Investir dans l’immobilier locatif par l’intermédiaire d’une société civile immobilière imposable à l’impôt sur les sociétés (IS) est à la mode. Les investisseurs effrayés par l’imposition confiscatoire des revenus fonciers voient dans l’option impôt sur les sociétés, une solution pour réduire la pression fiscale.

Malheureusement, la réalité des chiffres ne permet pas une analyse aussi tranchée qui pourrait justifier un tel effet de mode. La SCI imposée à l’impôt sur les sociétés n’est toujours pas le paradis fiscal initialement envisagé, même s’il s’agit, pour nombres d’investisseurs d’une option particulièrement attrayante. 

Pour vous le démontrer, je vous propose de réaliser une comparaison entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS construit autour de notre simulateur de SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI IS).

 

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Quelles différences entre la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur le revenu (IR) ?

Avant d’entrer dans les calculs et les chiffres, revenons sur les principales différences entre l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur le revenu (IR).

 

La différence principale entre la SCI IS et la SCI IR est fiscale !

Les revenus tirés de l’exploitation d’un immobilier locatif dans une SCI IR est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers selon la tranche marginale d’imposition du contribuable investisseur (0%, 14%, 30%, 41%, 45%) puis aux prélèvements sociaux au taux de 17.20%.

Les bénéfices générés par une SCI à l’IS ne sont pas imposable à l’impôt sur le revenu en l’absence de distribution de dividendes ; Les bénéfices de la SCI IS sont taxables à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38120€ puis 28% puis les dividendes distribués à l’investisseur sont taxables à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. La SCI à l’IS devra également payer la Contribution sur les revenus locatifs (CRL) au taux de 2.50% du montant des loyers nets encaissés pendant l’année d’imposition.

Mais attention, comparer ces taux d’imposition n’est pas suffisant ! En effet, la base d’imposition, c’est à dire le montant imposable sur lequel seront appliqués ces taux ne sont pas les mêmes. Les modalités de détermination du bénéfice imposable ne sont pas les mêmes entre une imposition dans la catégorie des revenus fonciers et une imposition au titre des BIC. Les charges déductibles ne sont pas les mêmes.

Voici la synthèse des charges déductibles extraite de cet article « La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), analyse et détails de cette opportunité fiscale. »

SCI imposée à l’impôt sur le revenu Sci imposée à l’impôt sur les sociétés
Frais d’agence payés à l’acquisition de l’immeuble NON OUI
Frais de notaire payés à l’acquisition de l’immeuble NON OUI
Frais d’entretien de l’immeuble OUI OUI
Travaux de construction, agrandissement et reconstruction NON OUI, via l’amortissement de l’immeuble
Travaux de réparation et d’amélioration OUI OUI
Amortissement de l’immeuble NON OUI
Taxe foncière OUI OUI
Intérêts d’emprunt du crédit immobilier OUI OUI

 

Enfin, en cas de vente de l’immeuble, le traitement des plus-values est totalement différente entre la SCI à l’IS et la SCI à l’IR ; C’est d’ailleurs à ce niveau que la SCI à l’impôt sur les sociétés perd de son intérêt : Alors que les plus-values réalisées par la SCI à l’impôt sur le revenu est exonéré après 22 ans puis 30 ans de détention et surtout constatée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, la plus-value générée par la SCI est taxable selon le mécanisme des plus-values professionnelles au taux de l’impôt sur les sociétés (15% jusqu’à 38120€ puis 28%) sur une base d’imposition nettement plus large.

Dans la SCI à l’IS, la plus-value est taxable d’une part à court terme par différence entre le prix d’acquisition de l’immeuble et sa valeur comptable après déduction de l’intégralité des amortissements puis à long terme par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, sans mécanisme d’abattement pour durée de détention.

Bref, l’intérêt fiscal de la SCI pendant toute la période d’exploitation de l’immeuble s’évanouit lors de la vente de ce dernier.

De surcroît, lorsque l’associé voudra percevoir personnellement le produit de la vente faite par la SCI, il devra procéder à une distribution de dividendes et payer l’impôt sur le revenu au taux du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% sur cette somme. 

 

 

Mais la fiscalité n’est pas l’unique différence entre SCI IS et SCI IR… la trésorerie et la capacité pour l’associé de percevoir la trésorerie est également une différence majeure.

Dans la principe, la comptabilité est équivalente entre une SCI à l’IS et une SCI à l’IR ; Ce n’est pas parce que l’imposition des profits d’exploitation est différente que la comptabilité doit être différente. Par exemple, il est tout à fait possible de constater l’amortissement des immeubles dans une SCI à l’IR, même si fiscalement cet amortissement ne sera pas pris en considération. 

Néanmoins, la semi transparence fiscale de la SCI à l’IR conduit nombre de détenteurs de SCI à négliger la comptabilité de la SCI et ont une approche légère en confondant compte de la SCI et compte personnel ; Ils se « servent » sur le compte de la SCI omettant la personnalité morale de la société dont ils sont associés ou gérant. Cette confusion volontaire n’est pas catastrophique et elle n’est à l’origine de desordre comptable et fiscaux.

Dans la grande majorité des cas, cette gestion légère de la SCI, lui fait perdre tout l’intérêt patrimonial ; Comme personne n’utilise véritablement la puissance de la SCI, personne ne semble dérangé outre mesure (Vous aurez noté l’ironie du propos et de la situation qui conduit de nombreuses de SCI à être totalement inutiles – Nous détaillons dans notre nouveau livre « Succession » dans lequel nous détaillons les conditions pour bien utiliser la SCI pour optimiser la transmission de son patrimoine). 

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Dans une SCI à l’IS cette légèreté n’est pas possible ; Il n’est pas possible de confondre le compte courant de la SCI avec le compte de l’associé gérant. La personnalité morale de la SCI est nécessairement respecté du fait de cette imposition différente : A chaque fois que l’associé prend de l’argent sur le compte de la SCI, il s’agit d’une distribution de dividendes taxés.

De surcroît, il n’est pas possible de se distribuer toute la trésorerie de la SCI ; Les dividendes ne peuvent être distribués uniquement dans la limite du bénéfice d’exploitation. En l’absence de bénéfice comptable (compte tenu des amortissements par exemple), aucune distribution de dividendes ne sera possible et l’associé gérant de la SCI ne pourra pas appréhender la trésorerie de la SCI !

Bref, la trésorerie peut s’accumuler dans la SCI sans que l’associé gérant puisse en profiter pour assurer son train de vie !

 

Simulation : Comprendre l’intérêt ou non de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Prenons une situation simple d’un investissement locatif d’un montant de 200 000€ financé par un crédit immobilier sur 20 ans, 1.20% (cf »barème actuel des meilleurs taux de crédit immobilier« ).

Le loyer est de 10000€ par an, soit un rendement locatif de 5% (cf »Quel rendement locatif pour que l’investissement immobilier soit rentable ?« ).

L’investisseur est imposable dans la tranche marginale d’imposition de 30%.

Nous considérons une hausse des loyers et des prix de l’immobilier de 1% par année pendant les 20 années de la simulation.

 

1 – Simulation : La SCI imposée à l’impôt sur le revenu.

Les résultats simplifiés de la simulation permettent de dégager un taux de rendement interne de 5.93% pour un total d’impôt payé de 67 000€

Le résultat financier de l’investissement.
 Effort d’épargne moyen sur 20 ans -558,37 €
Taux de rendement interne de l’investissement sur 20 ans 5,93%
Total impôts payés (Impôt sur les sociétés, sur les dividendes et les plus values) 67 048,96 €

Le crédit immobilier sera de 215 000€ pour un financement à 110%. Le crédit immobilier financera l’intégralité de l’investissement, y compris les frais de notaire estimé à 7.5% de la valeur du bien (cf »Simulateur Frais de notaire : Comment calculer les frais d’acquisition à payer sur votre investissement immobilier ? »).

Le tableau d’amortissement du Crédit AMORTISSABLE

Capital initial Annuités Dont intérêt Dont capital Capital restant
1 215 000 € 12 156 € 2 580 € 9 576 € 205 424 €
2 205 424 € 12 156 € 2 465 € 9 691 € 195 734 €
3 195 734 € 12 156 € 2 349 € 9 807 € 185 927 €
4 185 927 € 12 156 € 2 231 € 9 924 € 176 003 €
5 176 003 € 12 156 € 2 112 € 10 044 € 165 959 €
6 165 959 € 12 156 € 1 992 € 10 164 € 155 795 €
7 155 795 € 12 156 € 1 870 € 10 286 € 145 509 €
8 145 509 € 12 156 € 1 746 € 10 410 € 135 099 €
9 135 099 € 12 156 € 1 621 € 10 534 € 124 565 €
10 124 565 € 12 156 € 1 495 € 10 661 € 113 904 €
11 113 904 € 12 156 € 1 367 € 10 789 € 103 115 €
12 103 115 € 12 156 € 1 237 € 10 918 € 92 197 €
13 92 197 € 12 156 € 1 106 € 11 049 € 81 148 €
14 81 148 € 12 156 € 974 € 11 182 € 69 966 €
15 69 966 € 12 156 € 840 € 11 316 € 58 650 €
16 58 650 € 12 156 € 704 € 11 452 € 47 198 €
17 47 198 € 12 156 € 566 € 11 589 € 35 609 €
18 35 609 € 12 156 € 427 € 11 728 € 23 881 €
19 23 881 € 12 156 € 287 € 11 869 € 12 011 €
20 12 011 € 12 156 € 144 € 12 011 € 0 €

 

La détermination du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers

Loyers Intérêts  d’emprunt Charges de propriété Amortissements Imputation frais d’acquisition Revenu foncier Brut
10 000 € 2 580 € 2 000 € 0 € 0 € 5 420 €
10 100 € 2 465 € 2 020 € 0 € 5 615 €
10 201 € 2 349 € 2 040 € 0 € 5 812 €
10 303 € 2 231 € 2 061 € 0 € 6 011 €
10 406 € 2 112 € 2 081 € 0 € 6 213 €
10 510 € 1 992 € 2 102 € 0 € 6 417 €
10 615 € 1 870 € 2 123 € 0 € 6 623 €
10 721 € 1 746 € 2 144 € 0 € 6 831 €
10 829 € 1 621 € 2 166 € 0 € 7 042 €
10 937 € 1 495 € 2 187 € 0 € 7 255 €
11 046 € 1 367 € 2 209 € 0 € 7 470 €
11 157 € 1 237 € 2 231 € 0 € 7 688 €
11 268 € 1 106 € 2 254 € 0 € 7 908 €
11 381 € 974 € 2 276 € 0 € 8 131 €
11 495 € 840 € 2 299 € 0 € 8 356 €
11 610 € 704 € 2 322 € 0 € 8 584 €
11 726 € 566 € 2 345 € 0 € 8 814 €
11 843 € 427 € 2 369 € 0 € 9 047 €
11 961 € 287 € 2 392 € 0 € 9 283 €
12 081 € 144 € 2 416 € 0 € 9 521 €
220 190 € 28 112 € 44 038 € 0 € 0 €

 

Le sort des déficits et conséquences fiscales  de l’investissement.  Calcul de l’impôt sur les revenus fonciers

 Résultat comptable  Déficit non imputés Cumul des déficits non imputés Utilisation des déficits Solde Revenu foncier imposable Impôt sur le revenu foncier + CSG/CRDS – CSG déductible N+1
5 420 € 0 € 0 € 0 € 0 € 5 420 € 2 558 €
5 615 € 0 € 0 € 0 € 0 € 5 615 € 2 540 €
5 812 € 0 € 0 € 0 € 0 € 5 812 € 2 629 €
6 011 € 0 € 0 € 0 € 0 € 6 011 € 2 719 €
6 213 € 0 € 0 € 0 € 0 € 6 213 € 2 810 €
6 417 € 0 € 0 € 0 € 0 € 6 417 € 2 902 €
6 623 € 0 € 0 € 0 € 0 € 6 623 € 2 995 €
6 831 € 0 € 0 € 0 € 0 € 6 831 € 3 089 €
7 042 € 0 € 0 € 0 € 0 € 7 042 € 3 184 €
7 255 € 0 € 0 € 0 € 0 € 7 255 € 3 281 €
7 470 € 0 € 0 € 0 € 0 € 7 470 € 3 378 €
7 688 € 0 € 0 € 0 € 0 € 7 688 € 3 476 €
7 908 € 0 € 0 € 0 € 0 € 7 908 € 3 576 €
8 131 € 0 € 0 € 0 € 0 € 8 131 € 3 676 €
8 356 € 0 € 0 € 0 € 0 € 8 356 € 3 778 €
8 584 € 0 € 0 € 0 € 0 € 8 584 € 3 881 €
8 814 € 0 € 0 € 0 € 0 € 8 814 € 3 985 €
9 047 € 0 € 0 € 0 € 0 € 9 047 € 4 090 €
9 283 € 0 € 0 € 0 € 0 € 9 283 € 4 197 €
9 521 € 0 € 0 € 0 € 0 € 9 521 € 4 304 €
                     –   €             148 040 €                     67 049 €

 

2 – Simulation : La SCI imposée à l’impôt sur les sociétés.

Les résultats simplifiés de la simulation permettent de dégager un taux de rendement interne de 7.24% pour un total d’impôt payé de 72929€ (contre 67 000€ pour l’option la SCI à l’IR). Pour calculer ce montant, nous intégrons l’imposition de la plus-value à payer à l’occasion de la vente de l’immeuble dans 20 ans et distribution intégrale des dividendes.

Bien évidemment, l’absence de vente de l’immeuble (et donc la non imposition de la plus-value) et la non distribution des dividendes dans le patrimoine personnel de l’investisseur auront pour conséquence d’améliorer de manière considérable ces résultats. En l’absence de distribution des dividendes (qui devront donc être réinvestis dans la SCI à l’IS), on atteint un TRI de 9.16% et seulement -+40 000€ d’impôt à payer sur la période (principalement la plus-value à la revente).

Le résultat financier de l’investissement.

 Effort d’épargne moyen sur 20 ans -605,81 €
Taux de rendement interne de l’investissement sur 20 ans 7,24%
Total impôts payés (Impôt sur les sociétés, sur les dividendes et les plus values) 72 929,00 €
dont impôt sur la plus value payé par la SCI lors de la vente de l’immeuble après 20 ans de détention 41 020,47 €

 

La détermination du résultat comptable de l’activité de location immobilière par la SCI imposée à l’IS

Loyers Intérêts  d’emprunt Charges de propriété Amortissements Imputation frais d’acquisition Résultat comptable distribuable
10 000 € 2 580 € 2 000 € 5 000 € 15 000 € -14 580 €
10 100 € 2 465 € 2 020 € 5 000 € 615 €
10 201 € 2 349 € 2 040 € 5 000 € 812 €
10 303 € 2 231 € 2 061 € 5 000 € 1 011 €
10 406 € 2 112 € 2 081 € 5 000 € 1 213 €
10 510 € 1 992 € 2 102 € 5 000 € 1 417 €
10 615 € 1 870 € 2 123 € 5 000 € 1 623 €
10 721 € 1 746 € 2 144 € 5 000 € 1 831 €
10 829 € 1 621 € 2 166 € 5 000 € 2 042 €
10 937 € 1 495 € 2 187 € 5 000 € 2 255 €
11 046 € 1 367 € 2 209 € 5 000 € 2 470 €
11 157 € 1 237 € 2 231 € 5 000 € 2 688 €
11 268 € 1 106 € 2 254 € 5 000 € 2 908 €
11 381 € 974 € 2 276 € 5 000 € 3 131 €
11 495 € 840 € 2 299 € 5 000 € 3 356 €
11 610 € 704 € 2 322 € 5 000 € 3 584 €
11 726 € 566 € 2 345 € 5 000 € 3 814 €
11 843 € 427 € 2 369 € 5 000 € 4 047 €
11 961 € 287 € 2 392 € 5 000 € 4 283 €
12 081 € 144 € 2 416 € 5 000 € 104 521 €
220 190 € 28 112 € 44 038 € 100 000 € 15 000 €

 

Le sort des déficits et conséquences fiscales  de l’investissement.  Calcul de l’impôt sur les sociétés payé par la SCI

 Résultat comptable  Déficit non imputés Cumul des déficits non imputés Utilisation des déficits Solde Bénéfice imposable à l’IS Impôt sur les sociétés (y compris plus value au terme des 20 ans) Impôt sur dividendes payé par l’associé CRL (Contribution revenus locatifs)
1 -14 580 € 14 580 € 14 580 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 0 € 250 €
2 615 € 0 € 14 580 € 615 € 13 965 € 0 € 0 € 184 € 253 €
3 812 € 0 € 14 580 € 812 € 13 153 € 0 € 0 € 244 € 255 €
4 1 011 € 0 € 14 580 € 1 011 € 12 142 € 0 € 0 € 303 € 258 €
5 1 213 € 0 € 14 580 € 1 213 € 10 929 € 0 € 0 € 364 € 260 €
6 1 417 € 0 € 14 580 € 1 417 € 9 512 € 0 € 0 € 425 € 263 €
7 1 623 € 0 € 14 580 € 1 623 € 7 890 € 0 € 0 € 487 € 265 €
8 1 831 € 0 € 14 580 € 1 831 € 6 059 € 0 € 0 € 549 € 268 €
9 2 042 € 0 € 14 580 € 2 042 € 4 017 € 0 € 0 € 612 € 271 €
10 2 255 € 0 € 14 580 € 2 255 € 1 762 € 0 € 0 € 676 € 273 €
11 2 470 € 0 € 14 580 € 1 762 € 0 € 708 € 106 € 709 € 276 €
12 2 688 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 2 688 € 403 € 685 € 279 €
13 2 908 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 2 908 € 436 € 742 € 282 €
14 3 131 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 3 131 € 470 € 798 € 285 €
15 3 356 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 3 356 € 503 € 856 € 287 €
16 3 584 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 3 584 € 538 € 914 € 290 €
17 3 814 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 3 814 € 572 € 973 € 293 €
18 4 047 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 4 047 € 607 € 1 032 € 296 €
19 4 283 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 4 283 € 642 € 1 092 € 299 €
20 148 559 € 0 € 14 580 € 0 € 0 € 148 559 € 36 641 € 20 364 € 302 €
             14 580 € 177 078 €  40 919 € 32 010 €

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71 Comments

  1. Bonjour,

    Une SCI a l’IS qui accumulerait de la trésorerie se trouverait face un problème de placement de cette trésorerie. Certes les placements ne sont pas intéressant pour les particuliers, mais c’est encore pire pour les SCI (du peu que je sais).

    Est-il envisageable que sous couvert d’un écrit validé en AG, la SCI prête sa trésorerie aux associés pour qu’ils placent aux noms de la SCI cette trésorerie. Les associés reverseraient ensuite à la SCI l’intégralité de la trésorerie et des intérêts.

    En bref, les associés n’auraient rien à y gagner et ne ferait cela que pour faire fructifier la trésorerie de la SCI à son avantage.

    J’imagine que le fisc requalifierait cet « arrangement » en versement de dividendes. Qu’en pensez-vous ?

    Merci et bravo pour vos articles.

  2. Ce que vous indiquez sur l’impossibilité pour les associés de percevoir la trésorerie de la SCI en l’absence ce bénéfice est faux. Il suffit de procéder par réduction de capital, et les associés peuvent ainsi non seulement récupérer la trésorerie d’une SCI déficitaire, mais surtout éviter de payer le moindre impôt sur les sommes récupérées !

    • Oui, et vous croyez vraiment que l’administration fiscale va laisser cette pratique se diffuser sans rien dire.

      De surcroît, pour réduire son capital, faut il encore que le capital social soit élevé 😉

      Il faudrait alors faudrait alors faire une augmentation de capital, puis une réduction de capital ?

      Votre solution ne me semble vraiment pas raisonnable. C’est de l’abus de droit !

      • Non ce n’est absolument pas de l’abus de droit, une société peut librement décider du devenir de son capital et notamment le réduire. C’est même explicitement prévu par l’art 112.1 du CGI :

        Ne sont pas considérés comme revenus distribués :

        1° Les répartitions présentant pour les associés ou actionnaires le caractère de remboursements d’apports ou de primes d’émission.

        Et bien évidemment il faut avoir un capital à rembourser.

        • Guillaume FONTENEAU says:

          C’est justement la définition de l’abus de droit que d’avoir le droit de mettre en place un montage, mais que de la faire pour satisfaire un motif principalement fiscal dans un esprit contraire à l’esprit de la loi !

          Voici un article intéressant publié dans Agéfiactif en 2016 :

          RÉDUCTION DE CAPITAL NON MOTIVÉE PAR DES PERTES

          Ces précisions en matière d’abus de droit lors de la mise en place d’une soulte font directement écho à la nouvelle pratique à la mode de la réduction de capital en lieu et place d’une bonne vieille distribution de dividendes. Est-il encore nécessaire de rappeler le contexte tant cette stratégie d’optimisation semble aujourd’hui pratiquée ?

          Changement de régime fiscal.

          Pour les lecteurs découvrant les méandres de la fiscalité, rappelons que la loi de Finance rectificative de 2014 a modifié le régime fiscal des réductions de capital. Préalablement imposable dans le cadre d’un régime dit hybride, pour partie dividendes et pour partie plus-value mais, en pratique, principalement sous le régime des dividendes, les réductions de capital non motivées par des pertes sont désormais imposables intégralement en plus-value. Pas besoin d’être un génie de la fiscalité pour comprendre rapidement qu’un abattement de 50 % (après deux ans de détention), de 65 % (après huit ans) ou mieux encore de 85 % pour les créateurs d’entreprise après huit ans est plus intéressant qu’un abattement de 40 %… Dès lors, pourquoi continuer à distribuer des dividendes lorsque la voie d’une réduction de capital est permise ? Nombreux sont ceux qui ont gaiement franchi le pas en recourant prioritairement à la voie de la réduction de capital sans aucun état d’âme.

          On pense au contraire, qu’à l’identique de la soulte, une telle stratégie encourt le risque d’un abus de droit dès lors que la réduction de capital n’a été préférée à une distribution de dividendes que dans un but exclusivement fiscal. Avant d’examiner les arguments des réducteurs de capital, précisons les deux cas qui nous semblent parfaitement légitimes car ils répondent à des préoccupations autres que fiscales :

          – la réduction de capital modifie sensiblement, voire significativement la géographie du capital avec les mêmes précisions précédentes que pour la soulte ;

          – la réduction de capital est supérieure au montant des réserves disponibles de telle sorte qu’une distribution aussi importante ne peut être opérée sans réduire le capital (par exemple, la distribution d’une somme de 500.000 euros aux associés dans une société dont le capital est de 800.000 euros) et les réserves, augmentés du bénéfice distribuable, de 200.000 euros.

          Dans cette hypothèse, nulle autre solution que de réduire le capital.

          Les arguments des « réducteurs ».

          Passons rapidement sur les arguments des « réducteurs » qui prouvent surtout le manque d’habilité de leurs auteurs (9) :

          – « Je peux réduire le capital car la loi me l’autorise, j’en ai le droit… » Ben voyons ! Merci de cette excellente définition de l’abus de droit !

          – « Je ne fais pas un abus de droit car je ne réduis le capital qu’une fois tous les trois ans et pas chaque année. »

          Excellent ! On ne voit pas en quoi le caractère non répétitif de l’opération serait une circonstance permettant d’écarter l’abus de droit. Certes, un petit abus est moins abusif qu’une succession d’abus, cela reste néanmoins un abus. Au demeurant, cet argument porte son propre contre-argument : si la réduction de capital n’est pas abusive, pourquoi ne pas y recourir chaque année ?

          Enfin, les « réducteurs » de capital nous disent que le choix du chemin fiscalement le plus avantageux est garanti par une jurisprudence constante et ferme. C’est par exemple le cas lorsqu’il convient de choisir, parmi différentes formules juridiques, entre l’apport en capital ou l’aide directe sous forme de subventions à une filiale (10), ou entre la cession de parts d’une SCI dont l’unique actif est un terrain à bâtir plutôt que la cession dudit terrain par la SCI (11). Dès lors que le contribuable est libre de choisir la voie fiscale la moins taxée, il peut librement choisir la réduction de capital plutôt que la distribution de dividendes. Cet argument nous semble effectivement le plus pertinent et pourrait éventuellement être entendu, difficilement, par l’administration, n’en doutons pas, qui préfère systématiquement que le contribuable emprunte le chemin le plus taxé, mais plutôt par la jurisprudence.

          Procédure longue et coûteuse.

          Ce qui nous semble poser un sérieux problème, cependant, c’est que le chemin de la réduction de capital, comparé à celui de la distribution de dividendes, est un chemin escarpé, de pratique difficile et contre-productif. Pour distribuer des dividendes, une simple résolution prise en AGO suffit : le jour même de l’affectation du résultat, le compte des associés peut être crédité. La réduction de capital nécessite, quant à elle, la convocation d’une AGE, la modification des statuts, l’enregistrement du procès-verbal d’assemblée à la recette des impôts et la publication d’une annonce légale octroyant aux créanciers de la société un délai pouvant aller jusqu’à 30 jours pour s’y opposer.

          A ces péripéties juridiques se rajoutent les contraintes matérielles : changement de papier à en-tête pour faire état du nouveau capital notamment.

          Bref, voilà une procédure qui se révèle en pratique longue et coûteuse, au détriment de la société.

          Ainsi, le seul argument qui pourrait conduire à privilégier une réduction de capital en lieu et place d’une distribution de dividendes est l’avantage fiscal qu’en tirent les bénéficiaires.

          Il n’est donc pas sûr que le contribuable puisse se faire entendre et il apparaît d’évidence que cette pratique, même occasionnelle et hors les cas cités précédemment, est une pratique à très haut risque.

          Article paru le 24 juin 2016 dans AGEFI ACTIFS N°22.

          • D’une part il est question d’une SCI déficitaire, la seule manière de distribuer la trésorerie est donc de procéder par réduction de capital, la question de l’abus de droit ne se pose donc même pas, car il n’y a pas d’autre solution disponible. Et il n’y a aucun montage, c’est la simple application du CGI.
            L’article que vous citez mentionne des sociétés bénéficiaires, dans lesquelles on pourrait effectivement se poser la question. Mais vous remarquerez que la conclusion en est plutôt positive : « le choix du chemin fiscalement le plus avantageux est garanti par une jurisprudence constante et ferme ».

            Et enfin, sur la complexité de la procédure, il suffit d’avoir prévu initialement une SCI à capital variable, et la réduction peut être effectuée par une simple AG, sans aucune autre formalité, et notamment aucune modification des statuts.

            • Guillaume FONTENEAU says:

              La conclusion de l’article est la suivante : Ainsi, le seul argument qui pourrait conduire à privilégier une réduction de capital en lieu et place d’une distribution de dividendes est l’avantage fiscal qu’en tirent les bénéficiaires.

              Il n’est donc pas sûr que le contribuable puisse se faire entendre et il apparaît d’évidence que cette pratique, même occasionnelle et hors les cas cités précédemment, est une pratique à très haut risque.

              • Ça n’engage que l’auteur.

                Et encore une fois, dans le cas d’un SCI déficitaire comme il en était initialement question, la question de l’abus de droit ne se pose même pas.

                • L’auteur n’est autre que Laurent BENOUDIZ, Expert-comptable, Président du Conseil régional de l’Ordre des Experts-Comptables de Paris Ile-de-France.

                  😉

                  • Grand bien lui fasse. Et qui confirme donc que la question ne se pose même pas dans le cas d’une SCI déficitaire.

                    • Et par ailleurs, on pourra lui suggérer d’aller prodiguer ses conseils à Schneider Electric, qui distribue l’essentiel de son dividende sous forme de remboursement d’apport, donc en quasi franchise fiscale pour ses actionnaires : https://www.schneider-electric.com/fr/about-us/investor-relations/individual-shareholders/faq.jsp

                      On peut supposer que cette société, qui pèse quand même 44 milliards, s’est entourée de conseillers fiscaux autrement plus compétents avant de procéder à cette opération. Et, à date, le fisc n’a rien trouvé à y redire…

                    • Julien,
                      Ok pour votre argumentaire, mais il y a fort à parier que dès le 1er janvier 2020 , l’abus de droit se considère en grande largeur par les CDI, et votre cas d’espèce, s’il devait se multiplier, ne manquerait pas d’être retoqué; cependant,il est toujours possible de le tenter, les yeux fiscaux grand ouverts….

  3. Peut on imaginer qu’un associé deviennent salarié quelques heure de sa Société Civile (avec comme motif la gestion de l’immobilier qu’elle détient) ?
    Cela pourrait permettre de récupérer une partie de la tréso mais également de pourvoir cotiser pour récupérer des trimestres manquants et bénéficier d’une protection sociale ?

    • Il est tout à fait possible pour une SCI à l’IS d’avoir un salarié, notamment son gérant, et d’en déduire la charge. Mais avec toutes les cotisations et impôts, ça n’est en général pas fiscalement intéressant.
      Dans des cas particuliers, et notamment pour récupérer des trimestres de cotisation marginaux, ça peut le devenir.

  4. J’imagine cela vraiment dans une stratégie long terme :
    Construire grâce à une SC à l’IS détentrice d’investissement locatif tout au long de ma vie active en « franchise d’impôt sur le revenu »
    Me permettre de pouvoir lever le pied professionnellement en pré-retraite et utiliser cette tirelire pour m’assurer un complément de revenu ainsi que la possibilité de cotiser mes derniers trimestres.

    Dans cette stratégie, je ne compte pas revendre les actifs immobiliers qui sont et resteront un moteur de revenu pour ma SC. Le défaut de la PV n’en serait donc pas un.

    • C’est donc tout à fait possible avec une SCI à l’IS.

      Et même en envisageant une distribution de dividende, il y a un intérêt par rapport à l’IR dans une perspective de long terme, puisque cela permet de ne pas en distribuer pendant la vie active des associés, donc au moment où ils sont le plus taxés, mais de ne le faire qu’à leur retraite, où leur TMI est plus bas.
      Cela peut aussi faciliter la transmission de liquidités à ses enfants, via une cession temporaire d’usufruit, pendant une période où bien évidemment on distribuera des dividendes.

    • Peut être que la location meublée professionnelle serait un statut plus adapté. Vos biens peuvent ils être compatibles ?

      • Oui ils pourraient, se sont des logements étudiants
        Cependant le régime LMP n’est pas sous forme de société si ?

        L’objectif principal de mon montage doit être la possibilité de cotiser en phase de préretraite mes trimestre manquants ( je suis pécimiste et je pense que ma génération devra travailler au moins jusqu’a 70 ans)

  5. bousquet says:

    Il me semble qu’il ne faut pas opposer ces 2 systèmes IR et IS, mais qu’ils répondent à des objectifs différents.
    La SCI IS me parait idéale pour un bien sans crédit en cours (donc générant bcp de revenus) et que l’on souhaite garder sa vie durant.

    Par ailleurs, pour quand même contourner le pb de la revente en IS, vous pourriez évoquer le mécanisme de holding familiale qui peut récupérer le produit de la vente de la SCI IS sans quasiment d’impot, puis garder l’argent dans la holding et éventuellement le réinvestir dans un autre projet en SCI IS. Sans jamais récupérer l’argent à titre personnel bien sur.
    Il me semble que ces montages sont très pratiqués dans certains milieux (très?) aisés…

    Le seul hic pour des patrimoines moyens me semble la complexité avec tous les frais de conseils associés.

    • Mais la holding ne permet pas de supprimer l’imposition de la plus-value professionnelle lors de la vente de l’immeuble.

      Suis dans l’erreur ou quelque chose m’échappe ?

      • Patrick D says:

        J’ai du revendre dernièrement un bien détenu par une SCI sous IR appartenant à une SC sous IS. J’ai du payer la PV, qui prenait en compte les amortissements déjà fait, le jour de la vente chez le notaire.

        • Beau retour d’expérience sur ce montage préconisé à tours de bras par de nombreux CGP mais dont je peine à percevoir l’ingéniosité dans la mesure où, comme vous le soulignez, cela revient à taxer la cession de l’immeuble comme si la SCI était elle-même à l’IS…

          Le seul truc un peu intelligent que je peux y voir c’est de passer d’abord par une cession de parts pour les récupérer dans un patrimoine perso puis de céder ensuite l’immeuble pour bénéficier des PV des particuliers. Cependant on se rajoute notamment 5% de droits d’enregistrement + la PV taxée à l’IS sur la cession de parts (sachant qu’il faudra tenir compte de la valeur réelle -et non comptable- de l’immeuble, surtout si sa cession intervient juste après, pour arrêter le prix de cession des parts, sauf à s’exposer à un redressement, donc par hypothèse il y aura forcément une PV à constater même à valeur constante ; j’ai pas tenté d’envisager toutes les possibilités mais avec l’application de la jurisprudence Quemener à vue de nez on aura toujours un retraitement « défavorable » à opérer).

          Tout ça pour dire qu’il faut mettre des chiffres mais que ça ne me paraît pas être une solution aussi optimisante qu’elle n’y paraît…

      • bousquet says:

        en plus value pro : la SCI IS étant détenue depuis plus de 2 ans par la holding, on paie l’IS sur 12% de la vente soit environ 4% de la vente totale (régime mère-fille). Meme pas de Csg…

        je me trompe?

        Que pensez des montages super optimisés (légaux?) avec une SCI IS achetant l’usufruit et une SCI IR pour la nue propriété?

        • En quoi ce montage serait-il optimisé ? Vous faites quoi à la fin de l’usufruit ?

          • bousquet says:

            à la fin de l’usufruit :
            soit on renouvelle une période d’usufruit
            soit on arrete et on remonte les fonds (=loyers quasi sans impot) vers la holding familiale. La SCI IR se retrouve totalement propriétaire du bien et bénéficie du régime des PV immo foncier avec exonération après 30ans.

            • Si vous renouvelez l’usufruit, le produit de cession devient taxable à l’IR comme les loyers, donc vous ne gagnez plus rien. Si vous ne le renouvelez pas vous conservez les loyers à l’IR, et vous ne gagnez plus rien non plus. Bref, ce montage n’a d’intérêt que le temps de l’usufruit, donc au maximum 30 ans.
              Et là pour le coup il va falloir s’accrocher pour éviter l’abus de droit…

              • Il me semble que dans ce type de montage à la fin de la période d’usufruit temporaire on vends le bien.
                Cela permet d’avoir le beurre sur l’imposition des loyers avec le régime IS
                Puis l’argent du beurre sur l’imposition de la PV avec le régime IR

                Selon moi on est dans un abus de droit que ce soit antérieur ou postérieur à 2020 🙂

        • Comment ne payer que 12% d’IS sur le produit??? Jamais entendu parler de ça. Normalement l’intérêt seul de la holding est de récupérer les dividendes ds la holding en payant seulement 5% au lieu du PFU de 30% si récupéré en particulier. Et que cette holding se resserve de ces dividendes récupérés pour monter d’autres projets dans d’autres sci is.

        • Ce régime spécifique d’imposition des PVLT c’est uniquement en cas de cession des parts et non de l’immeuble, et il n’est de toutes façons pas applicable en cas de cession de titres de société à prépondérance immobilière.

          Pour les montages avec un usufruitier à l’IS et un nu-propriétaire à l’IR, attention à l’intérêt propre de chacun ainsi que leur activité respective et même la personne de leurs associés. Parce que dans le genre planche savonneuse on commence à être pas mal.

  6. Patrick D says:

    Bonjour à tous
    Juste une remarque humoristique : si l’intérêt du choix entre SCI à l’IR ou l’IS est purement fiscal, est ce que cela n’est pas un abus de droit selon sa nouvelle définition ?

    • Dès lors que le législateur propose aux associés de SCI cette option pour l’IS, cette opération ne peut être qualifiée d’abus de droit … l’intention du législateur est justement de laisser le choix aux contribuables.

      • Patrick D says:

        Merci Guillaume.
        C’était juste une plaisanterie pour dénoncer le nouvel aspect « principalement » fiscal de l’abus de droit.

  7. C’est une très bonne question en fait, et qui se rapproche du sujet précédent. La réponse est assez simple, mais elle suppose de bien comprendre la notion d’abus de droit.
    L’abus de droit ne peut pas être invoqué lorsque le contribuable se contente de choisir l’option la moins coûteuse fiscalement, la jurisprudence est constante sur ce point. Or le régime fiscal de la SCI est une simple option du contribuable, donc la réponse est non, ça ne peut pas en constituer.
    L’abus de droit ne peut concerner qu’une opération en tant que telle, donc par exemple le fait de créer une SCI et de lui apporter des biens, lorsqu’il peut être démontré que le but de l’opération est essentiellement fiscal auparavant, principalement fiscal à partir de 2020. Mais dans ce cas c’est toute la SCI qui sera remise en cause, et pas seulement son option fiscale.
    Idem en matière de dividende : l’opération consiste à verser des liquidités aux associées, le faire en distribution de bénéfice ou en réduction de capital est une simple option, et non une opération en tant que telle. Il ne peut donc être reproché aux associés de choisir la moins coûteuse.

    La question se pose de manière similaire dans de nombreux domaines, par exemple en matière d’IR avec la nouvelle flat tax à 30%, à laquelle le contribuable a l’option de renoncer, et de préférer le barème progressif. Chaque contribuable en fonction de sa situation peut choisir l’option qui minore son impôt, et éventuellement choisir une option différente tous les ans. Alors qu’il est bien évident que ce choix a un objectif purement fiscal, il ne constitue en rien un abus de droit. Car là encore il s’agit d’une simple option, et non d’une opération.

    • Attention, encore une fois avec vos certitudes : « La question se pose de manière similaire dans de nombreux domaines, par exemple en matière d’IR avec la nouvelle flat tax à 30%, à laquelle le contribuable a l’option de renoncer, et de préférer le barème progressif. ».

      Votre position n’est pas partagée par tous, moi le premier.

      Choisir la réduction de capital pour se verser des dividendes est totalement contraire à l’esprit du législateur lorsqu’il rédige la loi et notamment la loi fiscale sur la réduction du capital.

      Utiliser la loi dans un esprit contraire à l’esprit du législateur est une première étape qui mène au redressement pour abus de droit. L’intention du législateur n’est en aucun cas de laisser le choix au contribuable ; Ce sont là deux logiques opposées.

  8. @ julien
    Vous avez raison : la frayeur de la notion d’abus de droit élargie, fait voir des loups fiscaux partout, surtout dès 2020 !

    Il est vrai aussi que les amendements de députés « intelligents » , déposés in extremis bouleversent un équilibre fiscal déjà unilatéral et bien fragile….

  9. Il ne faut pas non plus se voiler la face : des montages remis en cause du fait de la nouvelle définition de l’abus de droit, il y en aura à la pelle, et y compris sur les SCI : tous ceux qui se monteront une pseudo-SCI à l’IS avec une part symbolique à un tiers mais qui en pratique continueront à tout gérer eux-même auront du souci à se faire.

  10. Ça n’est pas du tout contraire à l’esprit de la loi, puisque c’est explicitement prévu par l’art 112.1 du CGI, encore une fois.

    • Cet article, c’est la loi. Nous sommes d’accord.

      L’esprit de la loi, c’est connaître la raison, la réflexion qui justifie cet article de loi.

      L’esprit de la loi, c’est répondre à la question suivante : « Pourquoi le législateur a t’il rédigé cet article ? ». Quelles étaient ses motivations ?

      Pour y répondre, il faut relire les débats parlementaires. Avez vous cette réponse ?

      • Voici la réponse de Pierre FERNOUX à cette question de l’esprit de la loi :

        On a pu lire une publication laissant entendre que, pour bénéficier d’une imposition de faveur lors d’une distribution de dividendes, il suffisait de procéder à une réduction de capital [1]. L’imposition relève alors en effet du régime des plus-values de cession de titres. La plus-value bénéficie alors des abattements pour durée de détention.

        Pourquoi parler d’abus de droit, dira-t-on ? Tout simplement parce que, lorsqu’un texte nouveau apparaît, une question doit-immédiatement venir à l’esprit : quel objectif poursuit le législateur au travers de ce texte ? En effet, si grâce à celui-ci, on élude l’impôt, on peut également poursuivre un avantage exclusivement fiscal en faisant un usage du texte contraire à l’intention du législateur. Qu’en est-il en l’occurrence précisément ?

        En l’occurrence, avant l’adoption du texte soumettant les plus-values issues d’une réduction de capital au régime des plus-values, une disparité de traitement apparaissait clairement au plan du traitement des sommes recueillies à la suite d’une telle opération.

        Ainsi, on rappelle que le Conseil d’Etat avait jugé dans l’arrêt Gardet demeuré célèbre (CE, 7ème et 9ème sous-sect., 8 juillet 1992, req. n° 88734 “Gardet”: RJF 8/9/92, n° 1172) que lorsque les sommes perçues par l’actionnaire dont la société avait racheté des actions devaient certes être regardées comme des dividendes, mais paradoxalement, l’assiette de l’impôt ne pouvait être, comme pour les plus-values, que de la différence entre le prix de rachat et le prix de revient des titres pour l’actionnaire. Autrement dit, pour l’imposition des dividendes on déterminait l’assiette comme en matière de plus-value, ce qui était pour le moins original.

        Ajoutons à cela que, dans l’hypothèse d’un rachat de titres en vue de leur attribution aux salariés, les plus-values de cession étaient soumises au seul régime des plus-values et non à celui des dividendes. Au de ces éléments disparates, on comprend mieux que le Conseil constitutionnel en ait été saisi. Et celui-ci ne manqua d’estimer que les dispositions légales soumettant certaines “plus-values” de cession au régime des dividendes et d’autres au régime des plus-values, étaient contraires à l’égalité des citoyens devant les charges publiques et, par conséquent inconstitutionnelles (Déc. 20 juin 2014, n° 2014-404 QPC).

        Prenant en compte cette décision, le législateur a, en conséquence modifié les dispositions de l’article 112-6° du C.G.I. en excluant du régime fiscal des dividendes “les sommes ou valeurs attribuées aux associés ou actionnaire au titre du rachat de leurs parts ou actions. Les régime des plus-values prévu, selon les cas, aux articles 39 duodecies (plus-values professionnelles), 150-0 A (plus-values de cession de titres) ou 150 UB (plus-values immobilières) est alors applicable”.

        Il s’agissait donc clairement d’unifier les régimes applicables aux différentes situation, de sorte qu’au fond, tout le monde soit traité fiscalement de manière identique. Le législateur n’entendait donc pas offrir une alternative permettant au contribuable bénéficiaire de choisir le régime fiscal qui lui serait le plus favorable lorsque les associés décident d’une distribution de dividendes proprement dite.

        Ou alors, il faudrait trouver des motivations autres que fiscales justifiant l’utilisation de ce régime fiscal à l’occasion d’une distribution de dividendes. Et, après tout, pourquoi n’y en aurait-il pas ? On pourrait par exemple imaginer que lorsque le capital de la société paraît excessif au regard de l’activité de la société et de ses perspectives, une réduction de capital applicable à une distribution de dividendes soit envisageable.

        Attention l’administration veille et le poids de la pénalité en matière d’abus de droit, soit 80 %, doit inciter à réfléchir sérieusement.

        https://www.aurep.com/newsletters/distribution-de-dividendes-et-reduction-de-capital/

      • Vous semblez oublier que le droit fiscal est d’interprétation stricte. On ne peut donc qu’appliquer que la loi strictement, et pas revenir aux débats pour chercher à comprendre pourquoi elle a été écrite ainsi.
        Dans les limites de l’abus de droit, mais qui lui est aussi strictement défini, même si un peu moins strict à partir de 2020.
        Donc quand la loi stipule que « Ne sont pas considérés comme revenus distribués […] les répartitions présentant pour les associés ou actionnaires le caractère de remboursements d’apports ou de primes d’émission », c’est suffisamment explicite.

        • Nous sommes pourtant au cœur de la définition de l’abus de droit : « Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

          L’intention du législateur est au cœur de la notion d’abus de droit !

          Et ce sera ma dernière intervention. Vous semblez vouloir avoir raison contre tous. Je ne lutte pas et vous laisse dans vos certitudes… Un professionnel doit avoir de la mesure dans son propos lorsqu’il préconise des stratégies aussi délicates. Les lecteurs pourraient prendre votre assurance comme une bénédiction pour se lancer dans un montage qui est loin d’être aussi « certain » que vous puissiez le laisser entendre.

  11. Bonjour,
    ce n’est pas des titres détenus mais une immobilisation incorporelle : l’usufruit temporaire. de part de SCPI
    Donc pas d’imposition sur les plus values latentes, ni de déduction de moins value latente.
    Seul un amortissement doit être constaté.

  12. Dans cette définition le plus important se trouve, comme souvent, au début « Afin d’en restituer le véritable caractère ».
    Or, quel pourrait être le « véritable caractère » de la distribution des liquidités d’une SCI déficitaire ? Aucun autre, et certainement pas une distribution de bénéfice, puisqu’il n’y a pas de bénéfice…

    • ALAIN LAMBARD says:

      Réduction de capital et abus de droit:
      1Rappel: pour réduire le capital social, encore faut-il que la société ait des capitaux propres significatifs (capital et ou capital +réserves)
      2 Pour ma part, dans le cadre de la législation applicable après les modifications apportées aux articles 112 et 150-0 A du CGI à la suite de la décision du Conseil construction le dec2014.
      3 Mais on est en 2019; et depuis le 01/01/2018 les taux d’impostion Sont identiques entre distribution de dividendes et plus-values (réduction de capital); reste que l’assiette diffère dans la mesure où dans le cadre de la réduction de capital l’ssieete Sera réduite du montant de l’apport, probablement peu significatif.
      La réduction de capital et les commentaires sités doivent être remis dans le contexte fiscal actuel.

    • Vu de l’extérieur j’ai l’impression que vous ne parlez pas exactement de la même chose.

      Comme Guillaume l’a très justement rappelé : un abus de droit c’est avant tout l’application d’un texte contraire à l’objectif de son auteur (je mets de côté l’abus de droit par fictivité).

      Donc de là si j’ai le choix entre une distribution de dividendes et une réduction de capital, ais-je un risque d’abus de droit ? A priori non, surtout si ma réduction de capital a pour but de modifier la répartition de l’actionnariat ou simplement de réduire le nominal.

      Si je n’ai pas le choix car je n’ai pas de résultat distribuable, ais-je un risque d’abus de droit ? A mon sens à nouveau non, d’autant qu’on sera alors en remboursement des apports donc pas de « mise en concurrence » possible avec une distribution de dividendes (à confirmer mais il me semble que de toutes façons on doit d’abord imputer les pertes avant de pouvoir rembourser les apports, ce qui revient à sortir moins de tréso que ce qu’on réduit en capital).

      En revanche, si j’augmente mon capital juste avant de le réduire, ais-je un risque d’abus de droit ? Là ça me paraît plus compliqué parce que j’aurais justement pu passer par une distribution de dividendes, donc il faudra que je puisse justifier du fait que cette opération avait d’autres causes ou conséquences inatteignables par la voie des distributions de dividendes.

      En toutes hypothèses les cas sont forcément limités parce que 1/ la capital initial n’est pas infini, donc arrivé au bout je devrais passer par une augmentation pour continuer et donc me retrouver dans une situation où il faudra justifier que l’opération avait d’autres finalités que de simplement distribuer des liquidités aux associés en évitant le régime des distributions de dividendes, et 2/ si on est sur une société déficitaire, quand bien même elle a de la tréso je ne pourrai pas m’en servir pour augmenter le capital faute justement de résultat ou réserves à mettre en face, donc il faudra amener des liquidités extérieures mais ça sera alors un non sens.

      Donc réduction de capital, pour moi oui, c’est même avant tout une décision de gestion tant les implications excèdent le seul cadre fiscal, mais une réduction de capital précédée d’une augmentation de celui-ci, là ça devient quand même un peu compliqué même si, comme l’a relevé Alain, l’instauration de la flat tax a réduit l’écart fiscal qui pouvait séparer ces deux voies donc on peut se questionner sur la pertinence même de prendre un tel risque (d’autant que l’éventuelle option pour soumettre les PV mob au barème de l’IR avec le bénéfice des abattements pour durée de détention ne concerne que les titres souscrits ou acquis avant le 1er/01/2018, donc de fait il s’agit de cas limités).

  13. Le moing says:

    Je ne suis pas certain que Julien soit un professionnel averti avec une expérience suffisante de la gestion et de l’observation de la vie de Scis familiales.
    Encore faut il être capable de prendre le risque autrement qu’en théorie ou alors avoir une très bonne assurance professionnelle … Et encore.

  14. Ce forum est très instructif car les personnes y participant semblent très compétentes contrairement à de nombreux groupes facebook etc…

    Bravo Guillaume pour la qualité du contenu.

    Je me permet d’ajouter une remarque:
    J’ai justement monté une sci à l’is en réfléchissant beaucoup à la fiscalité. Ceci en 2017, je me suis rendu compte après avoir discuté avec des avocats fiscalistes et mon futur expert-comptable qu’à partir de 2018, les réductions de capital seraient taxées au PFU ou abbatement 40% puis IR comme les dividendes. J’ai compris à ce moment que justement le législateur ne pouvait rien contre cette pratique de réduction de capital et que son seul moyen de limiter cette optimisation fiscale était justement d’arrêter cette pratique en fiscalisant de la même maniere cette pratique. J’ai donc bien fait de monter cette sci avant la loi de finances 2018…
    Mon expert comptable me confirme que cette pratique est acceptée par le fisc pour les entreprises ou sci is créés avant 2018 sans souci mais la plupart du temps il vaut mieux que cela soit ponctuel et rare (par exemple lors de la vente d’un immeuble dans 10 ans). A totalement éviter tous les ans ou même tous les 3 ans car l’abus de droit deviendrait vite évident… Comme déjà indiqué, je compte sur la sci à l’is pour piocher plus tard dedans avec une fiscalité moindre lorsque j’aurais décidé de prendre ma pseudo retraite vers 50 ans…

    Une dernière astuce: penser à prendre une prévoyance pendant le debut du crédit immo car en cas de mort d’un des assurés emprunteur la prime d’assurance versée au prêteur (la banque) est considérée comme produit et vous devrez payer un IS de fou à cause du remboursement de crédit. Pensez donc à la prevoyance en perso pour payer l’IS…

    A bientôt.

    • Bonjour Floyd,

      je me permets de rebondir sur votre derniere astuce. Je suis etudiant M2 gestion de patrimoine donc je n’ai surement pas le recul necessaire, mais il me semble que l’on peut avoir recours a une clause sequestre pr justement eviter que les capitaux deces soient consideres comme un resultat pour la SCI (les capitaux ne seront pas verses a la SCI mais a un tiers par ex le notaire). Mais j’ai aussi compris que cette solution etait egalement difficile a mettre en place dans la pratique mais ca reste une alternative.

  15. ROLAND GARNIER says:

    Je sors un peu du contexte de cet article mais je me risque à poser ma question qui reste tout de même dans le domaine de la fiscalité des SCI :
    – Dans le cadre de la déclaration à l’IFI, quelle est la méthode de calcul pour définir la valeur des parts d’une SCI à l’IR qui établi un bilan tous les ans ?

  16. C’est celle des seuls biens immobiliers, réévalués en fonction du marché indépendamment de leur valeur au bilan et des amortissements, et net des éventuelles dettes, sous réserve des règles de prises en compte assez spécifiques des dettes à l’IFI.
    De ce fait, la méthode est la même que la SCI soit à l’IR ou à l’IS.

    • Pas exactement

      • ROLAND GERNIER says:

        @Cédric
        En effet il me semble
        Pourriez-vous m’en dire plus ?
        Merci d’avance

        • en schématisant : valeur vénale des parts x (valeur vénale des immeubles / valeur réelle de l’ensemble des actifs)

          si les valeurs entre parenthèses peuvent être relativement simples à reconstituer (= valeur de marché de l’immeuble + seule tréso dans les cas les plus courants), c’est au niveau du calcul de la valeur vénale des parts que ça devient plus compliqué car tous les passifs ne peuvent pas être déduits

          en tout cas on a bien un calcul en 2 temps (valorisation des titres, puis pondération par le « ratio immobilier ») contrairement aux biens détenus directement qui sont imposables à hauteur de leur valeur vénale diminuée du passif déductible

          quoiqu’il en soit je vous déconseille de chercher les réponses à vos questions sur internet puisque vous n’aurez que des bribes d’informations, sur un sujet complexe et pour lequel on n’a pas encore un franc recul, pas nécessairement applicables à votre situation

  17. ROLAND GARNIER says:

    Merci beaucoup de m’avoir répondu
    J’avais bien compris que ce n’est pas clair du tout et que cela pourra se faire à coup de jurisprudence
    Mais comment faire au moins mal pour éviter de se retrouver devant un redressement ?
    Puis-je me permettre de vous demander quel mode de calcul vous adopteriez pour la valeur des biens immobiliers à déclarer à l’IFI dans le cadre d’SCI à l’IR avec bilan et ceci en prenant un exemple pour plus de compréhension :
    – Total actif bilan = 803 € (dont 329 € au titre des constructions et 457 € d’actif circulant)
    – Valeur vénale des biens immobiliers = 824 €
    – Capitaux propre = 220 €
    – Emprunts et dettes = 583 € dont cc associés = 18 €
    Vous semblez très au fait de ce sujet (même si on n’a pas encore suffisamment de recul)
    Etes-vous CGPI ?
    Merci encore pour votre réponse

    • Cédric says:

      Déjà il manque 17€ à votre actif (même si j’imagine qu’ils correspondent au coût des terrains).
      Maintenant cette SCI possède-t-elle un ou plusieurs immeubles ? Combien a-t-elle d’associés et quelle fraction de capital détient votre foyer IFI ? Quel est l’objet du ou des prêts contractés et sont ils amortissables ou in fine ? Quelle l’origine du ou des comptes courants ? A quoi correspondent vos capitaux propres ?
      Autant de questions à se poser et sûrement d’autres encore qui font que, comme indiqué, je ne me risquerai pas à vous donner une réponse « à la volée », pas plus que je ne souhaite que vous y répondiez ici, même si je comprends parfaitement votre désir, légitime, de pouvoir être épaulé dans votre déclaration (tout comme j’espère que vous comprendrez ma position en retour).
      Et, non, je ne suis pas CGPI 😉

      • ROLAND GARNIER says:

        @Cédric + @Guillaume
        Bien entendu que je comprends votre réticence dans un contexte aussi compliqué
        Pour preuve mes doutes quant au super calcul alambiqué que m’a servi mon comptable, dont je n’ai pas tenu compte l’an passé et où j’ai procédé à l’intuition et à ma logique ….!
        Par contre je lance un appel à Guillaume : peut-être que cela intéresserait un bon nombre de ses lecteurs de traiter le sujet par un article ???????
        Au cas où ……. merci d’avance

  18. ROLAND GARNIER says:

    @Cédric
    Merci beaucoup de m’avoir répondu
    J’avais bien compris que ce n’est pas clair du tout et que cela pourra se faire à coup de jurisprudence
    Mais comment faire au moins mal pour éviter de se retrouver devant un redressement ?
    Puis-je me permettre de vous demander quel mode de calcul vous adopteriez pour la valeur des biens immobiliers à déclarer à l’IFI dans le cadre d’SCI à l’IR avec bilan et ceci en prenant un exemple pour plus de compréhension :
    – Total actif bilan = 803 € (dont 329 € au titre des constructions et 457 € d’actif circulant)
    – Valeur vénale des biens immobiliers = 824 €
    – Capitaux propre = 220 €
    – Emprunts et dettes = 583 € dont cc associés = 18 €
    Vous semblez très au fait de ce sujet (même si on n’a pas encore suffisamment de recul)
    Etes-vous CGPI ?
    Merci encore pour votre réponse

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