Les prix de l’immobilier extravagants poussent beaucoup de parents à aider leurs enfants. Cette aide peut prendre plusieurs aspects :

  • Les parents peuvent aider leurs enfants à devenir propriétaire de leur logement grâce à une donation ou grâce à un montage juridique via une SCI (cf article : La SCI pour aider les enfants à devenir propriétaire de leur résidence principale.)
  • Les parents peuvent également aider les enfants à se loger en leur mettant à disposition un appartement ou une maison dont ils sont propriétaires. Les parents peuvent loger gratuitement leurs enfants ou quasi gratuitement en leur proposant un loyer modeste, loyer dont le montant est manifestement inférieur au loyer de marché.

Nous allons porter notre attention sur les conséquences fiscales et patrimoniales de cette mise à disposition gratuite ou quasi- gratuite.
 

Les conséquences fiscales et patrimoniales de la mise à disposition à titre gratuit d’un logement à ses enfants.

Au niveau de l’impôt sur le revenu

Lorsque l’immeuble mis à disposition est un logement nu, habituellement fiscalisé au titre des revenus fonciers,  l’article 15 du code général des impôts précise que « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ». Voilà rien de plus compliqué : dès lors que l’immeuble de mis à disposition GRATUITEMENT à un enfant, ou à tout autre personne d’ailleurs, aucun impôt sur le revenu ne sera dû sur les loyers non versés.
Par contre, qui dit « loyer non imposable » dit également « charge non déductible ». Ainsi, dès lors que les loyers ne seront imposés à l’impôt sur le revenu, aucune charge ne sera admise en déduction. Le propriétaire de pourra donc pas déduire ni de ses autres revenus fonciers, ni de son revenu global :

  • La taxe foncière ;
  • Les travaux d’entretien et de réparation habituellement déductibles;
  • Les intérêts d’emprunt …

 
Lorsque l’immeuble mis à disposition est un logement meublé, habituellement imposé dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l’article 15 précédemment cité ne trouve pas à s’appliquer. En théorie, lorsque le propriétaire d’un logement meublé se réserve la jouissance (et c’est notamment le cas des logements de vacances), les revenus non perçus doivent être déclarés et sont imposables même s’ils ne sont pas payés. Dans cette situation fiscale particulière, les parents paieront un impôt sur le revenu sans percevoir de loyers mais pourront déduire les charges déductibles comme si l’immeuble était loué.

Au niveau des successions.

Un récent arrêt de la cour de cassation apporte une réponse à cette nouvelle que nous nous posons régulièrement : Loger gratuitement un enfant dans un appartement ou une maison que ses parents lui mettent à disposition n’est pas considéré comme une donation indirecte.
Le montant des loyers qui ne seront pas perçus par les parents propriétaires ne constitue pas une donation indirecte rapportable à la succession. (source : Cour de cassation, Chambre civile 1, 11 octobre 2017, 16-21.419, Publié au bulletin ). 
L’enfant logé gratuitement bénéficie alors d’un avantage certain vis à vis de ses frères et sœurs, car le montant des loyers non versés à ses parents ne seront pas considérés comme une donation en avancement de part successorale. L’enfant logé gratuitement dans le logement de ses parents ne devra pas le rapport civil à succession puisqu’il ne s’agit pas d’une donation rapportable (cf »Succession, Qu’est ce que le rapport civil des donations ? Pourquoi ? »).
Mais attention, cette non qualification de donation indirecte ne bénéficie qu’aux parents qui prêtent un logement à leur enfant. La réponse ne serait pas autant favorable en cas de loyer minoré par rapport au loyer de marché ou dans l’hypothèse courante ou le loyer est assumé par les parent.
Dans ces deux hypothèses, lors de la succession, cet enfant sera réputé avoir reçu, soit en avance sur héritage ou hors part successorale, un capital équivalent au montant des loyers minorés ou payés par les parents. Le montant des loyers minoré ou payés par les parents devra être rapporté à  la succession afin de réaliser le calcul de la quotité disponible et de la réserve héréditaire, mais également afin de parfaire l’égalité de traitement entre les enfants.
Fiscalement, la donation de loyer sera taxable au jour de la succession des parents.
 

Les conséquences fiscales et patrimoniales de la minoration du loyer au profit de ses enfants

Au niveau de l’impôt sur le revenu

Lorsque les parents ne perçoivent pas de revenu foncier liés à leur immeuble locatif mis à disposition de leurs enfants, ils ne peuvent pas déduire les charges habituellement admises en déduction.
Pour contourner cette difficulté, certains envisagent de louer l’appartement ou la maison à un loyer manifestement minoré par rapport au marché : les parents réduisent le loyer.
Dans cette circonstance le Conseil d’État a admis que le prix des loyers stipulés dans les baux entre les parents et les enfants par exemple, doit être augmenté du montant de la libéralité que le propriétaire a entendu faire à son locataire, lorsque ce prix est anormalement bas. À cet égard, doit être considéré comme anormalement bas le loyer qui est notoirement inférieur à la valeur locative des propriétés données en location, sans que le propriétaire puisse justifier d’aucune circonstance indépendante de sa volonté de nature à faire obstacle à la location des immeubles pour un prix normal.
Dans ce cas, l’administration fiscale peut, sous le contrôle du juge, rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité que le propriétaire a consenti à son locataire.
Malgré une baisse du loyer, les parents resteront fiscalisés sur l’intégralité du revenu foncier, sans tenir compte du « cadeau » fait à leurs enfants. En contrepartie, ils pourront déduire l’intégralité des charges déductibles.
 

Au niveau des successions

Tout comme l’exemple précédent, la baisse le loyer doit être considérée comme une donation. Celle ci devra être déclaré au moment de la succession des parents.

Pour aller plus loin :
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Livres / Formations 
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine

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