Le Jeudi, c’est bilan patrimonial. Aujourd’hui, nous analysons la situation de Pierre, 32 ans, marié, 1 enfant, qui souhaite investir dans un appartement T1 en loi PINEL situé à Toulouse. Cet appartement PINEL est proposé à 136 000€ pour un loyer attendu de 470€ / mois pour un appartement de 40.45m².

Pierre est un fidèle utilisateur de l’ensemble des services proposés par Leblogpatrimoine. Après avoir réalisé son bilan patrimonial dans l’application « Mon-patrimoine« , Pierre a trouvé une annonce publiée dans notre application « Plate-forme d’investissement » (application dans laquelle chacun – professionnel de la gestion de patrimoine ou particulier- peut déposer ces propositions d’investissement et de placement) et souhaite connaître la pertinence de cet investissement compte tenu des caractéristiques de sa situation patrimoniale :

investissement immobilier PINEL Toulouse

 

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Les besoins et objectif de ce bilan patrimonial.

Nous ne réalisons ici qu’une partie minime du bilan patrimonial et nous contentons seulement de répondre à une question de Pierre. Pierre souhaite investir dans la loi PINEL à Toulouse, et a besoin de notre expertise pour connaître la rentabilité réelle de son investissement.

Il ne s’agit pas de juger et de réfléchir sur l’opportunité de s’endetter pour acquérir ce bien immobilier PINEL alors même qu’il vient d’acquérir sa résidence principale (2014) et ne possède que 2000€ de liquidité. Nous allons centrer notre analyse sur le programme immobilier qu’il nous présente et réaliser une simulation d’investissement PINEL avec notre simulateur.

 

 La situation patrimoniale et familiale de Pierre.

Les revenus de la famille Pierre.

Pierre reçoit un salaire mensuel de 3000€. Son épouse, perçoit un revenu net mensuel de 3500€.

Le revenu net imposable est donc de 70200€. Avec 2.5 parts de quotient familial, ils sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la tranche marginale de 30%. En 2015, ils doivent payer 8 273,44 € d’impôt sur le revenu. (les calculs sont réalisés avec notre outil de simulation : simulateur impôt revenu 2015

 

 

Le patrimoine de la famille Pierre.

Situation familiale : marié
Age : 32
Nom des enfants : 1
Message :
Bonjour, Es qu’un achat d’un T1 en loi pinel sur Toulouse à 136 000€ (Hors frais de notaire) sur 20 ans et la meilleure solution ? Merci
Votre patrimoine immobilier de jouissance
Type Nom Valeur
Résidence principale Maison Agen 300 000,00 €
Total 300 000,00 €
Vos crédits en cours
Type Montant emprunté Date du crédit Taux Durée Capital restant Mensualité
Crédit immo amortissable 235 000,00 € 11/03/2014 3,00% 20 ans 224 771,39 € 1 303,30 €
Crédit Consommation 15 500,00 € 11/06/2014 3,00% 5 ans 12 827,11 € 278,51 €
Total 237 598,50 €
Vos liquidités
Type Nom Valeur
Livret A 2 000,00 €

 

 

Les caractéristiques de l’investissement PINEL

 

Dans la première partie de notre simulateur, nous reproduisons donc les informations essentielles du projet d’investissement de Pierre.

hypothèse simulation PINEL

Nous estimons le montant des frais de notaire à payer grâce au simulateur disponible sur le site de la chambre des notaires de paris : Estimation frais de notaire.

 

Nous indiquons ensuite les hypothèses essentielles qui détermineront les conclusions de la simulation : L’évolution anticipée des loyers dans le temps et l’hypothèse de revalorisation de l’immeuble. Ces deux hypothèses sont fondamentales et modifient en profondeur les conclusions qu’il est possible de tirer. Nous réaliserons d’ailleurs plusieurs simulations en prenant des hypothèses différentes.

hypothèse valorisation immeuble loi pinel

 

Dans cette première simulation, prudence. Nous considérons, une revalorisation annuelle des loyers de 1% par an pendant 20 ans puis une absence de revalorisation de l’immeuble pendant 20 ans.
 

 

Conclusion de cette première simulation d’investissement PINEL :

conclusion 1 simulation pinel

 

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Le Taux de rendement interne de cet investissement en loi PINEL ressort à 6.06%. Cela signifie que le taux de rendement global (en tenant compte des loyers, des charges, de la réduction d’impôt, de l’évolution des loyers dans le temps ) de cet investissement est de 6.06%.

En réalisant le même effort d’épargne sur autre support, type fonds euros du contrat d’assurance vie, dont le rendement est ici de 3% en hypothèses (on considère une diversification prudente vers des unités de comptes afin d’améliorer le seul rendement du fonds euros), l’enrichissement de Pierre serait moindre de 31000€ environ.

Pour atteindre un enrichissement équivalent, Pierre devrait obtenir un rendement annuel de 6.06% sur son contrat d’assurance vie.

 

Le rendement locatif du bien au terme de 20 ans, est un indicateur de vérification des données et permet de déterminer la qualité des hypothèses retenues. La prise en compte d’hypothèses farfelues est repérée par cet indicateur. Dans 20 ans, lorsque Pierre cherchera à revendre son bien immobilier, il pourra s’adresser à un investisseur en lui proposant un rendement de 5.01% (qui devra être apprécié en fonction du niveau des taux d’intérêt au moment de la mise en vente du bien).

 

 

Modifions les hypothèses pour atteindre un taux de rendement interne comparable au rendement de l’assurance vie.

Afin de mieux comprendre l’intérêt ou non de cette simulation, essayons de modifier les hypothèses de base (évolution des loyers et évolution du prix de l’immobilier) pour atteindre un taux de rendement interne de 3%.

Les nouvelles hypothèses seront les suivantes  :

 

Hypothèse 2 loi pinel

Nous considérons donc une hypothèse de baisse du prix de l’immobilier de 20% au cours des 20 prochaines années.

Les conclusions sont alors totalement différentes et rendent le projet nettement moins attrayant :

conclusion 2 loi PINEL

Le taux de rendement interne de l’investissement ressort alors à 3.84% et le gain par rapport à l’assurance vie réduit à 7500€ environ.

 

Conclusion : Malgré la baisse des taux des crédits immobilier qui permettent un effet de levier significatif lors d’un investissement PINEL, l’évolution future des prix reste déterminante pour justifier de la pertinence ou non d’investir dans cet investissement.

 

 

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Et vous qu’en pensez vous ? Pierre doit il investir dans ce programme en loi PINEL ?

 

Qui sommes nous ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :   
 

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33 Comments

  1. Patrick D says:

    Le problème, c’est effectivement la valorisation du bien dans 20 ans … et même avant. Est-ce que l’appart se situe dans une zone très demandée par les locataires ? Est-ce que c’est un quartier à risques ? Quelle qualité de locataires se trouve sur le secteur ?
    En répondant à ces questions, nous pouvons savoir s’il va être facile de trouver des locataires sérieux et donc si le bien prendra de la valeur ou en perdra ( Il y a d’autres raisons mais celle-ci est primordiale ).

  2. peut-être prématuré de faire un investissement à crédit, avec déjà des mensualités sur le dos et ZERO épargne de précaution (<10 jours…).

  3. CGPatrimoine says:

    Merci pour cette étude pertinente encore une fois.
    Pour bien connaitre le marché de la défiscalisation immobilière, avec la pris en compte intégrale de l’ensemble des frais sans revalorisation, 6% reste vraiment bas.

    On tourne souvent au minimum vers 9,5%, avec des hypothèse d’emprunt à 3% (ce qui est réellement exagéré).

    J’émets un gros doute sur la zone de Pibrac concernant l’aléa locatif et la rapidité à retrouver un locataire. Ce ne sont pas des données chiffrées mais une constatation. Toulouse est le berceau de la défiscalisation en Pinel, et de nombreux programmes sont disponibles en centre-ville.

    Mise à part ça, Pierre a le profil adéquat pour cet investissement.

    (simon.lolmede@accompagnement-solutions.com)

  4. Je pense que Pierre ferait mieux d’investir dans des SCPI de rendement tel Corum Conviction ou Novapierre Allemagne par le biais d’un emprunt qui peut se négocier à moins de 2%. Ces SCPI rapportent 6% par an en moyenne et Pierre ne s’occupe de rien et n’aura pas à s’inquiéter de trouver des locataires (fiables), la société de gestion s’en chargera.

  5. La 2ème simulation est bien plus crédible mais vous oubliez les travaux, les vacances locatives, frais d’agence, bref les 7500 euros se réduisent à peau de chagrin. Avec une assurance vie, c’est zéro contrainte, pas de prise de tête avec une agence, un locataire etc.
    Mais pour un bon rendement, à 136000 euros, tu vas trouvé 2 t1 frais de notaire inclus! Et oui les Pinel sont surévalués pour que le promoteur et tous les gens dans la boucle s’en mettent plein les poches. Je préfère payer des impots pour l’école de mes enfants ou la réfection de la route devant chez moi. C’est un choix. Attention aux vendeurs de rêves de la loi Pinel et regardez le prix du marché 😉

  6. cocrelle says:

    ou je suis pas bien d’accord c’est avec la baisse de l’immobilier sur 20 ans
    si c’est le cas, je pense que les rendements des fonds en euros baisseront également

    sinon Michel, j’ai me bien Corum mais si l’immobilier baisse de 20% en 20 ans croyez vous que les loyers des bureaux et commerces resteront au meme niveau, croyez vous que le prix du foncier des SCPI ne baisseront pas ?

    Sinon, Pierre dans l’immédiat ferait mieux :
    1°) mettre au moins 2 mois de salaires sur un livret A pour garder une poire pour la soif
    2°) ensuite essayer de rembourser au + vite les crédits consommations
    3°) renégocier sont pret (3% sur 20 ans, on peut faire mieux)
    4°) d’épargner en assurance vie une fois le prêt renégocier et crédit consommation soldé les montants disponible en trésorerie afin de rééquilibrer son patrimoine

    Acheter un nouveau bien immobilier alors que 100% de son patrimoine est justement de l’immobilier me semble un peu déséquilibrer

    Et si il veut vraiment défiscaliser pourquoi pas une fois tout cela fait, penser au PERP

    • Bonjour Cocrelle,
      Ne surtout pas confondre l’immobilier résidentiel, qui est surévalué de 30 à 50 % (Cf. analyse de Charles Gave dans l’Institut des libertés) et l’immobilier d’entreprises qui semble être à sa juste valeur dixit les analystes financiers et autres CGPI INDEPENDANTS, j’insiste sur ce dernier mot (Cf analyses de Jean Luc Matthys d’Investisseur Pro).
      La différence importante et fondamentale entre une SCPI et une Assurance Vie, c’est que pour la SCPI, vous êtes propriétaire d’une part d’immeubles, bureaux ou entrepôts, alors qu’avec l’A.V. vous n’avez qu’une créance envers l’assureur ou la banque. Je vous laisse imaginer que se passera quand la Grande Apocalypse Financière chère à Simone Wapler va arriver, faillite des assureurs et des banques et votre capital envolé en partie ou en totalité plus une forte probabilité de « bail-in » à la manière de Chypre.
      D’une manière plus générale, fuyez les placements bancaires et les A.V. et investissez sur des actifs TANGIBLES, tels or et argent physique, immobilier non surcoté et si possible aux nouvelles normes écologiques, forêts, … Ne gardez sur votre ou vos comptes bancaires (il vaut mieux en avoir 2 ou 3) le nécessaire pour vivre 3 à 4 mois de dépenses courantes.
      N’oubliez pas non plus que les revenus locatifs de l’immobilier sont imposés à 15,5 % de CSG/RDS + votre tranche marginal d’impôts sur le revenu soit un total de 45,5 % si tranche 30% et 56,5 % si tranche à 41% ! Alors que les SCPI Novapierre Allemagne doivent l’être à 20 % seulement.
      Par ailleurs, je fais partie des « Traquenards pour GOGOS » de Jérôme (commentaire ci-dessous) puisque j’ai investi presque 150 k€ depuis 2007 sur des FCPI, FIP (et même Corses) et Sofica et je suis positif, réductions d’impôts comprises de plus de 20 %, alors à vous de voir qui est le Gogo ! Les FCPI et FIP, tout le monde en parle, mais ceux qui en parlent n’ont jamais tenté l’expérience. J’ai conseillé une de mes collègues, il y a 4 ans et cette dame est positive, sans prendre en compte la RI, sur toutes ses positions. Cordialement –
      Michel, contrarien, libre, indépendant et n’ayant aucun intérêt avec banque, assurance ou tout autre organisme!

  7. Bien qu’il me semble que presque tout (et pas n’importe quoi) a été dit déjà, je veux juste apporter une remarque sur la pertinence de vos analyses et arguments. D’une part, elles sont généralement d’une très bonne qualité, mais celle-ci souffre d’un problème d’approche globale: vous émettez des hypothèses fabriquées sur un passé de 2 ans et les projetez sur un avenir de 20 ans !
    Je préfère l’analyse fondamentale: le fonds en euros des assurance-vie est structurellement calamiteux, c’est une vraie bombe à retardement. Les fonds actions généralement mis dans les enveloppes assurance-vie ne devraient pas faire mieux, dans un avenir plus ou moins proche. Vous savez très bien pourquoi, vous en parlez il me semble dans d’autres articles…Cependant, une fois l’orage passé, on ne sait pas dans quel monde on va se retrouver: déflation (encore) à la japonaise ou hyper-inflation…Bref faire des projections sur 20 ans à partir de ce que l’on vient de vivre n’est pas du tout cohérent.
    D’autre part, l’immobilier locatif supporte beaucoup plus d’aléas. Nombre d’experts bien connus, ceux qui font les courbes et les tunnels, et ceux qui s’y enferment, manipulent avec dextérité des fonctions à 3 variables, quand l’immobilier locatif en a au moins 10. En plus, il n’est pas liquide, par définition. Inversement, on peut vous le détruire mais pas on ne pas juridiquement vous l’aliéner, alors que le raid sur les dépôts, les compte-titres, puis, si nécessaire, sur les contrats d’assurance-vie, ne relèvent pas de la science-fiction…..
    Si on veut bien en revenir aux fondamentaux: le marché action petites entreprises devrait être privilégié, mais uniquement pour des initiés. Les autres marchés actions et tout ce qui ressemble à du traquenard pour gogos (FCPI, FIP… ) aussi.
    Le marché obligations, lorsqu’il serait assaini, et qu’ils serviraient à de l’emprunt auprès des entreprises, et non à de la dette étatique, pourra redevenir attractif. Pour le moment; c’est une poudrière… Le PERP est un traquenard, sauf pour les TMI à plus de 41% évidemment.
    En conclusion, l’immobilier locatif est peut-être la moins mauvaise solution (on a fait l’impasse sur la découverte du client et ses besoins, et on suppose qu’on ait juste à répondre à : « Pinel ou not Pinel, là est la question? »
    A la condition d’aller sur des produits de qualité, dans la ville et non en banlieue, à un loyer tenable (et non un peu surévalué, pour mieux vendre), et bien entendu bradés. Le produit présenté par votre lecteur ne semble présenter évidemment aucune des caractéristiques.
    Pour en finir sur la critique constructive de votre modèle, il manque des garanties locatives -pour palier au manque de trésorerie du candidat, il manque des loyers impayés ou franchise de loyer, après vacances locatives, non pris en charge, les honoraires de bail, les travaux toujours plus nombreux, la forte probabilité d’une explosion des taxes foncières…et j’en oublie.
    Plus grave, ce n’est pas sur 20 ans que ce logement (trop cher, mais en lice avec l’offre T2 neuf en général) perd 20% de sa valeur. C’est à l’instar d’un véhicule neuf, à sa livraison (sa « sortie du garage »). La valeur donnée par votre simulateur est en fait sa valeur à J+1. D’autant que la loi Pinel impose un minimum de 6 ans de défiscalisation, et qu’un repreneur, sur un T2, sera plus que probablement un investisseur à qui il faudra servir de la rentabilité.
    A contrario, rien ne nous dit que l’immobilier, une fois revenu dans le canal, le tunnel et les tuyaux de la grande presse!…ne repartirait pas, notamment en cas de reprise d’une inflation à 5-6%. Sur 20 ans, qui sait?
    Enfin, l’immobilier ancien est lui aussi nettement surévalué, eu égard à ses qualités intrinsèques, et à une probable obligation de mise aux normes proches de la RT 2012 (ou 2020 ?), et à sa fiscalité. Il y a cependant des pépites dans ce domaine, difficiles par nature à trouver.
    Mon diagnostic tranquillité : attendre d’avoir un tout petit peu plus de trésorerie, ou saisir une occasion. Exemples : un T3 neuf à 124.000€ à Avignon hors loi de défisc, car livré en RT2005 non BBC (mais à 6% rentabilité brute). Ou encore un T3 neuf en loi Pinel à Toulouse à 160.000€ livrable en 2015. Ou de l’ancien à plus de plus de 8% de rentabilité. C’est ce que je peux moi-même proposer, m’étant spécialisé sur ces niches…

    • C’est exactement ça. bravo pour l’explication plus claire que la mienne, mais complètement dans la même logique. Pour 136 000 à Toulouse, je lui trouve 2 T1 les doigts dans le nez, et avec un rendement bien plus sympa. Et ce qui me fait mourrir de rire, c’est le BBC!

    • Magnifique synthèse BRAVO !

      Je suis 100% d’accord avec vous. (et vous qui me lisez, vous connaissez mon analyse fondamentale, mais parfois pour faire passer un message, il faut utiliser les même canaux que vos contradicteurs qui pensent différemment) : J’utilise ici les méthodes des commerciaux en immobilier, pour aboutir à une conclusion différente …

      Merci.

  8. Je pinaille, je pinaille…. Oubliée nos amies « CSG CRDS » sur les revenus bruts
    Demain 5,10% aux oubliettes
    Demain fusion CSG CRDS avec IR
    Passage d’un taux proportionnel à un taux progressif.

    Alors oui et encore oui, reste la plus-value du bien acquis. Il y aura beaucoup de déçus et peu d’élus.

    Pour faire simple et court

    Cordialement.

    Didier Francfort

  9. Merci et désolé pour toutes les coquilles et mots oubliés, dans mon précédent message, qui eussent facilité la compréhension. Sous le mot fiscalité, il y avait bien entendu CSG-RDS, même si pour le législateur il s’agit évidemment d’une charge sociale (mais pas pour les services fiscaux).
    Pour ce qui est des fondamentaux, j’avais oublié l’essentiel: concentrez-vous sur les forces du tissu économique où vous voudriez investir. Pour moi, investir sur de l’immobilier s’apparente à investir dans n’importe quel business. Du reste, offrir un toit à votre locataire n’est ni plus ni moins un service que vous lui rendez (satisfaction du second niveau de la pyramide de Maslow), à la condition qu’il ait un (vrai) emploi ou du moins des ressources suffisantes.

    Je recommande de l’immobilier en direct, car l’ « immobilier géré » est soumis à des risques encore plus difficiles à cerner:
    Exemple 1, Résidences gérées: tel promoteur-gestionnaire très connu pratiquait la cavalerie, en honorant les loyers des anciens investisseurs avec le bénéfices effectués sur les nouveaux; tel autre, et c’est encore plus connu, honore les deux ou trois premières années car elles ont été intégrées dans le prix de vente sous l’appellation de « fonds de réserve ». Passé deux à trois ans, c’est la Bérésina, ou Waterloo, c’est selon vous.
    Exemple 2, SCPI : il y en a de belles sur le papier, à condition de s’en enquérir. Ensuite, il faudrait être capable de les comparer. De savoir précisément à quel prix elles ont acheté leurs actifs. Les loyers commerciaux et de bureaux, ça déjà été dit au-dessus par un honorable contributeur, ont déjà fortement chuté à certains endroits, se maintiennent à d’autres. Par expérience, je connais plus de déçus que de vrais gagnants, notamment à cause de la liquidité.
    Un autre de vos contributeurs, cher Guillaume, a déjà il me semble pas mal argumenté sur un fait : cessez de faire de l’immobilier en pensant absolument revente. Voyez plutôt comment faire de l’immobilier avec un coût final le plus proche de zéro : ce n’est qu’à ce moment-là que vous comprendrez que l’immobilier, c’est « de la balle ». Supposons en effet que votre bien ne vous ai rien coûté au bout de 25 ans, ce qui est bien long, j’en conviens. Mais rien coûté au final. Mais rien du tout. Soit un peu au début, rien ensuite, et du gain, à la fin. Impôts en moins impôts en plus itou itou. Alors vous pourriez expérimenter ce qu’est une vraie machine à cash…oups…désolé, le cash sera bientôt interdit. Donc : un revenu du capital et un capital. A la différence du PERP, où vous avez aliéné votre capital pour avoir une rente. Et de l’assurance-vie, où vous mangez la gâteau qui produira moins de gâteau l’an prochain, et ainsi de suite jusqu’à épuisement des miettes.
    Oubliez les machines à gaz, qui sont vaguement adaptées à certains profils, comme le démembrement –encore un truc qui est beau sur le papier, mais qui va supporter beaucoup de frais cachés, d’études…et qui va presque sûrement masquer des surcoûts, sauf si évidemment vous faites votre tambouille tout seul, avec risques et périls.
    Encore une remarque : je préfère un lot de 2 T1 (même résidence) que deux T1 isolés. N’oubliez pas un bien = une gestion donc si c’est tout petit et que vous multipliez les biens (et vous le devrez), ça devient vite prise de tête (sauf si vous avez et l’organisation et le temps).
    Promis juré, dernières remarques: Justement, s’agissant de la gestion et du syndic, faites très attention ! A ma connaissance, ce sont deux métiers qui devraient avoir bien plus mauvaise presse que celui d’agent immobilier. L’agent immobilier est jetable, il n’a servi qu’à vous trouver un bon produit à un bon prix (éventuellement). Ces deux autres sont plus difficiles à évincer, et ils sont pourtant censés vous accompagner. J’estime que, comme dans absolument tous les métiers, il y en a un sur 10 de bon. Alors, pour le trouver, éviter les tous petits (sauf celui qui se créée –j’en connais un qui semble en vouloir et a un discours juridique au top) et, de manière générale, fuyez les trop gros. Ils en ont rien à fiche de votre logement. Il leur sert juste de tête de gondole ou, au contraire, de repoussoir. Si vous avez de bonnes garanties locatives, ils vont attendre que celles-ci soient épuisées avant de se bouger. Ils ne répondent ni au téléphone ni aux emails, sauf quand c’est trop tard….
    Allez, on ne se décourage pas !
    Et comme le dit un autre Monsieur sur Internet, comptabilisez vos heures (ne serait-ce qu’à 10€ de l’heure), que vous fassiez du stock-picking sur les petites valeurs de l’Euronext ou de l’immobilier. Vous verrez qu’à la fin, votre prime de risque (différence de gain entre un placement « bon père de famille » et un investissement prometteur) sera largement méritée !

  10. Et la lmnp ne serait elle pas la solution dans son cas?

  11. « Et vous qu’en pensez vous ? Pierre doit il investir dans ce programme en loi PINEL ? »

    Non!

    Je pense que ce serait une erreur.

    J’ai déjà détaillé.

  12. 2000 € de liquidités. je lui conseillerai de faire un matelas de sécurité pour commencer. Ca me parait plus que nécessaire en cas d’imprévu. surtout avec 2 crédits déjà sur le dos

  13. Sans être expert du domaine, mais pour avoir reçu des offres similaires de la parts de CGP, je confirme que la simulation est très sensible à l’évolution des prix. C’est encore plus vrai si on se place sur un horizon plus court (6 ou 9 ans) :
    Le rendement affiché par le CGP est alors très important (>10%) car on bénéficie des réductions d’impôts pendants ces premières années.
    Cependant, l’hypothèse prise est d’une revente à prix équivalent. Si on suppose une légère baisse, comme une faible partie du capital a été remboursé, qu’il y a pas mal de frais au départ (banque, notaire, …) plus par mal d’intérêts puisqu’on part sur un endettement à 100% pour créer du déficit foncier, on arrive facilement à un rendement nul, voit une perte de tout l’effort d’épargne (avec une hypothèse de baisse de -20% au bout de 9 ans ce n’est pas apocalyptique et est proche des prix anciens actuels).
    Le vendeur (pardon, le CGP) vous présente un scénario optimiste (en plus du scénario à revente nul) avec une faible revalorisation des prix (1 ou 2% par an, ce qui n’est certes pas non plus délirant en zone tendue) et la le rendement atteint facilement 15%. Sauf que cette sensibilité à la hausse et aussi valable à la baisse, ce qu’il se garde bien de vous dire.
    -> J’en tire au moins une conclusion de néophyte : garder longtemps ce type de produit (20 ans plutôt que 6 ou 9) diminue certes le rendement mais limite le risque. Sur un horizon de 6 ou 9 ans, on est presque aussi risqué à la hausse comme à la baisse que sur un placement action (encore que je vois mal comment on peut tout perdre avec des actions …).

    • belle synthèse pleine de bon sens (la véritable valeur de conseil en gestion de patrimoine … )

    •  » J’en tire au moins une conclusion de néophyte : garder longtemps ce type de produit (20 ans plutôt que 6 ou 9) diminue certes le rendement mais limite le risque. »

      Nous sommes plusieurs à réagir! Ce que vous dites est une bonne conclusion, de personne sérieuse, qui fait la différence entre un placement et un investissement et le spéculatif du long terme.

      6 à 9 ans c’est pour moi la limite du spéculatif en Immobilier.
      Mon bien le plus ancien a près de 40 ans, et je n’ai pas l’intention de le vendre! 🙂

      • pour répondre à Joseph
        tout d’abord (je suis CGPI) et la 1ere question que je pose à un client qui me demande du Pinel c’est Pourquoi ?
        Invariablement la réponse est : »je paye trop d’impot »
        j’en déduis que le Pinel est mal présenté aux gens
        effectivement il y a une carotte fiscale mais celle ci est en grande partie payée aux promoteurs

        Un CGP doit comme son nom l’indique faire du conseil PATRIMONIAL pas fiscal
        la fiscalité sur un placement quelqu’il soit c’est la cerise sur le gateau
        un placement doit :
        – être rémunérateur dans le temps
        – prendre de la valeur
        – être (plus ou moins garanti)
        Le tort de tout les investisseurs français c’est de d’abord recherché à payer moins d’impot
        personnellement je suis pret à payer 1 millions d’IRPP + de l’ISF car cela voudra dire que je gagne beaucoup et que j’ai un gros patrimoine
        Alors effectivement, de l’immobilier c’est du long terme et faire du Pinel sur 6 ans et meme sur 9 et une abération

        C’est juste des décisions politiques pour faire croire aux gens que l’on fait quelque chose pour relancer le batiment
        petite démontration :
        achat de 100 000 en SCPI Malraux = 18% de crédit d’Impot sur 1 an soit 18 000€
        achat de 100 000 en SCPI de deficit foncier (imaginons une tranche marginale à 30% limite 40%)
        54% de travaux réparti sur 2 ans (45% – 55%) donc sur 2 ans je baisse mes revenus de 54 000
        soit à 30% = 16 200€ à 40% = 21 600€ (moyenne = 18 900€)
        achat d’un Pinel de 100 000 = 18% = 18 000 mais réparti sur 9 ans
        achat d’un CENSI de 100 000 = 11% = 11 000€ sur 9 ans

        On voit bien que mis à part le CENSI, la réduction d’IRPP est pratiquement la meme (et encore je ne tiens pas compte des resultats fonciers qui viendront diminuer mon gain fiscal)

        Donc je préfére prendre 18 000€ en Malraux tout de suite que les etaler (avec du risque) sur 9 ans en Pinel (et moins les emm….)

        Ankou, sur 20 ans vous ne diminuer pas le rendement car à priori le loyer va augmenter de l’inflation, si cela n’augmente ne serait ce que de 0.5% par an au bout de 20 ans si le rendement hors IRPP était de 4% il passera à 4.4% mecaniquement

        • « effectivement il y a une carotte fiscale mais celle ci est en grande partie payée aux promoteurs »
          C’est parfaitement exact: ce sont les intermédiaires qui récupèrent la soi-disant carotte, raison pour laquelle je pense qu’il faut supprimer tous les avoirs fiscaux liés aux investissements (et aux placements). Il y a de l’argent à rentrer dans les caisses par ces temps de vaches maigres.

          « la fiscalité sur un placement quel qu’il soit c’est la cerise sur le gâteau »
          C’est aussi vrai pour l’investissement dans l’Immobilier: tenir compte de la revalorisation du capital dans le BP est une erreur.

          « – être (plus ou moins garanti) »
          Il n’y a plus rien de garanti aujourd’hui, ce serait une erreur de penser le contraire.

          « Ankou, sur 20 ans vous ne diminuer pas le rendement  »
          Je suis d’accord.
          Je voulais dire qu’une meilleure stratégie fiscale aurait été, par exemple, de vendre au bout de 20 ans, puis réinvestir un nouvel achat, en empruntant 107% et utiliser le cash pour des voyages exotiques …….. ou des dons aux enfants.

        • Oui, Pascal, le cadeau fiscal doit n’être que la cerise sur un gâteau. Déjà réussi. Dès lors, la question n’est plus d’opposer un régime fiscal largement décrié parce que très connu (loi Pinel) a un autre qui l’ai beaucoup moins, en bonne partie parce qu’il est beaucoup plus complexe et limité en offre (Malraux), qui plus est dans un véhicule relativement opaque (SCPI). Elle serait plutôt de mettre tout à plat devant chaque nouveau cas et ne presenter au client que ce qui est susceptible de lui convenir, et non de lui plaire. Je n’ai jamais pu agréer une seule Malraux, car même s’il y en a des bonnes, on ne fait qu’empiler les contraintes et les coûts. Le dernier programme étudié, à Lyon, loin du Lyon prisé, sortait à 10.000€ du m2. Un rapide tour d’horizon aujourd’hui me suggère du Bordeaux à 7.000€ et de l’Avignon à 5.200€. Tout ça pour se retrouver avec les mêmes contraintes locatives que pour n’importe que logement, et pas nécessairement une belle clientèle captive à la location. Je connais bien Avignon et je peux répondre immédiatement par la negative. Avignon où l’on trouve du neuf pas mal placé, en loi Pinel, à moins de 2.600€ le m2…Rajouter à ces importants écarts de coût – en petite partie expliqués par la qualité de l’emplacement (et encore par toujours, comme je viens de le dire de l’exemple de Lyon), par les difficultés techniques, par la rareté et le coût des artisans capables de répondre au cahier des charges, à l’opacité et contraintes d’une SCPI, et proposer cela à n’importe quel quidam, serait pire qu’une hérésie. En SCPI ou en direct, la Malraux ne peut convenir qu’à des gens qui ont de très importants niveaux de vie et patrimoine. Comme ceux qui ont acheté du Lyon Confluence à 6000€ le m2 en 2006, et qui n’en ont rien à faire que ça ne vaille que 4.500€ aujourd’hui, et que même ça tombera à 3.500€, car ils investissent sur du très long terme, et ne calculent pas en TRI, mais se payent quelque chose (et se disent ça remontera bien au moins à 6.000). Comme ceux qui ont fait du Sofica et à qui on dit « Monsieur, vous avez de fortes chances d’y perdre » et vous répondent « pas grave, j’ai eu ma reduction d’impôts et aura fait du mécénat ». Quant aux calculs de rentabilité brute, il faudrait les oublier au profit de rentabilités nettes, bien que celles-ci dependent davantage de la charge de crédit et de la pression fiscale que du montant du loyer. Et donc fluctuent. Exemple: il n’est pas rare de tomber à moins de 2% de rentabilité nette (par rapport à la valeur vénale supposée du bien) pour quelqu’un qui n’a plus de charge de crédit. Inversement, on a des historiques à plus de 6% (à condition de ne pas revendre à perte). Pour ce qui est des carottes fiscales, ne pas oublier qu’il y en a aussi dans les contrats d’assurance-vie, les PEA, et encore plus dans les Madelin et les PERP… avec souvent de fâcheuses conséquences sur la rentabilité réelle obtenue à terme. Mais on ne fait pas parler un mort.

          • antoine je ne comparais que de l’immobilier
            maintenant les scpi malraux ne sont pas plus opaques que les scpi de rendement
            mais pourquoi les jugez vous opaques ?
            je bosse avec corum pour le rendement et immorente et pour la defisc avec urban
            chaque trimestre ils vous tiennent informés des achats ou ventes de biens
            du taux d’occupation, des renouvellements de baux etc..
            il est faux de dire que c’est opague par contre il faut lire la documentation et s’y intéresser
            ce n’est pas plus opaque du du perp, av etc..
            mais sur tout les produits, je vais voir au moins une fois par semaine la position de mes clients
            et sur les produits financiers av, perp je fais signer un mandat pour pouvoir arbitrer pour ceux qui le veulent et suivant leurs aversion au risque

            personnellement je préférerai investir dans un appartement en malraux plutot qu’en pinel
            outre la defiscalisation, ce qui m’intéresse c »est le patrimoine
            et avec de la malraux (ou du MH mais plus particulier) je suis en centre ville donc je suis quasi certain que sur du LT mon patrimoine prendra de la valeur

            et comme le dit Ankou, l’immobilier c’est forcément du LT donc au moins 15 ans et meme 20 au minimum

            je verrai meme plus loin ; quand on investit dans l’immobilier c’est pour avoir un patrimoine à transmettre, qui ne nous coute pas trop cher (c’est relatif) et qui nous donne plus que le livret A après avoir payer le crédit
            donc c’est :
            1°) au bout de mon crédit, j’aurai un complement de revenus (retraite ou autre)
            2°) mes enfants en heriteront (ils en feront ce qu’ils en voudront, je m’en fous je serai mort)
            3°) si en plus je défiscalise c’est trés bien

            En ce qui concerne les placements retraite (madelin, perp etc..) ; posez vous la question suivante : quand je suis salarié ou TNS et que je cotise (par obligation) à la CNAV et à ma retraite complémentaire, est ce que je me préoccupe du rendement ?
            si j’avais le choix, je préférerais ne pas cotiser et me constituer ma retraite tout seul comme je veux sur les produits que je veux
            et là je saurai me procurer du rendement ou du moins un retour sur investissement
            etes vous sur de toucher votre retraite CNAV ou ARCCO AGIRC aujourd’hui ?
            et il vous faudra combien de temps avant de récupérer votre capital (sans interets)
            pour les PEA, c’est un sujet totalement différend, le but est de boursicoter et de prendre des risques, pas de placer son argent

          • @pascal

            Vous avez tout bon, en faisant un bon résumé de l’investissement immobilier.

            Lorsque j’avais 20 ans, j’ai fait le même raisonnement sur les cotisations obligatoires, et avec l’âge me suis dit que c’était ma contribution à la solidarité nationale.

  14. Immobilier et un peu de français :
    Immobilier sur le plan comptable = immobilisation, tout en haut , bien en haut…Donc…. Très long terme
    @Joseph, le néophyte que vous êtes a raison.

    Corddialement

  15. N’oubliez pas qu’en grattant, on peut trouver des pépites: exemple, sur la commune de Toulouse, 20m2 de plus pour 24.000€ de plus, soit un T3 traversant au lieu d’un T2 en banlieue. Un T3, à la revente, c’est un propriétaire occupant ou un investisseur, alors que pour un T2, c’est presqu’à coup sûr un investisseur. Or, par définition, celui-ci voudra un rapport prix-performance qui dépasse la simple notion de coup de coeur. Donc il lui faudra peut-être 6 (ou 7%, ou +, ou moins, si secteur très côté) de rentabilité brute. Donc le prix de revente serait très probablement nettement inférieur au prix d’achat, alors que dans le même temps, un T3 acheté « bradé » serait au minimum à l’équilibre, voire enregistrerait un gain.

  16. En achetant de l’immobilier de façon indirecte, Pascal, on ne fait qu’augmenter les coûts, les contraintes et les risques. Le seul intérêt de la scpi est de les réduire par ailleurs, du fait d’une diversification, et de pouvoir les acheter par montants et non par unité. Pour ce qui est de l’opacité, elle est due non pas à l’information contractuelle qui en serait le contraire, mais aux décisions de gestion qui échappent justement à l’investisseur contrarien. Je m’explique: dans le climat de morosité ambiant, que vont faire les Scpi de bureaux, de commerce, et de logements, qui, sous prétexte de qualité, ont investi souvent très cher avec des loyers orientés à la baisse? Vous informer de leur performance nette négative (perf+revalorisation de la part), certes. Mais j’ai peine à croire qu’elles prendront des décisions dans l’intérêt général. J’ai plusieurs cas de personnes qui ont gagné zéro grace aux SCPI, sur du long terme et sur des marchés haussiers, pour me laisser aller à la présentation des plaquettes des sociétés de gestion. Et de toutes les manières, quoi qu’on veuille prêcher, c’est pour tous les investissements la même chose: il y a des dates d’entrée et des dates de sortie favorables, tandis que d’autres sont franchement défavorables. Donc la connaissance du client est primordiale si on ne veut pas l’enfermer dans un tunnel, car son horizon n’est pas nécessairement le notre. J’ai même eu des clients qui considèrent que leurs enfants doivent se faire comme eux-mêmes se sont fait, tout seul, et leur horizon n’est que leur retraite, soit de 20 à 30 ans. N’empêche, je vous donnerai raison sur le dernier point: il est essentiel de se construire sa retraite bien loin des mutuelles qui nous cachent jusqu’à leurs statuts afin de nous dissader d’aller voir ailleurs.

  17. @Antoine Jérôme
    « En achetant de l’immobilier de façon indirecte, Pascal, on ne fait qu’augmenter les coûts, les contraintes et les risques. »
    Affirmation exagérée selon moi
    Immobilier direct et cession et obligations actuelles, un calvaire. J’ai procédé à la vente en co propriété de 3 lots, l’enfer (merci loi ALUR) plus de frais qu’auparavant (normal, plus d’intervenants) sans compter les mises au norme, ascenseur, amiante plomb et j’en passe.
    Les décision de gestion et intérêt général : Idem en FCP SICAV FPI FCPI etc, alors on fait quoi ?
    venant de passer le contrôle AMF via juriscampus, tout le monde se doit d’agir selon le meilleur pour le client….SCPI = OPC et CMF
    Pour le reste je suis assez d’accord 🙂

  18. ah bon, jerome car de l’immobilier en direct n’a pas de contrainte ni de risque ?

    justement la scpi permet de diversifier donc par definition de diminuer les risques
    investir dans un studio à 100 000 ou dans plusieurs scpi pour le meme montant m permet de fortement diminuer les risques
    le cout ? sur des scpi c’est simple c’est 10% mais sur de l’ancier les frais de notaire sont à combien ?
    sur du neuf, vous surpayez le prix au m2 sur du pinel rien qu’à cause de la TVA
    peu de personnes savent que un meme appartement en pinel ou en accession n’a pas le meme taux de tva (pinel 20% et AP 5.5%)
    donc dès le départ on paye 14.5% de plus
    les SCPI c’est donc moins cher

    ensuite justement les bons gestionnaires de scpi réinvestissent et réorientent leurs immobiliers
    (aujourd’hui les commerces sont plus rentables en allemagne et benelux par exemple et ils pensent que bientot il y aura des coups à faire en espagne)

    les etudes de marché qu’ils font n’ont rien à voir avec celles d’un particulier qui bien souvent ne connait que son environnement (au mieux les lieux de vacances quand ils vont souvent au meme endroit)

    idem si il y a une déflation ou une crise, vos loyers risquent de baisser tout comme ceux d’une scpi
    pareil pour la revalorisation de l’investissement

    pourquoi faire une distinction dans un meme marché ?

  19. Je trouve que c’est un peu précoce surtout s’il n’a pas du tout d’assurance en cas d’imprévu.

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