Autant vous le dire tout de suite : J’ai besoin de vous pour comprendre le modèle économique et les fondamentaux de ce placement dont tout le monde parle depuis quelques mois.
Je n’arrive pas à comprendre comment on peut communiquer avec autant d’assurance sur la réalisation certaine d’un tel rendement.
J’ai beau avoir lu le prospectus dans tous les sens, analysé les comptes et l’ensemble de la documentation de Finotel Maranatha, je ne comprends rien ! Je n’arrive pas à comprendre comment il est possible d’affirmer, avec une telle certitude, pouvoir servir, au choix de l’investisseur :
- Un rendement sécurisé à 7% annuel capitalisé ;
- Un rendement dynamique compris entre 6% et 8% annuel capitalisé ;
J’aimerais bien vous aider et vous dire : Oui, c’est un bon placement ou Non, attention arnaque. Mais c’est mission impossible. Je ne comprends pas le montage de ce placement et surtout quels sont les moteurs de performance.
(ps : Si en fait, je comprends bien les moteurs de performance, ils sont parfaitement expliqués par la société FINOTEL, mais je ne comprends pas comment on peut s’engager sur leur réalisation assurée).
Je ne comprends surtout pas comment l’AMF peut laisser passer une telle communication. Comment peut on, dans un monde sans rendement, lier « rendement sécurisé » et « 7% » ?
Rien que de lire ce non-sens financier « Rendement sécurisé = 7% » m’effraie!
Quel pigeon peut encore croire à un tel discours ?
(ps 1 : Ce même pigeon aura surement déjà investi dans Aristophil ou Fairvesta)
(ps 2 : C’est peut être moi le pigeon qui passe à côté du placement du siècle … )
Comment fonctionne Finotel Maranatha ? Qu’est ce que ce nouveau placement ?
Finotel Maranatha est un placement éligible au PEA et PEA PME (ce qui assure donc une sortie nette d’impôt sur la plus value après 5 ans d’ouverture du PEA).
Le prospectus publicitaire présente Finotel Maranatha comme « UNE OFFRE PERFORMANTE D’INVESTISSEMENT DANS DES ACTIFS HÔTELIERS. «
En investissant dans FINOTEL, l’investisseur deviendra associé de Finotel, société en commandite par actions à capital variable dont l’activité est l’investissement, la gestion et l’exploitation d’actifs hôteliers. Il s’agit donc d’investir dans des parts d’une société non cotée.
Cette société « Finotel » est spécialisée dans l’hôtellerie et a pour objectif de constituer un portefeuille diversifié d’hôtels à fort potentiel de valorisation, d’optimiser ses actifs et de procurer à ses associés commanditaires une rentabilité annuelle capitalisée comprise entre 6% et 8% sur leurs investissements.
Un rendement de 7% annuel capitalisé, cela revient à réaliser une plus value de 60.57% sur la période de 7 ans. Dans un monde sans rendement, une telle proposition semble particulièrement intéressante.
La gestion et l’exploitation des actifs hôteliers acquis par Finotel sera confiée au Groupe Maranatha ou une filiale dans le cadre d’un mandat de gestion. Finotel acquiert les murs de l’hôtel et le fonds de commerce mais c’est Maranatha qui sera chargé de l’exploiter via un mandat de gestion.
Au final, Finotel est propriétaire de l’actif hôtelier (murs + fonds de commerce) et Maranatha l’exploite via un mandat de gestion. Finotel devra donc rémunérer Maranatha pour l’exercice de ce mandat :
• Pour les hôtels dont la classification est inférieure à 3 étoiles : 1% du CA et 8 % du GOI (excédent brut d’exploitation avant loyers)
• Pour les hôtels dont la classification est supérieure ou égale à 3 étoiles : 3% du CA et 8 % du GOI (excédent brut d’exploitation avant loyers).
A ce montant s’ajouteront les frais de gestion administrative pour un montant de 75 k € par an.
En cas de difficulté financière dans l’exploitation, le risque est porté par Finotel, Maranatha n’étant qu’un mandataire rémunéré en fonction du chiffre d’affaires et de l’excédent brut d’exploitation.
En sus de la rémunération du mandat de gestion, finotel devra supporter des frais fixes et de gestion qui représente 9.5% des actifs (dont 7% de rémunération pour la distribution, soit 6% pour le Conseil en Gestion de Patrimoine et 1% pour le PSI). Enfin, 10% des capitaux propres ne seront pas investi pour assurer une certaine liquidité en cas de sortie d’actionnaire.
Au total, -+ 80% des capitaux seront investis dans des actifs hôteliers.
Finotel acquiert les actifs immobilier à hauteur de :
- 60% par l’apport financier des actionnaires (=épargnant) de Finotel ;
- 40% par emprunt bancaire.
Le crédit bancaire est souscrit sur une période de 7 ans, c’est à dire sur la durée du placement Finotel.
La société Maranatha identifie deux moteurs de performances : Le remboursement du crédit bancaire (grâce aux bénéfices réalisés par l’actif hôtelier exploité par Maranatha et la plus-value sur l’actif apportée par l’expérience de Maranatha dans la gestion hôtelière.
Finalement, toute la rentabilité de l’investissement repose sur le groupe Maranatha.
Un placement d’une durée de 7 ans, avec une espérance de plus value comprise entre 6% à 8%.
Dès la 6ième année, la Société recherchera une solution de cession portant sur 100% de son capital. A la fin des 7 ans, il devrait en résulter une liquidité totale pour l’épargnant investisseur dans FINOTEL MARANATHA.
Le gérant Finotel Gestion, gérant commandité, non associé, disposera, au terme des 7 ans, de la faculté à se porter acquéreur de 100% des parts de FINOTEL. Pour cela, une promesse de vente anticipée est signée entre l’épargnant investisseur et Finotel Gestion (Gérant de Finotel).
Cette promesse de vente pourra être exercée par l’associé commandité durant trois mois à compter du 1er octobre 2020, à un prix égal au prix de souscription des titres des associés commanditaires concernés, auquel s’ajoutera un intérêt annuel capitalisé de 7% couvrant la période courant de la décision du Gérant constatant la qualité de l’associé commandité concerné à la date d’exercice de la Promesse de Vente Anticipée.
C’est la présence de cette promesse de vente anticipée qui permet aux distributeurs d’avancer l’idée d’un rendement sécurisé à 7% annuel capitalisé. Au moment d’investir, l’épargnant reçoit l’engagement de Finotel Gestion de se faire racheter ses parts avec une plus value de 7% annuel capitalisé.
Mais attention, ce n’est qu’une promesse de vente ! Il ne faut pas y voir l’engagement de racheter les parts et encore moins un engagement sur la valeur de ces dernières.
De nombreuses questions sur la rentabilité réelle de Finotel Maranatha ?
Quelles seront les moyens financiers de FINOTEL GESTION pour se porter acquéreur de l’ensemble du parc hôtelier ? Pourquoi Finotel, détenu par Olivier CARVIN (qui détient également Maranatha, le gestionnaire du parc hôtelier détenu par Finotel), devrait attendre 7 ans pour acquérir ces actifs hôtelier ? Pourquoi ne pas le faire dès aujourd’hui ? Pourquoi enrichir un associé ?
Pourquoi utiliser les compétences apparentes de Maranatha dans l’exploitation hôtelière pour valoriser des actifs hôtelier qu’elle devra racheter ensuite au prix fort ?
Quel est l’intérêt de Maranatha dans cette opération ? Si cette chaîne hôtelière n’a pas les moyens de ses ambitions en 2015, les aura t’elle en 2020 ?
Quelle est la solidité financière de ce groupe à la croissance incroyable.
Comment peut on affirmer que cette croissance est sans risque ? Toute l’intérêt du placement Finotel réside dans la solidité de Maranatha.
La concurrence d’AirBNB et autre tourisme collaboratif ne sont ils pas de nature à bouleverser le marché de l’hôtellerie ?
Conclusion
Comme je vous l’exprimais dans le propos liminaire de cet article : Je suis bien incapable de vous dire s’il s’agit d’un bon ou d’un mauvais placement.
L’idée d’investir au capital d’une PME pour participer au financement de sa croissance est évidemment une excellente idée à encourager mais le mode de communication sur le ton « Finotel, l’investissement immobilier dans l’hôtellerie, qui propose un rendement sécurisé à 7% » est effrayant et mensonger.
Il est mensonger d’affirmer que ce placement est sans risque ! Il est dangereux d’avancer un espoir de rendement fonction d’un prix de revente à 7 ans que personne ne maîtrise.
Bref, j’ai tout de même le sentiment, d’un produit qui peut avoir son intérêt dans le cadre d’une diversification patrimoniale mais dont le rendement avancé de 7% est mensonger et trompeur (et probablement trop faible compte tenu des risques pris par l’épargnant investisseur).
Investir dans une PME de croissance n’est jamais un placement sans risque !
