Il y a quelques semaines, je vous présentais un régime fiscal « oublié » ou du moins insuffisamment utilisé au regard de sa grande pertinence fiscale : Le régime fiscal du Borloo ancien ou conventionnement ANAH.

Le Borloo ancien ou conventionnement ANAH, c’est louer un immeuble et bénéficier d’un abattement fiscal de 30% à 60% sur le montant du loyer

Ce régime fiscal applicable aux locations vides permet au propriétaire de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% ou 60% sur le montant des loyers effectivement perçus.

En contre partie de cet avantage fiscal non négligeable, les ressources du locataire devront respecter un certain plafond (proche du niveau de rémunération moyen de la population pour le régime Borloo ancien intermédiaire) et les loyers ne pourront dépasser certains seuils. Ces seuils et plafond sont fonction de la ville de situation de l’immeuble suivant une répartition territoriale que nous connaissons déjà pour la loi PINEL (cf »Loi PINEL : Un nouveau zonage applicable au 01 Octobre 2014.« ).

Vous trouverez tous les détails sur le régime fiscal du locatif sous convention ANAH dans cet article « Le « Borloo ancien » ou « conventionnement ANAH » : Une opportunité fiscale pour réduire l’impôt sur les revenus fonciers« .

 

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Le régime fiscal du conventionnement ANAH est cumulable avec les déficits fonciers obtenus par la réalisation de travaux

Cumulable avec les règles classiques de l’imposition des revenus fonciers, l’investissement ancien avec conventionnement ANAH accompagné de travaux déductibles (travaux d’entretien, réparation, …) pourrait s’avérer d’une redoutable puissance.

Les travaux et autres charges déductibles (cf »Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ?« ) pourront être à l’origine d’un déficit foncier imputable sur les autres revenus du propriétaire dans la limite de 10 700€. L’excédent sera imputable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

 

Vous noterez qu’Emmanuelle COSSE a annoncé une modernisation de ce dispositif fiscal dans les prochains mois. Profitons en pour lui souffler deux ou trois bonnes idées. Pour améliorer le dispositif, deux idées simples  :

– Augmenter le taux d’abattement applicable dans certaines zones, et notamment dans les zone dites tendues (A et B2)

– Déplafonner la déductibilité des charges sur le revenu global. Pourquoi ne pas modifier le plafond des 10700€ et lui préférer un plafond à 15000€ ou plus ;

– Autoriser l’imputation des déficits excédentaires sur le revenu global et non uniquement sur les autres revenus fonciers.

Trois idées, simples et terriblement efficaces qui redonnerait beaucoup d’attrait à la rénovation de l’immobilier ancien.



– … Et vous quelles propositions faites vous ?

 

 

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12 Comments

  1. Bonjour,
    Je suggère de modifier ta proposition :
    « – Déplafonner la déductibilité des charges sur le revenu global. Pourquoi ne pas modifier le plafond des 10700€ et lui préférer un plafond à 15000€ ou plus ; »
    par :
    « Le déficit foncier éventuel pourra AU CHOIX DU CONTRIBUABLE être imputé sur l’ensemble des revenus dans la limite d’un plafond de …. € ou reporté sur les revenus de même nature de l’année suivante » (sans limite de report des déficits d’une année sur l’autre).

    Je m’explique : le plafond quel qu’il soit est gênant pour les gros revenus, mais inversement, le fait de devoir systématiquement imputer les 10 700 premiers euros est pénalisant, par exemple dans le cas d’une famille peu imposable, mais dont les enfants vont bientôt quitter le foyer fiscal … ou pour les personnes qui s’attendent à une hausse de leurs revenus dans les années qui viennent.

    Mais, vu le sens du bien commun qu’ont nos gouvernants, gageons que la réforme sera plutôt de réduire le taux d’abattement et d’accroître la durée d’engagement…

  2. J’ai des projets disponibles pour exploiter ce cadre-là 😉
    C’est vrai que c’est un des seuls dispositifs encore intéressant de nos jours.

  3. Patrick D says:

    Proposition à faire :
    Exiger de l’ANAH quelle propose ses aides à tous les bailleurs sans exiger d’eux de prendre uniquement des locataires sociaux ou très sociaux ( suivant le pourcentage de l’aide ).
    Autrefois, un pourcentage d’aide moins important permettait de choisir nos locataires dans tous les dossiers. C’est impossible actuellement. L’ANAH a d’ailleurs du mal à trouver des bailleurs : depuis 1 an en fin d’année, ils font de la relance poussée dans les UNPI régionales.

    • Mais lorsqu’il n’y a pas de subvention ANAH, nous sommes bien d’accord que le propriétaire choisit librement son locataire ? Non ? Aurais raté une étape.

      L’ANAH impose un locataire uniquement lorsqu’elle verse une subvention ?

      • Patrick D says:

        Je vais préciser :
        L’ANAH est au ordre des politiques et son action a évolué. Auparavant, elle aidait les propriétaires qui voulait faire des travaux pour améliorer leur logement à louer. Elle payait un pourcentage de ces travaux plus ou moins important. En contre-partie, le bailleur prennait un locataire plus ou moins « social ». Il y avait 3 régimes car le moins aidé permettait au bailleur de prendre qui il voulait comme locataire.
        Depuis quelques années, la politique du logement est orientée vers le « tout social ». Et les aides de l’ANAH ne sont plus données qu’aux bailleurs qui vont être prêts à prendre que les locataires « sociaux » ou « très sociaux ».

        Pour autant, ces locataires peuvent être des gens sans problèmes et le loyer est garanti car il corespond souvent à l’aide APL. Mais la proportion de gens à problèmes est très importante dans cette population et si vous tombez sur le mauvais cas, la loi vous empêche de le virer.
        Vous risquez même de gros problèmes si vous êtes « agressifs ».

        Si vous avez un logement dans un immeuble occupé par un locataire à problème, vous avez tous ses voisins locataires qui partent alors que lui reste. Si vous n’êtes propriétaire que de ce logement, c’est très embétant. Si vous êtes propriétaire de l’immeuble, c’est une catastrophe.

        Dans ce cas et même quand le locataire reste tranquille, vous avez des problèmes avec ses voisins locataires qui viennent vous voir pour savoir pourquoi ils payent 20 à 30 % plus cher leur loyer que lui !

        Et quand vous en parlez à l’ANAH, elle vous dis que ce n’est pas son problème, qu’elle ne peut rien pour vous et que le bailleur n’a qu’à l’expulser 2 à 3 ans plus tard !

        Pour répondre à votre question : OUI
        L’ANAH impose un locataire uniquement quand elle verse une subvention. Elle ne l’impose pas quand elle ne verse pas de subvention !
        ( J’ai pas pu m’empècher de vous faire la blague, désolé ).

    • ROLANG GARNIER says:

      @Patrick D
      J’ai l’expérience sur environ 15 ans de qq appartements avec conventionnement ANAH
      Avantages et inconvénients :
      – les locataires restent longtemps – pratiquement pas de turn over
      – mais votre bien est en partie aliéné
      L’abattement fiscal de 60 % est en regard de la décision des loyers de ma préfecture le + intéressante
      Et dans ce cas là et quant au choix du locataire, sauf erreur de ma part il est possible de refuser ceux proposés jusqu’à accepter celui qui semblera le + fiable
      Mon intermédiaire est une association à but social (ni pire, ni meilleure) mais qui semble avoir le soucis de me garder comme bailleur enfin jusqu’à présent…?

      • Patrick D says:

        Je souhaite que cela continue bien pour vous. En fait, suivant les départements, les ANAH peuvent être plus ou moins à la botte du gouvernement et des chiffres exigés, et cela change tout.

        Dans mon département, cela se passe mal.

        Mais si je l’écris dans ce blog, je me fais attaquer en justice et je n’ai pas de preuves matérielles pour me défendre. Donc motus !

        • ROLANG GARNIER says:

          Patrick D
          « Je souhaite que cela continue bien pour vous »
          ça c’est une autre paire de manche….j’attaque des travaux p/amélioration énergétique et j’hésite entre l’inertie administrative et CITEMETRIE

          • ROLANG GARNIER says:

            Patrick D
            « Je souhaite que cela continue bien pour vous »
            ça c’est une autre paire de manche….j’attaque des travaux p/amélioration énergétique (bien obligée !!) et j’hésite entre l’inertie administrative et CITEMETRIE entreprise privée qui offre le même service mais peut-être trop neuf pour offrir un bon accompagnement

  4. ROLANG GARNIER says:

    @GUILLAUME – … Et vous quelles propositions faites vous ?
    – Je propose que nous revenions à un abattement forfaitaire systématique (le dernier était de 14%)
    – Que soit pris en cpte l’intégralité des charges, et non pas ces 20 € forfaitaires ridicules (qui ne rembourse même pas une cartouche d’encre, ni même les nombreux appels tél)

    • ROLANG GARNIER says:

      @GUILLAUME
      J’avais oublié :
      – permettre un délai bcp plus court quant au expulsion… mais ça c’est comme le LCL… j’en rêve… et cela ne se pourra jamais

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