La semaine dernière, nous publions un article sur le produit financier proposé par Finotel par l’intermédiaire de nombreux conseils en gestion de patrimoine indépendants, mais également certaines banques ou courtiers. Finotel – Maranatha est un investissement qui permet à tous d’investir dans l’industrie hôtelière .
Olivier CARVIN, président de Maranatha, à souhaité apporter quelques correctifs à notre article et répondre à nos interrogations et doutes. J’espère sincèrement que vous apprécierez cette louable transparence.
Je vous encourage à relire « Finotel Maranatha, un placement miracle aux promesses de rendement non raisonnables » pour mieux comprendre le contexte de ce droit de réponse.
Droit de réponse de Maranatha – Finotel par Olivier CARVIN
« Par souci de clarté, nous souhaitons apporter des réponses à vos questions sur le produit Finotel2, dont le prospectus a été visé par l’AMF* et qui est encore ouvert à la souscription jusqu’à la fin du mois de septembre 2015 et nous vous remercions de nous donner ce droit de réponse.
A titre préalable, nous soulignons que, nous aurions eu plaisir à répondre à toutes vos interrogations en amont de votre publication, conformément à la pratique et à la déontologie usuelle, pour que votre éclairiez au mieux les CIF (qui suivent et contribuent à votre blog) sur le produit Finotel.
Vous posez des questions tout à fait légitimes car en effet la lecture du prospectus complet du produit (téléchargeable par tous) n’est pas aisée et peut-être rébarbative.
Une lecture complète du prospectus, il est évident que le produit Finotel n’a rien de commun avec les autres produits que vous mentionnez et qui ont conduit à des pertes quasi totales pour certains investisseurs. Et de ce fait, la comparaison qui est faite est injustifiée.
Les caractéristiques de ces produits sont différentes et les actifs sous-jacents sont différents.
En effet, les hôtels achetés dans le cadre des produits Finotel représentent des actifs bien réels, avec en plus la possibilité pour les investisseurs de suivre les hôtels dans leur cycle d’exploitation et s’ils le désirent participer aux assemblées générales annuelles.
Pour vos prochains commentaires sur nos produits, et l’information la plus juste possible , comme nous vous l’avions proposé, n’hésitez pas à nous contacter préalablement pour organiser un rendez-vous avec Olivier Carvin ou les équipes dédiées au produit comme nous vous l’avions proposé.
Tout placement comporte un/des risque(s)
Vous avez raison sur un point : un placement en actions sans risque, cela n’existe pas.
Nous avons retiré en mars 2015 des circuits de commercialisation (ie de notre réseau de CIF), la plaquette que vous avez publiée.
L’AMF nous a fort justement fait la même remarque. Le terme « sécurisé » est en effet inapproprié. Il s’agit d’une erreur de la part de nos services et partenaires. Ce terme a été remplacé dans les brochures commerciales par le terme « confort » avec l’aval de l’AMF qui comme vous le savez contrôle préalablement la documentation commerciale avant publication.
En tout état de cause, l’investisseur a été (et est) bien informé qu’il existe un risque de perte en capital, partielle ou totale. Cette mention apparaît dans tous les documents Finotel comme le veut la réglementation applicable.
Fonctionnement du produit et réponses à vos questions
Un émetteur lève des fonds. Ces fonds sont affectés en partie à l’achat de plusieurs hôtels à Paris, c’est-à-dire fonds de commerce avec ou sans murs. Pour chaque achat d’hôtel, l’émetteur crée des sociétés qui vont acheter les titres de la société propriétaire de l’hôtel ciblé. Chacune de ces sociétés se finance auprès de banques, avec mise en place de garanties usuelles en la matière.
Il s’agit ainsi de permettre aux investisseurs (et en particulier aux clients non professionnels) d’acheter un produit de diversification leur offrant une participation dans des hôtels parisiens et de leur faire bénéficier de la valorisation d’hôtels. Le rendement estimé et espéré des hôtels correspond en pratique à la création de valeur suite aux travaux de rénovation, d’embellissement et/ou de mises aux normes et à l’expertise de gestion du groupe Maranatha à qui la gestion des hôtels est confiée et à l’effet de levier bancaire.
Maranatha a en effet 15 années d’expérience et d’expertise dans l’acquisition, la rénovation et la gestion d’hôtels. Elle dispose d’une équipe dédiée à l’exploitation des hôtels, avec à la tête de cette équipe, un professionnel reconnu de la gestion hôtelière, ancien du groupe Accor.
Fort du succès de ce modèle avec des investisseurs institutionnels, Olivier Carvin a souhaité le démocratiser auprès du grand public en lançant le produit Finotel.
Avec le produit Finotel2, un grand nombre d’investisseurs peut ainsi participer significativement (60%) au financement de l’achat et de la rénovation d’hôtels et en tirer les bénéfices. L’objectif est que les investisseurs participent en pratique à la montée en standing et en gamme des hôtels, avec les bénéfices attendus d’une telle appréciation des actifs.
Une confusion semble être faite entre la société Maranatha et la société Finotel.
Pour rappel, Maranatha a seulement la gestion des hôtels achetés dans le cadre du produit Finotel : c’est l’intérêt principal de Maranatha dans ce produit. Accessoirement, Maranatha pourrait se substituer à Finotel Gestion (voir ci-dessous) lors de l’exercice de promesses.
Promesses
L’associé commandité-gérant de Finotel SCA (Finotel Gestion dont le représentant légal est Finotel Invest représentée par Olivier Carvin) apporte le cas échéant de la liquidité aux actions achetées par les investisseurs.
En vertu des promesses, Finotel Gestion peut exercer des options d’achat portant sur les actions. Il s’agit d’une simple faculté.
Pour mémoire :
– Il y a en fait 2 promesses au bénéfice de Finotel Gestion exerçables à compter du 1er octobre 2020 : une promesse de vente anticipée (optionnelle) et une promesse de vente long terme (contractuelle/de droit).
– Le fait que Maranatha se substitue à Finotel Gestion (comme vous l’anticipez) dans le cadre de la promesse long terme (Finotel Gestion ayant en effet la faculté de se substituer toute personne agréée par le Comité des engagements) est une option qui pourrait être considérée.
En pratique, en cas d’exercice par Finotel Gestion de sa promesse long terme, le prix est déterminé sur la base d’un rapport d’expert. Pour être recevable, le prix offert par Finotel Gestion doit correspondre à un prix minimum. Ce prix minimum correspond au moins au rendement affiché (7% par an, capitalisés) et au plancher du prix d’expert. Si le prix offert n’est pas recevable, une banque d’affaires trouve alors un acheteur dans le cadre d’un processus compétitif. Si la banque ne trouve pas acheteur ou si le prix proposé par un acheteur n’est pas équivalent au prix minimum, le gérant liquide les hôtels. Le marché des hôtels parisiens est, de l’avis général, un marché liquide avec une certaine profondeur. Cette présentation est rapide et synthétisée, et nous vous invitons à une lecture approfondie du prospectus qui vous donnera toutes les informations en détail.
Le rendement stipulé dans les promesses correspond à un objectif estimé de rendement, c’est-à-dire un rendement futur estimé par le gérant basé sur la valorisation prévue à échéance des hôtels (à raison notamment de la performance estimée des hôtels après travaux et grâce à une gestion optimisée) et aux effets sur la rentabilité liés au levier bancaire.
Pour reprendre votre expression, Finotel Gestion « attend » 7 ans pour exercer le cas échéant une promesse car c’est l’horizon raisonnable de plus-value espérée suite à une amélioration de la rentabilité des hôtels et plus généralement à une augmentation de leur valorisation.
Intérêt d’une bonne gestion
Finotel Gestion est intéressée à la bonne gestion des hôtels, en particulier si le rendement des actions (ie des hôtels) lors de l’exercice des promesses dépasse le seuil des 6% annuels capitalisés (voir dans le prospectus la répartition du boni de cession en cas d’exercice de la promesse long terme, en particulier les « Montant Complémentaire » et « montant résiduel »).
Airbnb
S’agissant de vos remarques sur la concurrence, rappelons que dans toute activité, il y a de la compétition. Avant Airbnb, il y avait déjà d’autres établissements concurrents « traditionnels ».
Nous pensons qu’un nouvel entrant sur le marché peut toujours apporter une meilleure réflexion, faire grandir une profession. Le secteur hôtelier comme tous les autres secteurs, se retrouve confronté à de nouveaux modèles. C’est le quotidien de toute entreprise de le gérer.
Maranatha a la chance d’être une entreprise innovante et dynamique qui a toujours su montrer qu’elle savait anticiper, ce qui lui permet en effet de continuer de croître sur son marché.
Nous sommes persuadés que c’est notre rôle, avec les autres grands acteurs de la profession, d’être actifs dans la discussion avec les pouvoirs publics pour que les mêmes règles de taxation, de sécurité et autres soient appliquées à un même secteur d’activité que le modèle soit nouveau au non.
Airbnb et d’autres permettent au marché d’évoluer, mais il faut que les règles soient les mêmes pour tous et c’est aussi là que nous avons un rôle à jouer et nous vous assurons que nous sommes attentifs et actifs tant pour notre métier d’hôtelier que pour nos investisseurs.
A noter, de manière générale et à ce stade, il semblerait que l’impact de l’activité de ces nouveaux entrants sur les revenus des hôtels serait différent en fonction des catégories d’hôtels, les établissements les meilleurs marchés étant les plus touchés**. Les hôtels achetés par la Société dans le cadre de Finotel2 ne seraient impactés qu’à la marge par ces nouveaux entrants, et ce d’autant que les perspectives touristiques pour Paris sont bonnes. A toutes fins utiles, je vous précise que les investisseurs dans les produits Finotel reçoivent et recevrons des informations sur des indicateurs précis concernant l’exploitation des hôtels (eg taux d’occupation, chiffre d’affaires, etc…).
Prospectus
La lecture du prospectus est longue et fastidieuse, et il faut parfois un peu de temps pour bien comprendre un produit.
Comme vous le savez sans doute, le prospectus d’émission visé par l’AMF répond à un canevas strict issu d’un Réglement européen. L’articulation des rubriques du prospectus ne permet pas en pratique une lecture facile des termes et conditions du produit qu’il présente. Nous le déplorons. C’est le lot commun de tous les émetteurs de titres. Gageons qu’avec la directive PRIPs à venir, les lecteurs comprendront facilement les éléments clés des produits.
Nous espérons vous avoir éclairé avec cette contribution. Bien entendu, nous sommes à votre disposition pour toute réponse directe sur tout sujet lié aux investissements dans les produits Finotel. N’hésitez pas à contacter les équipes commerciales à la disposition des CIF et à participer aux roadshows de présentation des produits.
Auteur
Olivier Carvin – Président Maranatha
*Le visa de l’AMF n’implique pas l’approbation de l’opportunité de l’opération.
** The rise of the sharing economy ; estimating the impact of Airbnb on the hotel industry, Boston University, 2015″
