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19 Comments

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  6. jean philippe says:

    Bonjour

    votre simulateur parle d’un investissement sur 20 ans mais les scpi sont « dissoutes » au bout de 15 ans selon ma banque…?

  7. Bonjour,

    Merci pour ce simulateur tres instructif!

    Cependant, prenez vous en compte dans la valorisation les « frais acheteurs » generalement compris entre 8 et 10%.

    Il me semble que ce point est determinant dans le calcul du TRI….

    Cordialement,
    Olivier

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  9. il y a un bug quand achat nue-propriété, il y a des revenus 😉 LOL

  10. Bonjour,

    Je suis d’accord avec tous vos chiffres (il faudrait juste actualiser la CSG et CRDS à 15,5%) mais je ne comprends pas qu’à partir de la 16ème année la capitalisation sur un placement financier diminue.

    Pour de la nue propriété de SCPI à crédit de 5 ans.

    Cordialement.

  11. Bonjour,

    Sauf erreur de ma part,
    dans le tableau 2- Les revenus fonciers dégagés par l’investissement., le calcul de L’IR +CSG me semble faux car il est réalisé sur l’hypothèse que les revenus fonciers sont les seuls pris en compte (par contre, il est juste quand la TMI sélectionnée est à 41%).

    Cordialement,
    Nicolas

  12. Il y a bien erreur de ma part, je n’ai pas dû comptabiliser les abattements.
    Cependant les taux CSG ne sont plus à jour.

    Cordialement,
    Nicolas

  13. Bonjour
    Merci Guillaume pour ce simulateur.
    J’ai l’impression qu’il y a un bug dans le tableau n°3 flux de trésorerie et donc dans le calcul du TRI dans le cas d’un investissement en pleine propriété avec un apport.
    Le cashflow de la première année semble mal calculé et ne pas prendre en compte le montant de l’apport dans le calcul de la 4ème colonne « trésorerie de l’investissement ». Comme j’imagine que le TRI est calculé sur les flux de trésorerie de ce tableau il est également inexact.
    C’est assez simple de faire le test: avec un taux de distribution de 5%, pas de revalorisation, un taux d’emprunt de 3%, un TMI de 30%, donc avec un effet de levier positif, on obtient pourtant un TRI décroissant avec le taux d’endettement.
    Cordialement

    • Oui, merci. Je viens de faire une modif… vous me dites si tout est ok ?

      • Bonjour
        Oui merci ça semble fonctionner pour un crédit amortissable.
        En revanche pour un crédit infine le tableau d’amortissement (colonne annuité), et donc des flux de trésorerie et le TRI, semblent incorrects.
        A chaque période l’annuité devrait être égale au montant des intérêts seuls, sauf la dernière période ou elle devrait intégrer le remboursement du capital. L’avantage du infine vs l’amortissable c’est bien d’avoir un flux positif de trésorerie pendant la durée du crédit et de pouvoir investir ce flux (au minimum) au taux sans risque et préférablement sur une assurance vie pour ne pas payer d’impôts (c’est souvent une demande de la banque qui consent au crédit). Je suis pas sûr que ces revenus soient modélisés dans votre simulateur mais je me trompe peut être.
        Cordialement
        Bob

  14. Bonjour,

    La simulation d’achat de SCPI en pleine propriété avec credit in Fine ne fonctionne pas.
    Cordialement,
    Alexis

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