La situation est simple mais tellement fréquente aujourd’hui, qu’il nous faut faire le point sur les solutions envisageables pour aider ses enfants à devenir propriétaire de leur résidence principale. Les prix de l’immobilier atteignent de tel niveaux que les salaires de jeunes salariés ne leur permettent plus de s’endetter pour acquérir leur résidence principale.

Les parents de leur côté, aimeraient bien aider les enfants, mais ils ne disposent pas toujours d’un capital suffisant à transmettre à leurs enfants pour les aider.

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La croissance exponentielle des prix de l’immobilier a entraînée l’enrichissement d’une génération, et l’appauvrissement des générations futures.

 

Nous allons donc voir aujourd’hui les solutions pour utiliser les revenus des parents pour aider les enfants à devenir propriétaire de leur résidence principale. Pour cela, la Société Civile Immobilière  (SCI) peut présenter un intérêt non négligeable.

En effet, la SCI, de part sa grande liberté contractuelle est une réponse face à cette difficulté majeure : Par sa capacité à dissocier la propriété du pouvoir de gestion, à transformer des plus values en revenus et à partager de manière inégale les bénéfices et les pertes, la SCI est une réponse efficace à cette nouvelle préoccupation familiale.

Dans cette situation particulière ou l’objectif est d’utiliser les revenus familiaux pour permettre aux enfants d’acquérir leur résidence principale repose autour de l’articulation de trois notions importantes :

  • Le capital social
  • Le compte courant d’associé
  • Le statut de gérant de la SCI.

Comme il est toujours plus simple de comprendre avec un exemple concret, imaginons la situation suivante :

Monsieur et Madame PARENT ont un revenu mensuel de 10 000€. aucun crédit en cours, aucune dette. Ils peuvent s’engager à rembourser 500€/ mois sur les 20 prochaines années.

Mlle FILLE, à un revenu de 1000€/ mois, aucune dette, aucun crédit en cours. Sa banque lui autorise une mensualité de remboursement de 250€/mois sur les 20 prochaines années.

M GENDRE a un revenu de 2000€/ mois, aucune dette, aucun crédit en cours. Sa banque lui autorise une mensualité de remboursement de 650€/mois sur les 20 prochaines années.

M GENDRE et Mlle FILLE sont PACSE, ils ont trouvé la résidence principale de leur rêve au prix de 310000€. Avec les revenus du couple, ils ne peuvent malheureusement pas acquérir cette résidence principale car leur banquier accepte de leur prêter 190000€ sur 20 ans, au taux de 1.35% (cf barème des meilleurs taux de crédit actuellement« ).

L’emprunt de 310000€ sur 20 ans générerait une mensualité de 1480€/mois.

 

1 – Création de la SCI et répartition du capital social : Comment obtenir l’accord pour le financement.

Pour contourner les difficultés et autoriser l’acquisition de la résidence principale par les enfants, nous allons constituer une Société Civile Immobilière (SCI). Au delà des statuts de la SCI que vous rédigerez avec la plus grande attention avec votre notaire, ou expert comptable, la répartition du capital social est fondamentale pour l’obtention du crédit immobilier.

C’est la SCI, constituée entre les parents et les enfants, qui se portera acquéreur de la résidence principale. L’emprunt bancaire sera réalisé par la SCI.

Le banquier, lors de la demande du crédit immobilier portera son attention sur la capacité des associés à rembourser le crédit immobilier. En effet, le code civil nous précise que les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables du passif social à proportion de leur part dans le capital, mais non solidairement :

« A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements » (Article 1857 Al 1 du code civil) »

« Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale »

Ainsi, les créanciers doivent diviser leurs recours et poursuivre l’associé sur ses biens personnels pour une partie de la créance correspondant à sa part dans le capital social. Ainsi, l’associé qui détient 50% du capital est tenu indéfiniment sur son patrimoine, mais pour la moitié des dettes sociales.

La responsabilité des associés de SCI est dite :

  • Indéfinie : un associé de SCI est responsable des dettes de la société sur son propre patrimoine, au delà de la valeur de son apport ;
  • Non solidaire : Les associés sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à leur quote-part de capital social ;
  • Subsidiaire : La responsabilité des associés ne peut être engagée que pour suppléer la SCI défaillante

 

La répartition du capital social est donc fondamentale dans notre cas d’espèce car elle déterminera la nature du financement.

Dans notre exemple, les enfants ne peuvent rembourser que 900€ environ sur la mensualité totale du 1480€. Les parents prendront donc le relais.

 

La répartition du capital social de la SCI, devra suivre la capacité des parties à rembourser leur quote part.

Dans notre exemple, la répartition du capital social de la SCI pourrait être :

  • Mlle FILLE : 17% ( 250€ / 1480€)
  • M GENDRE : 45% (650€ / 1480€)
  • M et Mme PARENT : 37% (540€ / 1480€)

Dans cette configuration, la banque sera en mesure d’accorder le financement.

 

 

2 – Le compte courant d’associé ou comment dissocier propriété de la société et propriété de l’actif social de la SCI.

Dans notre situation, la jouissance de la résidence principale sera laissée à titre gratuit aux enfants. En l’absence de revenus fonciers, ce sont les associés qui assureront le remboursement du capital emprunté.

Lorsque les associés apportent mensuellement de l’argent dans la SCI, ils se constituent, à proportion de leur apport, un compte courant d’associé (cf »SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé »)

Les comptes courants d’associés correspondent généralement à des avances de fonds réalisées par les associés. Ils ne peuvent être assimilés à des capitaux propres que s’ils ont vocation à rester dans l’entreprise. Cependant, s’ils traduisent uniquement des mouvements de caisse entre l’entreprise et ses associés, ils devront être considérés comme de simples ressources de trésorerie. Bref, il s’agit d’un prêt réalisé entre la société et les associés.

Au fur et à mesure des remboursements, chacun devient créditeur d’un compte courant d’associé correspondant à l’apport de l’associé dans le remboursement du crédit.

Dans notre exemple, si chacune des parties rembourse le crédit proportionnellement à la répartition du capital social, chacun se retrouve à la tête du compte courant d’associé correspondant. Par contre, rien n’empêche aux associés d’apporter davantage que leur part dans le capital social.

Ainsi, malgré une faible part dans le capital social, un associé peut se retrouver propriétaire d’un compte courant d’associé très important et donc d’un droit théorique sur le bien de la SCI supérieur à sa quote part dans le capital social.

Imaginons la situation extrême ou Mlle FILLE rembourse seule les mensualités de crédit (elle trouve de l’or au fonds de son jardin ). Au terme du crédit, elle serait associé à 17% du capital, mais serait propriétaire d’un compte courant d’associé équivalent à la valeur de la maison.

Malgré une part faible dans le capital social, elle est indirectement propriétaire de la maison.



3- Le statut de Gérant de la SCI : Comment écarter les parents de l’administration de la résidence principale des enfants.

Enfin, un travail sur la gérance de la SCI est indispensable. En effet, s’il semble indispensable que les parents aident les enfants dans l’acquisition de leur résidence principale, il ne s’agit pas pour autant qu’il l’administre tel un propriétaire.

Nous réglons ce point par le biais de la nomination du gérant de la SCI. Les gérants seront les enfants et les parents ne pourront affectés la jouissance de la résidence principale des enfants.

Nous pourrions faire un roman sur les pouvoirs du gérant, mais sachez simplement que la rédaction de l’objet social et des clauses statutaires déterminent l’étendue des pouvoirs du gérant (cf »Constituer une Société Civile Patrimoniale (SC Pat) plutôt qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ? »).

 

Bref, l’utilisation habile de la SCI permet dans cette hypothèse d’aider les enfants à devenir propriétaire de leur résidence principale en profitant des revenus des parents.

 

ps : Le seul problème posé par cette stratégie concernera l’obtention du crédit immobilier par les parents et notamment l’assurance de prêt indispensable qui pourrait avoir pour conséquence dépasser le taux d’usure (cf »Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur »).

Nous avons imaginé une situation extrême dans laquelle les parents s’endettaient pour participer à la SCI. Les parents pourraient également participer en apportant une somme d’argent dans la SCI, via le compte courant d’associé. Les parents deviendraient alors créancier de la SCI à la place de la banque.




59 Comments

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  3. Très bonne article
    je pense qu il peut être plus simple d’acheter en indivision et de faire une convention d indivision
    cela éviterait tout le souci de la gestion d’ une SCI( comptabilité annuelle etc..), et du coût de la constitution de cette dernière.

    • Bonsoir,
      Le cas évoqué semble concerner des parents ayant une fille unique ?
      Sinon, les complications seront inévitables avec le temps (parents propriétaires de 37 % de la S.C.I. et détenteurs d’un compte courant d’associé que Mlle FILLE et M. GENDRE devront rembourser un jour) ;
      Les 37 % des parts seront à évaluer à l’avenir vis à vis des autres enfants ; et le compte courant d’associé sera à rembourser aux Parents ou à leurs successions pour son montant nominal, sans réévaluation, ce qui pénalisera les autres enfants des Parents…
      Dès qu’il existe plusieurs enfants, il convient de respecter l’équité entre eux tous. Ce n’est pas simple car la SCI peut offrir une solution mais créer en même temps des injustices par rapport aux autre enfants.

      • Bonjour Michel,
        pourquoi le montage d’une SCI pénalise les autres enfants ?

        J’ai un autre exemple à vous exposer pour lequel je n’ai pas de réponse :
        Si par exemple Monsieur et Madame X créent une SCI avec leur fils aîné (sans intégrer leur 2 autres enfants) pour aider leur fils aîné à être propriétaire.

        ce fils aîné a-t’il la possibilité de rembourser l’intégralité du crédit par la SCI et/ou de racheter les parts de ses parents pour sortir de la SCI au plus vite ?

        Tout comme en indivision, les parents servant juste à obtenir l’emprunt souhaité, et après quelques temps se verraient proposé l’achat de leur indivision par le fils ainé. qui récupérerait le bien à 100%

        Légalement, est-ce possible ?

  4. jean claude says:

    cet exemple et surtout les réactions suscitées montrent l’intéret de la formule tout en mettant en évidence la complexité engendrée . je rejoins la remarque de carteret ,
    l’indivision parait plus simple . en fait je pense qu’il faut aller plus loin dans cette opération et voir le débouclage en terme successoral

  5. La société civile me semble préférable à l’indivision, et notamment pour résoudre les problèmes liés à l’indivision et à l’héritage entre les héritiers.

    En effet, contrairement à l’indivision, l’héritage des parents est composé de parts sociales (d’une très faible valeur) et surtout d’un compte courant d’associé (c’est à dire une dette de la société vis à vis d’un associé).

    En cas de décès des Parents, le compte courant d’associé est dans l’actif de succession :

    – Soit il est attribué à l’enfant associé de la SCI (Si le patrimoine des parents le permet)

    – Soit il est attribué aux autres associés, rémunéré et remboursé progressivement par la SCI. Cette situation est moins favorable mais respecte srupuleusement le code civil.

    • Guillaume,
      Bonjour,

      Vous dites :
      « -l’héritage des parents est composé de parts sociales, d’une très faible valeur et surtout d’un compte courant d’associé, »
      Les parts sociales représentent une faible valeur à l’origine mais cette valeur grossit souvent avec le temps.(l’immobilier résiste mieux que la monnaie).
      Le compte courant d’associé rentre dans la succession pour son montant nominal, sans aucune réévaluation (injustice par rapport aux autres enfants qui n’ont pas été aidés au même instant de la même façon).
      Avec un enfant unique, je suis d’accord avec vous (car le compte courant rentre dans la succession pour son montant nominal, sans réévaluation), et l’enfant unique ne se posera pas la question de savoir comment il désintéressera ses frères et soeurs,puisqu’il héritera à la fois des parts sociales et du compte courant d’associé.
      Mais en présence de plusieurs enfants, vous risquez l’usine à gaz car les autres enfants réagiront mal s’ils n’ont pas été aidés au même instant de la même façon et les problèmes d’évaluations et de comptes courants referont surface à la succession. Et là, des tensions pourront apparaître !

      • Quelles autres solutions pourraient être envisagées ?

        Vous trouvez l’indivision préférable ? Il me semble qu’elle est moins protectrice pour l’enfant occupant sa résidence principale.

        • Bonjour
          Ma fille intermittente du spectacle (sur Paris) depuis 1 mois, va être obligée de rendre le studio qu’elle louait (le proprio vend en juillet)
          du coup, elle souhaiterait devenir propriétaire progressivement avec notre aide pour éviter les loyers devenus prohibitifs (600€ pour 12 m2 environ)
          Nous envisageons donc d’acheter un bien env 130000€. nos revenus nous le permettent.
          Elle ne pourra vis a vis d’une banque pas avoir de prêt je pense.
          Peut on faire une sci. doit on acheter et lui louer ou faire un loyer gracieux. nous avons 3 autres enfants

          • Bonjour Morguen,
            Si je comprends bien votre question, vous envisagez d’acheter en investissant vous-mêmes et seuls, sans votre fille qui ne peut sans doute pas emprunter.
            Dans ce cas,vous pouvez acheter personnellement, sans SCI,
            Louer à votre fille à un prix raisonnable,(dans un esprit d’équité par rapport à vos autres enfants)
            Ou lui accorder l’occupation à titre gracieux (par « prêt à usage » ou « commodat », pour une durée de votre choix), sauf à écarter toute injustice vis à vis des autres enfants ou à accorder une aide identique à chacun des autres enfants à l’avenir.

  6. Guillaume,
    Vous posez une question bien légitime. La réponse n’est pas facile, j’en conviens.
    En présence d’un enfant unique, le montage ne m’inquiète pas : les parents aident leur fille en se privant de 500 euros de revenus mensuels sur 20 ans.
    Mais en présence d’un couple avec plusieurs enfants, je reste sceptique car ils avantagent sérieusement leur fille en devant se soucier de l’équivalent à fournir aux autres enfants,à d’autres moments, suivant la situation de chacun…
    L’indivision, comme chacun sait, doit rester PROVISOIRE. Tôt ou tard,il faut en sortir. J’admets volontiers qu’elle est moins protectrice pour l’enfant occupant sa résidence principale.
    Faut-il pour autant l’exclure ?
    Dans ce système, la maison serait achetée dans l’indivision, par les Parents pour 37 %, par la fille pour 17 % et par M. GENDRE pour 45 %. La Banque ne fera pas de difficulté pour consentir le prêt car les acquéreurs indivis seront solidaires dans l’emprunt.
    Les Parents possèderont toujours 37 % de la maison et ces 37 % seront évalués normalement à l’avenir sans comptes apothicaires le moment venu. (sans les frais de constitution d’une SCI, la comptabilité annuelle, les assemblées générales, etc.)
    Nous pouvons imaginer que les Parents possèdent d’autres biens et qu’ils pourront et DEVRONT (avant de décéder…) réaliser une donation-partage entre tous leurs enfants, avec attribution à leur fille des 37 % ci-dessus.
    Aucun enfant du couple ne se sentira lésé ou avantagé par rapport aux autres.
    Mais une donation-partage s’impose avant le décès des parents pour éviter les problèmes liés à l’indivision qui doit cesser avant le délai de l’emprunt (20 ans dans votre cas).
    J’ai en mémoire cet exemple que j’ai vécu et que je conserve présent à l’esprit :
    M.et Mme X… avaient 2 filles. Ils donnent un appartement à PARIS à leur fille aînée,en toute propriété, en avance d’hoirie (appartement évalué à l’époque à 600.000 F.),
    La fille trouve un copain qui devient son mari,
    l’appartement devient petit. La Fille le vend pour 1.200.000 F. ou même plus 6 ans après environ.
    L’autre fille, plus jeune de 5 années, restait à aider. Quand M.et Mme X… ont vu leur fille aînée revendre l’appartement 1.200.000 F., ils se sont empressés de vendre leur résidence secondaire qui n’en valait pas tant et de faire les fonds de tiroirs pour permettre à leur jeune fille d’acheter l’équivalent…
    Le tout dans une donation-partage remettant les pendules à zéro.
    Il n’est pas toujours facile d’être Parents !

  7. Pingback: Loger ses enfants gratuitement ou avec un faible loyer…

  8. Bonjour mes parents on une sci un appartement, je souhaiterai leur Racheter en viager .
    j’aimerai savoir si c’est possible ?
    Et savoir si j’aurai toujours droit au allocation ? MERCI

  9. Luli, Bonsoir, le message de « LEROUX » me fait découvrir que vous attendez une réponse.
    Rien n’interdit que vous puissiez acheter en VIAGER de vos parents les parts qu’ils détiennent dans une SCI propriétaire d’un appartement.
    Avez-vous des frères et soeurs ?
    Dans l’affirmative, pensez à ce que ce viager soit conclu avec leurs signatures, compte tenu des dispositions de l’article 918 du Code Civil : La valeur en pleine propriété des biens aliénés, soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdus, ou avec réserve d’usufruit à l’un des successibles en ligne directe, est imputée sur la quotité disponible. L’éventuel excédent est sujet à réduction. Cette imputation et cette réduction ne peuvent être demandées que par ceux des autres successibles en ligne directe qui n’ont pas consenti à ces aliénations.

    En résumé, il existe une présomption de donation déguisée, suivant l’article 918 du Code civil, : la vente avec réserve d’usufruit, soit à charge de rente viagère, au profit d’un descendant, sera considérée comme une donation,

    Pour vous éviter toutes difficultés, il faudra faire intervenir à l’acte de vente, tous vos frères et soeurs, pour attester de la sincérité de l’opération.

    A quelles allocations pensez-vous ?

    • merci pour votre réponse .
      Oui j ai des frere et soeur .
      je pense a l’allocation logement.

      • Luli, bonjour,
        Je vous déconseille l’achat en viager de vos parents si vos frère et soeur ne concourent pas favorablement à l’opération ou ne souhaitent pas signer votre achat en viager. (article 918 du Code civil et mésentente familiale suite à ce viager qui serait sans le consentement de vos frère et soeur.
        Au sujet de l’allocation-logement, j’ai trouvé ceci :
        http://www.adil22.org/index.php?id=3012&MP=246-7911
        Mais, pour plus de sécurité et avant d’engager l’opération, faites-vous confirmer par votre Caisse que vous bénéficierez toujours d’une allocation logement suite à un achat en viager et renseignez-vous sur le montant qui pourra vous être alloué en fonction du montant de votre viager.

  10. Petit complément pour Luli,
    Si j’ai bien compris, vous envisagez l’achat de vos parents, en viager, de parts d’une SCI possédant un appartement.
    Le lien ci-dessus cité parle de l’achat en viager d’un logement (et non de l’achat en viager de parts d’une SCI propriétaire d’un logement).
    Avant d’engager l’opération, renseignez-vous auprès de votre Caisse car je doute que l’allocation-logement puisse vous être attribuée pour l’achat en viager de PARTS d’une SCI. Et, si vous pouvez prétendre à l’allocation-logement, faites-vous chiffrer son montant en fonction du montant du viager.

  11. berenice says:

    bonjour,

    je souhaiterai devenir gérante d’une sci avec seulement mon père. Propriétaire d’un bien je souhaiterai développer un autre bien mais mes revenus ne me le permettent pas. Est ce possible ? comment cela se passe au niveau du partage de l’héritage ? est ce des biens que je devrais léguer à ma mère de son vivant ou à mon frère ? quel statut dois je avoir si je souhaite plutôt léguer ses bien à mes enfants ?

  12. clochette says:

    Bonjour,

    moi je me demande si nos parents peuvent nous aider à acquérir notre logement principal quand on n’est pas éligible au crédit. Je m’explique : j’ai des emplois successifs et précaires qui ne m’ouvrent pas droit à un crédit depuis 9 ans, et j’aimerais bien etre enfin propriétaire. Je n’ai aucun problème à payer mon loyer tous les mois, et j’ai un peu d’argent de coté (20 000 euros)mais pas assez pour acheter cash (pour un appart ici il me faudrait environ 100 000 ou 120 000 euros). Mais en lisant votre article j’ai bien du mal à comprendre si c’est possible.
    Mon idée à la base en pensant à une SCI c’était que mes parents puissent endosser le crédit, et que moi je leur rachète des parts petit à petit avec ce que j’économiserais en ne payant pas de loyer.
    Je donc en gros chaque année je leur achèterais pour 6000 euros de parts, pour être progressivement la seule propriétaire de mon logement.

    Pensez-vous que cela soit possible, et si non, connaissez-vous une autre solution?

    Je précise que j’ai aussi deux soeurs qui n’ont pas forcément besoin d’aide actuellement, mais il ne faut biensûr pas qu’il y ait de déséquilibre. Je me disais que l’avantage de cette solution c’est qu’en cas de décès, mes soeurs héritent à égalité avec moi des parts restant à mes parents dans la SCI… ? Mais avec cette histoire de compte courant je n’y comprends rien. Pouvez-vous m’aider?

  13. bonjour,
    j’ai deux enfants, je souhaiterai en aider un dans l’acquisition de son logement, cependant je ne veux pas léser l’autre
    quel montage me proposez vous ?

  14. JAJEMEAN says:

    Bonjour, Nous avons deux Filles qui n’ont pas les moyens de s’acheter un appartement. Nous avons un petit immeuble en location, des petites retraites et ne souhaitons pas nous démunir. Nous pensions à constituer une SCI avec nos Filles, dans ce cas les loyers sont à partager en trois, les éventuels travaux dans l’immeuble et les impôts également ? Nous nous posons beaucoup de questions. Merci de nous éclairer.

  15. adelinep says:

    Bonjour,
    Tout d’abord je vous conseillerais de vous méfier des offres sur le net ainsi que les annonces. Car plus de 90% de ces annonces sont frauduleuses. De nos jours il y a de plus en plus d’arnaques. Je voulais emprunter de l’argent, après avoir posté une annonce, chaque jours je reçois plus de 25 messages rien que des escrocs qui demandent de l’argent soit disant des frais de dossiers. Et je supprimais leur message mais un jour je suis tombé sur une personne nommé Gerrard Kermagoret, je croyais qu’il faisait parti aussi des escrocs du net mais à ma grande surprise celui-ci est différent, il m’a fait un prêt de 25.000 euros et je l’ai remboursé en respectant les délais. Je vous le confirme et si il arrivait que vous recherchez de prêt contactez le par mail. Voici son email : gkermagoret@gmx.fr

  16. segalowitch richard says:

    Nous sommes, ma femme et moi, propriétaire d’un appartement à Paris, évalué à 300K€, occupé gratuitement par notre fille. Celle-ci est infirmière. Nous souhaitons nous délester de nos différents emprunts à hauteur de 50K€. Pour ce faire, nous proposons à notre fille de devenir propriétaire à hauteur de 50K€. Somme qu’elle obtiendrait sous forme d’un prêt. Sachant que les mensualités de remboursement devront être limitées autour de 450€. Quelle forme juridique nous recommandez-vous ?
    Cordialement.
    Richard Segalowitch

  17. jean claude says:

    Je viens de lire l’ensemble des messages et témoignages , et je pense qu’ils contiennent tous plus ou moins une question qu’on n’ose poser , alors je la pose pour le collectif en esperant que Guillaume ou quelqu’un d’autre de competent viendra y répondre . Tout le monde cherche plus ou moins la solution qui permet de  » faire glisser  » de l’argent a un enfant qui n’en a pas pour acheter un logement ou de se substituer a lui dans ce but avec la fiscalité la plus avantageuse , notamment en matiére de donation ( ne pas faire tourner le compteur) ou successorale ( a quoi ca sert si tout l’apport parent se retrouve par le C/C a 100% en succession ) , la SCI ou une forme permet elle d’y satisfaire ? quel schema dans les apports ?
    En effet dans le cas presenté , Mlle fille n’a pas les moyens et si les parents apportent le necessaire dans la SCI
    pour rembourser l’emprunt , ca ne sert a rien si c’est pour le retrouver en succession , autant faire une donation de suite ! et l’emprunt ne sert alors qu’a engraisser la banque ! ne faut il pas aller sur des schemas plus elaborés ? creer une sci , faire emprunter la sci avec la caution des parents , acheter l’appartement , demembrer les parts , en donner la NP a l’enfant ( ne fait pas tourner le compteur donation puisque les parts ne valent rien avec un emprunt 100% ) , l’enfant paie un petit loyer , l’usufruitier parent alimente la sci pour rembourser l’emprunt .
    Que vaut ce type de schema ? est ce réaliste ? respecte t’il la legislation , ? ( je fais abstraction de la presence d’autres enfants pour essayer de rester le moins compliqué possible )

  18. je voudrais faire un sci avec mon fils qui travaille:je suis a 5 ANS DE MA RETRAITE JE SUIS VEUVE /JE VOUDRAIS FAIRE UN CREDIT EN 10ans :mon fils est d’accord combien doit-il mettre

  19. marie the says:

    bonjour

    j ai deux enfanst et je voudrai leur leger mes bien en viager que dois je faire

    • Marie-Thé, vous avez deux enfants et vous voudriez leur « léguer » vos biens en viager ?
      Un legs suppose un testament contenant vos dernières volontés applicables seulement après votre décès,
      Or un « viager » suppose une vente de votre vivant.
      Pouvez-vous expliquer vos souhaits ,
      Cordialement, Michel

  20. marie the says:

    j ai deux enfants et je voudrai leurs leger mes bien en viager que dois je faire

  21. Bonjour mes beaux parents souhaiteraient faire une sci qu’ils ont déjà. Puis une moi et leur fils à fin de nous aider..ce pendant je ne suis pas d’accords sur le principe étant donné que je souhaiterai que le bien n’appartienne qu’à notre couple. Ses parents souhaiteraient participer à 50% et mon conjoint et moi 50%. Nous ne sommes pas pacse ni marié. Quels sont mes risques ? Mes avantages ?
    Mon conjoint ne comprends pas le fais que si ses parents décèdent les pars ne sont pas équitables et lui reviennes il ne me croit pas à se sujet ? (ce qui est logique que les parts ne soient pas équitables).
    Pouvez mapporter réponses, conseils et maider à y voir plus claire?

    Cordialement
    Dans l’attente de vs Lire
    Laura

  22. Je voudrais acheter une maison en sci avec mon fils qui est salarié . j’ai une autre fille d’un second mariage et je suis à trois ans de retraite . Comment faire .

  23. chevalier says:

    Bonjour,actuellement propriétaire d’une maison j’aimerais ,dans un soucie de succession , créer une sci avec ma fille pour dégager le financement d’une autre maison qui deviendrait notre résidence principale. Mon soucis étant que mon enfant est très jeune 3 ans est ce que ce serait possible ? Ou vaut il mieux faire le montage avec son papa et fonctionner sur le système des donations au quel cas est ce que je pourrais faire une donation sur un bien en sci?

  24. Bonjour

    Je suis Monsieur Jean-Maxime LUBINO , opérateur économique de nationalité française. Je suis actionnaire dans des institutions financières bancaire.

    Suite à la crise financière qui menace les économies contemporaines, au taux de chômage qui ne cesse d’augmenter dans nos nations, suite au pouvoir d’achats des ménages qui ne cesse de diminuer, en partenariat avec mes banquiers j’ai décidé d’octroyer des crédits à courts, moyens et longs termes à des personnes honnêtes qui en dépit de leurs revenus mensuels ont du mal à satisfaire leurs besoins vitaux.

    Le taux d’intérêt des crédits est de 2% sur l’ensemble du prêt et les conditions d’offre de prêt sont très simples. Les prêts demandés sont obtenus dans un délai de 72 heures après le dépôt des dossiers. Si vous êtes dans un besoin d’argent, je suis disposé à vous faire un prêt exceptionnel dont le montant doit être compris entre 10.000 euros et 800.000 euros.

    Veuillez me contacter pour vos demandes: lubino70@hotmail.com

  25. Lubino70 says:

    Les annonces de prêts entre particuliers n’ont jamais été aussi nombreuses sur le net, mais pour trouver une offre de prêt entre particuliers sérieux, c’est une autre histoire. Que le prêt se fasse entre amis, conjoints, sous seing privé ou par le biais d’un particuliers prêteur, la transmission d’argent doit toujours se faire en respectant certaines règles, ne serait-ce que pour éviter les arnaques qui pullulent dès que l’on recherche un crédit entre particuliers.
    Quand on parle d’emprunt d’argent entre particuliers, on peut évoquer le dons d’argent entre amis, entre époux et concubins, mais la façon la plus sûre d’emprunter de l’argent en toute sécurité sans risquer de se brouiller avec ses proches ou de se faire avoir par un habitué des arnaques sur le web, c’est encore mieux de passer par un particulier sérieux, habitués des prêts d’argent entre particulier. je viens souvent en aide aux personnes en difficultés financières, qui ont besoin d’une aide afin de réaliser leurs projets, ou besoin pour rembourser leur dettes et repartir sur de bonnes bases.Alors si vous désirez un prêt d’argent sérieux, veuillez m’écrire directement par e-mail: lubino70@hotmail.com

  26. Marie Françoise says:

    Tout le monde a de problèmes financiers. Néanmoins il faut beaucoup se méfier des annonces du net car la plupart de ces annonces ne sont pas du tout sérieux . Surtout ceux qui proposent des offres de prêt d’argent entre particuliers . Je m’étais faite avoir par les escrocs du net . Après plusieurs recherches , ma copine m’a mis en contact avec un monsieur généreux qui vient en aide aux personnes en difficultés financière . Ce dernier m’a accordé un prêt de 9000€. Alors si vous avez besoin d’un prêt entre particuliers vous pouvez lui écrire directement par : lubino70@hotmail.com il pourra vous venir en aide car c’est un homme bien . Merci

  27. Bonjour,
    je suis dans le processus d’achat d’un appartement en viager à une adorable dame. La banque est d’accord pour m’accorder le prêt mais souhaiterait une garantie bancaire. La banque ne pratique pas cette garantie ni ma mutuelle. Il me serait agréable de pouvoir obtenir le nom d’une société ou organisme qui pourrait m’accorder cette garantie bancaire car le remboursement du prêt de ma banque n’est que de 600 € et la rente 160 €. Merci pour une réponse rapide car la banque ne me donnera pas le crédit si je n’ai pas cette garantie et la promesse de vente est déjà signée et je voudrais signer le contrat.

    • Chantal, Bonjour,
      Je suppose que le remboursement bancaire de 600 euros par mois concerne le « bouquet » que vous versez comptant à la signature du viager ?
      Et que la dame qui vous vend en viager conserve le droit d’habitation pendant sa vie du logement concerné ?
      Vous-même, vous possédez une maison ou un appartement ? Pourquoi ne proposez-vous pas la garantie bancaire sur votre habitation actuelle ?
      Expliquez davantage votre situation personnelle.
      Cordialement,
      Gipsy

  28. Bonjour Gipsy,
    Merci pour votre réponse rapide.
    Pour répondre à vos questions, oui en effet, les 600 € rembourseront le prêt de 80000 empruntés à la banque à la signature du viager.
    La dame conservera le droit d’habitation pendant sa vie sur le logement concerné.
    En ce qui me concerne, malheureusement, je ne possède pas d’appartement ou de maison.
    Je suis fonctionnaire, expatriée. Je trouve dommage d’être dans une banque depuis des années, de ne pas avoir de crédit en cours, pouvoir obtenir le prêt que je souhaite mais la banque veut absolument que j’ai un garant pour obtenir ce prêt. La banque ne peut m’offrir cette garantie. Je ne souhaite pas changer de banque car j’ai un taux de remboursement de 2% ce que je ne pourrais pas obtenir dans une autre banque que la mienne.
    Pourriez-vous m’aider dans cette recherche ?
    Cordialement. Chantal

    • Chantal,
      Finalement, la Banque accepte de vous prêter les 80.000 euros à condition que vous lui fournissiez « une caution » qui s’engage à payer si vous n’y parveniez pas.
      Elle considère probablement que vos revenus personnels sont légèrement insuffisants par rapport à vos charges de remboursement qui ne doivent pas dépasser 25% à 30% environ de vos revenus.
      A mon avis, vous n’obtiendrez d’aucune banque une telle caution, votre banque depuis des années semblant très frileuse, ne tenant pas compte de votre ancienneté exemplaire dans la banque et ne voulant braver aucun risque éventuel (comme toutes les banques…)
      Voyez si vous pouvez recueillir ce cautionnement dans votre entourage familial avant d’envisager un entourage amical, souvent plus dur et plus délicat que dans votre propre famille.
      Oui, les emprunts sont difficiles à obtenir et les banques trouvent toujours le bon prétexte pour se défiler (revenus estimés insuffisants par rapport aux charges de remboursement de l’emprunt et à toutes autres charges, âge, situation professionnelle, etc. etc. etc.). Sauf exceptions, l’emprunteur est le pot de terre se présentant à la banque qui est le pot de fer.
      Bon courage mais cherchez dans votre entourage familial ou, à défaut, amical, avant de perdre votre temps avec une autre banque.

  29. Cher Gipsy,

    La vérité, je gagne 7000 €/m aucun crédit, aucune charge et ma banque le sait et me l’a dit. Avec 700 €/m, fonctionnaire
    Pour ma banque, je n’aurais pas de problème mais elle est obligée d’avoir ce papier. Ma famille ne peut malheureusement m’aider pour ce cautionnement. Je vous assure que si j’avais pu faire autrement, je n’aurais pas cherché sur internet. J’ai vu cette adorable dame qui est heureuse de me passer son appart. c’est une opportunité que j’aurais voulu ne pas rater.
    Je cherche absolument un organisme qui puisse me faire confiance et m’accorder cette garantie avec le pourcentage requis comme une banque l’aurait fait mais de façon sérieuse.

    Merci M. Gipsy pour toutes les conseils que vous m’avez donnés. Chantal

  30. Chantal,
    C’est dingue, je suis stupéfait.
    Avec les références que vous présentez, pourquoi n’allez-vous pas solliciter DEUX ou TROIS autres banques pour solliciter le même emprunt de 80.000 euros sans caution, en promettant bien entendu de ramener vos économies et revenus mensuels à la banque qui vous consentira sans histoires le prêt de 80.000 ?
    Le taux de 2 % est probablement intéressant mais, quitte à changer complètement de banque, vous n’allez tout de même pas laisser passer cette opportunité !
    Votre banque mérite de vous perdre comme cliente. Ne faites aucun sentiment;k
    Cordialement, Gipsy

  31. Merci à vous.
    J’essaierai avec une autre banque en espérant qu’il n’est pas trop tard pour le notaire.
    Excellent week-end à vous.
    Chantal

    • Chantal, Merci,
      Le notaire et la venderesse vont comprendre (au sujet du retard, la décision de la venderesse de vous accorder un délai supplémentaire et de renoncer au délai imparti dans l’actuel compromis de vente l’emporte sur celle du notaire ; il suffit que la venderesse proroge les délais dans un nouvel accord avec vous)
      A votre place, je tenterais la démarche dans DEUX BANQUES pour doubler les chances et éviter tout nouveau retard si la seule banque contactée faisait des difficultés.
      Persévérez et ne lâchez rien. Bon courage et bonne chance à vous,
      Gipsy

  32. Je voudrais aider mon fils à acquérir un bien, en effet ce dernier ayant peu de revenus, il ne peut acheter seul une résidence principale, je suis divorcée, âgée de 65 ans, je n’ai pas de prêts en cours, pour l’instant une bonne retraite et peux rembourser jusqu’à 600 €, voire 700 €
    Que puis-je envisager pour donner un coup de mains à mon fils (pas encore marié, mais bientôt Papa)
    Merci de me donner quelques conseils.

    CORDIALEMENT

  33. Tivie, si vous voulez aider votre fils financierement , faites recours à monsieur LUBINO. Ecrivez le par lubino70@hotmail.Com tout lui disant le mmontant que vous souhaiterez emprunter.

  34. Albanvr says:

    Bonjour,
    Mon père et moi avont monter une sci il y a 4 ans pour acheter mon première appartement.
    Je me suis mariée depuis 2 ans et souhaite acquérir un nouveau bien immobilier. Que dois je faire du bien en sci sachant que mon père rembourse la totalité du prêt immobilier. Peut on donner la sci en garanti pour des banque pour acheter un autres bien personnel ?
    Peut on toucher les loyer directement ? Sachant que. Mes parents n on pas de problème financier et son prêt à me laisser les loyers.

  35. Déborah says:

    Bonjour,
    Mon mari est moi avons souscrit un crédit immobilier pour notre résidence principale il y 3 ans;.C’était un premier achat, mon papa quand à lui est locataire vivant seul mais avec de bon revenue mensuel 1800€/mois sans compter les primes supp.
    Mon mari et moi souhaitons désormais vendre notre logement afin d’en acheter un plus grand avec mon père, nous souhaitons acheter une maison avec 1 dépendance pour loger mon père est vivre ainsi chacun dans notre maison mais avec un jardin commun.
    Quel solution d’emprunt me conseiller vous tout en sachant que j’ai 1 frère et 1 sœur, et que mon père et nous souhaiterions que la maison nous revienne en totalité lors de son decée ( le plus tard possible je l’espérè).
    Je n’ai aucun problème d’entente avec mon frère et ma sœur.
    Nous souhaitons rembourser notre part du crédit et mon père la sienne ou bien rembourser nous même la totalité du crédit et le « loger à titre gratuit » en apparence (moyennant un petit loyer).
    Ceci nous permettrais à mon mari et moi même d’acquérir une maison plus grande que ce que nous pourrions avoir en empruntant en couple et à mon père d’avoir une maison et un jardin ce qu’il ne peut avoir a l’heure actuelle vivant seul.
    Je vous remercie pour votre aide et pour cet article très intéressant.

  36. Bonjour,
    Je fais partie d’une SCI familiale avec ma sœur et ma mère. Ma mère détient 98%, elle est la gérante et ma sœur et moi 1% chacune. Ma mère ne possède aucun autre bien en dehors de la SCI.
    La SCI est composé de 2 appartements. Un appartement est loué et ma mère touche l’intégralité des sommes en tant que gérante majoritaire.
    Le second appartement est habité par ma sœur gratuitement depuis 10ans, elle travaille et elle a des revenus pour pouvoir payer une location.
    Je me sens lésée, j’en ai fait part à ma mère et ma sœur mais elles ne veulent rien entendre.
    S’agit il d’une donation déguisée? Est ce normal que ma sœur bénéficie d’un logement gratuit et sans le déclarer en avantage en nature? Quel recours puis je avoir pour mettre un terme à ce désavantage? Puis je récupérer cette somme qui est considérable sur 10ans?
    Merci pour vos réponses.

  37. Bonjour,

    Je souhaitais ajouter deux remarques :
    – la banque exige presque toujours la solidarité des cautions sur ce type de schéma
    – les enfants perdront l’avantage de l’exonération de la résidence principale

  38. Finalement, les parents aident les enfants à obtenir leur emprunt. Rien d’autre.
    Parce qu’au bout de 20 ans, les enfants devront rembourser le compte courant à leurs parents et ils auront donc bien dû payer la maison en totalité.

    N’est-il pas préférable, dans votre montage, de l’accompagner par une cession de la NP des parts des parents à leur fille ? Au moins, celle ci récupérera le PP des parts de ses parents à leur décés …

  39. j’oubliais.

    Dans ce cas, il faudrait créer une SCI à capital égal à la valeur de la maison. Remonter les apports en compte courant en capital, afin que le transfert de la PP au décés des parents soit intéressant pour la fille puisqu’il n’y aura plus de compte courant…

  40. Attention au montage pour les enfants qui ont des revenus modestes : les enfants ne bénéficient pas de l’aide au logement s’ils sont locataires d’une SCI faite avec leurs parents (ou même uniquement par leurs parents)…

    Par contre, s’ils sont locataires de la SCI faite par leur frères et soeurs, ils en bénéficient…

    Que pensez-vous du montage suivant si les parents ont plusieurs enfants, dont certains ont des revenus qui font que de toutes façons, ils n’auraient pas droit à l’aide au logement : faire des SCI croisées (une SCI/enfant ; chaque enfant loue à son frère ou à sa soeur ; les parents aide au montage de la SCI, soit en étant co-emprunteur si l’enfant à qui le bien sera loué n’a pas besoin d’aide au logement ; soit en faisant un don devant notaire en avance d’hoirie, si la SCI louera au frère ou à la soeur aux revenus modestes)

    Ex. M et Mme Parent ont 2 enfants X et Y. X, en raison de sa situation familiale et de ses revenus a droit à 400 euros d’aide au logement si le loyer est de 500 euros ; Y n’a droit à aucune aide au logement et peut payer un loyer de 500 euros maxi + emprunter 50.000 euros. Les parents peuvent emprunter 100.000 euros et ont 50.000 euros qu’ils peuvent mettre cash.
    SCI 1 : M et Mme Parent + X font une SCI au capital de 1000 euros qui emprunte 100.000 euros pour acheter un appartement que Y louera 500 euros par mois, argent qui servira à rembourser le compte d’associé (X n’a pas intérêt à posséder par la suite plus de 30.000 euros de parts car cela diminuerait ses prestations sociales…)
    SCI 2 : Y fait une SCI pour acheter l’appartement dont X sera locataire. Ses parents lui lèguent pour cela 50.000 euros en avance d’hoirie et Y fait un emprunt de 50.000 euros. X lui verse chaque mois 500 euros de loyer (dont 400 euros proviennent de l’aide au logement…)

    Que faudrait-il prévoir pour la succession ? Quelles clauses devraient être insérées dans les SCI ?

  41. En arriver a de telles extremites demontre bien que nous sommes dans une bulle et que cela ne durera pas une fois que la generation des baby boomers va disparaitre (cela est en cours comme tenu de l’esperance de vie).

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