évidemment (trop content de trouver un studio de cette qualité même s’il le paie un peu plus cher). Quand on a visité des appartements pourri, mal meublé, au 6ème étage sans ascenseur, toilettes sur le palier, mobilier usé, etc on est prêt à payer 15% de plus pour son confort. Et personnellement, en tant que bailleur j’essaie d’offrir des prestations de qualité, donc c’est normal que je l’impacte quelque part. Pourquoi quelqu’un qui n’entretient pas son bien, et qui offre le minimum, même s’il a la même surface que moi et dans le même quartier percevrait le même loyer? Donc voilà comment l’encadrement des loyers ne m’a finalement pas impacté 😉

  15. Bonjour

    Après presque 2 semaines d’absence me revoilà .

    Dans l’exemple pris par guillaume je vois des revalorisation de loyer de 1 % . J’ai beau faire des simulations et des simulations j’ai du mal à y croire et à me projeter . En relevé de réévaluation des loyers depuis 2010 on a eu des revalorisations annuelles très fluctuantes mais qui vont toujours décroissantes :

    —1.54 % sur un an .pour 2ème trimestre 2013

    — et puis vers 2014 on va vers 0.47 % sur un an

    — ,puis 2015 – 0.15% pour le 1ér trimestre et puis 2ème trimestre 2015 ——–> 0.08 sur un an .Enfin 3ème trimestre 2015 — 0.02% .

    Ce n’est pas approximatif ce sont des chiffres relevés . Mais effectivement il faudrait les avec le Tx exact sur un an (aux même trimestre )mais je n’ai pas recherché exactement mais globalement on voit bien que les réévaluations s’acheminent vers 0 % quand elles ne baissent pas .

    Je ne vais pas m’attarder sur un cas très très particulier ( appartement luxueux mais petite surface ) loué 500 € il y a 8 ans aujourd’hui il est loué 460 € . Il est vrai : Gros programmes scellier (qui amène une quantité de logements) expliquent celà .

    J’aimerai bien pouvoir espérer au moins o.7———– 0.8 % .

    Enfin on fait avec …………….

    Bonne soirée à tous .

  16. Bonjour,
    Un element ne semble pas aborde (ou alors je ne l ai pas lu).
    Un investissement locatif est un investissement sur 10/15/20 ans…
    La rentabilite d un bien est impactee par la fiscalite du revenu et la fiscalite du foncier. Aujourd hui, les impots fonciers augmentent. Dans les Yvelines, une augmentation +66 % est votee ce jour. En 2017/2018, la reevaluation de la valeur locative va encore augmenter les differents impots… Et quelle sera l augmentation dans 4/5 ans ? Les des de l investissement locatif sont pipes car l etat change les regles en cours ….la rentabilite d aujourd hui ne sera pas du tout la meme que dans quelques mois / annees.

    • Vous avez raison mais on atteint déjà dans bien des endroits des niveaux élevés voire très élevés. Le contribuable de classe moyenne, par définition propriétaire de son habitation , qui a déjà largement donné pour les hausses d’impots ne peut pas se voir massacrer une deuxième fois ! Il faut quand même rester dans le domaine du supportable. Donc mon analyse est que l’on va se caler sur de l’élevé tel qu’on le connait dans pas mal d’endroit aujourd’hui mais pas énormément plus .

  17. Bonjour

    Effectivement, la fiscalité foncière na pas été abordée .Lors de l’achat il faut en être bien conscient. je suis aussi conscient de l’évolution des loyers ; j’en ai parlé ci dessus . Mais que faire : livret A ? Assurance vie , pour combien d’années des taux raisonnables seront servis Certaines, avec des bonnes provisions tiennent encore ,mais combien de temps ? la bourse les scpi !! ………
    Pour ce qui me concerne personnellement , j’ai suffisamment et je préfère faire des voyages : au moins cet argent on ne me la prendra pas .
    C’est un achat que j’envisage pour mon fils ( il n’a pas d’immobilier); alors je mise je joue . En fait , je ne joue pas beaucoup s’il y a un peu de rentabilité perdue pas trop grave . Lui ne le ressentira pas beaucoup étant donné que je peux lui donner légalement de l’argent pour l’apport personnel . Le reste il l’emprunte ; s’il est dans la difficulté je l’aide . D’autre part j’ai l’expérience de la rénovation ‘ de l’entretien , de la location que je fais moi-même etc.. et j’ai un petit peu de temps , pas trop mais un peu pour mes enfants Comme légalement je ne peux lui donner qu’une certaine somme . S’il mettait cet argent que je lui ai donné en assurance vie . Basta! je ne peux plus rien lui donner ! en le mettant dans un logement que je vais entretenir avec mes compétences  » c’est tout bon pour lui  » J’ESPERE que le fisc ne va pas venir lui facturer le service que je lui rends !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

    Evidemment le cas est particulier .

    Tout ce qui a été dit ci dessus reste d’actualité et à celui qui veut investir de bien réfléchir !

    Disons que il vaut avoir les reins solides . pour celui qui démarre c’est pas gagné

    Bonne journée à tous

  18. Patrick D says:

    Audiart disait :  » Les c… ça ose tout, c’est même à ça qu’on les reconnait » . Je ne suis pas certain de la capacité de nos politiques à voir le plafond de verre du supportable des bailleurs français !

  19. Hello,
    J’avoue que je ne m’y connais pas vraiment en investissement locatif, mais ton article m’a permis d’en apprendre un peu plus sur le sujet. Merci beaucoup.
    A+

  20. Maxime says:

    Bonjour,

    Merci pour cet article.

    J’ai fait une simulation sur le site de l’ANIL et l’ANIL m’annonce un taux de rentabilité après impôt de 2,0 %. Je trouve ça faible. Je n’arrive pas à trouver d’où vient l’écart par rapport à votre article.

    Lien : http://diag.anil.org/calculs/invloc/simuloc1.htm

    Pouvez-vous m’aider à comprendre les différences entre le simulateur de l’ANIL et le votre ?

    J’hésite à investir dans un immeuble à 190 k€ avec 10 k€ de travaux pour des loyers mensuels de 1200€/mois. Mon TMI est de 30%.

    Merci de votre aide, Maxime

  21. Maxime says:

    Bonsoir Guillaume,

    Merci pour ta réponse. Le score invest est de 7/10 et le rendement brut est de 6.9% brut. Cela ne me semble pas si mal surtout qu’il y a forcément une marge de négo sur le prix de 190 k€.

    • La difficulté dans un immeuble est la copropriété, et le nombre d’appartements, donc une gestion plus complexe, plus gourmande en temps que l’équivalent avec un seul bien. Donc cible locataires différente

      Mais c’est une stratégie qui se défend.

      Pour apprécier l’intérêt financier, il manque des paramètres, a minima:
      – êtes-vous actuellement en bénéfice foncier ou déficit?
      – envisagez-vous d’acheter cash ou à crédit?

  22. maxime says:

    Bonjour,

    Je suis en bénéficie foncier d’environ 1700€/an et je veux acheter à crédit.
    Merci

    • Sauf erreur, c’est donc du tout bon.

      Contrairement à l’avis de Guillaume, je pense que c’est une très bonne opération.

      Les loyers doivent, toutes choses égales par ailleurs, vous payer les traites de l’emprunt (emprunter la totalité, y compris les frais de notaires). Et dans votre situation arriver à une opération blanche.

      Nos experts vont vous trouver un « rendement », valeur qui n’aura strictement aucune importance 🙂

      Les seuls bémols que je mettrais, c’est
      – la notion d’immeuble et de nombre de locataires, donc la gestion et les vacances locatives et autres dégradations
      – la localisation

      Bonne chance

  23. A Ankou faudrait prendre des cours de gestion financière et revoir les calculs de ratio.
    La rentabilité annuelle d’un bien c’est le revenu net généré/la valeur du bien. qu’il ait été acheté cash ou à crédit c’est la même chose. Vous confondez avec le tableau des flux de trésorerie où là on doit effectivement tenir compte des décaissements pour rembourser l’emprunt. Mais même acheté à crédit le transfert de propriété est immédiat pour vous.

    • Jerome, ça fait plus de 50 ans que je prends des cours, sur le terrain, c’est donc foutu 🙂 incurable l’Ankou 🙁

      Je n’achète pas mon pain avec des ratios et autres rentabilités. Ou il faut que je change de boulanger. Si les cours en parlent, tant mieux pour vous, et tant pis pour moi.

      Sans rire, vous venez quand même de démontrer l’erreur fondamentale que font les gens en utilisant ces notions purement théoriques. Fortunately, Guillaume est en train de virer sa cuti.
      Car, entre nous, je préfère détenir un bien immobilier acheté avec une rentabilité pourrie, mais générant des paquets de cash, que d’être satisfait avec un super ratio, et être obligé d’aller à la soupe populaire.

      Bonnes fêtes quand même!

  24. Bonjour
    Les deux notions sont liées non ? Comment arrivez vous a dégager du cash si vous avez une rentabilité pourrie ? Le tout en ayant fait un emprunt sur la totalité du prix du bien.
    Merci pour votre réponse 🙂

    • La valeur du bien c’est la valeur comme si vous aviez fini de le payer. C est pas parce que vous bénéficiez d’un paiement échelonné que le. bien à moins de valeur
      Et sa valeur n’augmente pas au fur et à mesure que vous remboursez l’emprunt
      C’est assez simple à comprendre
      En achetant à Credit vous avez un actif le bien et un passif l’emprunt. Et vous vous compensez les 2
      Exemple: vous empruntez 100 sur 10 ans. Au bout de 5 ans il vous reste 50 à rembourser Ok ? Au bout de 5 ans diriez vous que vous avez emprunté 100 ou 50 ?
      C’est exactement

    • Précisez votre question, qui se rapporte à quoi exactement?

      Sinon vous aurrez autant de réponses que d’interlocuteurs

  25. Alors tu lis d’abord le message de10h26 et après celui de 10h47. C’est pas comme ça que tu fais d’habitude ? Tu prends des médicaments en ce moment ?

  26. Ma question se rapporte à votre message du 30 décembre à 18:21. Je n arrive pas bien à saisir le fait qu on puisse dégager un cash flow positif en ayant une rentabilité « pourrie » comme vous dites. Et je parle d’une acquisition pour laquelle un emprunt aurait été fait sur la totalité du prix. J’ai l’impression, mais je me trompe peut être, que plus le bien est rentable, plus la cash flow positif dégagé sera élevé.
    Pour répondre à Jérôme, par rapport à ton exemple, au bout de cinq ans, il est possible de refaire les calculs sur le montant d’emprunt restant pour avoir la rentabilité actuelle et forcement elle aura augmenté par rapport à cinq ans auparavant du fait du remboursement pour moitié de cet emprunt.

  27. Pour investir en immobilier locatif le rendement reste et restera un critère important en 2017 mais aussi 2018 et ainsi de suite.

    Les flux de treso et le fameux cash flow est le critère le plus important encore avant même la renta. Mais tout est lié de toute façon.

  28. SI on trouvait si facilement des loyers rapportant durablement 10% l’an, les foncières ne galèreraient pas avec des rendements pourris à 5% et des conditions de financement autrement mieux qu’un particulier;

    je ne parle mm pas de la comparaison avec l’assurance vie : ridicule, il faut comparer à iso niveau de risque.

    Par ailleurs le rendement de la bourse est prouvé sur x années (et pas le rendement futur d’un loyer risqué)

    • As tu cherché au moins?… Je viens d’investir en pays de Loire avec une renta prévisionnelle de plus de 11 %. Et certains font bien mieux que moi tu peux me croire!

      Concernant la bourse on peut faire du 12 % sans problème avec 8 % de volatilité annuelle sans être un cador…

    • En réalité, un des seuls et unique intérêt de l’immobilier est celui de pouvoir investir à crédit. Pas possible avec aucun autre placement. Or le vrai levier patrimonial se fait à ce niveau. On se fiche un peu du rendement qu’il soit de 6, 10, ou 12%. Le but étant de se créer du revenu « passif » à terme sans pour autant y avoir mis toutes ses économies. C’est de l’épargne à l’envers. Je confirme qu’il y a des rendement de l’ordre de 10% en direct, ce qui permet d’autofinancer le projet sur 15 ans (ou 20 ans si on veut se garder de la marge). Il suffit de chercher et d’être un peu imaginatif.

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