Les banques refusent de plus en plus de financer les SCI à l’IS et autres SARL de famille. Les banques considèrent que le crédit accordé aux SCI à l’IS et encore aux SARL de famille sont des financements professionnels et non des crédits immobiliers.
Comme me le confiait récemment Fabienne, experte en crédit immobilier au sein de notre service de courtier en crédit immobilier, c’est là une bien mauvaise nouvelle pour les candidats à l’investissement immobilier qui se voient refermer certains accès au crédit immobilier.
En effet, alors que vous êtes de plus en plus nombreux à vouloir investir dans l’immobilier locatif par l’intermédiaire de ces structures sociétaires, les banques deviennent de plus en plus fermées sur l’analyse du dossier de financement.
Dans le meilleur des cas, les conseillers bancaires ou les courtiers orientent les candidats investisseurs vers les conseillers professionnels afin d’envisager un crédit professionnel ;
Dans le pire des cas, les services prêts des banques refusent tout simplement d’étudier les dossiers de prêt et expliquent simplement qu’ils ne financement pas les SCI à l’IS et les SARL de famille.
Cette rigueur retrouvée de la part des banques se justifient par une lecture attentive de l’article L-313-2 du code de la consommation. En effet, au terme de cet article, sont exclus de qualificatif de crédit immobilier :
- Les crédits destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;
Ainsi, les SCI à l’IS, les SARL de famille, mais également le financement de l’activité de location meublée professionnelle (LMP) devraient être financées à l’aide d’un crédit professionnel et devraient ne pas pouvoir être éligibles à la qualification de crédit immobilier.
Pourtant, jusqu’à maintenant, un certain laxisme était la norme et chaque banque appliquait la réglementation de manière très disparate.
Jusqu’à maintenant, l’impôt sur les sociétés ou le recours à une structure sociétaire commerciale (SARL de famille) n’était pas systématiquement synonyme de crédit professionnel.
Il semblerait que ce temps soit révolu.
Bref, la situation se tend et n’est pas favorable à l’emprunteur immobilier tend le crédit professionnel est souvent moins compétitifs que le crédit immobilier. Un crédit professionnel, c’est :
- Un crédit d’un durée maximale de 15 ans (parfois, exceptionnellement jusqu’à 20 ans),
- Un taux de crédit nettement plus élevé car non contraint par les limites imposées par le taux d’usure ; Le taux du crédit professionnel est très variable d’un crédit à l’autre ; Il s’agit avant tout d’une question de négociation et de rémunération du risque pour la banque.
- Des pénalités de remboursement anticipé de 5% du montant du crédit.
Dans un premier temps, l’analyse risque pourrait paraître plus favorable à l’emprunteur puisque l’utilisation des SCI IS et des SARL de famille permet de dépasser la question du taux d’endettement plafonné à 33% et plus généralement des règles imposées par le HCSF. La solvabilité de la structure sociétaire et donc le calcul différentiel sera systématiquement appliqué contrairement aux règles applicables pour le crédit immobilier.
Ces règles édictée par le HCSF ne s’appliquent pas au crédit professionnel, seuls les crédits immobiliers sont concernés.
Mais attention, il ne faut pas trop se réjouir, car derrière cette bonne nouvelle apparente, il faut comprendre que les critères d’octroi d’un crédit professionnel sont moins favorables que pour un crédit immobilier.
L’activité d’investissement immobilier locatif est alors analysée comme une véritable activité professionnelle et ce sont ses critères d’analyse comptable comme la capacité d’autofinancement, excédent brut d’exploitation et parfois même les solde intermédiaires de gestion qui permettront ou non d’obtenir un accord de financement.
Et là, c’est une autre histoire car les amortissements ne sont plus considérés comme des flux de trésorerie qui entrent dans la poche de l’investisseur, mais comme une véritable charges qui affectent la rentabilité de la structure.
A suivre.
34 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Bonjour,
Je ne suis pas tout à fait d’accord avec votre raisonnement, car d’une part lorsqu’on va voir la banque pour le financement d’un bien immobilier, le banquier ne voit que le prix total (bien + travaux) et les loyers en face pour établir le risque de l’investissement. Puis il fait son calcul en se basant sur les autres paramètres liés aux emprunteurs et c’est tout. SCI IS ou pas, ce sont les acquéreurs qui se porte garant du prêt et donc le taux d’endettement est basé uniquement sur les emprunteurs. L’autre point est que le passage à l’IS est une demande à l’administration qui peut se faire rapidement après l’acquisition ou plus tard (même si c’est pas judicieux au vu de l’avantage qui est recherché avec l’amortissement que générer la SCI à IS).
Dans tous le cas de la SCI (IS OU PAS), la difficulté se trouve plutôt sur le cautionnement qui est quasiment tous le temps sur de l’hypothèque (il faut que la banque accepte en plus ce risque) et sur le Taux d’usure qui est différent en SCI.
Tout d’abord ce n’est pas un raisonnement de la part de Guillaume mais un constat. Et deuxièmement vous vous trompez totalement… bonne chance pour votre prochain emprunt avec cette analyse qui a qq années de retard…
Bonjour, travaillant dans le secteur l’analyse est bonne. Peu importe le statut fiscal de la société… c’est pas l’iS qui définit si c’est une société commerciale ou professionnelle ! Une SCI est un montage par transparence fiscale ou pas avec par exemple un couple qui va acheter un bien immobilier… Les banques passent parfois via le conseiller professionnel pour les frais et la gestion plus que pour des raisons de qualification pro/part… ouvrir un compte pro = frais d’arrêté de compte, com de mouvement (…). Ainsi, certaines Banque considèrent qu’une SCI « patrimoniale » qui va invertir dans l’immobilier peut être réalisée via la réglementation Scrivener II et donc se retrouver sous la contrainte du décret HCSF et la problématique du taux d’usure (cf. Le taux d’usure pour les Personnes Morales Patrimoniales).
Ainsi, la fiscale n’a jamais était et ne sera jamais la définition d’une activité professionnelle… d’autant qu’un couple qui va acheter un bien immobilier via une SCI ne peut être raisonnablement considérée comme un professionnel de l’immobilier en dépit de la jurisprudence. Donc le banquier a le choix. S’il est dans une optique de protection alors il passera via la réglementation scrivener 2 sinon il pourrait passer via un crédit pro. Pour mémoire, le crédit logement accepte les SCI familiales avec caution perso et solidaire des associés donc le montage est possible hors hypothèque et dans ce cas là le calcul de l’endettement doit reposer sur les associés et non une analyse pro des SIG…
Vous ne pouviez pas si bien dire. J’ai mis un an pour obtenir le financement d’une SARL fraichement constitué pour l’acquisition d’un bien en VEFA. Je précise que j’avais les capacités financières pour autofinancer l’acquisition, mais que j’ai souhaité contracter un prêt pour (entre autres) ne pas mobiliser une partie de mes placements boursiers. 3 banques ont refusé (ou m’ont proposé des taux dissuasifs tel que 1,45% hors assurance). Une banque a accepté en prenant un maximum de garanties/cautions/hypothèque et en limitant le financement à 75% (contre 100% désiré) sur 20 ans à 0,95% hors assurance. Ce fut un chemin de croix.
Réponse à JP
J’ai créé en 1999 une SARL de famille régime LMP et j’ai pu financer à 110% sans aucun problème ) une dizaine de studios et leur rénovation à Paris en l’espace de 4 ans …( à fiscalité quasi nulle pendant des années du fait de l’imputation des frais d’acquisition et des amortissements, ce qui permettait l’auto-financement…mais il faut dire que ce n’était pas les prix d’aujourd’hui !
Dans l’ancien monde d’avant covid que les partisans de la révolution numérique et du monde sans contact rêvent de détruire, les contacts souvent patiemment établis au cours des années permettaient d’instaurer entre prêteur et emprunteur LA CONFIANCE nécessaire à tout crédit.
D’abord la CONFIANCE dans le porteur du projet, ensuite la CONFIANCE dans le projet, et au final la CROYANCE dans la CAPACITE à rembourser.
Tout est là, le reste n’est que littérature !
Le Directeur de mon Agence Crédit Agricole disait : si je dois financer un fonds de commerce de boulangerie, je tiens à me rendre sur place pour voir l’environnement, et surtout à recevoir non seulement le boulanger, mais aussi la boulangère car la réussite est une affaire de couple !
Dans le nouveau monde de zombies hors sol, sans contact , le CONSTAT est clair : CELA NE MARCHE PAS parce que la dimension humaine qui conditionne « le crédit », au sens latin du terme, n’existe plus …….c’est TRAGIQUE !
Le courtier ou le conseiller lambda qui ne bouge pas de derrière son écran vit dans un monde en 2D, alors que la CONFIANCE nécessite d’appréhender un monde en 4 ou 5D….notamment d’appréhender le couple du boulanger et de la boulangère !!
Oh, je sais, se rencontrer, se serrer la main un peu fort quand on vient de concrétiser un accord de prêt , c’était le monde d’avant ! Quant à partager un déjeuner pour sceller un ENGAGEMENT à la fois contractuel et moral, n’en parlons pas !
Quel triste monde se prépare si les consciences ne se réveillent pas !
Je reviens au cas de JP
Un banquier cherche avant tout à faire du business et à gagner de l’argent .
Pourquoi se priverait-il de gagner de l’argent, au motif que la société est une SCI à l’IS ou une SARL, si un porteur de projet et son projet sont prometteurs et offrent les garanties nécessaires ?
D’autant que la fiscalité réduite de ces montages (régime IS ou BIC LMP) est un facteur augmentatif de la CAPACITE D’AUTO-FINANCEMENT .
Ou bien , ON MARCHE vraiment SUR LA TETE dans le nouveau monde et il convient de l’appeler l’ABSURDIE .
Dans le cas cité par JP, sachant ce qu’est le financement d’un projet en VEFA, avec les problématiques de déblocages successifs, souvent reportés à cause des retards de la construction, des dossiers de prêts qui traînent sans pouvoir être clôturés, sans qu’un échéancier définitif puisse être établi pour l’amortissement de l’emprunt etc….., je crois que ce sont plus les problématiques de la VEFA que la forme de la société qui expliquent ce que vous qualifiez de chemin de croix.
Ma fille qui est pourtant notaire a fait une acquisition en VEFA ; avec les reports de livraison, quelle galère !
La VEFA est tours une AVENTURE qui traîne en longueur, on ne sait jamais quand on arrivera au port, et ceci explique selon moi les réticences des banquiers, et là je les comprends.
Il me semble quand même que le régime fiscal d’une sci (is ou semi transparence fiscale ) d’un loueur en meublé professionnel ou non n’est qu’une qualification … fiscale et ‘e permet nullement de présumer du caractère professionnel de l’activité.
J’ai juste oublié la conjonction « ou » :
Il me semble quand même que le régime fiscal d’une sci (is ou semi transparence fiscale ),OU d’un loueur en meublé professionnel ou non n’est qu’une qualification … fiscale et ‘e permet nullement de présumer du caractère professionnel de l’activité.
Oui…. enfin on peut aussi penser que certaines SCI à l’IS ne sont pas que des « montages fiscaux » mais de vrais entreprises avec un objectif d’activité réelles.
Or si les banques ne financent pas l’activité réelle, qui investira? Qui fera les travaux dans les logement a réhabiliter.
On sais que macron et sa clique n’aiment pas les propriétaires immobiliers, ni l’immobilier d’une manière générale, Mais l’économie française va avoir besoin de logement de d’activités.
Je pense que tous ces rigolos vont devoir mettre de l’eau dans leur vins et trouver les moyens de financer tout ça.
Sinon, la renovation energetique va se terminer avant d’avoir commencé.
Bonjour Guillaume, je ne comprends voici l’article auquel vous vous référez : Article L313-2
« Le taux effectif global déterminé comme il est dit à l’article L. 313-1 doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt régi par la présente section.
Toute infraction aux dispositions du présent article sera punie d’une amende de 4 500 euros. »
Pas de précision des exclusions du qualificatif de crédit immobilier… merci pour votre référence
L313-2 du code de la consommation : Sont exclus du champ d’application du présent chapitre :
1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;
2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;
3° Les opérations de crédit différé, régies par la loi n° 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé lorsqu’elles ne sont pas associées à un crédit d’anticipation ;
4° Les opérations mentionnées au 3° de l’article L. 511-6 du code monétaire et financier ;
5° Les opérations de crédit qui ne sont assorties d’aucun intérêt ni d’aucun frais autres que les frais couvrant les coûts liés à la garantie du crédit ;
6° Les opérations consenties sous la forme d’une autorisation de découvert remboursable dans un délai d’un mois ;
7° Les contrats qui sont l’expression d’un accord intervenu devant une juridiction ;
8° Les contrats résultant d’un plan conventionnel de redressement mentionné à l’article L. 732-1 conclu devant la commission de surendettement des particuliers ;
9° Les contrats de crédit conclus à l’occasion d’un délai de paiement accordé, sans frais, pour le règlement d’une dette existante qui ne sont pas garantis par une hypothèque ou une sûreté réelle comparable ;
10° Le prêt viager hypothécaire régi par les articles L. 315-1 et suivants
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032316056
merci beaucoup
Bonjour Guillaume,
Un investissement c’est un ACTIF( le contenu) , un mode de détention (le contenant) et un régime fiscal (imposé ou choisi) .
Vous prônez la détention directe des actifs immobiliers ( sans contenant) au nom de la SIMPLICITE dont vous faites une vertu première, fusse au prix d’une fiscalité confiscatoire telle que celle des revenus fonciers sans recherche d’optimisation qui semble être un gros mot pour vous tant il est absent de vos écrits. L’optimisation fiscale est pour vous secondaire .
Il va de soi que la gestion de patrimoine vue sous cet angle est aisément praticable par internet, sans contact physique entre le CGP et son client, selon le business model qui est le vôtre.
Aussi, écartez-vous les stratégies utilisant les techniques plus élaborées de l’ingénierie patrimoniale , avec création de société, démembrement des actifs ou des parts sociales, optimisation fiscale etc…qui nécessitent un étroit travail de coopération entre le Conseiller et son client ne pouvant se réaliser sans contacts physiques.
Dans cette logique, EXIT le recours à la SCI à l’IS notamment !
Après avoir condamné le recours à la SCI à l’IS, pour raison de complexité, et notamment en raison des difficultés de sortie des actifs -difficultés réelles auxquelles il est pourtant possible de remédier- vous ne trouvez pas mieux aujourd’hui d’invoquer une prétendue difficulté pour l’obtention des crédits nécessaires à l’acquisition des actifs immobiliers par une SCI à l’IS.
En fonction de mon expérience personnelle, je suis sidéré par vos propos tenus « en chambre », propos que je trouve déconnectés du réel, mais sans doute en lien avec votre business model .
Je m’explique :
L’ethymologie du terme crédit, du latin « credere », croire, rappelle que l’opération est avant tout fondée sur la « croyance » par le créancier que le débiteur sera à même de rembourser sa dette .
C’est l’ESSENTIEL…. tout le reste n’est que baliverne…le régime fiscal en tant que tel n’est nullement un élément essentiel .
S’il doit avoir une influence, s’agissant du régime à l’IS, ce ne peut être que positif puisque la CAPACITE D’AUTO-FINANCEMENT (la CAF) d’une SCI à l’IS, est nettement plus importante que celle d’une SCI à l’IR , de sorte que le remboursement des emprunts s’en trouve grandement accrue.
En quoi cela pourrait-il entraver l’octroi d’un prêt ? C’est le contraire !
On parle d’ailleurs du recours à la SCI à l’IS comme étant l’une des STRATEGIES ACQUISITIVES performantes (dans le contexte fiscal de la France qui bat les recours d’imposition des pays de l’OCDE).
Ci-après, examinons deux investisseurs qui acquièrent un appartement de 200 000 euros ayant un taux de rendement brut de 6% :
– l’INVESTISSEUR A fait une acquisition en direct en régime revenus fonciers
revenus : 200 000 x 6% = 12 000 euros
charges d’exploitation 25% x 10 000 = – 3 000 euros
bénéfice avant IR 9 000 euros
IR pour TMI de 30% + Cs 17.2% # 50% – 4 500 euros
revenu net disponible : 4 500 euros
soit moins de 400 euros / mois pour remboursement d’un crédit
– l’INVESTISSEUR B fait une acquisition dans le cadre d’une SCI à l’IS
revenus : 200 000 x 6% = 12 000 euros
charges d’exploitation 25% x 10 000 = – 3 000 euros
amortissement sur 50 ans – 4 000 euros
résultat comptable et fiscal 5 000 euros
IS à taux réduit de 15% 750 euros
revenu net disponible 5 000 + 4 000 – 750 = 8 250 euros
soit un revenu disponible proche de 700 euros par mois pour remboursement d’un crédit
(sauf erreur )
Auquel des investisseurs A ou B croyez-vous que le banquier prêtera de préférence ?
La réponse paraît évidente , à moins de vivre en ABSURDIE
Pour un achat sans prêt,
Dans le cas A le taux de rdt est de 4 500 / 200 000 = 2.5%
de sorte qu’en réinvestissant à ce taux les bénéfices il faudrait 72/ 2.5 = 29 ans pour doubler son capital
Dans le cas B le taux de rdt est de 8 250 / 200 000 = 4.12%
de sorte qu’en réinvestissant les bénéfices à ce taux il faudrait 72 / 4.21 = 17 ans pour doubler son capital.
Cela signifie que grâce à la SCI à l’IS, par capitalisation, on gagne 12 ans pour passer d’un capital de 200 000 euros à 400 000 euros en réinvestissant les 8 250 euros de bénéfice chaque année dans des parts de SCPI rapportant 4.12% .
Il me semble que la SCI à l’IS est pertinente et que déconseiller ce choix est aberrant .
Le schéma exposé présente en outre des perspectives intéressantes en matière de transmission par recours au démembrement (donation de NP des parts permettant en outre une transmission hors libéralités par mise en réserve des bénéfices ensuite distribuables sans impôt aux enfants nu-propriétaires etc…..
Au royaume de l’ingénierie patrimoniale, s’offrent de multiples perspectives ……
VOICI un article intéressant d’un Ingénieur patrimonial de OLIFAN GROUP en réplique à vos articles antérieurs contre le recours à la SCI à l’IS.
La société patrimoniale à l’IS : un «piège», vraiment ?
Un récent article[1] d’un site internet de vulgarisation des thèmes de l’investissement a attiré l’attention de certains de nos clients. Si ce site a le grand mérite d’améliorer la culture de l’investissement auprès des particuliers, nous jugeons utile d’apporter quelques précisions en raison de son audience.
Un article à sensation
Il est tout à fait attendu d’un site grand public qu’il adopte un ton résolument tranché et qu’il s’attarde sur les aspects les plus remarquables au détriment d’un jugement plus équilibré…..
…
Un choix de raison
Les praticiens et investisseurs professionnels s’accordent sur le fait que le régime de l’impôt sur les sociétés s’impose comme à l’imposition des revenus fonciers dès lors que certains critères sont remplis : importance de l’investissement, rentabilité modérée à haute… Bien sûr plusieurs autres critères peuvent s’y adjoindre.
Certes, ce régime comporte des inconvénients bien connus, comme la fiscalité en cas de cession des actifs, notamment lorsque ceux-ci ont fait l’objet d’un amortissement.
Mais cet inconvénient est parfois limité, notamment lorsque l’actif n’est pas amortissable (parts de SCPI, titres de fonds … ). En outre, il existe des moyens d’éviter ce coût de sortie au prix d’une structuration réfléchie et plus complexe. Une complexité que l’on ne proposera pas à l’épargnant ordinaire. En revanche, lorsque les enjeux sont importants, l’épargnant s’effaçant devant le chef d’entreprise ou l’investisseur averti, elle fait sens et nous jugeons qu’il relève de notre mission de l’exposer et le cas échéant d’accompagner nos clients dans sa mise en œuvre.
Bien sûr, la simplicité est un objet désirable. Mais on ne peut pas au nom de la simplicité se résoudre au fatalisme d’un régime fiscal des revenus fonciers castrateurs de par ses deux plaies. Une assiette large où le seul salut réside dans des travaux (en s’assurant qu’ils soient bien déductibles) sans fin et des taux d’imposition atteignant des sommets. On ne peut faire sien la tonalité fataliste de l’article que l’on pourrait exposer par la devise «économie fiscale aujourd’hui, purge demain».
L’impôt sur les sociétés est un outil essentiel et l’on peut même auréoler d’une stabilité fiscale bien plus forte que l’imposition des personnes physiques dont les taux varient sans cesse entre le très élevé et le confiscatoire selon les alternances et inclinaisons politiques.
Quelques rectifications
Nous prenons la peine de relever quelques erreurs dans le traitement transmissif d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés.
Il est très justement relevé l’existence d’une décote pour fiscalité latente appliquée sur la valorisation d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Mais il est indiqué qu’elle ne serait pas retenue par l’administration fiscale pour le calcul des droits de donation ou succession.
Ceci n’est pas exact. La loi prévoit de retenir la valeur vénale[4] et l’administration reconnait cette décote dans son guide d’évaluation fiscale des entreprises et sociétés[5].
En outre, il est important de choisir les actifs que l’on transmet et le moment de leur transmission.
Impôt sur les sociétés ou non, on transmet les actifs de façon opportune lorsque leur valeur est faible, ce qui est notamment le cas d’une société endettée. Le donataire bénéficiera de l’enrichissement ultérieur sans fiscalité transmissive et du coût de transmission alors très réduit.
Pour réduire le coût de sortie de l’enrichissement de la société soumise à l’impôt sur les sociétés, une transmission est un excellent moyen.
Certes il est sans effet en cas de distribution de dividendes, solution la plus simple.
La dissolution est un moyen efficace et évoquée dans l’article, mais on ne doit pas oublier également le recours possible à une réduction de capital par rachat par la société de ses propres titres[6], ce qui constitue une alternative bien moins absolue et radicale que la dissolution.
Ce n’est pourtant pas de ma faute si les banques refusent de financer les SCI à l’IS.
Au plaisir,
Bonjour Guillaume,
Cette « PRÉTENDUE difficulté pour l’obtention des crédits » je l’ai expérimentée pendant 12 mois en 2020 pour finalement devoir autofinancer ma SCI à l’IS. La banque a généreusement accordé 30% du montant des travaux prévus. Je confirme donc vos propos ainsi que le dicton « il n’est pire aveugle que celui qui ne veut pas voir ». Bonne journée
Merci de me répondre dans un échange que je souhaite franc et constructif.
Ce que vous dites est peut-être vrai dans le monde virtuel, hors sol où le banquier ne connaît pas son client emprunteur faute de contact permettant d’établir la CONFIANCE, puisque dans votre monde on ne communique que par écran interposé !
Donc par nécessité « on fait SIMPLE » , c’est à dire que l’on « expédie » du prêt standard pour personne physique !
Par conséquent, on élimine les dossiers « non communs ».
Mais c’est faux dans un monde où le client emprunteur et le banquier se connaissent de longue date, parce qu’ils ont partagé des déjeuners d’affaire, se sont côtoyés dans les soirées ou des rencontres suivies d’un coktail au cours desquelles ils ont eu des échanges permettant de se connaître, et par conséquent de créer les conditions de la CONFIANCE sans laquelle rien n’est possible.
La clé, Guillaume, c’est la CONFIANCE , ce qui ne peut exister dans votre univers du tout numérique !
Dès lors que la CONFIANCE est établie, pour peu que vous ayez un patrimoine de quelque importance, le banquier cherche à vous conserver comme client, le rapport « de force » est inversé !
Et ce qui sera déterminant pour l’octroi du crédit et pour les conditions de taux proposé et de garantie demandée, ce sera ce qui est l’ESSENTIEL, à savoir votre CAPACITE DE REMBOURSEMENT de votre dette . POINT !
Or Ies stratégies à l’IS sont particulièrement propice à cet égard puisque l’hémorragie fiscale de la détention directe en régime revenu foncier se trouve stoppée ….
Votre article est de la littérature ni plus ni moins , à la limite applicable au « vulgum » péquin inconnu de son banquier !
Et puis, les obstacles, c’est la vie, c’est fait pour être surmonté ou contourné !
Guillaume, fendez l’armure au lieu de rester dans une vision tremblante et timorée. Elever la vision de la gestion de patrimoine .
Détenir des actifs en direct en étant soumis à la fiscalité de droit commun n’a jamais permis de gagner beaucoup d’argent, vous le dites vous-même.
Alors, considérez plutôt l’investisseur comme un entrepreneur, qui va détenir ses actifs dans des structures sociétaires permettant le choix du régime fiscal et de multiples possibilités de défiscalisation, tant sur les revenus que sur les plus-values ou sur les droits de mutation à titre gratuit.
Quand on a recours aux techniques de l’ingénierie patrimoniale, on suscite la curiosité et l’intérêt du banquier « en sortant du lot » !
Mon cher ami.
Vos propos injurieux et diffamatoires sont insupportables. Vous passez votre énergie à insulter mon travail. Sachez que vous n’êtes pas obligé de lire ces articles gratuits.
Comme vous le savez, je propose un service de courtage en crédit immobilier. Les 4 courtiers qui travaillent pour mes clients sont dans la vraie vie. Ils rencontrent tous les jours des investisseurs et connaissent parfaitement le marché et leurs interlocuteurs dans les banques.
Sur le dernier trimestre, nous avons traité plus de 250 dossiers de crédit immobilier.
C’est sur leur demande que j’ai rédigé cet article.
Dorénavant, je n’accepterai plus aucun de vos commentaires insultants. Puisque vous êtes dans une démarche non constructive et sans valeur ajoutée, vos prochains commentaires iront systématiquement en spam.
Au plaisir,
Guillaume
Dommage d’avoir un talent certain et de le mettre au service d’articles se délectant dans la constatation de problèmes / difficultés financières, fiscales ou autres, plutôt que de rechercher et de proposer des solutions pour les dépasser.
A vous lire, il n’y a que des problèmes partout.
Quand ce n’est pas le tsunami sur les SCPI, c’est la tempête à venir, là c’est la difficulté pour financer une acquisition d’actif détenu par une sté à l’IS ….
Regardez plutôt du côté de la situation de l’emprunteur, de la nature et de la rentabilité du projet d’acquisition et vous trouverez certainement la vraie raison des refus d’octroi de prêt.
Quant aux courtiers en crédit, je n’ai jamais eu affaire à ces intermédiaires , préférant m’adresser au Bon Dieu directement….. !
Bonne route !
Bonjour Gilbert
Pouvez vous nous indiquer les banques qui « connaissent leur client » et ont avec eux des « relations de confiance » telles qu’ils passent outre les criteres « prudentiels » et leur intérêt financier direct qui est de gagner de l’argent avec le moins de risque possible…
Je crois que ca va rendre service a beaucoup d’entre nous et ce sera un service que vous rendrez a ces banques en leur faisant obtenir de nouveaux clients a la surface financière garantissant les remboursements.
Pour ma part, il y a déjà un petit moment que j’ai constaté qu’on ne prête plus « aux riches ».
Heureusement je peux financer mes investissements sans emprunter ce qui me simplifie la vie (mais complique le quotidien)
J’ai l’impression de mettre les pieds dans une secte avec son gourou et ses adeptes aveuglés et manipulés (cf la référence au temps de cerveau disponible …pour la manipulation de Patrick Lelay de TF1)
Améliorer la capacité d’autofinancement grâce au recours à l’IS n’est en rien aller à l’encontre de critères prudentiels d’octroi de crédit, bien au contraire . Vous dites n’importe quoi !
Je parle selon ma longue expérience de constitution et de gestion d’un patrimoine immobilier de plusieurs millions d’euros (location nue, location LMP, SCPI , OPCI) détenu par le biais de 3 société , l’une à l’IR, l’autre à l’IS et l’autre en BIC LMP.
Je sais donc de quoi je parle et il est vrai que je suis en désaccord sur presque tout avec la vision hors sol de GF qui est conditionnée par son business model sans contact.
Cela tombe bien, bye bye !
Bonjour, étant plutôt néophyte en la matière, pouvez-vous svp préciser et comparer ce qu’il se passe en cas de revente du bien pour l’investisseur A et l’investisseur B, en terme de taxation de la plus value? est-ce que cette fois B ne se verra pas davantage taxé par rapport à A puisque son bien sera amorti? et finalement cela reviendra à peu près au même? Merci
Je ne peux que vous encourager à lire mon livre « Investir dans l’immobilier » vous y trouverez toutes ces réponses (et même les réponses aux questions que vous ne vous posez pas encore)
https://www.leblogpatrimoine.com/investir-dans-limmobilier-tout-savoir-pour-comprendre-et-optimiser-son-patrimoine
Guillaume
Bonjour,
Pour les SCI à l’IS, la fiscalité se décide après coup….donc on peut monter le dossier en SCI à l’IR ( c’est rare que la banque demande par écrit la fiscalité…) et passer à l’IS après…
Generalement les banques demandent les statuts, la fiscalité n’est pas forcément explicitée.
Je vais essayer de passer un de mes biens dédié à la location meublée saisonniere acheté en nom propre en SARL de famille, qui est comme une activité professionnelle sur ce bien, je vous dirai la réaction de ma banque….
Réponse à Sébastien,
Pardi, si c’est si difficile de financer une acquisition d’actif (immobilier ou autre) dans une SCI à l’IS – ce que je ne crois nullement – il n’y a pas de PROBLEME, il n’y a que des SOLUTIONS, c’est ce que je m’efforce de dire à Guillaume Fonteneau qui ne voit que les problèmes et jamais la solution !
Vous avez mille fois raison; en pareil cas ,
– d’une part rien n’oblige d’évoquer le régime fiscal choisi dans les statuts, rien n’oblige de le révéler au stade des discussions avec le banquier, sachant qu’à défaut d’option le régime est l’IR qui ne posera pas problème aux « prêteurs nuls »,
– d’autre part, il est possible d’opter pour l’IS après coup une fois la société créée et le prêt obtenu ( les démarches à faire auprès du service des impôts des entreprises est bien connu)
Cet article pourrait s’intituler : de l’art de tourner en rond !
Et sur les banques, je suis à 36% d’endettement, j’ai 10 lots. J’habite un « grand village » de 3500 habitants ou j’ai la chance d’avoir une agence du crédit agricole. Je l’ai vu début juin, et sa première remarque » alors c’est quand le prochain investissement ? » Le dernier date de 4 mois . Avec ma compagne on est sur la retenue, et c’est notre banquier qui nous challenge :-). Je n’ai pas un salaire de ministre mais il sait que j’ai de l’argent de côté. On est dans un village, on se connait, le banquier me fait confiance. Ça existe encore..
Réponse à Sgra,
Mille fois d’accord avec vous .
Il n’y a que trois considérations qui vaillent :
1/ Un banquier a besoin de clients, de « bons clients » qui lui permettent de gagner de l’argent.
2/ Le client doit faire en sorte de gagner la CONFIANCE de son banquier , c’est la base de tout « crédit » .
La CONFIANCE suppose des relations qui s’inscrivent dans la durée … cela ne se conçoit que dans un monde réel où il y a des « contacts »; bien évidemment cela ne marche pas dans l’univers irréel de la distanciation où le contact humain a disparu au profit d’internet …
Le turn over qui est un fait regrettable dans les banques n’empêche pas que votre interlocuteur qui part vous présente à son successeur …et il faut certes parfois retisser les liens, mais là encore c’est toujours une affaire de temps et de contacts …!
3/ Dès lors que le banquier est convaincu , en considération de la qualité de son client et du projet à financer, que la DETTE sera remboursée , le reste est secondaire.
Il est stupéfiant de lire qu’un régime fiscal comme l’IS qui se caractérise par une assiette d’imposition très réduite (du fait des amortissements notamment) et par un taux d’imposition faible (généralement le taux réduit de 15%) puisse compliquer l’octroi d’un crédit ….!
Au contraire ce qui ne va pas aux impôts est disponible pour rembourser les mensualités !
Enfin, si le banquier est à ce point un nul que l’IS indispose , de deux choses l’une :
ou bien il faut changer de banquier ,
ou bien il faut créer la SCI à l’IR et opter pour l’IS après coup !!
je me permets de réitérer ma question de néophyte: quid de la + value à la revente? est-ce que l’avantage initial d’être en SCI à taux réduit (IS) ne sera pas +/- gommé par la taxation sur la + value à la revente d’un bien qui aura été amorti? Merci
Réponse à Guy MP
On peut rêver de simplicité en matière de gestion de patrimoine, car « la simplicité est une chose éminemment désirable » comme le rappelle ci-après Florent BELON d’Olifan Group dans un article sur les sociétés patrimoniales à l’IS écrit en réaction aux articles du Blog Patrimoine à ce propos.
Mais alors, il faut, dans un pays comme la France qui bat les records des pays de l’OCDE en matière d’imposition de l’immobilier dans tous ses aspects , en particulier concernant l’imposition des revenus fonciers, accepter une saignée de l’ordre de 50% voire 60% selon le TMI (30% +17.2% ou plus !)
L’impôt sur le revenu foncier réduit donc de moitié grosso modo la CAPACITE DE REMBOURSEMENT DES ECHEANCES D’EMPRUNT et par conséquent la capacité à rembourser au banquier sa créance .
En réduisant à « pinuts » l’impôt ( grâce à l’amortissement et à toutes les charges déductibles ), le régime à l’IS augmente a contrario considérablement la capacité d’emprunt et permet donc d’accélérer considérablement le développement d’un patrimoine immobilier.
Et Dieu sait que la vie est courte !
MAIS, disent les détracteurs de l’IS, ce qui est gagné en impôt sur le revenu sera redonné au moment de la cession, en impôt sur plus-value calculée comme différence entre prix de cession et valeur nette comptable ( égale au prix d’acquisition diminué des amortissements ) .
nation aux enfants , d’où pas de droits de mutation le moment venu )
– Usufruit à durée fixe détenu par SCI à l’IS (avec amortissement de l’usufruit)
Cette technique fonctionne parfaitement et est simple à réaliser avec des SCPI ou des OPCI acquises démembrées ab initio.
La mise en oeuvre pour des biens immobiliers physiques est devenue beaucoup plus délicate du fait de l’ obstacles lié à l’ article 13.5 du CGI qu’il faut savoir (et oser) contourner en ayant recours à l’apport d’un usufruit préconstitué .
Cela nécessiterait de longs développements.
De plus, il est indispensable d ‘être assisté .
Une autre solution est le recours à la SCI holding à l’IS …mais on entre là dans l’ingénierie patrimoniale qui concerne l’investisseur averti ayant une démarche entrepreneuriale et un gros patrimoine…!!! .
ARTICLE DE Florent BELON pour INFO
La société patrimoniale à l’IS : un «piège», vraiment ?
Un récent article[1] d’un site internet de vulgarisation des thèmes de l’investissement a attiré l’attention de certains de nos clients. Si ce site a le grand mérite d’améliorer la culture de l’investissement auprès des particuliers, nous jugeons utile d’apporter quelques précisions en raison de son audience.
Un article à sensation
Il est tout à fait attendu d’un site grand public qu’il adopte un ton résolument tranché et qu’il s’attarde sur les aspects les plus remarquables au détriment d’un jugement plus équilibré.
Il est d’ailleurs à relever que plusieurs articles de ce site sont plus nuancés sur la question du régime fiscal d’une société civile[2] [3]. L’impôt sur les sociétés y est même parfois qualifié d’«opportunités»…
Un choix de raison
Les praticiens et investisseurs professionnels s’accordent sur le fait que le régime de l’impôt sur les sociétés s’impose comme à l’imposition des revenus fonciers dès lors que certains critères sont remplis : importance de l’investissement, rentabilité modérée à haute… Bien sûr plusieurs autres critères peuvent s’y adjoindre.
Certes, ce régime comporte des inconvénients bien connus, comme la fiscalité en cas de cession des actifs, notamment lorsque ceux-ci ont fait l’objet d’un amortissement.
Mais cet inconvénient est parfois limité, notamment lorsque l’actif n’est pas amortissable (parts de SCPI, titres de fonds … ). En outre, il existe des moyens d’éviter ce coût de sortie au prix d’une structuration réfléchie et plus complexe. Une complexité que l’on ne proposera pas à l’épargnant ordinaire. En revanche, lorsque les enjeux sont importants, l’épargnant s’effaçant devant le chef d’entreprise ou l’investisseur averti, elle fait sens et nous jugeons qu’il relève de notre mission de l’exposer et le cas échéant d’accompagner nos clients dans sa mise en œuvre.
Bien sûr, la simplicité est un objet désirable. Mais on ne peut pas au nom de la simplicité se résoudre au fatalisme d’un régime fiscal des revenus fonciers castrateurs de par ses deux plaies. Une assiette large où le seul salut réside dans des travaux (en s’assurant qu’ils soient bien déductibles) sans fin et des taux d’imposition atteignant des sommets. On ne peut faire sien la tonalité fataliste de l’article que l’on pourrait exposer par la devise «économie fiscale aujourd’hui, purge demain».
L’impôt sur les sociétés est un outil essentiel et l’on peut même auréoler d’une stabilité fiscale bien plus forte que l’imposition des personnes physiques dont les taux varient sans cesse entre le très élevé et le confiscatoire selon les alternances et inclinaisons politiques.
Quelques rectifications
Nous prenons la peine de relever quelques erreurs dans le traitement transmissif d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés.
Il est très justement relevé l’existence d’une décote pour fiscalité latente appliquée sur la valorisation d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Mais il est indiqué qu’elle ne serait pas retenue par l’administration fiscale pour le calcul des droits de donation ou succession.
Ceci n’est pas exact. La loi prévoit de retenir la valeur vénale[4] et l’administration reconnait cette décote dans son guide d’évaluation fiscale des entreprises et sociétés[5].
En outre, il est important de choisir les actifs que l’on transmet et le moment de leur transmission.
Impôt sur les sociétés ou non, on transmet les actifs de façon opportune lorsque leur valeur est faible, ce qui est notamment le cas d’une société endettée. Le donataire bénéficiera de l’enrichissement ultérieur sans fiscalité transmissive et du coût de transmission alors très réduit.
Pour réduire le coût de sortie de l’enrichissement de la société soumise à l’impôt sur les sociétés, une transmission est un excellent moyen.
Certes il est sans effet en cas de distribution de dividendes, solution la plus simple.
La dissolution est un moyen efficace et évoquée dans l’article, mais on ne doit pas oublier également le recours possible à une réduction de capital par rachat par la société de ses propres titres[6], ce qui constitue une alternative bien moins absolue et radicale que la dissolution.
Être conseillé
N’hésitez pas à nous contacter
On aura pu effleurer la très grande diversité des paramétrages et planifications des stratégies pouvant être proposées, dépassant très largement le seul arbitrage impôt sur les sociétés ou non, aussi populaire mais aussi réducteur que le débat politique se résumant à gauche ou droite.
C’est tout l’intérêt de nos missions d’accompagnement et de conseils de nos clients. Leur proposer dans la durée des solutions efficaces et adaptées, tant à leurs projets qu’à leurs phases patrimoniales, à leur profil, qu’ils soient épargnants ou investisseurs.
Florent Belon, Olifan Group
[4] Article 666 du Code général des impôts
[5] BOFiP-impôts BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10 n°160 – pages 96 et 107 notamment
[6] Articles 150-0A, II-6° et 150-0D,8° ter du Code général des impôts
Publié le 7 juillet 2020 par Olifan Group
Je corrige; un passage ayant été effacé à partir de
« MAIS, disent les détracteurs de l’IS …….investissements) »
La SOLUTION que j’utilise est le démembrement de propriété, à savoir :
– nue-propriété des actifs détenue par une SCI à l’IR (dont les parts ont préalablement été données en nue-propriété aux enfants pour éviter au décès des parents usufruitiers des droits de succession )
– usufruit à durée fixe détenu par une SCI à l’IS
Encourager les lecteurs à mettre en place un montage fiscal frauduleux ne me semble pas la meilleure idée du monde cher ami.
Pouvez vous m’expliquez quelle sera votre réponse à l’administration fiscale qui vous expliquera qu’il s’agit là d’un montage dont l’objectif est principalement fiscal ou social ?
C’est un abus de droit manifeste.
Guillaume Fonteneau,
Vous voyez de la fraude ou de l’ abus de droit partout, et ce faisant vous vous interdisez l’optimisation fiscale qui n’a rien d’illégal; le fisc l’encourage même par certains dispositifs en réalité coûteux pour l’Etat, et qui ne rendent guère la politique du logement efficace ….il y a une liste de tels dispositifs à la Prévert qui remplissent la moitié d’un ouvrage sur l’immobilier !
L’OPTIMISATION FISCALE est selon moi est une nécessité pour toute « stratégie acquisitive » qui nécessite de ne pas obérer le taux de rendement net d’un investissement et par conséquent la CAPACITE de financement, et donc la RAPIDITE de constitution / développement d’un patrimoine.
Si après avoir acheté à crédit sa résidence principale, l’épargnant timoré investit moyennant emprunt sur 25 ans en régime revenu foncier avec un effort de trésorerie pour compléter ce qui reste des loyers après impôts, cet épargnant risque de ne pas pouvoir recommencer une telle opération ….et il connaîtra un endettement lourd toute sa vie active .
Je vous conseille de lire ou relire Maurice COZIAN dans « Les grands principes de la fiscalité » – Ed Litec – Document 2
L’ELOGE DE L’HABILETE FISCALE
« Chacun reconnaît la nécessité d’une bonne gestion financière,….On doute en revanche qu’il puisse y avoir une bonne gestion fiscale; certains (dont vous êtes!) la récusent au nom du fatalisme fiscal; d’autres la réprouvent, la confondant avec la tricherie fiscale; les plus avisés la pratiquent, qui ne sont ni des fatalistes, ni des tricheurs, mais de bons gestionnaires……
Il n’a jamais été dit nulle part que face à deux solutions…il fallait choisir celle où l’on payait le plus d’impôt……c’est peut-être de la sainteté ou de l’héroïsme; on serait plutôt tenté d’y voir un dérangement de l’esprit (ça se soigne) ; ce ne serait certainement pas le modèle du bon père de famille du Code civil (ancien)…..
Au besoin, on recourra aux services d’un expert en fiscalité; et s’il pèche par pusillanité, s’il ne sait pas conseiller la voie la plus économique fiscalement, il risque d’ENGAGER SA RESPONSABILITE PERSONNELLE… »
Dans ce que je pratique, il n’y a aucune fraude .
Pour ce qui concerne les risques d’ABUS DE DROIT qui accompagnent comme une ombre tout choix fiscal pour la moins onéreuse de deux solutions , il faut évidemment bien maîtriser les modalités d’application des 3 cas :
– abus de droit art L64 du LPF (motif exclusivement fiscal )
Il n’est pas difficile dans un montage d’introduire des motifs autres que fiscaux
– abus de droit Art L64A du LPF pour motif principalement fiscal
C’est plus difficile de s’en prémunir, mais ce cas ne s’applique pas en matière d’IS
– clause anti-abus de l’article 205A du CGI
La parade que j’utilise est de détenir à côté d’actifs relevant de la catégorie revenus fonciers, quelques actifs relevant des BIC en nombre suffisant qui rendent le choix de l’IS obligatoire (art.206) , auquel cas il ne peut y avoir abus !!
Bien sûr la rédaction des statuts (préambule adhoc) est importa&nte
bonjour, je m’apprêtais à signer un compromis et je découvre cet article. J’avais prévu de mettre une close de substitution afin de me permettre de créer une SCI à l’IS. Cet article me fait peur : si je crée la SCI à l’IS et qu’elle n’obtient pas son prêt alors je serai engagé personnellement et je serai contraint d’acheter la maison en nom propre (ce que je ne souhaite pas) et crains en plus de ne pas avoir le temps de refaire une demande de prêt à mon nom et que celle-ci soit acceptée ou refusée. Bref j’ai peur d’être coincé avec une SCI qui ne peut pas emprunter, et une maison que je dois acheter en nom propre sans avoir eu de réponse à mon prêt immobilier perso.
Bonjour,
Nous venons de créer une sci à l’is et nous essayons de financer désespérément alors que nos profils sont bons ! Quelles sont les banques qui ont une vrai délégation en agence ? Je ne parle pas de la sg ou la bnp qui ont des pouvoirs plus que limités en agence. Merci
Bonjour Hugues,
Si c’est l’IS (qui est un régime fiscal favorable au remboursement des emprunts !) qui indispose le banquier ,
– ou bien changer de banquier( mais à défaut de CONFIANCE anciennement acquise le problème risque de se reposer )
– ou bien, pardi , créez votre SCI à l’IR , ne parlez pas d’IS, et optez ensuite pour l’IS une fois le financement obtenu, cela ne pose aucune difficulté …!
Ceci relève des techniques de » l’ingénierie patrimoniale « qui intègrent l’optimisation fiscale au lieu de la considérer comme de la fraude ….sinon, résignez-vous à redonner 50% de vos gains en impôts …..et dans ce cas, il faut renoncer à l’enrichissement qui suppose la capitalisation des revenus, c’est à dire l' »effet boule de neige » ……
Les Conseils en Ingénierie patrimoniale maîtrisent cela parfaitement !
Dans le cadre d’une STRATEGIE pensée sur TRES LONG TERME et mise en oeuvre très tôt, une excellente solution est selon moi :
1/ de commencer avec une SCI à l’IR , d’en donner tôt la nue-propriété aux enfants et d’y investir à crédit dans un (des) bien(s) avec travaux pour faire du déficit foncier
2/ après 20 ou mieux 30 ans de détention, vendre les biens (avec Impôt sur PV nul ou faible )
Nota : Si PV il y a, il peut être judicieux de faire une convention de quasi-usufruit au profit des parents usufruitiers
3/ Créer une 2ème SCI à l’IS et lui apporter une partie du produit de la vente en compte courant d’associés des parents
4/ Acheter un (des) biens démembrés ( ou biens en direct géré ou non, ou parts de SCPI, SCI, OPCI dont des OPCI FILM relevant des BIC) , à savoir:
-USUFRUIT acquis par la SCI à l’IS
-Nue-propriété acquise par SCI à l’IR
Si les parents ont besoin de revenus, ils procèdent par RETRAIT en COMPTE COURANT d’assosiés sans IR !
Pas de PROBLEME d’EMPRUNT ( un pied de nez à votre banquier !)
Quant à la FISCALITE sur les revenus , c’est pinuts avec la « gomme fiscale » de l’amortissement d’usufruit et le taux réduit à 15% sur assiette réduite .
A l’extinction de l’USUFRUIT sur les biens acquis:
– la pleine propriété se reconstitue dans la SCI à l’IR sans problème de SORTIE D’ACTIF DE LA SCI A L’IS :
donc pas d’Impôt de PV agité comme un spectre par les anti IS !
– au décès des parents, les enfants nu-propriétaires des parts de la SCI à l’IR héritent des biens détenus par cette SCI sans DROIT DE MUTATION à titre gratuit (DMATG) .
La SCI pourra vendre les biens détenus sous le régime d’IPV des particuliers et appréhender les liquidités dégagées
Voilà une STRATEGIE d’OPTIMISATION FISCALE « ingénieuse » relevant des techniques d’ingénierie patrimoniale ayant recours aux STRUCTURES SOCIETAIRES qui en sont l’OUTIL DE BASE .
Rejeter le recours à la SCI comme un caprice pour « frimer » est stupide !
Cette stratégie permet un enrichissement rapide par CAPITALISATION de près de 100% des revenus (impôts =pinuts) et SANS FRAUDE !
L’ OPTIMISATION FISCALE n’est pas un gros mot ………sinon, rejoignez le troupeau des moutons à tondre !
Merci Gilbert pour vos conseils.
Lors d’un financement d’une sci à l’ir, la situation personnelle des associés est pris en compte et notamment leur taux d’endettement. Ainsi, le financement devient très vite impossible.
Pour pallier à ce problème nous avons décidé de créer une sci à l’is dans un premier temps et de la basculer à l’ir si nécessaire dans un deuxième temps ( sans amortir pour éviter les tracasseries). Cette option est permise depuis peu. De plus, on peut déduire les frais d’acquisition notariale. Ce qui n’est pas négligeable.
Nous pensions avec un prévisionnel solide, pouvoir emprunter très aisément. Ce qui n’est malheureusement pas le cas. Le cic semble plus propice à écouter et décider en local du financement à posteriori. Connaissez-vous d’autres banques qui prennent leurs décisions dans l’agence et qui pratiquent ce genre de financement ? Merci pour vos suggestions.