Le Jeudi, c’est bilan patrimonial. J’ai reçu, il y a quelques jours, un situation patrimoniale que nous allons analyser ensemble. Nous allons réaliser ensemble l’analyse de la situation patrimoniale de Jérémy, 36 ans, marié, deux enfants, nous demande nos préconisations pour  :

–  Placer des revenus réguliers de façon sensée, pour ne pas pleurer si la situation économique se dégrade sensiblement en France.

– J’aimerai investir dans un bien immobilier locatif dans l’ancien (pour la rentabilité meilleure). J’hesite entre un crédit In fine ou un crédit amortissable ? 

Comme de très nombreux autres lecteurs du site (vous êtes à ce jours plus de 2500 à avoir réalisé votre bilan patrimonial en ligne sur notre application gratuite mon-patrimoine), Jérémy a complété son bilan patrimonial sur l’espace privé et sécurisé du site. Une fois complété, jérémy nous a soumis son bilan patrimonial pour analyse (l’application est totalement sécurisée et personne n’a accès aux informations, n’y même l’équipe leblogpatrimoine.com – Vous décidez ou non de nous communiquer vos informations confidentielles en cliquant sur le bouton « envoyer mon bilan patrimonial).

envoyer mon bilan patrimonial pour analyse

 

Le bilan patrimonial, bien plus qu’une analyse juridique, fiscale ou financière

Réaliser un bilan patrimonial, c’est analyser l’organisation financière, juridique et fiscal d’un patrimoine afin de l’adapter à vos projets de vie (et vous comprenez alors la base line du site : « Au service de vos projets de vie »).

Le bilan patrimonial est un exercice indispensable. Bien au delà des considérations juridiques, fiscales ou financières, réaliser son bilan patrimonial, c’est aussi s’interroger sur son avenir et ses véritables objectifs de vie. On ne parle pas simplement de « comment réduire mes impôts », mais plutôt :

Comment préparer ma retraite ? Quelle retraite je veux ? Est ce que je veux être rentier à 50 ans puis profiter des 40 ans du reste de ma vie pour consommer et dépenser ce que j’ai gagné en 30 ans ? Est ce que je veux travailler jusqu’à 70 ans pour transmettre un maximum de patrimoine à mes enfants ? …

Comment protéger mes enfants ? Quid de la protection du conjoint dans une famille recomposée ? Est ce que je suis disposé à anticipé ma transmission ou alors préfère je attendre mon décès pour transmettre, et mes enfants recevront ce qu’il restera ?



Ai je envie d’épargner et donc de limiter ma consommation immédiate pour capitaliser en davantage consommer à l’avenir ou transmettre un capital à ma famille ?

 

Faire un bilan patrimonial, n’est pas un simple exercice fiscal ou financier, c’est un travail d’introspection … 🙂

 

La situation patrimoniale de Jérémy.

Situation familiale Marié sous le régime de la communauté légale
Age : Monsieur : 36 ans ; Madame : 34 ans
Nom des enfants  : Louise : 4 ans et Tom : 2 ans
Message :
Besoin de placer des revenus réguliers de façon sensée, pour ne pas pleurer si la situation économique se dégrade sensiblement en France.
J’aimerai investir dans un bien immobilier locatif dans l’ancien (pour la rentabilité meilleure). J’hesite entre un crédit In fine ou un crédit amortissable ?
 

 

Votre patrimoine immobilier de jouissance

 

 

600 000,00 €

Type Nom Valeur
Résidence principale Maison 400 000,00 €
Résidence secondaire Maison mer 200 000,00 €
 

 

Votre patrimoine immobilier locatif

 

 

0,00 €

Type Nom Valeur Loyer mensuel Taux de rendement locatif
Total 0,00 € 0,00 €
 

 

Vos crédits en cours

 

 

0,00 €

Type Montant emprunté Date du crédit Taux Durée Capital restant Mensualité
Total 0,00 €
 

 

Votre patrimoine professionnel

 

 

0,00 €

Type Nom Valeur
Total 0,00 €
 

 

Vos liquidités

 

 

60 600,00 €

Type Nom Valeur
Livret A Livret 1 18 000,00 €
Livret A Livret 2 18 000,00 €
Livret fiscalisé (Compte sur livret) Lux 2 10 000,00 €
Compte Courant / Compte Chèque Ing 1 3 000,00 €
Compte Courant / Compte Chèque Ing 2 7 000,00 €
Compte Courant / Compte Chèque Fortuneo 3 600,00 €
Compte Courant / Compte Chèque Boursorama 1 000,00 €
 

 

Vos placements long terme

 

 

271 520,00 €

Type Nom Valeur total du placement Dont support sans risque Dont support obligataire Dont support action Dont support immobilier
Plan d’épargne en Action (PEA) PEA 1 4 500,00 € 0,00 € 0,00 € 4 500,00 € 0,00 €
Plan d’épargne en Action (PEA) PEA 2 1 200,00 € 0,00 € 0,00 € 1 200,00 € 0,00 €
Compte titre ordinaire CTO 1 16 300,00 € 300,00 € 8 000,00 € 8 000,00 € 0,00 €
Compte titre ordinaire CTO 2 15 000,00 € 0,00 € 0,00 € 15 000,00 € 0,00 €
Contrat d’assurance vie Ing 1 e-vie 67 000,00 € 67 000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Contrat d’assurance vie Ing 2 e-vie 1 500,00 € 1 500,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Contrat d’assurance vie Puissance Avenir 3 560,00 € 2 460,00 € 0,00 € 1 100,00 € 0,00 €
Contrat d’assurance vie Linxea Chap 2 000,00 € 1 500,00 € 0,00 € 500,00 € 0,00 €
Contrat d’assurance vie Spiti 78 660,00 € 21 000,00 € 0,00 € 25 017,00 € 32 643,00 €
Contrat d’assurance vie SpiMu 81 800,00 € 11 600,00 € 0,00 € 29 300,00 € 40 900,00 €
Total 271 520,00 € 105 360,00 € 8 000,00 € 84 617,00 € 73 543,00 €
Total du patrimoine 932 120,00 €
Dont immobilier de jouissance 600 000,00 €
Dont liquidité 60 600,00 €
Dont placement de lont terme  271 520,00 €

 

Répartition placement jérémy bilan patrimonial

rapartition patrimoine jérémy bilan patrimonial

 

 

 

Les revenus de Jérémy et son épouse

Jérémy et son épouse sont salariés. Leur revenu net imposable est de 85000€.

Avec deux enfants, ils bénéficient de deux parts de quotient familial et devrait payer 11205€ d’impôt sur le revenu en 2015 (sur les revenus perçus en 2014).

Ils sont dans une tranche marginale d’imposition à 30%. Ils sont au début de cette tranche et une baisse de revenu de 4708€ leur permettrait de changer de tranche à la baisse et d’être imposé à la tranche marginale de 14% (mais, comme vous savez, changer de tranche n’est pas si grave : « Impôt 2015 : Changer de tranche d’imposition (TMI) n’est pas très grave.« )

 

Rappel du barème de l’impôt sur le revenu 2015 sur les revenus perçus en 2014

Taux applicables aux revenus 2014 (impôt 2015) – Revenu imposable par part
jusqu’à 9 690 €
0 %
de 9 690 € à 26 764 €
14 %
de 26 764 € à 71 754 €
30 %
de 71 754 € à 151 956 €
41 %
plus de 151 956 €
45 %

 

 

Le projet d’investissement immobilier de Jérémy

Jérémy souhaite optimiser sa capacité d’épargne mensuelle afin de capitaliser et prendre son avenir en main. A ce titre, il vient de trouver un investissement immobilier qui lui semble pertinent.

Il s’agit de l’achat d’un appartement ancien dont la rentabilité locative est élevée (mais sans perspective de plus value) à terme. Ce bien pourrait ressembler à cette annonce déposée depuis quelques jours sur notre application « Plate-forme d’investissement géolocalisés« , application gratuite ou chacun peut déposer ses propositions de placement ou d’investissement.

 

immeuble de rapport forte rentabilité

 

 

La question est alors d’optimiser le financement de cet appartement. Faut il :

– Financer cette acquisition cash ?

– Faire un crédit amortissable ?

– Faire un crédit in fine ?

Quel est le besoin de financement de Jérémy ?

Au total, pour une acquisition de 156 000€, Jérémy devra financer 168612€ (soit le prix d’acquisition + 12612€ de frais d’acte notarié et autres droits d’enregistrement).

 

Détail des frais d’acquisition d’un immeuble ancien

détail des frais d'acte et droit enregistrement

 

Source : http://www.immobilier.notaires.fr/

 

Le financement de son investissement immobilier locatif avec un crédit amortissable.

Compte tenu de la tendance des taux des crédits immobiliers (cf article « Meilleurs Taux de crédit immobilier actuels – Juillet 2015 : Très légère hausse, mais des taux toujours très bas), Jérémy doit pouvoir se financer dans des conditions particulièrement avantageuse :

Sur une durée de 15 ans, il doit pouvoir obtenir un financement à 1.85%. En y ajoutant une assurance de prêt en délégation d’assurance, souscrit, par exemple à la MACIF, le taux moyen passe à 1.92%.

 

Exemple de devis assurance de prêt à la MACIF (je n’ai aucun lien commercial avec cette société – Indication à titre indicatif seulement)

assurance de prêt macif

Pour un financement avec un crédit amortissable, Jérémy devra débourser 1073.43€ + 9.96€ d’assurance de prêt par mois, soit 1080.52€.

Le coût total du crédit amortissable est alors de 1083.39*180 = 195009.45€ :

– dont 168612€ de capital emprunté ;

– dont 26397.45€ d’intérêt et d’assurance de prêt (déductibles des revenus fonciers imposables).

Compte tenu de cette déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt et de l’assurance de prêt, le coût réel du crédit amortissable est réduit de 30% (car les intérêts d’emprunt venant en déduction des revenus fonciers perçus par Jérémy, ils permettent une non imposition à la tranche marginale de 30%).

Ainsi, les 26331.79€ d’intérêt et d’assurance de prêt, deviennent un coût net de déductibilité fiscale de 18478.22€ (26397.45€ * 0.30 – 26397.45€).

 

Le coût total du crédit amortissable, compte tenu de la déductibilité les intérêt d’emprunt est de 162612€ +18478.22 = 181090.22€

 

 

Le financement de son investissement immobilier locatif avec un crédit IN FINE.

Considérant des taux de financement identique (1.85%), l’assurance de prêt sera plus onéreuse. En effet, contrairement au crédit amortissable pour lequel, chaque mensualité permet de rembourser une partie du capital emprunté, le remboursement du crédit In fine se fait en une seule fois, à l’échéance. Le montant du capital assuré par l’assurance de prêt ne diminue pas au fur et à mesure des remboursements. Le capital assuré étant supérieur, le coût de l’assurance est plus élevé.

Pendant toute la durée du financement, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts. Le capital emprunté sera remboursé en un seule fois au terme de la durée du crédit.

Pour un crédit in fine de 168612€ sur 15 ans, Jérémy remboursera 259.94€ + 21.11€ ( = 281.05€)d’assurance de prêt par mois pendant 15 ans (à comparer au 1080.52€ du crédit amortissable.

L’écart mensuel est de 799.47€ par rapport à un crédit amortissable. Mais attention, nous ne comparons pas des sommes comparables. La mensualité du crédit IN FINE ne comporte que les intérêts du crédit. L’amortissement du capital devra être réalisé en une seule fois à l’échéance des 15 ans du crédit.

Au total le coût du crédit in fine est supérieur au coût du crédit amortissable :

– Coût du crédit IN FINE (intérêt + assurance de prêt)  : 281.05€ * 180 = 50389€

– Coût du crédit Amortissable (intérêt + assurance de prêt) : 26331.79

Après calcul de l’impact de la déductibilité des intérêts d’emprunt, la différence est moindre, mais le crédit IN FINE reste plus onéreux que le crédit amortissable : ET C’EST TOUJOURS LE CAS!

Après prise en compte de l’impact fiscal des intérêts d’emprunt, le coût du crédit IN FINE est de 35412.74€ (contre seulement 18478.22€ pour le coût net d’un crédit amortissable).

Le crédit IN FINE, même après prise en compte de l’impact fiscal est plus cher que le crédit AMORTISSABLE. Dans notre cas précis, la différence est de 16934.52€

 

Néanmoins, l’analyse ne doit pas s’arrêter là. Comme nous l’avons précisé en préambule, le crédit in fine permet de décaler l’amortissement du crédit en une seule fois, à l’échéance de ce dernier.

En cas d’option pour le crédit IN FINE, Jérémy devra rembourser 168612€, en une seule fois dans 15 ans. Il devra donc avoir cet argent disponible dans 15 ans.

La comparaison entre le crédit IN FINE et le crédit amortissable doit donc tenir compte de ce remboursement différé du capital. Pour ce faire, considérons que Jérémy utilise le différentiel de mensualité entre le crédit In fine et le crédit Amortissable pour capitaliser en vue de rembourser le capital emprunter.

Jérémy peut donc placer 799.47€ par mois pendant 15 ans, sur un produit financier avec pour objectif d’en tirer un capital de 168612€ à échéance.

Vous conviendrez que c’est le résultat de cette capitalisation et notamment le taux de rendement de l’épargne qui déterminera l’intérêt de recourir au financement In Fine : Le capital, au terme des 15 ans, devra permettre de rembourser le capital emprunté (168612€), mais également compenser le surcoût du crédit In Fine (16934.52€).

Pour que le crédit In Fine soit pertinent, la capitalisation du différentiel de mensualité doit dépasser la somme de 168612€ + 16394.52 = 185546€. La capitalisation qui excédera ce montant, représentera le gain du crédit In Fine par rapport au crédit amortissable. 

 

Hypothèse 1 : Jérémy investi sur un support sans risque dont le rendement estimé est de 2%.

– En épargnant, 799.47€ pendant 180 mois, au taux de 2%, Jérémy obtient un capital de 167658.59€ (soit un surcoût du crédit In fine par rapport au crédit amortissable de 17887.96€

Montant de l’emprunt 168 612,00 €
Taux de rendement épargne 2%
Amortissable In fine Ecart
Mensualité 1 080,52 €                                281,05 € 799,47 €
Au global, dont intérêt 26 397,45 €                           54 389,43 € -27 991,98 €
Au global, dont coût des intérêt net d’impact fiscal 18 478,22 €                           35 412,74 € -16 934,52 €
Au global, dont capital 168 612,00 € 167 658,56 € – 953,44 €
Gain du crédit In fine sur le crédit amortissable – 17 887,96 €

 

 

 

Hypothèse 2 : Jérémy investi sur un support sans risque dont le rendement estimé est de 4%.

– En épargnant, 799.47€ pendant 180 mois, au taux de 4%, Jérémy obtient un capital de 196741,10€ (soit un surcoût du crédit In fine par rapport au crédit amortissable de 11194.58€

 

Montant de l’emprunt   168 612,00 €
Taux de rendement épargne 4%
Amortissable In fine Ecart
Mensualité 1 080,52 €                                281,05 € 799,47 €
Au global, dont intérêt 26 397,45 €                           54 389,43 € -27 991,98 €
Au global, dont coût des intérêt net d’impact fiscal 18 478,22 €                           35 412,74 € -16 934,52 €
Au global, dont capital 168 612,00 € 196 741,10 €    28 129,10 €
Gain du crédit In fine sur le crédit amortissable    11 194,58 €

 

 

Hypothèse 3: Jérémy investi sur un support sans risque dont le rendement estimé est de 6%.

En épargnant, 799.47€ pendant 180 mois, au taux de 6%, Jérémy obtient un capital de 232499.82€ (soit un surcoût du crédit In fine par rapport au crédit amortissable de 46953.29€

 

Montant de l’emprunt  168 612,00 €
Taux de rendement épargne 6%
Amortissable In fine Ecart
Mensualité 1 080,52 €                                281,05 € 799,47 €
Au global, dont intérêt 26 397,45 €                           54 389,43 € -27 991,98 €
Au global, dont coût des intérêt net d’impact fiscal 18 478,22 €                           35 412,74 € -16 934,52 €
Au global, dont capital  168 612,00 € 232 499,82 €    63 887,82 €
Gain du crédit In fine sur le crédit amortissable    46 953,29 €

 

 

 

Conclusion : Jérémy doit il choisir un crédit In Fine ou un crédit amortissable pour son financement locatif ?

La pertinence du recours au financement In Fine aujourd’hui réside principalement dans la capacité à générer un rendement attrayant sur l’épargne de Jérémy.

En se contentant d’un rendement sans risque, Jérémy n’a aucun intérêt à souscrire un crédit In Fine. Seul la recherche d’un rendement supérieur à 3.5% permettra d’envisager le crédit In Fine.

A long terme, considérant une épargne progressive et programmée les marchés financiers accompagnée d’option de sécurisation des gains en cas de baisse des cours (option stop loss relatif), le crédit In fine me semble attrayant et source d’un effet de levier supérieur. (cf »Assurance vie : Comment investir votre épargne ? Fonds euros ? Unités de compte (UC)?

Dans cette opération, Jérémy :

– Utilise habillement sa capacité d’épargne pour s’endetter et acquérir un immeuble dont le rendement brut est élevé ;

– Investis sur les marchés financiers se donne les moyens d’un effet de levier attrayant ;

 

En intégrant l’ensemble de ces éléments dans notre simulateur d’investissement immobilier locatif, l’investissement s’avère particulièrement intéressant :

simulateur investissement locatif

 

Ps : La même simulation avec un crédit amortissable affiche un Taux de Rendement Interne de 6.11%

 

 

Et vous qu’en pensez vous ? Crédit In Fine ou crédit Amortissable ?

 

 

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20 Comments

  1. CGPatrimoine says:

    Merci encore pour cette étude.
    Hormis la question du financement, il y a tellement de choses à optimiser sur ce dossier que je ne sais pas par où commencer :
    Cela n’engage que moi :
    – trop de liquidités (qui en plus génère de la fiscalité)
    – la fiscalité qui n’a pas l’air d’être optimisée
    – optimisation de la succession ?
    – préparation retraite ?
    – non utilisation de l’effet de levier crédit (surtout avec les taux bas)

    Je lui conseille d’aller voir rapidement un Conseiller en Gestion de Patrimoine, il a des revenus, il a donc les moyens de bien préparer.

    Concernant le In Fine, j’émets des résèrves, mais on dispose encore aujourd’hui de supports sécuritaires (pour combien de temps ?) à plus de 4,15%.

  2. Pour ma part, je préconiserai:

    – un recours limité à l’effet de levier – le fameux « effet de levier du crédit » … – (il y a du cash, autant le rendre productif plutôt que de voir les rendements s’étioler avec un risque sur la préservation du capital) de sorte à verrouiller les flux de trésorerie nets,

    – un emprunt amortissable éventuellement (et encore…), pas d’emprunt in fine (les derniers prêts in fine que je mets en place sont sur des durées inférieures à 24 mois et sur des problématiques bien précises),

    – un montage « intelligent » pour ne pas subir de fiscalité de type fiscalité sur revenus fonciers, sur dividendes, ni ass-vie mais bien avec l’investissement immobilier retenu. Par ailleurs, ce montage optimise substantiellement la succession et s’insère parfaitement dans une préparation pour la retraite (ce qui est « marrant » avec ce montage, c’est que moins on emprunte, moins on a de fiscalité et les flux libres délivrent du coup des rendements proches de celui net locatif, soit à l’inverse d’une pratique type in fine qui chercherait à minimiser la fiscalité mais qui atteindrait également les flux libres !!).

    • Bonjour,

      Au travers cette démonstration, je voulais démontrer par les chiffres que le crédit infine ne se justifiait qu’avec un effet capitalisition satisfaisant > 3.5%, d’ou la nécéssité de diversifier l’allocation pour espérer un rendement meilleur.

      Je reste convaincu que l’épargnant en capacité à assumer le risque doit pouvoir diversifier son capital pour rechercher un rendement satisfaisant et ainsi décupler l’intérêt du crédit In fine. Mais attention, il ne faut pas oublier de disposer du capital à échéance… car la banque n’attendra pas.

      Dernière question : Pour ma part, je préconiserai un montage « intelligent » pour ne pas subir de fiscalité de type fiscalité sur revenus fonciers, sur dividendes, ni ass-vie mais bien avec l’investissement immobilier retenu. Quel est donc ce montage ?

      • Vous me permettrez de ne pas détailler plus ce montage « intelligent »: fonctionnant principalement avec des honoraires, je ne peux « donner gratuitement » ce que je facture. Vous remerciant de votre compréhension.

        • Ok, vous m’intriguez là…

          • Allons Guillaume, ne vous laissez pas embrumer par ce mystérieux discours…
            Il parle vraisemblablement d’un montage reposant sur du démembrement.

          • Oui, c’est ce que je pensais, mais cette phrase m’intrigue « ce qui est « marrant » avec ce montage, c’est que moins on emprunte, moins on a de fiscalité »

          • Je reconnais le caractère « embrumeux » de mes propos et de l’absence de précisions pour laquelle je me suis expliqué dans la demande de complément de Guillaume.

            Le démembrement de propriété ici, si on souhaitait en faire dans le montage n’interviendrait éventuellement que dans un second temps dans une optique de transmission (les enfants sont jeunes actuellement) mais pas lors de l’acquisition (en effet, comment trouver par exemple un vendeur personne physique en démembrement temporaire qui accepterait de se faire aligner sur la cession de l’usufruit?). Et il ne s’agit pas non plus de le mettre en location meublée, ce qui aurait pu également correspondre à certains points de mon discours (fiscalité BIC).

            Bref, je conserve ce montage qui fonctionne très bien et pourtant pas compliqué, non requalifiable en abus de droit et cesse mes commentaires embrumeux sur ce sujet.

        • ROLAND GARNIER says:

          Je comprends votre discrétion quant à ce montage « intelligent », il s’agit là de votre travail.
          Mais j’avoue que je reste sur ma faim…. J’aurais aimé en savoir +

        • Bonjour,
          Montage « intelligent » = société + compte courant.
          Je chauffe? 😉

  3. pr ergebel says:

    étant donné que Jeremy n’a pas d’autres revenus fonciers et qu’il n’est qu’en début de tmi 30 le crédit un fine ne se justifie pas pour un 1er investissement locatif …..à mon avis .
    la découverte de l’investissement locatif c’est aussi la découverte de possibles déconvenues , la vie du propriétaire-baileur n’étant pas un long fleuve tranquille .

    pour cette raison aussi je préfèrerais un crédit amortissable qui est plus aisément renégociable en durée en cas de souci imprévu de location.

  4. Bonjour,

    Dans la partie « Le financement de son investissement immobilier locatif avec un crédit amortissable », vous écrivez: « Compte tenu de cette déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt et de l’assurance de prêt, le coût réel du crédit amortissable est réduit de 30% (car les intérêts d’emprunt venant en déduction des revenus fonciers perçus par Jérémy, ils permettent une non imposition à la tranche marginale de 30%). »

    Vous oubliez l’économie de prélèvements sociaux qui sont à 15.5%, mais qui, compte tenu de la déductibilité de la CSG à hauteur de 5.1%, comptent pour presque 14%.

    Ds la tranche d’IR marginal de 30%, le gain réel est donc de 44% et non 30%.

    C’est la même chose bien sûr pour le crédit in fine.

    Cordialement

  5. je trouve votre analyse optimiste sur le montage du crédit INFINE .la banque ne prêtera qu’avec un adossement minimum de 30 % donc l’obligation de puiser dans ses réserves pour apporter 50 à 60.000 € .
    par ailleurs le crédit INFINE et toujours plus cher d’au moins 1 % par an .
    ces remarques vont dans le sens de votre conclusion .

  6. Vous avez raison, ça ne fait même que renforcer l’idée d’un crédit in fine, pour une bonne raison : la forte baisse des taux d’emprunt a permis de compenser la baisse régulière des taux des fonds en euros, compte tenu de la défiscalisation des intérêts qui les place en « taux réel » bien plus bas qu’une AV de plus de 8 ans avec une fiscalisation avec prélèvement libératoire de 7.5% en plus des 15.5% de PS, soit au final env 21% d’imposition réelle pour l’AV (l’abattement de 4600e par personne ou bien de 9200e par couple permet de défiscaliser un peu plus).
    EN revanche, pour ce qui est d’un placement en UC, vu le niveau plutôt élevé de la bourse (le DAX et le Footsie ont battu leur record cette année, le S&P 500 il y a plus d’un an déjà et l’a même « explosé), c’est prendre un gros risque de miser dessus pour rembourser son crédit in fine. Peut-être qu’en arbitrant au bon moment sur la période vers des fonds sans risque après des gains significatifs, mais on est déjà haut. Je ne prédis pas pour la suite car je n’ai pas de boule de cristal.
    On peut plutôt miser sur un fonds en euros « récent » avec des fonds immobilier plus rentable que les fonds euros avec des obligations souveraines appelés à baisser encore. Ce type de fond flirte avec les 4%. Mais pour ce qui est d’un placement sans risque à 6%, je ne vois pas ce qu’il y a sur la marché aujourd’hui.

    • N’oubliez pas que l’investissement en UC est effectué dans le temps via un investissement programmé et lissé dans le temps.

      Ce qui modifie fortement les risques liés à un investissement à une période peu opportune.

      Ne croyez vous pas ?

  7. Juste un détail à ajouter: le lien entre l’emprunteur et l’assureur est trop important pour faire bénéficier aux clients modestes les avantages de certains contrats, en terme de gestion du « couple performance, risque ».
    Si le client doit ouvrir un contrat d’assurance-vie dans une banque, il y a fort à parier que sa performance réelle soit égale ou inférieure à l’inflation réelle. J’ai eu plusieurs clients dans ce cas, qui ont cassé des contrats bien dotés, excédés de les voir « tourner à 1% » annuel sur les 8 dernières années. Si les contrats avaient nantis, vous comprenez que leur situation aurait été desastreuse. J’ai aussi connu des gens en litige avec notre number 2 française, car celle-ci leur demandait, à juste titre, d’augmenter de façon drastique leur abondement sur leur contrat assorti à leur prêt in fine. Juste un détail, mais lourd. Dommage, car sur le papier, c’est « de la balle ». Mais, dans la réalité, ce n’est pas une balle de coton. C’est tout juste du plomb, et je ne connais pas d’alchimiste qui en fasse de l’or. Merci pour votre tribune.

  8. Bonsoir,

    Permettez-moi une question. Quand vous dites « Ils sont dans une tranche marginale d’imposition à 30%. Ils sont au début de cette tranche … », prenez-vous en compte la limitation de l’avantage lié à chaque demi-part relative aux deux enfants ?

    Cordialement.

  9. jean claude says:

    Les divers avis sont bien documentés , mais aucun ne les pondére des divers risques cumulatifs de ce dossier :
    – investir dans du vieux locatif qui devra tot ou tard faire l’objet de grosses depenses pour respecter les normes
    environnementales
    – dans une métropole économique , Niort !
    – déboucler dans 15 ans une grosse somme
    – parier un rendement dans le contexte actuel
    – et rajouter la dessus du in fine
    moi perso , je ne fais meme pas le calcul , je ne cumulerai pas tous ces risques pour espérer un gain marginal .
    Quant a Yves B , j’adore son humour , « un montage qui fonctionne aux honoraires  » comme une voiture a l’essence , je comprends et je respecte , mais au stade des principes ,faut pas charier ! effectivement , et je ne suis pas un pro , on peut faire du montage type société a l’IS , TMI max 15% , pas de CSG , et on a du C/C non imposable a la sortie , et on peut broder dessus pour la transmission par donation demembrees des parts
    chargées etc et puis reduire le capital ….

  10. Bonjour, comme la plupart des français, j’ai 930 K€ de patrimoine répartis n’importe comment avec aucun crédit, et 7000€ de revenus mensuels et je suis complètement perdu et je demande des conseils à un site web….XD Vous m’avez bien fait rire.

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