Dans le petit milieu de la gestion de patrimoine et plus généralement de la gestion des finances personnelles, il est un sujet qui fait l’unanimité : La SCI ! L’outil indispensable de tous ceux qui prétendent devoir gérer leur patrimoine. Avoir une SCI est souvent perçu comme indispensable pour investir dans l’immobilier et se construire un véritable patrimoine immobilier.

Pourtant, et comme nous l’expliquons dans la nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier » (sortie officielle dans les tous prochains jours), la SCI est un mythe ; L’objet de tous les fantasmes patrimoniaux qui fait vendre et rend intelligent. Malheureusement, et je vais immédiatement vous décevoir : NON, Utiliser une SCI pour investir dans l’immobilier locatif ne vous permettra pas de réduire votre impôt sur le revenu ! JAMAIS ! En matière d’impôt sur le revenu, l’interposition d’une structure sociétaire (SCI par exemple) imposée à l’impôt sur le revenu n’a aucune conséquence sur le montant de l’impôt sur le revenu ! Croire le contraire relève de la légende urbaine.

Seule l’utilisation d’une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés permet de modifier l’imposition des revenus immobiliers grâce à un mode de calcul du revenu imposable différent ! Mais, encore une fois, croire que le recours à la SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés) est la martingale pour investir dans l’immobilier locatif dans un cadre fiscal privilégié est faux ! L’option pour l’IS est, le plus souvent, qu’un échappatoire fiscal temporaire qui ne révélera la réalité de l’imposition que plus tard et notamment au moment de vendre le bien immobilier  ou lorsque l’associé voudra « sortir de l’argent » de sa SCI ! (et qui pourrait même, dans un certain nombre de situations fréquentes, être plus coûteux fiscalement).

 

La SCI est une société dite fiscalement translucide ou semi transparente.

Dans le détail, la SCI est une société dite semi-transparente, cela signifie, tout simplement que les associés sont personnellement soumis à l’impôt pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société, même si ces bénéfices ne sont pas effectivement distribués mais mis en réserve.

Dans ce cadre, le régime d’imposition des revenus fonciers s’applique aux associés personnes physiques de sociétés de personnes donnant des biens immobiliers en location nue (sociétés civiles immobilières par exemple).

Au final, le montant du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est identique avec ou sans SCI ! Et il n’existe aucun moyen, aucune stratégie pour y déroger ou bénéficier d’une imposition moindre. Par exemple, l’amortissement comptable des immeubles (qui trouve sa pertinence dans le cadre général de l’utilisation de la SCI pour transmettre un patrimoine) fait l’objet d’une réintégration fiscale pour déterminer le montant du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.

 

la SCI avec option pour l’impôt sur les sociétés, une solution pour limiter le montant de l’impôt pendant l’exploitation de l’immeuble … mais, un échappatoire fiscal temporaire.

La SCI à l’IS est, le plus souvent, une fausse bonne idée. En effet, la SCI avec option IS est, a priori, une stratégie séduisante qui permet d’échapper à l’imposition peut avantageuse des revenus fonciers au profit d’une imposition selon les règles de l’impôt sur les sociétés ; Amortissement comptable et fiscal de l’immeuble, déductibilité des frais de notaire et des frais d’agence, rémunération du gérant, Et plus globalement déductibilité fiscale de toutes les charges ayant pour objet de permettre d’accomplir l’objet social de la SCI.

Bref, il faut bien l’avouer, la SCI à l’IS ressemble à un paradis fiscal pendant toute la période d’exploitation de l’immeuble ou du moins pendant toute la durée du crédit immobilier ;

Néanmoins, lorsqu’il s’agit pour l’investisseur de « retirer » l’argent de la SCI, les choses se gâtent. En effet, contrairement à la SCI à l’IR, sortir de l’argent d’une SCI à l’IS revient à se verser un dividende imposable au taux de 30% (PFU) ou option pour le barème de l’impôt sur le revenu après abattement de 40% et prélèvements sociaux au taux de 17.20%. De surcroît, seul les bénéfices distribuables pourront être appréhendés par l’associé de la SCI ; Contrairement à l’investissement en direct, l’investisseur locatif ne pourra pas prélever toute le trésorerie de la SCI, il ne pourra se distribuer que les bénéfices comptables.

Enfin, et c’est là que l’intérêt de la SCI à l’IS est le plus souvent réduit à néant : En cas de vente des biens immobiliers détenus par la SCI, l’intégralité des économies fiscales permises par la déductibilité fiscale des amortissements de l’immeuble seront imposables lors du calcul de la plus-value professionnelle, puis, la plus-value à long terme est imposées à l’impôt sur le revenu de l’associé qui souhaite appréhender le revenu distribuable (majoré par la plus-value à long terme) par le dividende.

Au final, l’intérêt de la SCI à l’IS se réduit comme peau de chagrin pour l’investisseur immobilier locatif qui souhaite appréhender le bénéfice de son exploitation immobilière ou vendre son immobilier ; En, oubliez l’idée de purger l’impôt latente par la donation de vos parts de SCI : La donation des parts ne purgera pas l’impôt et vos héritiers (donataire ou légataire) auront probablement à subir une double imposition (droit de succession + plus-value professionnelle).

 

L’intérêt principal de la SCI (Société Civile Immobilière) est l’organisation de la succession et la réduction des droits de succession.

Pour autant, si la SCI ne présente guère d’intérêt pour réduire l’impôt sur le revenu, il en est tout autre pour réduire les droits de succession. En effet, comme nous vous le détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , la SCI peut être un outil redoutable pour transmettre un patrimoine immobilier sans droit de succession, même si la simple constitution d’une SCI ne sera pas suffisante et que cela nécessitera un peu de rigueur comptable et un minimum de stratégie).

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30 Comments

  1. Frédéric says:

    Bonjour Guillaume,

    Je vous rejoins pleinement sur les conclusions générales que vous tirez au plan de la fiscalité. Sans doute, auriez vous pu aller un peu plus loin en illustrant votre article d’un calcul comparatif SCI IR vs SCI IS en partant de l’achat et en allant jusqu’à à la cession de l’immeuble au terme de 30 ans en prenant en considération les plus values soumises à l’IS (dans le cas où l’on a pas vocation à le transmettre l’immeuble).

    Enfin si je comprends bien que votre article porte uniquement sur l’aspect fiscal, vous auriez peut être pu également suggéré quelques pistes de réflexion pour mettre en évidence l’intérêt transmissif de la SCI (démembrement de parts alors que le passif est grevé d’un emprunt, etc…).

    Excellente journée et bien à vous.

    • James Martini says:

      j’ai fait ce tableau et au bout de 30 ans … les solutions en terme de fiscalité sont équivalente, la solution reste pour ma part une solution de trésorerie afin de pas payer de l’impot sur quelque chose que nous ne percevons pas réellement si le bien est acheté à crédit.
      la meilleur solution serait peut etre un démembrement des parts de la sci avec un société à l’IS détenant l’US et la détention de la nu propriété par les personnes physiques.

      • Oubliez ce démembrement de parts avec SCI à l’Is détenant l’usufruit : Abus de droit manifeste !

        • James Martini says:

          tout depend l’objet des biens affectés dans la SCI, il y a de plus en plus de montage qui passe ou la société d’exploitation détient l’US des parts d’une SCI IR qui lui permet d’utliser ses locaux en retirant un interet ( durée du pret inférieur à la durée d’usufruit temporaire ) , et dans ces situations il ne parait abslument pas évident qu’il y ait un abus de droit Vraisemblablement.
          personnellement, je ne conseille jamais ce montage mais certains l’utilise,
          Je préfère le montage quand il est possible ( il faut que la détention initial du bien soit par une société IS ) de démembrer l’usage du bien avec l’usufruit par une Sociéte soumise à l’IS et la detention de la NP par une personne physique ou une SCI à l’IR

    • Bonjour.tout ce que vous écrivez est faux .ce qui était vrai il y a 20 ans est faux aujourd’hui. Les sci sont super taxées.d abord avec la CSG + de 9% des revenus fonciers puis encore sur la totalité des revenus fonciers l impot sur le revenu.+ les taxes foncières exorbitantes.il reste à peine de quoi entretenir ou réparer la Sci.c est ce que je vis depuis 2014.et c est de pire en pire.Alors arrêtez vos publicités pour les SCI.

  2. GALLAND Brigitte says:

    Bonjour,

    Merci tout d’abord pour vos articles que je lis avec toujours beaucoup d’intérêt même quand je ne partage pas vos analyses.

    Concernant la S.C.I., l’aspect fiscal n’est pas le seul à prendre en considération. Personnellement, j’ai créée une S.C.F. (Société Civile Familiale) non pas pour des raisons fiscales, mais pour sensibiliser mes deux filles à la gestion patrimoniale : elles doivent signer les AG, lire les bilans, sont informées des travaux, des problèmes de copropriété sur les actifs immobiliers, bref sont impliquées dans le patrimoine. C’est bien plus agréable de partager tout ça avec elles de notre vivant. Et de plus, ne sachant encore quel conjoint elles vont rencontrer, les actifs familiaux sont protégés. L’indivision générée par cette S.C.F. empêche la dilapidation du patrimoine.

    Donc, aspects fiscaux, oui, pourquoi pas. Mais surtout aspects humains.

    Très bonne journée.

    • Bonjour,

      Je comprends l’idée derrière cette SCI, mais ne croyez vous pas illusoire d’empêcher vos filles de disposer du patrimoine à cause d’une indivision. Si vos filles ne s’entendent plus, croyez vous que la SCI permettra d’éviter que le patrimoine ne soit dilapidé.

      Au contraire, les obliger à gérer ce patrimoine en commun n’est elle pas source de relations compliquées entre elles. De mon point de vue, l’indivision ou la SCI imposée n’est pas une bonne idée. A long terme, le patrimoine devra être partagé entre vos héritiers, elles auront chacune leur vie, chacune leur envie, et leur besoin ! Vous ne pouvez leur imposer vos choix.

      C’est ce que j’essaie d’expliquer dans cet article « Faut-il faire une SCI pour investir dans l’immobilier ? Attention, la SCI n’est pas meilleure que l’indivision » https://www.leblogpatrimoine.com/strategie/faut-il-faire-une-sci-pour-investir-dans-limmobilier-attention-la-sci-nest-pas-meilleure-que-lindivision.html

      Que pensez vous de cette réflexion ?

      • GALLAND Brigitte says:

        Je réponds à votre commentaire. Je pense qu’en matière de transmission, il n’y a pas de solutions idéales. Et l’ambiance familiale et les rapports existants dans le foyer sont un élément à prendre à considération. Avant de faire cette S.C.F. j’en ai parlé à mes filles. Je me suis posé les mêmes questions et je leur ai posé les mêmes questions que celles de votre commentaire. Nous avons en avons longuement discuté. Célibataires et jeunes à l’époque toutes les deux, elles ont été rassurées par cette structure. Elle offre aussi un autre avantage : il est difficile d’avoir une équité sur des biens immobiliers. La transmission de parts permet de l’obtenir. Et si, plus âgées, l’indivision leur pose des problèmes, elle pourront toujours vendre les biens, racheter les parts de celle qui veut sortir ou dissoudre la société. Ce n’est pas immuable.

        Voilà donc ma réponse à votre réflexion.

      • James Martini says:

        Bonjour, je ne suis pas tout à fait d’accord avec votre analyse car dans il ne faut pas oublier que dans une SCI on nomme un gérant pour tous les actes de la vie quotidienne et cela empèche le problème de l’indivision et de la gestion en division du bien . Certe cela ne le règle pas tout pour autant mais cela peut permettre le temps de s’entendre à ce que le bien continue à etre géré.
        un acte simpe comme la signature d’un bail de location peut devenir compliquer dans le cadre de l’indivision.
        par contre il est clair que la SCI génére une charge de gestion ( compte ag … )
        D’autre part concernant l’aspect transmitif, je n’ai pas eu l’occasion de lire votre livre mais il me parait surprenant d’indiquer une réduction des droits de succession quand on reçoit des parts de SCI sans le developper…
        En effet le compte courant d’associé est taxable au titre des droits de succession et à ma connaissance même si les notaires ne les prennent pas en compte pour valoriser les parts de SCI, généralement ils prennent la valeur de l’immobilier comme valeur facial des parts .
        La seul manière que les droits soit réduits serait de faire une donation des parts de la SCI en Np ou en PP dès le début ou tout au moins dans la première année ce afin que le crédit soit pris en compte et puisse être déduit … par contre quid du CCA ? l’abandon ? mais y a un cout ? l’oubli ? mais le risque exsite … donc c’est une solution un peu bancale.
        le seul avantage tarifaire c’est sur l’inscription des parts .

        • « La seul manière que les droits soit réduits serait de faire une donation des parts de la SCI en Np ou en PP dès le début ou tout au moins dans la première année ce afin que le crédit soit pris en compte et puisse être déduit »

          « … … par contre quid du CCA » Non, pas d’abandon, mais l’usufruitier n’est peut être pas dans l’obligation de décider de distribuer le bénéfice 😉 Il peut par exemple choisir de le réinvestir pour satisfaire l’objet social ou le mettre en réserve pour financer de prochains projets.

          • James Martini says:

            « par contre quid du CCA » Non, pas d’abandon, mais l’usufruitier n’est peut être pas dans l’obligation de décider de distribuer le bénéfice ? Il peut par exemple choisir de le réinvestir pour satisfaire l’objet social ou le mettre en réserve pour financer de prochains projets. »

            bien évidement la mise en réserve fait que cela appartiendra au NP mais la encore la donation n’aurait elle pas eu un but principalement fiscal ? quel interet pour l’usufruitier s’il n’en retire aucun fruit ? 😉
            il faudra le faire avec bonne intelligence et toujours distribuer un dividende afin de satisfaire l’usufruitier 😉
            mais il est trés interressant de débattre des usages de chacun 🙂

            • Oui, tout à fait ! Mais l’usufruitier de parts sociales n’a t’il pour principal objectif de percevoir des dividendes ou doit il chercher à satisfaire l’objet social de la société dont il pourra tirer les fruits.

              Effectivement, mettre les bénéfices en réserve sans jamais se donner les moyens de les réinvestir pour satisfaire l’objet social de la société est contestable ! et n’aurait probablement qu’une visée fiscale logiquement redressé sous couvert d’abus de droit.

              • James Martini says:

                je pense que c’est au gérant de satisfaire à l’objet social, l’usufruitier quand à lui a besoin de percevoir un fruit sinon s’il ne satifait qu’a l’objet social de la société l’administation fiscal ne pourrait elle pas lui opposer le fait qu’il aurait pu donner le PP des parts et ne pas en conserver l’usufruit étant donné qu’il n’en percoit aucun bénéficie ?

                • Alain LAMBARD says:

                  La mise en réserve du bénéfice est traité par la Cour de cassation dans les arrêts CADIOU (Cass. com., 10 févr. 2009, n° 07-21.806) et AUDUREAU (Cass. com. 31 mars 2009 n° 08-14.053)
                  La mise en réserve systématique du bénéfice ne constitue pas une donation indirecte au profit du NP.

                  • C’est vrai ! et nous l’avions traité dans cet article « SCI : Ne pas distribuer le résultat comptable pour le mettre en réserve.

                    « https://www.leblogpatrimoine.com/strategie/sci-ne-pas-distribuer-le-resultat-comptable-pour-le-mettre-en-reserve.html

                    • James Martini says:

                      ok tout est trés clair maintenant, j’avoue que j’avais oublié cet arret de cours de cass.
                      au temps pour moi, d’un autre coté ce n’est pas mon metier non plus 🙂 je m’y interresse et je conseil 2-3 amis a titres amical 🙂
                      j’avais toujours tendance à leur dire que la SCI etait plus un effet mondain qu’un réel outil … a part pour eviter les problèmes de gestion indivise dans des familles recomposés ou bien de faire un demembrement croisés des parts quand on ne veut ni se marier ni se pacser 🙂

  3. François says:

    Bonjour Guillaume,

    Je vous remercie pour cet article et vos réflexions très intéressantes.
    Pouvez vous prendre un exemple pour une SCI imposée à l’IS, qui résulte d’une transformation de l’IR à l’IS depuis 10 ans, l’immeuble étant détenu par la SCI depuis presque 30 ans et celui-ci vient d’être vendu. Les associés qui souhaitent retirer l’argent de la SCI peuvent ils le faire en liquidant la SCI ( quelle conséquence fiscale pour l’IS à payer au sein de la SCI et quelle conséquence pour l’IR de chacun des associés ?) ou bien retirer des dividendes ( quelle conséquence fiscale pour l’IS à payer au sein de la SCI et quelle conséquence pour l’IR de chacun des associés ?). Je ne comprends pas bien votre phrase : « puis, la plus-value à long terme est imposées à l’impôt sur le revenu de l’associé qui souhaite appréhender le revenu distribuable (majoré par la plus-value à long terme) par le dividende ». Bonne journée. Bien à vous

    • lors de la vente de l’immeuble, la plus-value à long terme (= revalorisation de l’immeuble , alors que la plus-value à court terme = amortissement constaté depuis le début de l’exploitation) fait partie du bénéfice distribuable et pourra donc être versé à l’associé au titre des dividendes.

      Pour le reste de votre question, je vais essayer de faire un article complémentaire dédié à la SCI à l’IS.

  4. Bonjour, merci pour cet article qui explique clairement le peu d’intérêt que présentent les SCI (fiscalement parlant) ! J’ai toujours partagé ce point de vue, mais j’avais jusqu’à présent un peu de mal a l’expliquer à mes clients… Désormais, je leur enverrai quand ils me poseront des questions à ce sujet.

    Bonne journée
    Benjamin

  5. Alain LAMBARD says:

    Investissement immobilier directe,
    Investissement immobilier via une SCI,
    – SCI à l’IR,
    – SCI à l’IR:
    Il n’y a pas solution unique et simple (simpliste?)
    Tout dépend:
    – Du contexte,
    – Du montant de l’investissement,
    – Des objectifs.
    En tout état de cause, il ne sert à rien d’utiliser un canon de 75 pour tuer des mouches…

  6. Alexandre says:

    Bonjour Guillaume,

    Pour la SCI à l’IS selon moi vous omettez 1 solution qui est de revendre les parts de la SCI, là fiscalité sera plus avantageuse que de revendre le bien en direct ayant pour conséquence l’imposition aux plus values.

    Je n’ai pas le temps de faire le calcul, mais le gain est énorme !

    • Oui, c’est vrai, mais il y a juste un problème : Personne ne voudra acheter des parts de SCI à l’IS avec une plus-value latente aussi importante. Ou alors pour un prix minime.

      • Sans oublier sue si on revend des parts d’une SCI à l’IS l’amortissement pour l’acquéreur reprend là où s’est arrêté le cédant. On ne repart pas à zéro.

  7. Bonjour.tout ce que vous écrivez est faux .ce qui était vrai il y a 20 ans est faux aujourd’hui. Les sci sont super taxées.d abord avec la CSG + de 9% des revenus fonciers puis encore sur la totalité des revenus fonciers l impot sur le revenu.+ les taxes foncières exorbitantes.il reste à peine de quoi entretenir ou réparer la Sci.c est ce que je vis depuis 2014.et c est de pire en pire.Alors arrêtez vos publicités pour les SCI.

  8. Il y a (il y avait, plutôt) un autre avantage à créer une SCI que vous ne soupçonniez peut-être pas.
    L’état a toujours accordé des aides à ses fonctionnaires pour les aider à se loger : logement de fonction, logements des parcs « publics », SNI, avec des indemnités logement pouvant s’élever au tiers ou à la moitié des loyers. Or, si vous deveniez propriétaire, vous n’aviez plus droit à ces aides. L’idée était donc de créer une SCI et de se déclarer locataire de la SCI, pour bénéficier des aides au logement. Ça a duré un certain temps au début des années 2000, jusqu’à ce que les services juridiques de certains ministères (à commencer par Bercy !) y mettent le holà.

    • ALAIN LAMBARD says:

      Et lorsque la société faisait des travaux générant un déficit foncier imputable sur le revenu global, cela constituait un détournement des disposition de l’article 15-2 du CGI, détournement constitutif d’un abus de droit (plusieurs arrêts du CE dans ce sens)…

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