Très récemment, nous publions un article intitulé prix de l’immobilier entre analyse et perspectives. Au travers de cet article nous réalisions une décomposition du prix de l’immobilier entre deux composantes : Le prix du terrain et le prix de la construction.
Dans une perspective d’inflation, il est important de reprendre cette analyse pour comprendre pourquoi l’immobilier peut représenter, dans certaines conditions, un bon protecteur contre l’inflation.
En effet, dès lors que l’inflation pointe le bout de son nez, il y a fort à parier que le « coût de la construction » de l’immeuble suivra, à minima, le même rythme : En cas d’inflation, la composante « coût de la construction » suit la hausse générale des prix, et c’est le prix de l’actif immobilier qui augmente dans les mêmes conditions.
Par contre, la composante prix du terrain, n’a pas un valeur intrinsèque (Sauf en ce qui concerne le coût intrinsèque de la mise au normes du terrain tel les raccordements électriques ou Eaux usées) et le prix du terrain est principalement fonction de l’offre et de la demande;
En cas d’inflation, le prix du terrain de suit pas nécessairement la hausse générale des prix et risque même une forte pression à la baisse (car la hausse des taux effectue une pression à la baisse sur la valeur des actifs selon la théorie de l’actualisation des flux futurs de GORDON SHAPIRO (qui nous explique clairement pourquoi une hausse des taux induit une baisse de la valeur des actifs).
CONCLUSION :
L’immobilier est bien un actif protecteur contre la hausse de l’inflation que nous anticipons tous dans les mois prochains A LA CONDITION que le terrain de subisse pas une pression à la baisse trop importante.
A mon sens, il est important d’attendre que les prix de l’immobilier (et surtout des terrains) baissent avant d’investir. Et c’est uniquement dans cette condition que l’investissement immobilier deviendra un bon protecteur contre l’inflation.
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