Les Sociétés Civiles Immobilières ou Société Civile Patrimoniales (cf »Constituer une Société Civile Patrimoniale (SC Pat) plutôt qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ? », pour comprendre la différence) sont au cœur des stratégies patrimoniales de transmission de patrimoine.

Utiliser la société civile pour optimiser la transmission de son patrimoine, c’est utiliser habillement les règles comptables et fiscales des sociétés civiles pour transmettre un patrimoine immobilier et/ou financier dans des conditions optimales. Cette utilisation habille de la société civile permettra de réduire drastiquement les droits de succession, mais également de scinder la transmission du patrimoine et le pouvoir de gestion du patrimoine transmis.

Malheureusement, comme nous vous le présentons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , l’investisseur devra suivre une stratégie précise car la seule constitution d’une SCI ou SCP n’est pas suffisante pour réduire les droits de succession ! La SCI ou SCP est un excellent outil de transmission de patrimoine UNIQUEMENT pour ceux qui sauront optimiser sa mise en œuvre. Il s’agira d’une combinaison habille entre amortissement comptable (mais pas fiscal), mise en réserve, report à nouveau et démembrement de propriété des parts de société civiles.

 

 

Le démembrement des parts de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou Société Civiles de Patrimoniales (SCP).

Le démembrement de propriété des parts de SCI, c’est le partage de la pleine propriété entre, d’une part :

  • L’usufruit, c’est à dire le droit de jouissance des parts ;
  • La nue propriété, c’est à dire le droit d’être plein propriétaire des parts de SCI à l’extinction de l’usufruit (c’est à dire au décès des deux usufruitiers successif le plus souvent).

 

Quels sont les droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire de parts de SCI

L’usufruitier de parts de SCI pourra donc jouir de ses parts, c’est à dire qu’il pourra percevoir les dividendes attachés aux parts sociales mais également participer aux assemblées générales ordinaires et extraordinaires ainsi que disposer d’un droit de vote pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices.

Le nu-propriétaire devra être patient et devra attendre l’extinction de l’usufruit par le décès des usufruitiers pour pouvoir bénéficier de la pleine propriété des parts de SCI. Pendant la période de démembrement des parts, il aura seulement le droit de veiller à ce que la substance des parts ne soit pas remise en cause. Il disposera donc des droits de vote aux assemblées ordinaire et extraordinaire, sauf en ce qui concerne les décisions portant affectation des résultats.

C’est donc l’usufruitier qui décidera ce qu’il convient de faire des bénéfices comptables réalisés par la société civile. Ils pourront être distribués aux associés (et donc à l’usufruitier lors de parts sociales démembrées), mise en report à nouveau pour une décision ultérieure ou en réserve pour poursuivre la satisfaction de l’objet social de la société civile grâce au réinvestissement des bénéfices.

 

Dans son article 1844 aliénéa 3, le code civil précise simplement, que sauf dérogation dans les statuts, « si une part est grevée d’un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, où il est réservé à l’usufruitier. »

Cet article du code civil est particulièrement protecteur des intérêts des nus propriétaires. Ces derniers étant appelés à devenir plein propriétaire des parts de SCI au moment de l’extinction de l’usufruit, il est cohérent de leur attribuer un droit de gestion important sur la substance de ladite SCI. En effet, un usufruitier indélicat pourraient tout à fait vider la SCI de sa substance (du fait d’une mauvaise gestion de la société par exemple ou vente d’une partie du patrimoine) et détruire la valeur patrimoniale de la nue propriété.

Dans cette vision particulièrement protectrice des intérêts des nus propriétaires, ceux-ci auront notamment le droit de voter pour le changement de gérant et mettre en difficulté un usufruitier / gérant qui se croyait protéger grâce à cette double qualification.

 

L’usufruitier aura le droit de voter aux assemblées générales UNIQUEMENT pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, mais attention, les statuts peuvent déroger à cette règle de principe.

Il est tout à fait possible de réduire le droit de vote du nu propriétaire, et, par opposition, augmenter le droit de vote de l’usufruitier. La jurisprudence, constante sur le sujet, exige seulement, que le nu propriétaire, même privé de son droit de vote par les statuts, soit convoqué aux assemblées générales ordinaires et extra-ordinaires.

Sans aller jusqu’à priver le nu propriétaire de tous les droits de vote et donc l’interdire de s’investir dans la gestion de son futur patrimoine (car quel serait l’intérêt patrimonial de préparer une transmission au profit d’un nu propriétaire envers lequel vous n’auriez pas toute confiance), il peut être pertinent de mettre en place une stratégie de protection minimum de l’usufruitier dont on espère quelles seront inutiles.

Par exemple, il pourrait être convenu que la nomination ou plus précisément le changement de gérant ou autres décisions emportant modification profonde de la société ne soient envisageables qu’à l’unanimité tant de l’usufruit que de la nue propriété ? Une telle rédaction permet une protection optimale de l’usufruitier et du nu propriétaire en liant leur décision de gestion de la société civile. Celui qui craint de ne pouvoir gérer librement la société civile du fait d’une telle rédaction est il vraiment disposé à anticiper la transmission de son patrimoine ?

 

 

Quel sort pour les bénéfices exceptionnels ? Sont ils versés à l’usufruitier ou au nu propriétaire ? Qui doit payer l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Il est de coutume d’expliquer que les bénéfices courant réalisés par la sociétés civiles peuvent être distribués (après décision de l’assemblée générale) à l’usufruitier, mais qu’en est il des bénéfices exceptionnels constitués de la plus-values réalisées par la SCI à l’occasion de la cession d’un de ces biens immobiliers ?

En effet, la distribution du bénéfice courant au profit de l’usufruitier est confirmée par la doctrine fiscale en ces mots :

« compte tenu de la nature juridique de l’usufruit qui correspond à ce qui naît de la chose sans en altérer la substance (Code civil, art. 578), les droits dans les bénéfices conférés par la qualité d’usufruitier correspondent, en l’absence de convention régulière prévoyant une répartition particulière des résultats entre usufruitier et nu-propriétaire, au bénéfice courant de l’exercice. Cette notion exclut donc les éléments exceptionnels et, notamment, les plus ou moins-values de cession d’éléments de l’actif immobilisé.

A cet égard, certains produits doivent être considérés comme des éléments du résultat courant de l’exercice même s’ils bénéficient du régime des plus-values à long terme. Les plus-values de cession de valeurs mobilières de placement, qui ne constituent pas des éléments de l’actif immobilisé, sont imposables au nom de l’usufruitier.

A l’inverse, les plus-values taxées au taux normal ne sont pas imposables au nom de l’usufruitier si elles procèdent de la cession d’éléments de l’actif immobilisé (cas des biens amortissables).« 

 

Le nu-propriétaire est imposable sur le résultat net des cessions des éléments composant l’actif immobilisé (plus ou moins-values nettes à long terme ou à court terme), à l’exclusion par conséquent des profits sur cession d’éléments de l’actif circulant (stocks, valeurs mobilières de placement).

 

Néanmoins, il est possible de déroger à cette règle de principe affectant la distinction du bénéfice courant et du bénéfice exceptionnel entre l’usufruitier et le nu propriétaire.




One Comment

  1. M. Kamel says:

    Bonjour.
    Merci pour cette article.
    Est ce que le raisonnement et le même si on inverserai le demembrement .
    On donnera l usufruit aux enfants et la nu propriété aux parents .
    Cela pour diminuer le revenu foncier des parents et le diviser sur le nombre des enfants qui au final va diminuer l impôts sur le revenu foncier de façon substantiel .
    Quelle impact sur la transmission .
    Aujourd’hui hui la valeur de l usufruit et la nue-propriété est respectivement de 60/40%.
    Merci infiniment pour vos conseils et encouragement à résiste aux pressions des « soyons courageux fuyons »
    Kamel

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