Il est courant, lors de la réalisation d’une donation des parents au profit des enfants que les parents, donateur, veuillent encadrer les droits du donataire sur le bien immobilier objet de la donation.
A ce titre, les parents donateurs insèrent, très souvent, une clause d’inaliénabilité dont l’application conduit à interdire au donataire de vendre ou plus généralement disposer dudit bien immobilier. Je vous propose d’analyser l’efficacité de cette clause d’interdiction d’aliéner.
Cette clause d’inaliénabilité est une condition inscrite à l’article 900-1 du code civil. Elle est présentée en ces mots : « Les clauses d’inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. Même dans ce cas, le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un intérêt plus important l’exige« .
Ainsi, pour être efficace, la clause d’inaliénabilité doit respecter deux conditions cumulatives :

  • La clause d’inaliénabilité doit être « temporaire« , c’est à dire être limitée dans le temps ;
  • Le clause d’inaliénabilité doit être « justifiée par un intérêt sérieux et légitime« .

Bref, on le comprend parfaitement à la lecture de ces deux conditions, la validité de la clause inaliénabilité est strictement encadrée. Ce risque d’invalidité est d’autant plus important que le juge peut l’invalider « si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un intérêt plus important l’exige« .
 

La clause d’inaliénabilité doit être « temporaire ».

L’effet de la clause d’inaliénabilité doit être limité dans le temps, cela signifie que le donataire doit pouvoir disposer pleinement du bien donné. Cela signifie que la clause d’inaliénabilité devra prendre fin à un moment déterminé dans l’acte de donation et elle ne pourra pas s’appliquer pendant toute la vie du donataire.
En revanche, elle pourra être limitée à la vie du donateur (= Celui qui donne) par exemple.
 

La clause d’inaliénabilité doit également être justifiée par un intérêt sérieux et légitime.

Attention, les deux conditions sont cumulatives : La clause d’interdiction d’aliéner doit être « temporaire » et « justifiée ». Ainsi, si l’aspect temporaire est relativement simple à satisfaire, la question de l’intérêt légitime et sérieux semble plus délicat.
Voici quelques intérêts qui pourraient être considérés comme « sérieux » et « légitime » :

  • En présence d’une donation avec réserve d’usufruit, l’interdiction d’aliéner portant sur la nue-propriété peut se justifier par l’intérêt sérieux et légitime de l’usufruitier qui souhaite sécuriser le démembrement ;
  • En l’absence d’enfant du donataire, la mise en œuvre d’un droit de retour conventionnel en cas de prédécès du donataire sans descendance interdit la vente du bien donné ;
  • Enfin, la jeunesse du donataire et son immaturité peut justifier une interdiction d’aliéner jusqu’à un âge avancé. Cette prodigalité devra être justifiée et ne pourra être éternelle. Après 25 ans / 30 ans, peut on encore justifier l’intérêt légitime et sérieux d’une telle clause d’inaliénabilité ?
  • Enfin, une clause d’interdiction d’aliéner peut trouver son intérêt légitime et sérieux dans la volonté du donateur de conserver ledit bien immobilier dans le patrimoine familial.

 

Et c’est une action judiciaire qui permettra d’apprécier la validité ou non de la clause d’inaliénabilité

Mais dans tous les cas, l’intérêt légitime et sérieux devra être apprécié par le juge. En cas de contestation, le donataire devra engager une action judiciaire pour faire lever cette interdiction d’aliéner.
Au delà des considérations juridiques et légales, devoir engager une action judiciaire pour faire lever la clause inaliénabilité représente un frein « psychologique » que nombres de donataires ne voudront pas franchir.
C’est là, l’intérêt véritable de cette clause d’inaliénabilité : L’aspect psychologique d’un donataire qui devra attaquer ses parents donateurs en justice pour faire lever une clause de l’acte de donation. 
Les donateurs soucieux de maitriser parfaitement le devenir du patrimoine qu’il transfert à leurs enfants pourraient préférer le recours aux libéralités résiduelles et graduelles comme nous vous le détaillons dans cet article « La libéralité (donation, legs) graduelle / résiduelle pour une succession sur deux générations et réduire les droits de succession ».
Les donations graduelles et résiduelles permettront d’atteindre le même objectif que la clause d’interdiction d’aliéner sans prendre le risque de contestation pour absence d’intérêt sérieux et légitime.

Besoin d'un conseil pour optimiser votre succession ? Découvrez nos services :
Conseil indépendant 
Bilan patrimonial
Gestion conseillée
Livre 
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Optimiser sa Succession
Investir dans l'immobilier
Epargne / Placement 
Assurance-vie
Plan Epargne Retraite (PER)
SCPI
Groupement forestier & viticole
immobilier locatif 
Chasseur en investissement immobilier locatif
Courtier en assurance emprunteur
Courtier en crédit immobilier
Expert-comptable Location meublée et SCI

2 commentaires