Depuis le 01 septembre 2014, la loi PINEL est le dispositif fiscal pour l’investissement immobilier neuf qui remplace la loi DUFLOT, mais attention, la loi PINEL devrait être profondément remodelée à partir de 01/01/2018 (cf »Pinel : Liste des villes qui ne seraient plus éligibles au dispositif PINEL à partir de Janvier 2018 » et « La loi PINEL supprimée en 2018 ! Quelles solutions pour en profiter avant le 31/12/2017 ?« )
La loi PINEL, jusqu’au 31/12/2017, permet donc aux investisseurs dans l’immobilier locatif neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle à la durée de leur engagement de location.
A partir du 01/01/2018, la loi PINEL sera réservée aux zones A, Abis et B1. Les zones B2 et C seront exclues de la loi PINEL (cf »La loi PINEL reconduite en 2018 jusqu’en 2021 sur les zones A, Abis et B1.« )
zonage-loi-pinel-2018
 
Trois options sont ouvertes :

  • Loi PINEL – 6 ans d’engagement de location avec 12% de réduction d’impôt ;
  • Loi PINEL – 9 ans d’engagement de location avec 18% de réduction d’impôt ;
  • Loi PINEL – 12 ans d’engagement de location avec 21% de réduction d’impôt.

 
Pour vous aider dans votre analyse patrimoniale et surtout pour vous aider à comprendre l’intérêt ou non à investir dans l’immobilier neuf avec la loi PINEL, nous avons construit un simulateur complet et gratuit.
Après avoir indiqué les principales hypothèses de la simulation (montant de l’investissement, niveau des loyers et anticipation d’indexation, anticipation d’augmentation ou de baisse des prix de l’immobilier, niveau des charges locatives ….), vous obtiendrez en quelques secondes trois indicateurs qui vous permettront de juger de l’intérêt ou non de l’investissement immobilier en loi PINEL.
 

L’effort d’épargne nécessaire pour devenir propriétaire de l’immeuble.

Le niveau de l’effort d’épargne moyen de l’investisseur pendant les 20 ans de l’investissement immobilier. Combien l’investisseur immobilier devra débourser tous les mois pour devenir propriétaire de son bien immobilier.
Dans la pratique, pendant la durée du crédit, l’investisseur devra faire un effort de trésorerie mensuel alors qu’après la période de financement, l’investisseur bénéficiera d’une trésorerie positive. Ce premier indicateur permet de valider le montant de l’investissement par rapport aux finances de l’épargnant ;
 

Le taux de rendement interne (TRI) de l’investissement immobilier PINEL et la comparaison de l’enrichissement de l’investisseur immobilier PINEL avec un placement financier type Assurance vie.

Le taux de rendement interne est une information essentielle pour le candidat à l’investissement immobilier.Il s’agit de calculer le taux de rendement global de l’investissement (cf »Comment estimer la rentabilité de votre investissement immobilier ?« )
Ce taux de rendement intègre l’économie d’impôt, les charges d’entretien, l’augmentation des loyers, l’évolution des prix de l’immobilier…. C’est le taux de rendement réel de votre investissement immobilier. Grâce au calcul du Taux de Rendement Interne (TRI), il devient aisé de réaliser des comparaisons avec un autre investissement et notamment avec le rendement d’un autre placement, notamment financier, type assurance vie (en fonds euros ou avec diversification)
A partir de cet indicateur majeur, nous avons calculé un indicateur secondaire dont la valeur dépend directement du niveau du taux de rendement interne (TRI). Nous avons calculé le différentiel d’enrichissement de l’investisseur en loi PINEL par rapport à un investissement financier type fonds euros du contrat d’assurance vie (le paramètre du taux de rendement du placement est librement fixé par la simulation). Quel serait l’enrichissement de l’épargnant si l’investisseur se contentait d’utiliser son effort d’épargne dans un simple placement financier ?
Au lieu de débourser X€ tous les mois dans mon investissement PINEL, l’épargnant verse son effort de trésorerie (net de réduction d’impôt, charges …) dans un placement financier dont le rendement espéré est Y%. Lequel de ces deux placements permettra l’enrichissement le plus élevé ?
L’investissement immobilier PINEL et l’effet de levier du crédit immobilier permet il un enrichissement supérieur par rapport à un simple placement financier ?
 

Le taux de rendement locatif au terme de la simulation.

Ce troisième indicateur est très important. Il s’agit d’un indicateur permettant de vérifier la qualité des hypothèses prises dans le simulateur et notamment l’hypothèse de revalorisation des loyers et du bien immobilier.
De nombreux commerciaux, vendeur de loi PINEL, ont pris l’habitude de manier les hypothèses pour rendre les simulations toujours plus attrayantes et vendeuses. L’hypothèse de revalorisation du bien immobilier est l’hypothèse dont la manipulation est la plus efficace pour « habiller » une simulation d’investissement.
Le calcul du taux de rendement locatif au terme des 20 ans de la simulation d’investissement PINEL donnera donc une indication forte sur la qualité de la simulation. L’hypothèse de revalorisation du bien immobilier est elle fiable ?
 

Simulateur d’investissement immobilier locatif Loi PINEL

Pour aller plus loin :
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