Depuis quelques mois, années, le commodat retrouve de l’intérêt aux yeux des nombreux conseils qui recherchent des solutions civiles efficace pour protéger leur concubin ou même certains de leurs enfants.
Le commodat est un contrat civil qui trouve son origine dans l’article 1875 et suivants du code civil. Le Commodat est un prêt à usage :

  • Le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi ;
  • Ce prêt est essentiellement gratuit ;
  • Le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée ;
  • Tout ce qui est dans le commerce, et qui ne se consomme pas par l’usage, peut être l’objet de cette convention ;
  • Les engagements qui se forment par le commodat passent aux héritiers de celui qui prête, et aux héritiers de celui qui emprunte. Mais si l’on n’a prêté qu’en considération de l’emprunteur, et à lui personnellement, alors ses héritiers ne peuvent continuer de jouir de la chose prêtée.

Bref, le commodat est tout simplement le contrat qui constate l’opération de prêt d’une chose et notamment d’un bien immobilier tel que le logement du couple. 
Mais attention, et c’est probablement là un point essentiel, le commodat n’est pas une donation, et ne subira donc pas les conséquences fiscales et civiles attachées aux donations.
Mais attention, il ne faut pas confondre « droit d’usage » et « usufruit temporaire ». Les droits attachés à ces deux notions sont différentes. L’usage se limite à l’utilisation de la chose, et notamment du logement, par la personne bénéficiaire du commodat.
L’usager (= celui à qui l’on prête le logement) ne peut céder ni louer son droit à un autre. Le bénéficiaire du commodat ne pourra pas mettre le logement en location et en tirer des revenus fonciers contrairement au titulaire de l’usufruit.
 

Le commodat, c’est un prêt à usage, ce n’est pas une donation !

Comme nous le rappelons dans cet article « Comment réaliser une donation ? Les différentes manières de donner à ses enfants« , le commodat ne répond pas aux caractéristiques fondamentales de l’acte de donation :
Le code civil définit la donation entre vifs comme « un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte« . La donation suppose donc

  • Le dépouillement du donateur ;
  • L’irrévocabilité de ce dépouillement ;
  • Et l’acceptation de ce dépouillement irrévocable de la part du donateur, c’est à dire celui qui reçoit le don.

Cette interprétation est confirmée par la cours de cassation en 2017 comme nous vous le présentions dans cet article « Le commodat ou prêt à usage n’est pas une donation taxable aux droits de succession ». La cour de cassation Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 11 octobre 2017, 1621.419, Publié au bulletin) explique ainsi que « Le prêt à usage constitue un contrat de service gratuit, qui confère seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose prêtée mais n’opère aucun transfert d’un droit patrimonial à son profit, notamment de propriété sur la chose ou ses fruits et revenus, de sorte qu’il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur; qu’il s’ensuit qu’un tel contrat est incompatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable »
 
Au final, le commodat doit être considéré comme un acte de générosité que nous pourrions comparer aux présents d’usage, également non qualifiés d’acte de donation. Tout comme il est possible de faire des cadeaux, d’être généreux ; Il est possible de prêter ses biens sans que cela ne soit considéré comme un acte de donation (cf »Combien peut on donner aux enfants ou petits-enfants sans déclaration aux impôts ? »).
 
 

Le commodat pour protéger son concubin en cas de décès

Le commodat peut être d’une grande pertinence pour protéger son concubin sans prendre le risque d’une taxation à 60% aux droits de succession et les conséquences civiles d’une libéralité à un héritier non réservataire.
Le commodat pourrait par exemple être signé par le concubin propriétaire du logement du couple au profit de l’autre concubin. On doit même pouvoir envisager un commodat croisé entre concubin lorsque ces derniers sont propriétaires indivis de leur logement.
Le commodat pourrait prévoir un prêt à usage du logement au profit du concubin pendant toute sa vie.
Au décès de l’époux propriétaire du logement, le commodat s’imposerait alors à ses héritiers qui seraient contraint de l’appliquer en application de l’article 1879 du code civil.
Le concubin pourrait alors resté dans le logement du couple et cela, sans droits de succession. Il ne s’agit en aucun cas d’un acte de donation … mais d’un prêt à usage. Pas de rapport civil des donations, pas d’atteinte à la réserve héréditaire, pas de droits de succession.
Au décès du concubin ou lorsqu’il n’a plus l’usage dudit logement (changement de logement, construction d’un nouveau foyer, départ en maison de retraite), les héritiers du concubin défunt retrouve l’usage du logement.
Pendant toute la durée du commodat, le concubin emprunteur (= celui qui bénéficie du commodat) est tenu de veiller, en bon père de famille, à la garde et à la conservation de la chose prêtée.
Il ne peut s’en servir qu’à l’usage déterminé par sa nature ou par la convention ; le tout à peine de dommages-intérêts, s’il y a lieu.
Ainsi, l’emprunteur pourra devoir payer les charges d’entretien et de maintien en l’état du logement prêté sans que cela soit réalisé par le paiement d’une redevance ou quasi-loyer.
L’emprunteur pourra également payer la taxe d’habitation. La taxe foncière devra rester à la charge du prêteur, propriétaire du logement.
 
De son côté, le concubin préteur et ses héritiers ne pourront pas retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. 
Néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre. 

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