Le Jeudi, c’est bilan patrimonial. J’ai reçu, il y a quelques jours, un situation patrimoniale que nous allons analyser ensemble. Nous allons réaliser ensemble l’analyse de la situation patrimoniale de Jérémy, 36 ans, marié, deux enfants, nous demande nos préconisations pour  :

–  Placer des revenus réguliers de façon sensée, pour ne pas pleurer si la situation économique se dégrade sensiblement en France.

– J’aimerai investir dans un bien immobilier locatif dans l’ancien (pour la rentabilité meilleure). J’hesite entre un crédit In fine ou un crédit amortissable ? 

Comme de très nombreux autres lecteurs du site (vous êtes à ce jours plus de 2500 à avoir réalisé votre bilan patrimonial en ligne sur notre application gratuite mon-patrimoine), Jérémy a complété son bilan patrimonial sur l’espace privé et sécurisé du site. Une fois complété, jérémy nous a soumis son bilan patrimonial pour analyse (l’application est totalement sécurisée et personne n’a accès aux informations, n’y même l’équipe leblogpatrimoine.com – Vous décidez ou non de nous communiquer vos informations confidentielles en cliquant sur le bouton « envoyer mon bilan patrimonial).
envoyer mon bilan patrimonial pour analyse
 

Le bilan patrimonial, bien plus qu’une analyse juridique, fiscale ou financière

Réaliser un bilan patrimonial, c’est analyser l’organisation financière, juridique et fiscal d’un patrimoine afin de l’adapter à vos projets de vie (et vous comprenez alors la base line du site : « Au service de vos projets de vie »).
Le bilan patrimonial est un exercice indispensable. Bien au delà des considérations juridiques, fiscales ou financières, réaliser son bilan patrimonial, c’est aussi s’interroger sur son avenir et ses véritables objectifs de vie. On ne parle pas simplement de « comment réduire mes impôts », mais plutôt :
Comment préparer ma retraite ? Quelle retraite je veux ? Est ce que je veux être rentier à 50 ans puis profiter des 40 ans du reste de ma vie pour consommer et dépenser ce que j’ai gagné en 30 ans ? Est ce que je veux travailler jusqu’à 70 ans pour transmettre un maximum de patrimoine à mes enfants ? …
Comment protéger mes enfants ? Quid de la protection du conjoint dans une famille recomposée ? Est ce que je suis disposé à anticipé ma transmission ou alors préfère je attendre mon décès pour transmettre, et mes enfants recevront ce qu’il restera ?
Ai je envie d’épargner et donc de limiter ma consommation immédiate pour capitaliser en davantage consommer à l’avenir ou transmettre un capital à ma famille ?
 
Faire un bilan patrimonial, n’est pas un simple exercice fiscal ou financier, c’est un travail d’introspection … 🙂
 

La situation patrimoniale de Jérémy.

Situation familialeMarié sous le régime de la communauté légale
Age: Monsieur : 36 ans ; Madame : 34 ans
Nom des enfants : Louise : 4 ans et Tom : 2 ans
Message :
Besoin de placer des revenus réguliers de façon sensée, pour ne pas pleurer si la situation économique se dégrade sensiblement en France.
J’aimerai investir dans un bien immobilier locatif dans l’ancien (pour la rentabilité meilleure). J’hesite entre un crédit In fine ou un crédit amortissable ?
 
 
Votre patrimoine immobilier de jouissance
 
 
600 000,00 €
TypeNomValeur
Résidence principaleMaison400 000,00 €
Résidence secondaireMaison mer200 000,00 €
 
 
Votre patrimoine immobilier locatif
 
 
0,00 €
TypeNomValeurLoyer mensuelTaux de rendement locatif
Total0,00 €0,00 €
 
 
Vos crédits en cours
 
 
0,00 €
TypeMontant empruntéDate du créditTauxDuréeCapital restantMensualité
Total0,00 €
 
 
Votre patrimoine professionnel
 
 
0,00 €
TypeNomValeur
Total0,00 €
 
 
Vos liquidités
 
 
60 600,00 €
TypeNomValeur
Livret ALivret 118 000,00 €
Livret ALivret 218 000,00 €
Livret fiscalisé (Compte sur livret)Lux 210 000,00 €
Compte Courant / Compte ChèqueIng 13 000,00 €
Compte Courant / Compte ChèqueIng 27 000,00 €
Compte Courant / Compte ChèqueFortuneo3 600,00 €
Compte Courant / Compte ChèqueBoursorama1 000,00 €
 
 
Vos placements long terme
 
 
271 520,00 €
TypeNomValeur total du placementDont support sans risqueDont support obligataireDont support actionDont support immobilier
Plan d’épargne en Action (PEA)PEA 14 500,00 €0,00 €0,00 €4 500,00 €0,00 €
Plan d’épargne en Action (PEA)PEA 21 200,00 €0,00 €0,00 €1 200,00 €0,00 €
Compte titre ordinaireCTO 116 300,00 €300,00 €8 000,00 €8 000,00 €0,00 €
Compte titre ordinaireCTO 215 000,00 €0,00 €0,00 €15 000,00 €0,00 €
Contrat d’assurance vieIng 1 e-vie67 000,00 €67 000,00 €0,00 €0,00 €0,00 €
Contrat d’assurance vieIng 2 e-vie1 500,00 €1 500,00 €0,00 €0,00 €0,00 €
Contrat d’assurance viePuissance Avenir3 560,00 €2 460,00 €0,00 €1 100,00 €0,00 €
Contrat d’assurance vieLinxea Chap2 000,00 €1 500,00 €0,00 €500,00 €0,00 €
Contrat d’assurance vieSpiti78 660,00 €21 000,00 €0,00 €25 017,00 €32 643,00 €
Contrat d’assurance vieSpiMu81 800,00 €11 600,00 €0,00 €29 300,00 €40 900,00 €
Total271 520,00 €105 360,00 €8 000,00 €84 617,00 €73 543,00 €
Total du patrimoine932 120,00 €
Dont immobilier de jouissance600 000,00 €
Dont liquidité60 600,00 €
Dont placement de lont terme 271 520,00 €

 
Répartition placement jérémy bilan patrimonial
rapartition patrimoine jérémy bilan patrimonial
 
 
 

Les revenus de Jérémy et son épouse

Jérémy et son épouse sont salariés. Leur revenu net imposable est de 85000€.
Avec deux enfants, ils bénéficient de deux parts de quotient familial et devrait payer 11205€ d’impôt sur le revenu en 2015 (sur les revenus perçus en 2014).
Ils sont dans une tranche marginale d’imposition à 30%. Ils sont au début de cette tranche et une baisse de revenu de 4708€ leur permettrait de changer de tranche à la baisse et d’être imposé à la tranche marginale de 14% (mais, comme vous savez, changer de tranche n’est pas si grave : « Impôt 2015 : Changer de tranche d’imposition (TMI) n’est pas très grave.« )
 

Rappel du barème de l’impôt sur le revenu 2015 sur les revenus perçus en 2014

Taux applicables aux revenus 2014 (impôt 2015) – Revenu imposable par part
jusqu’à 9 690 €
0 %
de 9 690 € à 26 764 €
14 %
de 26 764 € à 71 754 €
30 %
de 71 754 € à 151 956 €
41 %
plus de 151 956 €
45 %

 
 

Le projet d’investissement immobilier de Jérémy

Jérémy souhaite optimiser sa capacité d’épargne mensuelle afin de capitaliser et prendre son avenir en main. A ce titre, il vient de trouver un investissement immobilier qui lui semble pertinent.
Il s’agit de l’achat d’un appartement ancien dont la rentabilité locative est élevée (mais sans perspective de plus value) à terme. Ce bien pourrait ressembler à cette annonce déposée depuis quelques jours sur notre application « Plate-forme d’investissement géolocalisés« , application gratuite ou chacun peut déposer ses propositions de placement ou d’investissement.
 
immeuble de rapport forte rentabilité
 
 
La question est alors d’optimiser le financement de cet appartement. Faut il :

– Financer cette acquisition cash ?

– Faire un crédit amortissable ?

– Faire un crédit in fine ?

Quel est le besoin de financement de Jérémy ?

Au total, pour une acquisition de 156 000€, Jérémy devra financer 168612€ (soit le prix d’acquisition + 12612€ de frais d’acte notarié et autres droits d’enregistrement).
 
Détail des frais d’acquisition d’un immeuble ancien
détail des frais d'acte et droit enregistrement
 
Source : http://www.immobilier.notaires.fr/
 

Le financement de son investissement immobilier locatif avec un crédit amortissable.

Compte tenu de la tendance des taux des crédits immobiliers (cf article « Meilleurs Taux de crédit immobilier actuels – Juillet 2015 : Très légère hausse, mais des taux toujours très bas), Jérémy doit pouvoir se financer dans des conditions particulièrement avantageuse :
Sur une durée de 15 ans, il doit pouvoir obtenir un financement à 1.85%. En y ajoutant une assurance de prêt en délégation d’assurance, souscrit, par exemple à la MACIF, le taux moyen passe à 1.92%.
 
Exemple de devis assurance de prêt à la MACIF (je n’ai aucun lien commercial avec cette société – Indication à titre indicatif seulement)
assurance de prêt macif
Pour un financement avec un crédit amortissable, Jérémy devra débourser 1073.43€ + 9.96€ d’assurance de prêt par mois, soit 1080.52€.
Le coût total du crédit amortissable est alors de 1083.39*180 = 195009.45€ :

– dont 168612€ de capital emprunté ;

– dont 26397.45€ d’intérêt et d’assurance de prêt (déductibles des revenus fonciers imposables).

Compte tenu de cette déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt et de l’assurance de prêt, le coût réel du crédit amortissable est réduit de 30% (car les intérêts d’emprunt venant en déduction des revenus fonciers perçus par Jérémy, ils permettent une non imposition à la tranche marginale de 30%).
Ainsi, les 26331.79€ d’intérêt et d’assurance de prêt, deviennent un coût net de déductibilité fiscale de 18478.22€ (26397.45€ * 0.30 – 26397.45€).
 
Le coût total du crédit amortissable, compte tenu de la déductibilité les intérêt d’emprunt est de 162612€ +18478.22 = 181090.22€
 
 

Le financement de son investissement immobilier locatif avec un crédit IN FINE.

Considérant des taux de financement identique (1.85%), l’assurance de prêt sera plus onéreuse. En effet, contrairement au crédit amortissable pour lequel, chaque mensualité permet de rembourser une partie du capital emprunté, le remboursement du crédit In fine se fait en une seule fois, à l’échéance. Le montant du capital assuré par l’assurance de prêt ne diminue pas au fur et à mesure des remboursements. Le capital assuré étant supérieur, le coût de l’assurance est plus élevé.
Pendant toute la durée du financement, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts. Le capital emprunté sera remboursé en un seule fois au terme de la durée du crédit.
Pour un crédit in fine de 168612€ sur 15 ans, Jérémy remboursera 259.94€ + 21.11€ ( = 281.05€)d’assurance de prêt par mois pendant 15 ans (à comparer au 1080.52€ du crédit amortissable.
L’écart mensuel est de 799.47€ par rapport à un crédit amortissable. Mais attention, nous ne comparons pas des sommes comparables. La mensualité du crédit IN FINE ne comporte que les intérêts du crédit. L’amortissement du capital devra être réalisé en une seule fois à l’échéance des 15 ans du crédit.
Au total le coût du crédit in fine est supérieur au coût du crédit amortissable :

– Coût du crédit IN FINE (intérêt + assurance de prêt)  : 281.05€ * 180 = 50389€

– Coût du crédit Amortissable (intérêt + assurance de prêt) : 26331.79

Après calcul de l’impact de la déductibilité des intérêts d’emprunt, la différence est moindre, mais le crédit IN FINE reste plus onéreux que le crédit amortissable : ET C’EST TOUJOURS LE CAS!
Après prise en compte de l’impact fiscal des intérêts d’emprunt, le coût du crédit IN FINE est de 35412.74€ (contre seulement 18478.22€ pour le coût net d’un crédit amortissable).
Le crédit IN FINE, même après prise en compte de l’impact fiscal est plus cher que le crédit AMORTISSABLE. Dans notre cas précis, la différence est de 16934.52€
 
Néanmoins, l’analyse ne doit pas s’arrêter là. Comme nous l’avons précisé en préambule, le crédit in fine permet de décaler l’amortissement du crédit en une seule fois, à l’échéance de ce dernier.
En cas d’option pour le crédit IN FINE, Jérémy devra rembourser 168612€, en une seule fois dans 15 ans. Il devra donc avoir cet argent disponible dans 15 ans.
La comparaison entre le crédit IN FINE et le crédit amortissable doit donc tenir compte de ce remboursement différé du capital. Pour ce faire, considérons que Jérémy utilise le différentiel de mensualité entre le crédit In fine et le crédit Amortissable pour capitaliser en vue de rembourser le capital emprunter.
Jérémy peut donc placer 799.47€ par mois pendant 15 ans, sur un produit financier avec pour objectif d’en tirer un capital de 168612€ à échéance.
Vous conviendrez que c’est le résultat de cette capitalisation et notamment le taux de rendement de l’épargne qui déterminera l’intérêt de recourir au financement In Fine : Le capital, au terme des 15 ans, devra permettre de rembourser le capital emprunté (168612€), mais également compenser le surcoût du crédit In Fine (16934.52€).
Pour que le crédit In Fine soit pertinent, la capitalisation du différentiel de mensualité doit dépasser la somme de 168612€ + 16394.52 = 185546€. La capitalisation qui excédera ce montant, représentera le gain du crédit In Fine par rapport au crédit amortissable. 
 

Hypothèse 1 : Jérémy investi sur un support sans risque dont le rendement estimé est de 2%.

– En épargnant, 799.47€ pendant 180 mois, au taux de 2%, Jérémy obtient un capital de 167658.59€ (soit un surcoût du crédit In fine par rapport au crédit amortissable de 17887.96€

Montant de l’emprunt168 612,00 €
Taux de rendement épargne2%
AmortissableIn fineEcart
Mensualité1 080,52 €                               281,05 €799,47 €
Au global, dont intérêt26 397,45 €                          54 389,43 €-27 991,98 €
Au global, dont coût des intérêt net d’impact fiscal18 478,22 €                          35 412,74 €-16 934,52 €
Au global, dont capital168 612,00 €167 658,56 €– 953,44 €
Gain du crédit In fine sur le crédit amortissable– 17 887,96 €

 
 
 

Hypothèse 2 : Jérémy investi sur un support sans risque dont le rendement estimé est de 4%.

– En épargnant, 799.47€ pendant 180 mois, au taux de 4%, Jérémy obtient un capital de 196741,10€ (soit un surcoût du crédit In fine par rapport au crédit amortissable de 11194.58€
 

Montant de l’emprunt  168 612,00 €
Taux de rendement épargne4%
AmortissableIn fineEcart
Mensualité1 080,52 €                               281,05 €799,47 €
Au global, dont intérêt26 397,45 €                          54 389,43 €-27 991,98 €
Au global, dont coût des intérêt net d’impact fiscal18 478,22 €                          35 412,74 €-16 934,52 €
Au global, dont capital168 612,00 €196 741,10 €   28 129,10 €
Gain du crédit In fine sur le crédit amortissable   11 194,58 €

 
 

Hypothèse 3: Jérémy investi sur un support sans risque dont le rendement estimé est de 6%.

En épargnant, 799.47€ pendant 180 mois, au taux de 6%, Jérémy obtient un capital de 232499.82€ (soit un surcoût du crédit In fine par rapport au crédit amortissable de 46953.29€
 

Montant de l’emprunt 168 612,00 €
Taux de rendement épargne6%
AmortissableIn fineEcart
Mensualité1 080,52 €                               281,05 €799,47 €
Au global, dont intérêt26 397,45 €                          54 389,43 €-27 991,98 €
Au global, dont coût des intérêt net d’impact fiscal18 478,22 €                          35 412,74 €-16 934,52 €
Au global, dont capital 168 612,00 €232 499,82 €   63 887,82 €
Gain du crédit In fine sur le crédit amortissable   46 953,29 €

 
 
 

Conclusion : Jérémy doit il choisir un crédit In Fine ou un crédit amortissable pour son financement locatif ?

La pertinence du recours au financement In Fine aujourd’hui réside principalement dans la capacité à générer un rendement attrayant sur l’épargne de Jérémy.
En se contentant d’un rendement sans risque, Jérémy n’a aucun intérêt à souscrire un crédit In Fine. Seul la recherche d’un rendement supérieur à 3.5% permettra d’envisager le crédit In Fine.
A long terme, considérant une épargne progressive et programmée les marchés financiers accompagnée d’option de sécurisation des gains en cas de baisse des cours (option stop loss relatif), le crédit In fine me semble attrayant et source d’un effet de levier supérieur. (cf »Assurance vie : Comment investir votre épargne ? Fonds euros ? Unités de compte (UC)?
Dans cette opération, Jérémy :

– Utilise habillement sa capacité d’épargne pour s’endetter et acquérir un immeuble dont le rendement brut est élevé ;

– Investis sur les marchés financiers se donne les moyens d’un effet de levier attrayant ;

 
En intégrant l’ensemble de ces éléments dans notre simulateur d’investissement immobilier locatif, l’investissement s’avère particulièrement intéressant :
simulateur investissement locatif
 
Ps : La même simulation avec un crédit amortissable affiche un Taux de Rendement Interne de 6.11%
 
 

Et vous qu’en pensez vous ? Crédit In Fine ou crédit Amortissable ?

 
 

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