Comme nous vous l’annoncions en début d’année, nous vous proposons une nouvelle catégorie d’article : Le bilan patrimonial. 
Basé sur notre application « Mon patrimoine » qui permet à chacun de faire son bilan patrimonial en ligne, vous avez la possibilité de nous faire parvenir votre situation patrimoniale pour que nous l’étudions au travers d’un article anonyme.
Vous pouvez accéder à l’application « mon-patrimoine », gratuitement et sans engagement, dans le menu comme présenté ci-dessous. mon patrimoine bilan patrimonial
Le bilan patrimonial que vous trouverez ci après est une synthèse simplifiée du véritable bilan patrimonial que nous réalisons.
Il s’agit, en quelques pages de faire la synthèse du patrimoine et de proposer des aménagements, des optimisations pour le rendre davantage en adéquation avec les objectifs et besoin de chacun.
Le bilan patrimonial que vous trouverez ci après est centré sur une analyse juridique, fiscale compte tenu des objectifs de Laurent. L’analyse peut également être financière ou économique afin de déterminer l’opportunité de tel ou tel investissement immobilier ou financier.
 
 

Laurent, marié, deux enfants, cherche des solutions pour réduire ses impôts, améliorer la protection de son épouse et réduire les droits de succession en cas de décès.

Situation familiale : marié sous le régime de la séparation de biens.
Age : Monsieur : 49 ans ; Madame : 49 ans
Nom des enfants : 2 enfants, Clara, 20 ans et Raphael, 18 ans
Objectifs : Rééquilibrer le patrimoine dans le couple et préparer la succession. en effet, mon épouse ne dispose qu’environ de 10% du patrimoine du foyer. En cas de succession prématurée, l’impact des droits de succession serait très important. Redistribuer le patrimoine faciliterait la succession. Réduire l’impôt sur le revenu et l’ISF.
 
 

Votre patrimoine immobilier de jouissance

650 000,00 €
TypeNomValeur
Total650 000,00 €
Résidence principaleMaison d’habitation (Monsieur)590 000,00 €
Résidence secondaireMaison de campagne (Héritage Madame)60 000,00 €

 

Votre patrimoine immobilier locatif

920 000,00 €
TypeNomValeurLoyer mensuelTaux de rendement locatif
Total920 000,00 €3 770,00 €
Location meubléeSud Paris (Monsieur)300 000,00 €1 050,00 €4,20 %
Location meubléeNantes (Monsieur)160 000,00 €640,00 €4,80 %
Résidence locativeNantes – Quai de la fosse (Monsieur)110 000,00 €620,00 €6,76 %
Résidence locativeSaint Quentin (Monsieur)200 000,00 €620,00 €3,72 %
Résidence locativeNantes – campagne (Monsieur)150 000,00 €840,00 €6,72 %

 

Vos crédits en cours

381 729,23 €
TypeMontant empruntéDate du créditTauxDuréeCapital restantMensualité
Total381 729,23 €
Crédit immo In fine215 000,00 € (Monsieur)01/12/20093,30 %15 ans215 000,00 €591,25 €
Crédit immo amortissable180 000,00 € (Monsieur)15/05/20132,80 %20 ans166 729,23 €980,35 €

Les crédits bénéficient tous d’une assurance de prêt à 100% sur la tête de Monsieur. En cas de décès de Monsieur, les crédits seront automatiquement remboursés par la compagnie d’assurance vie.

 

Votre patrimoine professionnel

0,00 €
TypeNomValeur
Total0,00 €
Aucun

Vos liquidités

13 900,00 €
TypeNomValeur
Total13 900,00 €
Compte Courant / Compte ChèqueCCP10 000,00 €
Livret ALIVRET A3 900,00 €

Vos placements long terme

415 300,00 €
TypeNomValeur total du placementDont support sans risqueDont support obligataireDont support actionDont support immobilier
Total415 300,00 €8 000,00 €20 250,00 €387 050,00 €0,00 €
Plan d’épargne en Action (PEA)Société Générale (Madame)7 400,00 €0,00 €0,00 €7 400,00 €0,00 €
Plan d’épargne en Action (PEA)BNP (Monsieur)5 700,00 €0,00 €0,00 €5 700,00 €0,00 €
Contrat d’assurance vieCARDIF (Monsieur)138 300,00 €0,00 €0,00 €138 300,00 €0,00 €
Contrat d’assurance vieBNP (Monsieur )128 200,00 €0,00 €0,00 €128 200,00 €0,00 €
Compte titre ordinaireING (Monsieur)30 200,00 €0,00 €0,00 €30 200,00 €0,00 €
PEE (Plan épargne Entreprise)Société Générale (Madame)20 500,00 €0,00 €10 250,00 €10 250,00 €0,00 €
PEE (Plan épargne Entreprise)AMUNDI (Monsieur)55 000,00 €0,00 €5 000,00 €50 000,00 €0,00 €
PERPALLIANZ (Madame)18 000,00 €8 000,00 €5 000,00 €5 000,00 €0,00 €
Compte titre ordinaireFIP défiscalisation12 000,00 €0,00 €0,00 €12 000,00 €0,00 €

Synthèse du patrimoine familial.

Au total, Laurent et sa famille possède un patrimoine de -+ 2 000 000€ réparti comme suit : Répartition patrimoine Laurent
 
Marié sous le régime de la séparation de bien, chacun des époux reste propriétaire de son patrimoine personnel acquis :

– Tant avant qu’avant qu’après le mariage ;

– Tant grâce à ses revenus professionnels qu’avec les revenus de ses biens personnels ;

– Tant par donation ou succession que de part ses excédents de revenus professionnels.

Répartition patrimoine entre les époux

*Synthèse fiscale du patrimoine des époux

L’impôt sur le revenu.

Laurent perçoit un salaire annuel de 80 000€ ; Son épouse Laurence perçoit un salaire annuel de 35 000€. Les immeubles en location meublée ne génère pas de bénéfice imposable dans la cadre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’amortissement des immeubles mais également l’imputation des frais d’acquisition permettent de neutraliser le revenu.
Les immeubles loués en location vide génère un revenu foncier net imposable de 18 000€ après déduction des taxes foncières, des intérêt d’emprunt, et autres diverses travaux d’entretien.
Au final, le revenu global net imposable de la famille est de 121500€.  Compte tenu du rattachement de leurs enfants au foyer fiscal, ils bénéficient de 3 part de quotient familial et devront payer 22155€ d’impôt. Ils sont dans une tranche marginale de 30% et disposent d’une marge de -+ 94 000€ avant de passer à la tranche supérieure à 41%. 
Ils doivent également payer la CSG-CRDS sur les revenus fonciers soit environ 2790€.
 
Faut il détacher les enfants du foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu ?
Mariés, leurs deux enfants poursuivent leurs études et restent fiscalement à leur charge (cf « Impôt 2015 : Faut il rattacher ou détacher du foyer fiscal vos enfants majeurs ou étudiants ?) pour vérifier la pertinence de ce rattachement.
Ils sont au plafond de l’avantage procuré par le quotient familial. En détachant leurs enfants du foyer fiscal, l’impôt sur le revenu augmenterait de 3016€ mais ils pourraient déduire une pension alimentaire versée à chacun des deux enfants étudiants à hauteur de 5726€ * 2 = 11452€.
Dans les faits, les enfants auraient besoin de 12 000€ chacun par an, soit 24 000€ au total. Malheureusement, seul 5726€ sont déductibles des revenus des parents. Le fait de verser une pension alimentaire déductible permet de minorer le revenu global net imposable de 11 452€.
Au final, les époux auraient intérêt à procéder au détachement des enfants de leur foyer fiscal et pourraient ainsi réduire leur impôt sur le revenu de 420€. 
 
 

L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

Le patrimoine des époux Laurent et Laurence est estimé à 1 999 200€ dont 590 000€ pour leur résidence principale. Ils sont donc redevables de l’ISF et devront payer environ 6155€. Ils sont dans une tranche marginale de 0.70%.
 
 

Les droits de succession

Au décès de Laurent (Laurent décède le premier). 
Marié sous le régime de la séparation de biens, le patrimoine est réparti de manière très inégalitaire entre les époux. Monsieur possède 94% du patrimoine, Madame seulement 4%.
Au décès de Monsieur, le patrimoine soumis aux droits de succession est d’environ 1 604500€ (Monsieur a souscrit deux contrats d’assurance vie à hauteur de 266 500€ au bénéfice de son épouse. Son épouse, héritière pour l’usufruit de ce patrimoine n’aura aucun droit de succession à payer.
Les enfants, héritier pour la nue propriété devront s’acquitter de droits de succession que nous pouvons estimer à 42 000€ chacun,soit 84 000€ au total.
Les enfants devront disposer de ce capital financier pour régler les droits de succession. A défaut, Laurence devra réaliser une donation à leur profit pour leur donner les moyens de payer les droits de succession.
Madame Laurence est bénéficiaire des contrats d’assurance vie et recevra 266 500€ hors succession et sans aucun droits de succession. Quelque soit le montant et la date du versement sur le contrat d’assurance vie, le conjoint est toujours exonéré des capitaux transmis par l’assurance vie.
Au second décès, Laurence laisse deux héritiers (ses deux enfants Clara et Raphael). Compte tenu de l’importance de son patrimoine personnel (-+ 100 000€) et de sa capacité à souscrire par la suite des contrats d’assurance vie au profit de ses enfants, il ne devrait pas y avoir de problématique de droits de succession au second décès de Laurence.
 
Au décès de Laurence (Laurence décède la première). 
Marié sous le régime de la séparation de biens, le patrimoine de Laurence est très faible (-+ 100 000€). Il n’y aura aucun droit de succession à payer par la famille, ni par le conjoint, ni par les enfants. Au décès de Laurent, qui décède en second, il y a deux héritiers en pleine propriété : Clara et Raphael.
Chacun devra payer 153 000€ de droits de succession (pour un patrimoine taxable de 1605 000€. Au total, les droits de succession seront de -+ 300 000€. 
Bien heureusement, les enfants seront également bénéficiaire des contrats d’assurance vie souscrit par leur père et bénéficieront de ces capitaux en franchise totale d’impôt et taxe jusqu’à 152 500€ chacun. Ils auront ainsi les moyens financier de payer les droits de succession dans les 6 mois du décès.
Les calculs de droits de succession sont réalisés grâce à notre simulateur : Simulateur : Calcul droits de succession et détermination des héritiers.
 
 

Synthèse civile du patrimoine

Les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens. Ce régime matrimonial est probablement à l’origine de la disproportion des patrimoines. La question de la protection de Laurence en cas de disparition de Laurent est importante. Compte tenu de leur régime matrimonial, le conjoint survivant est héritier de son conjoint pré-décédé à son choix entre :

– L’usufruit du patrimoine du conjoint décédé ou 1/4 en pleine propriété.

Dans notre simulation nous considérons l’option pour l’usufruit comme étant l’option du conjoint. Cet usufruit sur le patrimoine lui permet :

– De continuer à percevoir les revenus fonciers des immeubles loués ;

– De continuer d’occuper la résidence principale, et l’obligation de continuer à l’entretenir ;

– De bénéficier d’un quasi-usufruit sur les placements bancaires (PEE, PEL, Livret, …) ;

– Mais Laurence ne pourra pas vendre le patrimoine en démembrement de propriété sans l’accord de ses deux enfants nus propriétaires.

  Compte tenu de la composition du patrimoine des époux, il pourrait être souhaitable d’augmenter la part revenant en pleine propriété à Laurence en cas de disparition prématuré de Laurent. Une simple donation entre époux devra au minimum être mise en place par le notaire de la famille.
 
 

Nos conseils et préconisations patrimoniales

 

Réduire l’impôt sur le revenu

 1 – Détacher les enfants du foyer fiscal de l’impôt sur le revenu La priorité, comme nous vous l’avons présenté précédemment semble de procéder au détachement des enfants du foyer fiscal et de procéder au versement d’une pension alimentaire de 5726€. Ce premier conseil permettra d’économiser 420€ d’impôt sur le revenu.
 
2 – Donner l’usufruit temporaire du patrimoine immobilier Puisque les enfants ont un besoin annuel de 25 000€, la pension alimentaire ne sera pas suffisante.
Laurent et Laurence devront leur verser 9 000€ chacun. Cette pension alimentaire complémentaire ne sera pas déductible de leur impôt sur le revenu. Nous leur préconisons donc de procéder à une donation en usufruit (sur une durée limitée à 10 ans pas exemple) de leur patrimoine immobilier locatif.
Les enfants, usufruitier, des immeubles loués nus, percevront alors les revenus fonciers à la place de leurs parents. Les revenus fonciers s’élèvent à 18 000€ et permettront d’assurer le train de vie des enfants. De leur côté, les parents ne recevant plus les revenus fonciers, n’auront plus à les déclarer.
Leur revenu net imposable sera donc réduit de 18 000€. La donation porte sur l’usufruit d’un patrimoine immobilier valorisé 460 000€.
 
GAIN FISCAL : 5820€ par année.
Les époux Laurent et Laurence devront payer 16355€ d’impôt sur le revenu contre 22155€. 

Réduire l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

 La donation de l’usufruit temporaire sur les immeubles locatifs permet également de réduire l’ISF des époux Laurent et Laurence à hauteur de 3693€.  En effet, seul l’usufruitier est redevable de l’ISF sur la valeur en pleine propriété du patrimoine. La donation de l’usufruit permet de sortir  460 000€ de l’ISF.
Les époux Laurent et Laurence n’auront plus que 2462€ d’ISF à payer contre 6155€ actuellement.
GAIN FISCAL : 3693€ chaque année de la donation temporaire d’usufruit. Les époux Laurent et Laurence devront payer 2462€ d’ISF contre 6155€ actuellement.
 
 

Réduire les droits de succession et protéger Laurence

Afin de réduire les droits de succession (sans oublier d’apporter une meilleure protection à Madame en cas de disparition prématurée de Laurent), nous pouvons préconiser la transformation d’une partie du patrimoine immobilier locatif en assurance vie.
Cette stratégie devra être envisagée à terme, du moins avant les 70 ans de Laurent (seul propriétaire du patrimoine immobilier locatif) et peut être à l’extinction de l’usufruit temporaire (ou du moins lorsque les enfants n’auront plus besoin de ses revenus fonciers). Laurent et Laurence sont jeunes, statistiquement, il n’est pas urgent de mettre en place cette stratégie.
Il s’agit de vendre tout ou partie de l’immobilier locatif  pour investir le produit de la vente dans un contrat d’assurance vie souscrit par Laurent.
La clause bénéficiaire dudit contrat d’assurance vie sera un démembrement de propriété entre son époux pour l’usufruit avec exercice d’un quasi usufruit et ses enfants pour la nue propriété. (cf »Comment et pourquoi rédiger une clause bénéficiaire démembrée dans mon contrat d’assurance vie.« ).
En disposant de 300 000€ supplémentaire en quasi-usufruit, la protection de Laurence semble optimale en cas de pré-décès de Laurent. Cette stratégie permettra de réduire sensiblement les droits de succession.
Considérant, la vente à hauteur de 300 000€ (les appartements de Nantes et Saint Quentin par exemple), l’économie de droit de succession peut être estimé à :12000€ environ, soit 24 000€ au total.
Ces derniers seraient alors de 60 000€ contre 84 000€ précédemment.
 
Gain fiscal : 24 000€
 
 

Et vous qu’en pensez vous ? Quels seraient vos conseils pour Laurent ?

Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt

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