Vous avez peur de l’avenir ?

Vous en avez marre de la baisse inexorable du rendement de votre épargne et n’êtes pas capable de vous projeter à long terme pour investir votre épargne, seule source d’espoir de rendement ?

Vous avez besoin de revenus complémentaires mais n’êtes pas disposé à prendre des risques sur votre capital ?

 

Je vais donc vous livrer la martingale ultime ! Le secret pour réaliser un placement sans risque et qui vous assurera des revenus garantis pendant une longue période.

Attention, il ne s’agit pas d’une garantie relative soumise à la solvabilité d’un tiers comme une compagnie d’assurance vie. Une véritable garantie, plus puissante que la garantie de l’état.

Bref, c’est la solution ultime pour vous procurer un revenu et pour utiliser votre épargne sans le moindre risque. Pourtant, ce placement, personne et encore moins votre banquier ne vous révélera ce secret…

Quel pourrait bien être ce placement miracle ? N’y a t’il pas une arnaque ? Comment peut on, lorsque l’on se dit sérieux et professionnel, annoncer l’existence d’un placement miracle que serait à la fois garanti et sans risque ?

Il est vrai que cette affirmation semble totalement farfelue dans un monde de bulle ultime ou personne n’est capable de donner la véritable valeur des biens et actifs. Alors que la valeur de tous les biens est aléatoire et déterminé par le niveau général des taux d’intérêt, comment peut on espérer réaliser un placement sans risque.

Demain, lorsque les taux d’intérêt augmenteront, toutes les valorisations, des immeubles, des actions, des obligations, … ,  subiront une pression à la baisse (cf »Pourquoi la hausse des taux d’intérêt est dangereuse pour votre patrimoine ?« ). Pourquoi ce placement miracle serait il l’exception ?

Même le fonds euros de votre contrat d’assurance vie que vous avez longtemps considéré comme totalement sécurisé n’est plus un placement sans risque. C’est une démonstration que nous vous proposons depuis 2011, et  qui est validée par la vote de la loi SAPIN 2 qui autorise le blocage de l’épargne investie dans les fonds euros en cas de hausse trop forte des taux d’intérêt (cf  » Peut on encore conseiller l’assurance vie comme un produit garanti et disponible ?« ).

 

 

Le secret ultime pour transformer un capital en revenus garantis et sans risque, c’est : Le remboursement anticipé de vos crédits immobiliers.

Tout ça pour ça ? Et oui, le meilleur placement sans risque du moment est le remboursement anticipé de vos crédits immobiliers (cf »Et si le meilleur placement sans risque était le remboursement anticipé de votre crédit immobilier ?).

Rembourser votre crédit immobilier par anticipation, c’est :

Utiliser une partie de votre épargne, mal rémunérée pour effacer vos dettes ;

Ne plus avoir de question à vous poser quant au placement de ce capital. En remboursant votre crédit immobilier, vous vous mettre en dehors de ces questions relatives au placement de votre épargne.

Plus de risque en cas de hausse des taux d’intérêt ;

Plus de risque en capital ;

Plus de mensualité… En économisant le remboursement mensuel de votre crédit immobilier, vous augmentez votre train de vie ;

Plus d’intérêt à payer à la banque ;

 

Bref, Le remboursement anticipé de votre crédit immobilier, probablement le meilleur placement sans risque dont le taux d’intérêt, net d’impôt, sera le taux de votre crédit immobilier.

Remboursez votre crédit immobilier par anticipation, c’est réaliser un placement sans risque dont le rendement net d’impôt et de prélèvements sociaux est égal au taux de votre crédit immobilier.

Par exemple, le remboursement d’un crédit immobilier résidence principale au taux de 2% par un contribuable imposé à la tranche marginale de 30%, c’est réaliser un placement de 3.67% garanti pour la durée du crédit immobilier.

 

Taux du crédit immobilier 2,00%
CSG CRDS 15,50%
Impôt sur le revenu 30,00%
Taux réel du crédit immobilier 3,67%

 

 

Notre simulateur pour calculer le rendement net d’impôt du remboursement anticipé de votre crédit immobilier.

 

 

Qui paye ses dettes s’enrichit….

Celui qui n’a pas de projet et qui surtout ne se sent pas capable de prendre des risques pour mieux rémunérer son épargne n’aura pas d’autres choix que d’envisager le remboursement anticipé de ses crédits immobiliers

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40 Comments

  1. SEGOURA FREDERIC says:

    Bonjour,

    Je vois que vous avez tout compris dans l’effet de levier du crédit.
    Quant à votre simulateur, je ne calcule pas comme vous. Personnellement je tiens compte de l’inflation.

    Cordialement,

    Frédéric Ségoura.

  2. Totalement en accord avec cette « stratégie ». Certains la trouvent « absurde » avec des propos du style « les taux n’ont jamais été aussi bas, il serait dommage de s’en priver! » (en effet, mais cela joue tant pour les emprunts que pour les placements…).

    De manière générale, j’accompagne mes clients dans un désendettement massif qu’ils comprennent (et de toute façon, ce sont eux qui décident ou pas du déploiement des stratégies!!), libérant d’autant les flux de trésorerie pour leur budget et in fine, la reconstitution d’une poche de cash à réallouer périodiquement sur de nouveaux investissements (cela permet d’ailleurs de lisser dans le temps ces derniers avec des points d’entrée non concentrés sur une seule période et de saisir facilement d’autres opportunités).

    Sans considérer par ailleurs, une certaine notion de « liberté » à ne pas être endetté…

  3. C’est une ânerie aujourd’hui plus qu’hier.

    Mais pas de soucis, vous n’êtes pas le seul à la proférer, ce conseil fleurit, en avance sur le printemps.

    Inutile de vous dire que je fais l’inverse 🙂

  4. Bonjour,
    J’apporte un peu de contradiction pour créer le débat…

    Tout dépend de l’horizon considéré, des conditions et de l’objet du crédit considéré.

    Signalons donc tout de suite que celui qui a des crédits conso a tout intérêt à commencer par ceux-ci dont le taux est supérieur.

    Ensuite, si le crédit immobilier concerne un bien locatif, vu la déductibilité des intérêts, il faut voir l’effet fiscalité/PS dans l’autre sens, ce qui modifie radicalement le calcul : plus vous remboursez votre crédit, moins vous payez d’intérêts… et PLUS vous payez d’impôts. Un remboursement anticipé d’un crédit à 2% pour un TMI de 30%, rapporte donc 1.10% net… pas de quoi fantasmer !

    Enfin, même sur la RP avec un TMI de 30%, l’idée peut être intéressante si et seulement si le taux du crédit est supérieur à 3% (soit 5.50% net). En effet, sinon, il est possible de trouver mieux.

    Dernière remarque : on ne peut pas parler de placement sans risque pour ce scénario (sauf l’humour que je comprends), car il y a une totale illiquidité de ce placement. Ce qui signifie qu’il sera impossible de récupérer ses fonds pour les investir sur une autre opportunité… sauf à déménager, ce qui pose d’autres problèmes. Lorsque vous avez fait un remboursement anticipé de crédit, vous ne pouvez plus retourner vers la banque en disant : « Finalement, je voudrais re-débloquer des fonds pour revenir au crédit initial ».

    Bref, comme d’habitude, la généralisation est incompatible avec notre métier, et tout doit être étudié au cas par cas.

    Quant à l’adage « Qui paie ses dettes s’enrichit », il était vrai depuis la création du monde… jusqu’en 2013 environ !
    Peut-être le redeviendra-t-il dans le futur, mais avec les taux actuels, il faut arrêter de raisonner ainsi.

    • « Quant à l’adage « Qui paie ses dettes s’enrichit », il était vrai depuis la création du monde… jusqu’en 2013 environ !
      Peut-être le redeviendra-t-il dans le futur, mais avec les taux actuels, il faut arrêter de raisonner ainsi. »

      Vous avez un peu raison, cet adage est une autre ânerie, mais qui ne date pas de 2013.
      Depuis plus de 50 ans que je m’en amuse!

  5. « Qui paie ses dettes s’enrichit » a son pendant: « on ne prête qu’aux riches ».
    Ou alors qu’on m’explique comment faire pour se constituer une épargne suffisante pour le remboursement desdits emprunts.

    • Mais ça c’est un autre sujet… On ne peut se constituer un patrimoine important par l’investissement… Car le point de départ est toujours le même : Il faut une trésorerie excédentaire, une capacité d’épargne, c’est à dire disposer d’un revenu supérieur à son train de vie.

      Si vous ne disposez pas d’une capacité d’épargne, vous n’aurez jamais de patrimoine.

      • « Si vous ne disposez pas d’une capacité d’épargne, vous n’aurez jamais de patrimoine. »
        🙂 🙂
        Vous êtes en pleine forme en ce début 2017

  6. Je peux comprendre votre raisonnement concernant les prêts conso mais pour l’immobilier locatif avec aujourd’hui des taux ou renégociation de taux très bas(1 a 1,5%) je n’en vois pas l’intérêt. A moins que je manque quelque chose et dans ce cas là j’attends volontier la leçon.

  7. Patrick LEGOFF says:

    Je suis parfaitement d’accord avec Ankou et j’ai même un exemple non théorique (c’est un produit que je commercialise en ce moment) pour le démontrer. Je joue le jeu en vous en donnant les détails pour que les spécialistes vérifient que je ne triche pas.

    Les bases : investissement dans un EHPAD dont les logements vont être revendus à l’exploitant, à leur prix d’achat initial (garantie inscrite dans le compromis du notaire), au terme d’un bail ferme (non révocable triennalement). L’exploitant rembourse les charges et la taxe foncière, seuls les frais de syndic et des honoraires de suivi technique et administratif (3,75 % des loyers) sont à la charge de l’investisseur.

    Les données :
    Prix de revient 179 730 €, dont terrain 24 469 €, immeuble 138 661 € (prix total du logement 163 130 €), mobilier 2 400 €, frais d’acquisition : 14 200 €.
    Loyer annuel HT 8 984 € par an, indexé à 0,50 %.

    Charges :
    Honoraires de suivi 337 € par an indexées à 0,50 %
    Frais de syndic plus assurance PNO 134 € par an.
    Frais de comptabilité de 400 € par an (compta + CGA)

    Crédit de 179 730 € sur 20 ans au taux de 1,60 % (il y a un peu de marge de négociation), assurance à 0,60 % du capital emprunté (le client n’a plus 30 ans) avec un différé total de trois mois au départ puisque, comme c’est souvent le cas en EHPAD, le loyer est trimestriel à terme échu.

    Sur 129 mois, l’opération a coûté 31 744 €, soit 246 € mensuels.
    Revente du logement 163 130 €
    Capital restant dû 92 383 €
    Capital récupéré 70 747 €
    Rendement annuel de l’opération 14,2 %

    Dans ces conditions, qui peut prétendre que s’endetter n’est pas rentable ?

    • Vous posez là la question de l’effet de levier du crédit ? Mais ce n’est pas la question du sujet. Question annexe mais essentielle : Puisque vous disposez d’un capital de 179 000€ à côté… comment le placez vous ?

      Car pour pouvoir justifier de l’intérêt du recours au crédit, faut il encore analyser le placement de l’épargne ?

    • « Frais de syndic plus assurance PNO 134 € par an »
      Merveilleux, mais il ne manquerait pas un 0??

      • Patrick LEGOFF says:

        Il ne manque rien, j’ai tout vérifié.

        D’ailleurs, si c’était 1340 € (donc en rajoutant un zéro), ce serait exorbitant et il faudrait changer de syndic.

    • Effectivement, si tout ce passe bien, c’est à dire si l’exploitation est viable et que l’exploitant ne cherche pas à modifier les conditions du bail et surtout qu’il exerce l’option de rachat au prix d’acquisition au terme des 9 ans (Quid de la valeur d’une telle clause ?), le projet est attrayant.

      J’ai fait la simulation avec mon propre simulateur LMNP et le TRI sur 20 ans ressort à 10.38%. C’est très bon.

      Espérons seulement que tout ce passe bien pour l’exploitant sur lequel repose l’intégralité du montage.;

      Pour autant, le projet serait tout autant attrayant sans recours au crédit immobilier pour le financer. Imaginez que l’investisseur possède l’argent sur un vieux fonds euros dont le rendement serait proche de 2%. Dans une telle hypothèse, le différentiel de rendement entre fonds euros et taux du crédit est très faible et l’effet de levier limité.

      • Patrick LEGOFF says:

        Je ne prends jamais un dossier à la légère et je vérifie tout avant d’y emmener mes clients. Voici donc les réponses à vos interrogations :

        L’exploitant :

        Chiffre d’Affaires (arrondi) : 3 300 000 € en 2012, 3 400 000 € en 2013, 4 000 000 € en 2014 et 4 100 000 € en 2015
        Résultat net après impôt : 310 000 € en 2012, 351 000 € en 2013, 384 000 € en 2014 et 385 000 € en 2015.

        Le bail a une durée ferme de 12 ans, sans possibilité pour le preneur de le remettre en cause à chaque période triennale.

        La promesse de rachat est synallagmatique (engagement ferme) sans condition suspensive de recours au crédit.

        Précision : ce n’est pas l’exploitant qui rachète au terme du bail mais le groupe, donc avec des moyens beaucoup plus conséquents.

  8. Je ne suis pas d’accord non plus.
    L’argent que l’on rembourse mensuellement dans des crédits immobilier c’est de l’argent que l’on ne peut pas dépenser dans n’importe quoi…Sans compter les intérêts que l’on ne peut plus déduire et là je riquerais de monter d’une tranche dans mon avis d’imposition.

    La cigale et la fourmi vous connaissez?

    • Il faut effectivement être capable d’épargne de manière volontaire… mais là c’est un autre sujet.

    • Imaginez la situation suivante :

      Je dispose de 100 000€ cash.

      J’ai un crédit immobilier de 100 000€ taux : 1% soit déduction faites de la déductibilité des intérêts d’emprunt = 0.545% C’est le coût réel de votre crédit immobilier locatif.

      Pour que le crédit soit pertinent, il faut que votre épargne génère un revenu net d’impôt supérieur = rendement minimum de l’épargne = 0.545% net, soit 1% brut. (tmi 30% + 15.50%)

      Le sujet est le suivant : Votre épargne est elle rémunérée à un taux brut supérieur à 1% ou à un taux net supérieure à 0.545%.

      Si oui, vous avez intérêt à conserver votre crédit.
      Si non, vous avez intérêt à le rembourser…

  9. Christophe says:

    C’est assurément une bonne tactique concernant un prêt à la consommation à taux élévé, probablement une bonne tactique concernant un prêt immo sur sa propre résidence, mais les choses sont bien moins tranchées pour un prêt finançant un investissement locatif: personnellement, je vois l’épargne comme garantie pour me prémunir du risque de vacance/impayé/travaux. Si je mets mon épargne dans un remboursement anticipé, je n’ai plus de filet de sécurité, même si les traites sont moins élevées!

    • Entièrement d’accord

    • Tout à fait d’accord, sauf que les objectifs ne sont pas tout à fait les mêmes: d’un côté, il est question de se constituer un patrimoine, dans l’autre, d’investir. De là à dire qu’ils sont contradictoires, ne m’y risquerais pas.
      Ceci dit, les cartes risqueront d’être rebattues si un certain E.M. arrive au pouvoir et son projet de davantage taxer le patrimoine de « rente » que certains appellent de leurs voeux…

    • « je vois l’épargne comme garantie »

      La prévoyance est aussi un argument à prendre en compte : tout crédit est assorti d’une assurance, qui constitue une prévoyance supplémentaire en cas de souci de santé, voire de décès.
      Dans le cas d’un bien locatif, cette prévoyance se déduit encore des impôts.
      Rembourser le prêt associé revient à perdre ces garanties.
      Si vous avez vieilli (ce qui est sûr 😉 ) ou eu des ennuis de santé depuis la souscription du prêt, il n’est pas du tout certain que vous pourrez retrouver des garanties équivalentes au même tarif.

      … donc un autre paramètre à prendre en compte.

  10. Etant pour ma part en position de minoritaire sur ce sujet par rapport à mes propos, je tiens à préciser certains points:

    – le premier avec lequel je pense que nous serons tous d’accord (comme en témoignent d’ailleurs certains commentaires ci-avant) : les situations des uns et des autres sont toutes différentes (âges, niveaux de revenus, patrimoine immobilier, actifs financiers, niveau de vie souhaité, horizons sur les flux de trésorerie et échéances pour stratégies patrimoniales…). De ce fait, par exemple, la situation – et donc la formulation de préconisations – sera substantiellement différente entre un ménage de 60 ans environ qui aura « réalisé » son patrimoine avec une cession à x M€ et disposera des moyens de satisfaire à sa stratégie patrimoniale, et un ménage de 30 ans en phase de création de patrimoine pour lequel le recours au crédit s’avérera pertinent pour le moins pour déployer sa stratégie patrimoniale;

    – le second (et là du coup, je pense que je vais rester en minorité…), c’est le raisonnement lorsque le client dispose de suffisamment de liquidités pour d’une part disposer d’une solide épargne de précaution et d’autre part pouvoir déployer cash ses investissements immobiliers de rapport (moyennant ingénierie patrimoniale…). En effet, la question posée initialement par Guillaume FONTENEAU était de mobiliser ou non son cash pour rembourser les emprunts en cours et non de déterminer la pertinence de l’effet de levier (a fortiori lorsque le ménage n’a pas de cash…).

    Les précédentes décennies ont effectivement été celles où l’endettement a fortement profité à ceux qui y ont eu recours (cf. hausse des actifs immo, inflation…).
    Pour ma part, et peut-être est-ce un biais générationnel (trentenaire), je pense que les paradigmes ont bien évolué et que ce qui a fonctionné précédemment ne sera pas nécessairement la panacée de demain. L’essentiel étant de savoir pourquoi sont développées telles stratégies patrimoniales.
    Mais à chacun ses convictions, c’est cela qui enrichit le débat.

  11. Monsieur Fonteneau,

    Merci de nous dire alors ce que vous préconisez à celui qui a remboursé le crédit de son bien immobilier de rapport ?

    Il le garde ou il s’en débarrasse ?

  12. Un crédit est assorti d’une assurance de prêt qui représente une prévoyance supplémentaire : pourquoi s’en priver ?

  13. Fredy Gosse says:

    Le raisonnement de Guillaume est que les taux futurs vont augmenter donc le prix de la Pierre va baisser…
    D’abord comme d’habitude,il y aura autant de cas de figures que d’emplacements mais l’affirmation de Guillaume est juste aléatoire ,on peut avoir aussi de la stagflation ….. Avec les programmes de certains candidats,l’hypothèse n’est pas à rejeter d’un revers de main… dans ce cas Ankou a raison
    si vous avez comme immobilier votre seul logement domicile, bof il occupera la même fonction qu’il vaille 100 ou 1000 .tant que vous ne bougez pas vous avez un toit..le problème se posera si vous changez de région ou si vous partez à l’étranger mais là encore le risque Terra nova est toujours là pour celui qui ne bouge pas.
    Si vous avez de l’immobilier locatif l’aléa premier est politique . tous les candidats sauf Fillon ont un programme désastreux pour le rapport locatif mais ce qu’ils ne maitrisent pas c’est l’évolution des prix suite à des dévaluations répétées d’un pays ayant retrouvé sa monnaie nationale et sujette à des attaques répétées de la finance internationale .Quand un pays doit de l’argent massivement à l’étranger tôt ou tard il obéit à la finance internationale après avoir totalement ruiné ses citoyens.ce n’est pas de la propagande c’est juste un constat historique universel.
    Donc faut il rembourser ses dettes immobilières maintenant?Guillaume dit oui ….vaste débat ,pour avoir une ligne positive dans un système bancaire aux abois?De plus admet lui même qu’il n’ y’ a plus de solutions de placements sûrs.Si la stagflation démarre alors Ankou aura raison , il remboursera avec de la monnaie de singe.
    le futur proche nous donnera une indication du sort réservé aux fourmis dans notre pays et tout cela dépasse de beaucoup votre volonté individuelle

  14. Le seul danger viendra d’une sortie de la France de l’Euro (cas qui fait rire M. FONTENEAU mais que certains commencent quand même à prendre au sérieux dans les milieux financiers internationaux) : nos prêts seront en Euro (monnaie forte) et nous serons avec des francs valant 20 à 30 % moins cher! bonjour les dégats (demandez à tous les pays qui sont passés par là dans le passé). Seulement dans ce cas extrême je suis d’accord qu’il faille rembourser ses prêts immobiliers (et vite).

    • Bonjour,
      Arrêtez de nous vendre l’apocalypse… Est-ce que l’Angleterre se porte plus mal depuis le brexit ? Non, au contraire ! Les USA caracollent depuis que leur président a mis ouvertement comme objectif « USA First ! ».

      Alors, si nous sortons de l’euro, de gré ou de force, nos emprunts seront convertis en devise nationale (car n’oublions pas que c’est l’Etat qui écrit les lois) et la dévaluation massive de la monnaie permettra de rembourser avec de la monnaie de singe… Ceux qui seront « les dindons de la farce » seront ceux qui détiendront les obligations françaises, surtout à l’étranger.
      Bref, il vaut mieux toujours être dans la situation comparable à l’Etat, car lorsque le réajustement se fera, l’Etat ne sera jamais perdant.

      • Comme toujours, le pire n’est jamais sûr et ce qui l’est, c’est que les points de vue divergent selon l’endroit et le temps.
        L’Angleterre a conservé ses débouchés commerciaux hors UE du fait de ses nombreuses anciennes colonies et n’a donc pas besoin de l’UE pour faire vivre sa balance commerciale, contrairement à nous. Et malgré cela, ils essaient de ruser pour ne pas être exclus du marché commun!
        Toujours parlant de balance commerciale, celle des US pourrait prendre une autre tournure, s’ils jouaient la préférence nationale au point de nous imposer un blocus douanier: ils sont très largement excédentaires par rapport à nous avec leur fastfood, Coca et autres… Suffirait-il déjà, par mesure d’équité fiscale d’appliquer le taux de TVA sur les produits alimentaires à emporter qui convient aux McDo et rappeler au peuple le caractère néfaste de cette bouffe et pas que pour le larfeuille, mais on s’écarte du sujet…
        Rembourser en monnaie de singe me va bien tant que ne suis pas payé dans ladite monnaie, ce qui, ne rêvons pas, n’arrivera pas. Dans ce cas, les mouches auront changé d’âne et les dindons seront désignés d’office…
        La sortie de l’Euro me semble ne poser que des problèmes, dès lors notre implication dans la construction de l’UE devrait être totale: nous avons trop à perdre du statu quo et plus encore d’un retrait.

        • Excellent cher ami, des chiffres que tout le monde sensé connaissait, encore faut-il en avoir des confirmations écrites.

          S’il n’y a qu’un chiffre à retenir, la (vraie) dette française représente près de 20 ans de revenus fiscaux de l’État, une paille!

          Les épargnants n’ont qu’à bien se tenir!

          Tous nos présidentiables qui augmentent le déficit, 25/30/35% du budget de l’État sont des inconscients (et of course, ne me parlez pas de ces 3% qui n’ont strictement aucun sens que celui de tromper son monde, comme tous les rapports, hein?)

          Alors, rembourser ses emprunts est-il vraiment une ânerie? 🙂

          That’s a good question! 🙂

          • Fredy Gosse says:

            surtout que 3% de déficit annuel quand on augmente le gâteau de1,1% % y’a comme un souci ..alors comme les chiffres officiels sont trafiqués pour le successeur…

  15. Fredy Gosse says:

    hum….et vous trouverez ou l’argent pour payer vos dépenses publiques? vous ruinez une fois vos créanciers internationaux et nationaux mais ensuite ils ne vous prêtent plus …ou à leurs conditions….cad très cher.Apparemment Mitterand et ses 3 dévaluations consécutives et sa mise en demeure du FMI ça commence à être loin…. vous aimez les histoires à dormir debout…
    36 après une bonne partie de la France croit au père Noel ,pas de réformes ,que des droits et pas de devoirs,les riches paieront….pas sûr qu’ils vous restent des clients

  16. Polaris_31 says:

    A part la résidence principale (et encore, si on ne nous fait pas le coup de l’imposition des loyers implicites), j’ai énormément de mal à considérer l’immobilier comme une « source de revenus garantis et sans risque », si j’en juge par le nombre de conflits locatifs et de la vacance auquel doivent faire face mes connaissances qui mettent en location un appartement… Je dirais plutôt que c’est une source de revenus devenue assez aléatoire et d’em..bêtements quasiment garantis, hélas.

  17. Bonjour Guillaume (permettez moi cette familiarité),

    Votre propos est intéressant mais il y a mon avis quelques correctifs à apporter.

    Ce qui a déjà été dit :
    – un remboursement anticipé est plus intéressant pour la RP que pour un investissement locatif
    – la calcul du cout fiscal IR + PS est faux pour un rachat partiel en assurance-vie, vous le savez bien.
    – dans la vraie vie, avec votre conseil, les gens gagnent en train de vie ce qu’ils économisent en épargne forcée (=paiement de la mensualité du crédit). Dans les faits, à la fin ils ont moins de patrimoine donc moins de revenus pour leur retraite, les études des enfants. Or notre métier n’est pas un TRI sur excel mais accompagner la gestion du patrimoine et des flux des clients.

    Mais surtout un élément me paraît être oublié :
    – une épargne valorisé à 2% net d’impôt rapporte plus qu’un crédit à 2% tout compris, par le jeu des intérêts capitalisés.
    Prenons un exemple dont les hypothèses sont pourtant favorable à votre propos:
    M. Dupont a une TMI de 14%. Il est propriétaire d’un appartement de 500.000 € et a contracté un crédit de 500.000€ sur 20ans à 1.55%.
    Il a une épargne de 500.000 € rémunéré à 1.40%. Imaginons qu’il paie 14% d’IR + 15.50% de prélèvements sociaux sur les intérêts de ce placement.

    Voici sa situation en cas de rachat de crédit :
    1) A 20 ans du terme : le crédit lui aurait couté 82.169 € qu’il évite. Mais il passe à côté de 161 457€ d’intérêt. Même fiscalisé IR + PS il lui restera 113.827€ d’intérêt. Il a donc fait une erreur.

    2) A 10 ans du terme. Capital restant du : 139 874 €. Intérêt crédit : 5580€. Intérêt placement brut : 10 136€ – 29.50% (IR + PS) = 7146€. Il a donc fait une erreur.

    D’autant plus que s’il a un conseiller un tout petit peu compétente il ne paiera pas IR + PS sur les intérêts de son placement !

    qu’en pensez-vous?

    Quentin Guézénec

    • Quentin (excusez pour la familiarité 😉 ; Familiarité = famille = grande famille de la gestion de patrimoine.

      – un remboursement anticipé est plus intéressant pour la RP que pour un investissement locatif ==> Bien sur, c’est la raison pour laquelle le simulateur prévoit les deux options ;

      – la calcul du cout fiscal IR + PS est faux pour un rachat partiel en assurance-vie, vous le savez bien. ==> Nous sommes bien d’accord.

      – dans la vraie vie, avec votre conseil, les gens gagnent en train de vie ce qu’ils économisent en épargne forcée (=paiement de la mensualité du crédit). Dans les faits, à la fin ils ont moins de patrimoine donc moins de revenus pour leur retraite, les études des enfants. Or notre métier n’est pas un TRI sur excel mais accompagner la gestion du patrimoine et des flux des clients. ==> Vous avez raison. Cette stratégie est d’une grande pertinence pour celui qui saura épargner la mensualité qu’il ne consacre pas dans le remboursement du crédit.

      – une épargne valorisé à 2% net d’impôt rapporte plus qu’un crédit à 2% tout compris, par le jeu des intérêts capitalisés. Non, c’est une question de flux… c’est identique. Pour comparer des flux identiques vous devez :

      1- Si je garde mon crédit et capitalise : il faut soit retirer le montant des mensualités de l’épargne ou épargner le montant de la mensualité du crédit pour obtenir un flux identique. L’enrichissement que vous calculez est me semble t’i le résultat d’un moindre effort d’épargne ? Me trompe je ?

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