Investir dans l’immobilier locatif par l’intermédiaire d’une société civile immobilière imposable à l’impôt sur les sociétés (IS) est à la mode. Les investisseurs effrayés par l’imposition confiscatoire des revenus fonciers voient dans l’option impôt sur les sociétés, une solution pour réduire la pression fiscale.
Malheureusement, la réalité des chiffres ne permet pas une analyse aussi tranchée qui pourrait justifier un tel effet de mode. La SCI imposée à l’impôt sur les sociétés n’est toujours pas le paradis fiscal initialement envisagé, même s’il s’agit, pour nombres d’investisseurs d’une option particulièrement attrayante. 
Pour vous le démontrer, je vous propose de réaliser une comparaison entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS construit autour de notre simulateur de SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI IS).
 

Quelles différences entre la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur le revenu (IR) ?

Avant d’entrer dans les calculs et les chiffres, revenons sur les principales différences entre l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur le revenu (IR).
 

La différence principale entre la SCI IS et la SCI IR est fiscale !

Les revenus tirés de l’exploitation d’un immobilier locatif dans une SCI IR est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers selon la tranche marginale d’imposition du contribuable investisseur (0%, 14%, 30%, 41%, 45%) puis aux prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
Les bénéfices générés par une SCI à l’IS ne sont pas imposable à l’impôt sur le revenu en l’absence de distribution de dividendes ; Les bénéfices de la SCI IS sont taxables à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38120€ puis 28% puis les dividendes distribués à l’investisseur sont taxables à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. La SCI à l’IS devra également payer la Contribution sur les revenus locatifs (CRL) au taux de 2.50% du montant des loyers nets encaissés pendant l’année d’imposition.
Mais attention, comparer ces taux d’imposition n’est pas suffisant ! En effet, la base d’imposition, c’est à dire le montant imposable sur lequel seront appliqués ces taux ne sont pas les mêmes. Les modalités de détermination du bénéfice imposable ne sont pas les mêmes entre une imposition dans la catégorie des revenus fonciers et une imposition au titre des BIC. Les charges déductibles ne sont pas les mêmes.
Voici la synthèse des charges déductibles extraite de cet article « La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), analyse et détails de cette opportunité fiscale. »

SCI imposée à l’impôt sur le revenu Sci imposée à l’impôt sur les sociétés
Frais d’agence payés à l’acquisition de l’immeuble NON OUI
Frais de notaire payés à l’acquisition de l’immeuble NON OUI
Frais d’entretien de l’immeuble OUI OUI
Travaux de construction, agrandissement et reconstruction NON OUI, via l’amortissement de l’immeuble
Travaux de réparation et d’amélioration OUI OUI
Amortissement de l’immeuble NON OUI
Taxe foncière OUI OUI
Intérêts d’emprunt du crédit immobilier OUI OUI

 
Enfin, en cas de vente de l’immeuble, le traitement des plus-values est totalement différente entre la SCI à l’IS et la SCI à l’IR ; C’est d’ailleurs à ce niveau que la SCI à l’impôt sur les sociétés perd de son intérêt : Alors que les plus-values réalisées par la SCI à l’impôt sur le revenu est exonéré après 22 ans puis 30 ans de détention et surtout constatée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, la plus-value générée par la SCI est taxable selon le mécanisme des plus-values professionnelles au taux de l’impôt sur les sociétés (15% jusqu’à 38120€ puis 28%) sur une base d’imposition nettement plus large.
Dans la SCI à l’IS, la plus-value est taxable d’une part à court terme par différence entre le prix d’acquisition de l’immeuble et sa valeur comptable après déduction de l’intégralité des amortissements puis à long terme par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, sans mécanisme d’abattement pour durée de détention.
Bref, l’intérêt fiscal de la SCI pendant toute la période d’exploitation de l’immeuble s’évanouit lors de la vente de ce dernier.
De surcroît, lorsque l’associé voudra percevoir personnellement le produit de la vente faite par la SCI, il devra procéder à une distribution de dividendes et payer l’impôt sur le revenu au taux du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% sur cette somme. 
 

 

Mais la fiscalité n’est pas l’unique différence entre SCI IS et SCI IR… la trésorerie et la capacité pour l’associé de percevoir la trésorerie est également une différence majeure.

Dans la principe, la comptabilité est équivalente entre une SCI à l’IS et une SCI à l’IR ; Ce n’est pas parce que l’imposition des profits d’exploitation est différente que la comptabilité doit être différente. Par exemple, il est tout à fait possible de constater l’amortissement des immeubles dans une SCI à l’IR, même si fiscalement cet amortissement ne sera pas pris en considération. 
Néanmoins, la semi transparence fiscale de la SCI à l’IR conduit nombre de détenteurs de SCI à négliger la comptabilité de la SCI et ont une approche légère en confondant compte de la SCI et compte personnel ; Ils se « servent » sur le compte de la SCI omettant la personnalité morale de la société dont ils sont associés ou gérant. Cette confusion volontaire n’est pas catastrophique et elle n’est à l’origine de desordre comptable et fiscaux.
Dans la grande majorité des cas, cette gestion légère de la SCI, lui fait perdre tout l’intérêt patrimonial ; Comme personne n’utilise véritablement la puissance de la SCI, personne ne semble dérangé outre mesure (Vous aurez noté l’ironie du propos et de la situation qui conduit de nombreuses de SCI à être totalement inutiles – Nous détaillons dans notre nouveau livre « Succession » dans lequel nous détaillons les conditions pour bien utiliser la SCI pour optimiser la transmission de son patrimoine). 
Dans une SCI à l’IS cette légèreté n’est pas possible ; Il n’est pas possible de confondre le compte courant de la SCI avec le compte de l’associé gérant. La personnalité morale de la SCI est nécessairement respecté du fait de cette imposition différente : A chaque fois que l’associé prend de l’argent sur le compte de la SCI, il s’agit d’une distribution de dividendes taxés.
De surcroît, il n’est pas possible de se distribuer toute la trésorerie de la SCI ; Les dividendes ne peuvent être distribués uniquement dans la limite du bénéfice d’exploitation. En l’absence de bénéfice comptable (compte tenu des amortissements par exemple), aucune distribution de dividendes ne sera possible et l’associé gérant de la SCI ne pourra pas appréhender la trésorerie de la SCI !
Bref, la trésorerie peut s’accumuler dans la SCI sans que l’associé gérant puisse en profiter pour assurer son train de vie !
 

Simulation : Comprendre l’intérêt ou non de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Prenons une situation simple d’un investissement locatif d’un montant de 200 000€ financé par un crédit immobilier sur 20 ans, 1.20% (cf »barème actuel des meilleurs taux de crédit immobilier« ).
Le loyer est de 10000€ par an, soit un rendement locatif de 5% (cf »Quel rendement locatif pour que l’investissement immobilier soit rentable ?« ).
L’investisseur est imposable dans la tranche marginale d’imposition de 30%.
Nous considérons une hausse des loyers et des prix de l’immobilier de 1% par année pendant les 20 années de la simulation.
 

1 – Simulation : La SCI imposée à l’impôt sur le revenu.

Les résultats simplifiés de la simulation permettent de dégager un taux de rendement interne de 5.93% pour un total d’impôt payé de 67 000€

Le résultat financier de l’investissement.
 Effort d’épargne moyen sur 20 ans -558,37 €
Taux de rendement interne de l’investissement sur 20 ans 5,93%
Total impôts payés (Impôt sur les sociétés, sur les dividendes et les plus values) 67 048,96 €

Le crédit immobilier sera de 215 000€ pour un financement à 110%. Le crédit immobilier financera l’intégralité de l’investissement, y compris les frais de notaire estimé à 7.5% de la valeur du bien (cf »Simulateur Frais de notaire : Comment calculer les frais d’acquisition à payer sur votre investissement immobilier ? »).

Le tableau d’amortissement du Crédit AMORTISSABLE

Capital initial Annuités Dont intérêt Dont capital Capital restant
1 215 000 € 12 156 € 2 580 € 9 576 € 205 424 €
2 205 424 € 12 156 € 2 465 € 9 691 € 195 734 €
3 195 734 € 12 156 € 2 349 € 9 807 € 185 927 €
4 185 927 € 12 156 € 2 231 € 9 924 € 176 003 €
5 176 003 € 12 156 € 2 112 € 10 044 € 165 959 €
6 165 959 € 12 156 € 1 992 € 10 164 € 155 795 €
7 155 795 € 12 156 € 1 870 € 10 286 € 145 509 €
8 145 509 € 12 156 € 1 746 € 10 410 € 135 099 €
9 135 099 € 12 156 € 1 621 € 10 534 € 124 565 €
10 124 565 € 12 156 € 1 495 € 10 661 € 113 904 €
11 113 904 € 12 156 € 1 367 € 10 789 € 103 115 €
12 103 115 € 12 156 € 1 237 € 10 918 € 92 197 €
13 92 197 € 12 156 € 1 106 € 11 049 € 81 148 €
14 81 148 € 12 156 € 974 € 11 182 € 69 966 €
15 69 966 € 12 156 € 840 € 11 316 € 58 650 €
16 58 650 € 12 156 € 704 € 11 452 € 47 198 €
17 47 198 € 12 156 € 566 € 11 589 € 35 609 €
18 35 609 € 12 156 € 427 € 11 728 € 23 881 €
19 23 881 € 12 156 € 287 € 11 869 € 12 011 €
20 12 011 € 12 156 € 144 € 12 011 € 0 €

 

La détermination du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers

Loyers Intérêts  d’emprunt Charges de propriété Amortissements Imputation frais d’acquisition Revenu foncier Brut
10 000 € 2 580 € 2 000 € 0 € 0 € 5 420 €
10 100 € 2 465 € 2 020 € 0 € 5 615 €
10 201 € 2 349 € 2 040 € 0 € 5 812 €
10 303 € 2 231 € 2 061 € 0 € 6 011 €
10 406 € 2 112 € 2 081 € 0 € 6 213 €
10 510 € 1 992 € 2 102 € 0 € 6 417 €
10 615 € 1 870 € 2 123 € 0 € 6 623 €
10 721 € 1 746 € 2 144 € 0 € 6 831 €
10 829 € 1 621 € 2 166 € 0 € 7 042 €
10 937 € 1 495 € 2 187 € 0 € 7 255 €
11 046 € 1 367 € 2 209 € 0 € 7 470 €
11 157 € 1 237 € 2 231 € 0 € 7 688 €
11 268 € 1 106 € 2 254 € 0 € 7 908 €
11 381 € 974 € 2 276 € 0 € 8 131 €
11 495 € 840 € 2 299 € 0 € 8 356 €
11 610 € 704 € 2 322 € 0 € 8 584 €
11 726 € 566 € 2 345 € 0 € 8 814 €
11 843 € 427 € 2 369 € 0 € 9 047 €
11 961 € 287 € 2 392 € 0 € 9 283 €
12 081 € 144 € 2 416 € 0 € 9 521 €
220 190 € 28 112 € 44 038 € 0 € 0 €

 

Le sort des déficits et conséquences fiscales  de l’investissement.  Calcul de l’impôt sur les revenus fonciers

 Résultat comptable  Déficit non imputés Cumul des déficits non imputés Utilisation des déficits Solde Revenu foncier imposable Impôt sur le revenu foncier + CSG/CRDS – CSG déductible N+1
5 420 € 0 € 0 € 0 € 0 € 5 420 € 2 558 €
5 615 € 0 € 0 € 0 € 0 € 5 615 € 2 540 €
5 812 € 0 € 0 € 0 € 0 € 5 812 € 2 629 €
6 011 € 0 € 0 € 0 € 0 € 6 011 € 2 719 €
6 213 € 0 € 0 € 0 € 0 € 6 213 € 2 810 €
6 417 € 0 € 0 € 0 € 0 € 6 417 € 2 902 €
6 623 € 0 € 0 € 0 € 0 € 6 623 € 2 995 €
6 831 € 0 € 0 € 0 € 0 € 6 831 € 3 089 €
7 042 € 0 € 0 € 0 € 0 € 7 042 € 3 184 €
7 255 € 0 € 0 € 0 € 0 € 7 255 € 3 281 €
7 470 € 0 € 0 € 0 € 0 € 7 470 € 3 378 €
7 688 € 0 € 0 € 0 € 0 € 7 688 € 3 476 €
7 908 € 0 € 0 € 0 € 0 € 7 908 € 3 576 €
8 131 € 0 € 0 € 0 € 0 € 8 131 € 3 676 €
8 356 € 0 € 0 € 0 € 0 € 8 356 € 3 778 €
8 584 € 0 € 0 € 0 € 0 € 8 584 € 3 881 €
8 814 € 0 € 0 € 0 € 0 € 8 814 € 3 985 €
9 047 € 0 € 0 € 0 € 0 € 9 047 € 4 090 €
9 283 € 0 € 0 € 0 € 0 € 9 283 € 4 197 €
9 521 € 0 € 0 € 0 € 0 € 9 521 € 4 304 €
                     –   €             148 040 €                     67 049 €

 

2 – Simulation : La SCI imposée à l’impôt sur les sociétés.

Les résultats simplifiés de la simulation permettent de dégager un taux de rendement interne de 7.24% pour un total d’impôt payé de 72929€ (contre 67 000€ pour l’option la SCI à l’IR). Pour calculer ce montant, nous intégrons l’imposition de la plus-value à payer à l’occasion de la vente de l’immeuble dans 20 ans et distribution intégrale des dividendes.
Bien évidemment, l’absence de vente de l’immeuble (et donc la non imposition de la plus-value) et la non distribution des dividendes dans le patrimoine personnel de l’investisseur auront pour conséquence d’améliorer de manière considérable ces résultats. En l’absence de distribution des dividendes (qui devront donc être réinvestis dans la SCI à l’IS), on atteint un TRI de 9.16% et seulement -+40 000€ d’impôt à payer sur la période (principalement la plus-value à la revente).

Le résultat financier de l’investissement.

 Effort d’épargne moyen sur 20 ans -605,81 €
Taux de rendement interne de l’investissement sur 20 ans 7,24%
Total impôts payés (Impôt sur les sociétés, sur les dividendes et les plus values) 72 929,00 €
dont impôt sur la plus value payé par la SCI lors de la vente de l’immeuble après 20 ans de détention 41 020,47 €

 

La détermination du résultat comptable de l’activité de location immobilière par la SCI imposée à l’IS

Loyers Intérêts  d’emprunt Charges de propriété Amortissements Imputation frais d’acquisition Résultat comptable distribuable
10 000 € 2 580 € 2 000 € 5 000 € 15 000 € -14 580 €
10 100 € 2 465 € 2 020 € 5 000 € 615 €
10 201 € 2 349 € 2 040 € 5 000 € 812 €
10 303 € 2 231 € 2 061 € 5 000 € 1 011 €
10 406 € 2 112 € 2 081 € 5 000 € 1 213 €
10 510 € 1 992 € 2 102 € 5 000 € 1 417 €
10 615 € 1 870 € 2 123 € 5 000 € 1 623 €
10 721 € 1 746 € 2 144 € 5 000 € 1 831 €
10 829 € 1 621 € 2 166 € 5 000 € 2 042 €
10 937 € 1 495 € 2 187 € 5 000 € 2 255 €
11 046 € 1 367 € 2 209 € 5 000 € 2 470 €
11 157 € 1 237 € 2 231 € 5 000 € 2 688 €
11 268 € 1 106 € 2 254 € 5 000 € 2 908 €
11 381 € 974 € 2 276 € 5 000 € 3 131 €
11 495 € 840 € 2 299 € 5 000 € 3 356 €
11 610 € 704 € 2 322 € 5 000 € 3 584 €
11 726 € 566 € 2 345 € 5 000 € 3 814 €
11 843 € 427 € 2 369 € 5 000 € 4 047 €
11 961 € 287 € 2 392 € 5 000 € 4 283 €
12 081 € 144 € 2 416 € 5 000 € 104 521 €
220 190 € 28 112 € 44 038 € 100 000 € 15 000 €

 

Le sort des déficits et conséquences fiscales  de l’investissement.  Calcul de l’impôt sur les sociétés payé par la SCI

 Résultat comptable  Déficit non imputés Cumul des déficits non imputés Utilisation des déficits Solde Bénéfice imposable à l’IS Impôt sur les sociétés (y compris plus value au terme des 20 ans) Impôt sur dividendes payé par l’associé CRL (Contribution revenus locatifs)
1 -14 580 € 14 580 € 14 580 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 0 € 250 €
2 615 € 0 € 14 580 € 615 € 13 965 € 0 € 0 € 184 € 253 €
3 812 € 0 € 14 580 € 812 € 13 153 € 0 € 0 € 244 € 255 €
4 1 011 € 0 € 14 580 € 1 011 € 12 142 € 0 € 0 € 303 € 258 €
5 1 213 € 0 € 14 580 € 1 213 € 10 929 € 0 € 0 € 364 € 260 €
6 1 417 € 0 € 14 580 € 1 417 € 9 512 € 0 € 0 € 425 € 263 €
7 1 623 € 0 € 14 580 € 1 623 € 7 890 € 0 € 0 € 487 € 265 €
8 1 831 € 0 € 14 580 € 1 831 € 6 059 € 0 € 0 € 549 € 268 €
9 2 042 € 0 € 14 580 € 2 042 € 4 017 € 0 € 0 € 612 € 271 €
10 2 255 € 0 € 14 580 € 2 255 € 1 762 € 0 € 0 € 676 € 273 €
11 2 470 € 0 € 14 580 € 1 762 € 0 € 708 € 106 € 709 € 276 €
12 2 688 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 2 688 € 403 € 685 € 279 €
13 2 908 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 2 908 € 436 € 742 € 282 €
14 3 131 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 3 131 € 470 € 798 € 285 €
15 3 356 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 3 356 € 503 € 856 € 287 €
16 3 584 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 3 584 € 538 € 914 € 290 €
17 3 814 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 3 814 € 572 € 973 € 293 €
18 4 047 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 4 047 € 607 € 1 032 € 296 €
19 4 283 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 4 283 € 642 € 1 092 € 299 €
20 148 559 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 148 559 € 36 641 € 20 364 € 302 €
             14 580 € 177 078 €  40 919 € 32 010 €

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