Depuis quelques mois, années, le commodat retrouve de l’intérêt aux yeux des nombreux conseils qui recherchent des solutions civiles efficace pour protéger leur concubin ou même certains de leurs enfants.

Le commodat est un contrat civil qui trouve son origine dans l’article 1875 et suivants du code civil. Le Commodat est un prêt à usage :

  • Le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi ;
  • Ce prêt est essentiellement gratuit ;
  • Le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée ;
  • Tout ce qui est dans le commerce, et qui ne se consomme pas par l’usage, peut être l’objet de cette convention ;
  • Les engagements qui se forment par le commodat passent aux héritiers de celui qui prête, et aux héritiers de celui qui emprunte. Mais si l’on n’a prêté qu’en considération de l’emprunteur, et à lui personnellement, alors ses héritiers ne peuvent continuer de jouir de la chose prêtée.

Bref, le commodat est tout simplement le contrat qui constate l’opération de prêt d’une chose et notamment d’un bien immobilier tel que le logement du couple. 

Mais attention, et c’est probablement là un point essentiel, le commodat n’est pas une donation, et ne subira donc pas les conséquences fiscales et civiles attachées aux donations.

« Investir dans l’immobilier » Découvrez la nouvelle version enrichie de notre bestseller ! Investir dans l’immobilier, LE livre qu’il faut avoir lu avant d’investir dans l’immobilier !
 
375 pages de conseils, de stratégies, d’analyses juridiques, économiques et fiscales pour vous aider à investir de manière rentable dans l’immobilier !
 

Découvrir le livre et les avis des lecteurs

Mais attention, il ne faut pas confondre « droit d’usage » et « usufruit temporaire ». Les droits attachés à ces deux notions sont différentes. L’usage se limite à l’utilisation de la chose, et notamment du logement, par la personne bénéficiaire du commodat.

L’usager (= celui à qui l’on prête le logement) ne peut céder ni louer son droit à un autre. Le bénéficiaire du commodat ne pourra pas mettre le logement en location et en tirer des revenus fonciers contrairement au titulaire de l’usufruit.

 

Le commodat, c’est un prêt à usage, ce n’est pas une donation !

Comme nous le rappelons dans cet article « Comment réaliser une donation ? Les différentes manières de donner à ses enfants« , le commodat ne répond pas aux caractéristiques fondamentales de l’acte de donation :

Le code civil définit la donation entre vifs comme « un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte« . La donation suppose donc

  • Le dépouillement du donateur ;
  • L’irrévocabilité de ce dépouillement ;
  • Et l’acceptation de ce dépouillement irrévocable de la part du donateur, c’est à dire celui qui reçoit le don.

Cette interprétation est confirmée par la cours de cassation en 2017 comme nous vous le présentions dans cet article « Le commodat ou prêt à usage n’est pas une donation taxable aux droits de succession ». La cour de cassation Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 11 octobre 2017, 1621.419, Publié au bulletin) explique ainsi que « Le prêt à usage constitue un contrat de service gratuit, qui confère seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose prêtée mais n’opère aucun transfert d’un droit patrimonial à son profit, notamment de propriété sur la chose ou ses fruits et revenus, de sorte qu’il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur; qu’il s’ensuit qu’un tel contrat est incompatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable »

 

Au final, le commodat doit être considéré comme un acte de générosité que nous pourrions comparer aux présents d’usage, également non qualifiés d’acte de donation. Tout comme il est possible de faire des cadeaux, d’être généreux ; Il est possible de prêter ses biens sans que cela ne soit considéré comme un acte de donation (cf »Combien peut on donner aux enfants ou petits-enfants sans déclaration aux impôts ? »).

 



 

Le commodat pour protéger son concubin en cas de décès

Le commodat peut être d’une grande pertinence pour protéger son concubin sans prendre le risque d’une taxation à 60% aux droits de succession et les conséquences civiles d’une libéralité à un héritier non réservataire.

Le commodat pourrait par exemple être signé par le concubin propriétaire du logement du couple au profit de l’autre concubin. On doit même pouvoir envisager un commodat croisé entre concubin lorsque ces derniers sont propriétaires indivis de leur logement.

Le commodat pourrait prévoir un prêt à usage du logement au profit du concubin pendant toute sa vie.

Au décès de l’époux propriétaire du logement, le commodat s’imposerait alors à ses héritiers qui seraient contraint de l’appliquer en application de l’article 1879 du code civil.

Le concubin pourrait alors resté dans le logement du couple et cela, sans droits de succession. Il ne s’agit en aucun cas d’un acte de donation … mais d’un prêt à usage. Pas de rapport civil des donations, pas d’atteinte à la réserve héréditaire, pas de droits de succession.

Au décès du concubin ou lorsqu’il n’a plus l’usage dudit logement (changement de logement, construction d’un nouveau foyer, départ en maison de retraite), les héritiers du concubin défunt retrouve l’usage du logement.

Pendant toute la durée du commodat, le concubin emprunteur (= celui qui bénéficie du commodat) est tenu de veiller, en bon père de famille, à la garde et à la conservation de la chose prêtée.

Il ne peut s’en servir qu’à l’usage déterminé par sa nature ou par la convention ; le tout à peine de dommages-intérêts, s’il y a lieu.

Ainsi, l’emprunteur pourra devoir payer les charges d’entretien et de maintien en l’état du logement prêté sans que cela soit réalisé par le paiement d’une redevance ou quasi-loyer.

L’emprunteur pourra également payer la taxe d’habitation. La taxe foncière devra rester à la charge du prêteur, propriétaire du logement.

 

De son côté, le concubin préteur et ses héritiers ne pourront pas retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. 

Néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre. 

Barème des meilleurs taux de crédit immobilier

Consultez notre barème des meilleurs taux actuellement proposés par les banques via notre comparateur de crédit immobilier.
 

Comparer les taux immobiliers entre 100 banques


15 Comments

  1. Mais attention, si ce contrat est particulièrement intéressant pour le Concubin, il convient de ne jamais oublier que les héritiers réservataires ne pourront peut-être jamais profiter de leur héritage, notamment en présence d’un bénéficiaire concubin encore jeune.

    • Oui, je crois qu’il convient d’être modéré dans la mise en œuvre de ces stratégies et ne surtout pas la considérer comme la solution parfaite. Comme à chaque fois, les excès amèneront une jurisprudence qui encadrera les pratiques.

      Il est important de ne pas être à l’encontre de l’esprit des textes ; Le prêt ne doit pas être requalifié en donation et donc éviter le dépouillement actuel, irrévocable et l’intention libérale. La modération de la pratique me semble essentielle.

  2. Eh oui, le suranné commodat toujours utile……

    merci d’être revenu sur des sujets plus…patrimonio-juridiques, le « comptoir » s’affolait » sur les sujets …. sociétaux (?) en tournant en rond…..

  3. [….]
    « Et l’acceptation de ce dépouillement irrévocable de la part du donateur, c’est à dire celui qui reçoit le don. »
    N’est-ce pas plutôt: c’est à dire celui « qui fait le don » ?

  4. Docteur no says:

    Quels sont les frais de ce commodat .
    L’operation se fait toujours devant notaire , ( j’entends pour un bien immobilier )??

  5. Mes parents ont fait un commodat au profil de ma soeur qui vivait avec eux depuis toujours avec sa fille, ce commodat a été établi suite à un prêt pour régler des factures de travaux de rénovation dans la maison, ce dû est indiqué dans le commodat comme quoi mes parents ne pouvaient pas rembourser à ma soeur ce prêt, donc il est précisé qu’au décès du dernier survivant, ce commodat viendra en application et ce jusqu’au décès de ma soeur, actuellement elle a 61 ans, je précise que mes parents avaient les moyens de rembourser ce prêt, propriétaires de leur maison et touchant chacun une retraite pour les faire vivre correctement, quant à ma soeur, elle a toujours eu un salaire et vivait chez mes parents avec sa fille, elle a toujours été aidée par mes parents, pas de loyers à payer, pas de factures eau, edf, assurance maison, pas de nourrice puisque mes parents ont gardé ma nièce depuis sa naissance jusqu’à ses 25 ans. Ce commodat contre un dû est il valable ? Je précise nous sommes 9 enfants dont certains sont plus dans le besoin financier que ma soeur, 1 sous tutelle pour dettes. Au décès de mon dernier parent, il y avait de l’argent sur les comptes. Actuellement, nous ne sommes pas encore passés chez le notaire pour la succession. Merci pour vos réponses. Cordialement. M h

  6. Pour ma part, et pour l’avoir déjà vu, pas de don, donc pas d’atteinte à la réserve héréditaire.
    Un recours restera très problématique.

  7. Est-ce que le commodat quand il concerne un immobilier se fait toujours devant un notaire ?
    Et Quels en sont les frais ?
    Merci à vous.
    JMN

  8. Je lis que le concubin beneficiaire du commodat peut se maintenir dans les lieux apres le deces du propriétaire preteur privant de la jouissance les heritiers .
    Je suis un béotien , mais puisque le commodat est enregistré chez un notaire , ne peut on tout simplement dans l’acte , si c’est le souhait , d’ecrire que le commodat prendra fin au deces du propriétaire preteur ?

  9. roland garnier says:

    Concernant le commodat et dans un autre registre :
    Une SCI de par son caractère civil et donc qui n’a pas la vocation de louer en LMNP ni même en LMP, peut-elle accorder un commodat à un de ses associés en lui prêtant un de ses biens à seule fin qu’il puisse faire du meublé en direct sans la structure de la SCI ?
    Peut-être plus simple que de passer par la SARL familiale ?
    Merci d’avance

    Envoyé de mon iPhone

    • Non, car le commodat confère un droit d’usage de la chose prêtée… et l’emprunteur ne pourra pas louer son commodat. Le commodat suppose l’utilisation de la chose par la personne qui l’emprunte

  10. ROLAND garnier says:

    Dommage !
    J’aurais souhaité éviter la sarl
    Merci de m’avoir répondu

  11. Merci à vous Guillaume fonteneau pour vos réponses.
    Donc, si j’ai bien compris, on peut parfaitement faire le commodat devant son notaire et fixer sa date d’échéance dans cent ans, cela pour être sûr de protéger son concubin.
    Et si on change d’avis : est-ce que ça se modifie Aussi facilement qu’un testament ?
    Merci à vous pour vos réponses toujours si claires et pertinentes.

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.