La planche à billet, l’injection massive de liquidités, la hausse spectaculaire des matières premières, le pétrole explose sous fonds de tension géopolitique… Bref, l’inflation explose et pourrait bien exploser pour les prochains mois.

La question importante est donc de s’interroger sur la manière de protéger son patrimoine contre l’inflation.
Nous allons donc analyser chaque actifs d’investissement afin de déterminer l’opportunité de tel ou tel investissement pour protéger votre patrimoine.

Avant de rentrer dans le vif du sujet, je vous propose de relire l’article écrit en septembre 2010 : Évaluer un bien immobilier.

1- Immobilier est il protecteur contre l’inflation ?

La hausse des loyers suivent l’inflation et protège l’investisseur.

Traditionnellement, il est admis que l’investissement immobilier est protecteur contre l’inflation. En effet, dès lors que les loyers sont plus ou moins évolutifs en fonction de l’inflation et du coût de la construction de l’immobilier, on peut légitimement considérer que la hausse de l’inflation entraîne une augmentation du revenu immobilier.

Le prix de construction immobilier protège l’investisseur contre l’inflation.

Pour autant, il est important d’apporter un bémol à cette première analyse. S’il est acquis que le loyer et son indexation à l’inflation protège l’investisseur, il est néanmoins essentiel de s’intéresser à la résistance du prix du bien immobilier face à la résurgence de l’inflation.
Le bien immobilier, peut, de manière très schématique, être présenté comme une construction réalisée sur un terrain. La valeur d’un bien immobilier est donc la valeur du terrain additionné du coût de la construction de l’immeuble.
Ensuite, il suffit d’appliquer un taux de vétusté ou d’amélioration par rapport à un immeuble neuf pour estimer la valeur de votre bien immobilier.
Le prix de la construction est facile à déterminer et il est notamment déterminer par l’inflation et par le coût des matière première.(Cf article : coût de construction d’une maison)
Avec la résurgence de l’inflation, l’augmentation du coût de la construction induit permet de protéger l’investisseur contre l’inflation.
Le coût de la construction d’un bien immobilier est déterminé en fonction de l’inflation et notamment de l’évolution du prix des matières premières. Il s’agit là d’un second effet protecteur de l’immobilier contre l’inflation.

Le troisième et dernier élément important pour déterminer la capacité de l’immobilier à protéger le capital de l’investisseur contre l’inflation tient au sort du « foncier ».

 

Comment évolue le prix du terrain via à vis de l’inflation.

L’évolution du prix du terrain à bâtir face à l’inflation est un élément fondamental dans notre analyse. En effet, selon les zones géographiques, le terrain à bâtir représente entre 25% et 50% du coût total de l’acquisition tel que vous pouvez l’analyser dans la carte ci jointe.

 

Contrairement au coût de la construction ou de l’évolution du loyer, le prix du terrain n’est pas protecteur contre la résurgence d’inflation et sa valeur est même directement fonction de l’évolution des taux d’intérêt.
La hausse des taux d’intérêt et l’inflation ont pour conséquence la baisse du prix des terrains et du foncier en règle général. En effet, le prix du terrain à bâtir étant principalement fonction de l’offre et de la demande, la hausse de taux d’intérêt réduisant la demande, le prix du terrain à bâtir constitue la variable d’ajustement.

D’ailleurs lorsque l’on analyse l’évolution passée du prix des biens immobiliers, on constate que le principal contributeur à la hausse des prix de l’immobilier depuis la fin des années 90 n’est pas la conséquence de l’évolution du prix de la construction, mais, il doit être attribué à une explosion du prix des terrains.
Une hausse de l’inflation pourrait bien avoir des conséquences négatives sur la valeur totale du bien immobilier.
Cliquez sur l’image pour l’agrandir.

 

CONCLUSION

L’investissement peut présenter une certaine protection contre l’inflation mais à l’unique condition de ne pas acheter un bien trop cher et en étant particulièrement attentif sur l’acquisition du terrain. Le marché de l’immobilier est complexe actuellement et je vous rappelle mon analyse à travers deux articles :

 

2- Les actions protectrices contre l’inflation.
Nous verrons dans un second article, en quoi l’investissement dans les entreprises et dans les actions peut être protecteur contre l’inflation.

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