Assurance vie et gestion de patrimoine

Les mauvaises nouvelles semblent s’accumuler pour Maranatha. On apprend, hier, vendredi 01 septembre 2017 par un article publié par UFC Que choisir que Maranatha n’aurait jamais payé deux hôtels situés à l’Alpe D’Huez. La commune de l’Alpe d’Huez serait en train d’exiger la résolution de la vente passée en Octobre 2015.

Au total, Maranatha doit 10 Millions d’euros à la commune de l’Alpe D’Huez.



 

Mais alors… ou est l’argent des épargnants ? UFC Que Choisir se veut rassurant « Selon Olivier Carvin, le président du groupe, pas de souci, l’argent a bel et bien été investi dans les projets hôteliers. « Nous avons fait quatre millions d’euros de travaux dans les deux hôtels de l’Alpe d’Huez »

Toujours selon Olivier CARVIN, cité par UFC Que Choisir : «  si le groupe n’a pas pu payer le prix d’achat, c’est parce que la banque à qui il devait emprunter a demandé des garanties supplémentaires sur les comptes de Maranatha, suite aux attentats de novembre 2015 à Paris, ce qui a bloqué le dossier. Olivier Carvin admet spontanément que la commune a été « très conciliante ».

 

Je vous engage lire l’article d’UFC Que Choisir : Investissements en hôtellerie : Maranatha achète deux hôtels mais ne les paye pas.

 

Ça commence à faire beaucoup. Pour relire le début de l’histoire :



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32 Comments

  1. « Où est passé l’argent ? »
    Ben dans les réceptions somptuaires pour les gogos aux Invalides pardi….!!! … et les com grasses données aux jeunes loups effrontés censés vendre tout ça…..

    Eh oui, ça commence à faire beaucoup, ça sent le Messier moimaîtredumonde, version moderne de la grenouille et le boeuf….

    Comment croître aussi rapidement en étant :
    – solide
    – rentable

    Demandez-lui, mais je considère cela impossible.
    Et cela semble se confirmer.

  2. Ah oui, merci pour l’UFC!!
    « À l’Alpe d’Huez, cet été, le groupe a provoqué la colère et la consternation de ses concurrents, en cassant les prix : moins de 20 euros la nuit, dans des hôtels quatre étoiles. Selon la directrice d’un autre hôtel de la station, ce tarif « ne couvre même pas les frais généraux d’un établissement de cette catégorie », et ne peut donc générer de recettes. »

    On brade, on brade, il faut couvrir coûte que coûte….. le goût du sang…

    Fairvesta sort de ce corps……..

  3. « Si c’est trop beau pour être vrai, ce n’est probablement pas vrai ».

    L’analogie avec fairvesta et autres Leg.. alias Prest… alias Magn… est évidente.

    Il faudrait s’intéresser de près à ces CGP qui, sous couvert d’une excellente formation pour GERER du patrimoine (et encore*), sont souvent incapables de le faire se développer au profit principal du client.

    Sans parler du « I » souvent accolé à l’acronyme, qui est 95% du temps une lettre de trop.

    En plus de cela, force est de reconnaître que c’est effectivement difficile, aujourd’hui, de suivre scrupuleusement la réglementation, et de proposer mieux que du surplace ou du risque déguisé.

    Enfin, j’espère que certains estivants se seront eux-mêmes posés la question de savoir comment une nuitée dans un 5* peut coûter moins cher qu’un AIrBnB de bas étage?

    PS * Je dois ajouter « et encore », car gérer sous-entend avoir à régulièrement arbitrer des actifs.

  4. OlivierSPb says:

    L’excuse des attentats de Paris me semble bien faible. A ma connaissance ce serait le seul cas rapporté où une banque aurait changé de politique de crédit suite aux attentats.
    Et puis un dossier de crédit s’il est solide peut se présenter à diverses banques et on trouve toujours un prêteur sur un crédit immobilier surtout si on apporte 4 millions pour en financer 14 (10 acquisition + 4 de travaux).
    En plus avec 4 millions de travaux on arrive à faire des choses!
    Enfin, il ne me semble pas que ce soit de la bonne gestion que de’engager 4 millions de travaux dans des biens qui ne vous appartiennent pas et sur lesquels vous ne pouvez pas tenir vos engagements. En cas d’éviction, c’est à passer par pertes et profits.
    Et les nuitées à 20 € c’est quand même extraordinaire. Dommage que je l’ai pas su cela aurait diminué mon budget de vacances au ski!
    A ce prix là, il serait très étonnant que cela couvre même les frais variables. Cela ressemble à une course au cash quitte à ne pas payer ses fournisseurs. On appelle cela se financer par des moyens ruineux et cela peut constituer un délit de banqueroute en cas de dépôt de bilan.
    Enfin, je serai curieux de savoir quel est le montant des commissions qui ont été versées aux apporteurs d’affaires. Si c’est comme je pense des commissions particulièrement grasses et inhabituelles, les CGP qui ont vendu cela ont des soucis à se faire, leur responsabilité pourra clairement être mise en cause pour manquement à l’obligation de conseil indépendant.
    Dans le très bon film sur Madoff, un ivestisseur relate qu’il avait acquis la conviction que c’était une escroquerie quand le fonds avait continué à monter au plus fort de la crise financière de 2008.
    C’est d’ailleurs ce qui a causé la perte de Madoff car de nombreux investisseurs ont voulu racheter pour dégager de la trésorerie tout en externalisant des plus-values.
    Enfin rappelons l’ancienne définition du code pénal de l’escroquerie: « Ceux qui, par dol, ou à l’aide de faux noms ou de fausses entreprises, ou d’un crédit imaginaire, ou d’espérance ou de craintes chimériques, auraient abusé de la crédulité de quelque personne, et escroqué la totalité ou partie de leur fortune »… »
    Un rendement de 7% sans risque ne contitue t’il pas une promesse chimérique?

  5. OlivierSPb says:

    J’espère que GF pourra nous éclairer sur le montant des commissions proposées par Maranatha aux apporteurs d’affaires!

  6. Je parlais des commissions grasses pour la « force de vente interne »

    Autre souci : l’exercice était clos au 30/09/15 , alors que l’AG de présentation des comptes ne s’est tenue que le 19/12/16.
    Il y a donc plus d’ 1 an et la loi demande de réunir l’AG dans les 6 mois après clôture d’exercice.

    …… pour des comptes publiés en janvier 2017, bravo l’artiste, encore un tour et une pirouette !!

    • OlivierSPb says:

      On peut tenir une AG en retard mais il faut une autorisation du tribunal de commerce.

      • L’ ont ils eue??? mystère, mais pourquoi tant retarder la publication?
        Il y a toujours une explication, et je pressens que la raison doit être désagréable.

        Enfin, un communiqué de l’AMF ce n’est pas rien tout de même, sur un groupe aussi exposé…..

        • OlivierSPb says:

          De toute façon il me parait complètement évident que le dépôt de bilan probablement frauduleux n’est pas loin. Tous le sindices sont la et concordent. Cela ne sera qu’un scandale financier de plus…

  7. ROLAND GARNIER says:

    Que pensez-vous de NOVAXIA qui propose des clubs deal aux performances super alléchantes et défiant toute concurrence ?

  8. Cela n’engage que moi, mais Novaxia est pour moi l’antithèse.

    De beaux projets sur des emplacements prime, une revente à la sortie déjà dans les clous, pas de « gestion locative » qui est la zone à problèmes, un bon track record initialement sur les nues pro, des rendements corrects mais pas la lune promise, et depuis quelques années, une implication sociale intéressante, en transformant du bureau merdique mais bien placé en logement/crèche/commerce/coworking…..

    Il y a aussi la cerise fiscale, mais même sans cela, j ‘aime l’esprit et .. la matière très bien choisie (j’ai visité les lieux sélectionnés)

    Vous l’aurez compris, j’aime et j’ai souscrit depuis… le début.

    • ROLAND GARNIER says:

      Merci pour votre réponse, la mienne est un peu tardive
      Mais il est bien agréable de communiquer, car bien entendu à part le discourt des CGP, ou de NOVAXIA, en général vous êtes un peu seul
      Et jusqu’à présent je n’ai jamais été présente aux AG
      Moi aussi j’ai déjà souscrit 2 années consécutives (année 14 et 15) dans leurs fonds
      Là je m’apprête à souscrire pour des montants un peu supérieurs mais sur un autre type de fond
      On verra bien ….
      Merci en tout les cas pour votre commentaire

    • ROLAND GARNIER says:

      @SVEN
      Merci pour votre réponse, la mienne est un peu tardive
      Mais il est bien agréable de communiquer, car bien entendu à part le discourt des CGP, ou de NOVAXIA, en général vous êtes un peu seul
      Et jusqu’à présent je n’ai jamais été présente aux AG
      Moi aussi j’ai déjà souscrit 2 années consécutives (année 14 et 15) dans leurs fonds
      Là je m’apprête à souscrire pour des montants un peu supérieurs mais sur un autre type de fond
      On verra bien ….
      Merci en tout les cas pour votre commentaire

  9. CQFD

    S’il y a des gogos pour souscrire, je ne vais pas pleurer.

    Quand je dis qu’il y a une différence entre ce type de placement et un vrai investissement.

    Pas certain d’être écouté.
    Pas grave!

    • ROLAND GARNIER says:

      @Ankou
      A vous lire depuis un certain nombre d’années, je pense avoir « à-peu-près » un parcours semblable au votre. Toute ma vie j’ai privilégié le déficit foncier en direct…travaux… huile de coude…etc…
      Mais les années sont là, avec nouvellement pour moi l’écueil de la maladie qui montre son nez et le déploiement d’énergie qui va avec; j’ai la sensation que je vais laissé un cadeau empoisonné à mes enfants. Je pensais avoir plus de temps devant moi
      Alors probablement que je vais me conduire en GOGO

      • J’espère que ce ne sera qu’un bref moment à passer.

        Effectivement être un vrai investisseur c’est beaucoup d’énergie, et le temps passant …… Bon, je viens encore de faire une petite rando de 16km en Normandie.

        Il y a 30 ans, je pouvais aligner mes 2*35h et toute cette gestion active sur le temps restant.
        Maintenant j’ai décidé aussi de passer la main. 🙁

  10. OlivierSPb says:

    Je ne connais pas Novaxia mais ce que j’ai vu sur leur site me semble tout à fait cohérent. Reste à faire les diligences d’usage: vérification des comptes au greffe (en lisant avec soin l’annexe car c’est la que l’on trouve tout ce qui peux fâcher), renseignements bancaires, renseignements auprès des sociétés d’assurance-crédit et d’affacturage… Et bien sur demander le track-record intégral de toutes leurs performances.

  11. La détention des actifs en direct est à mon avis préférable à tous ces montages où les arnaques sont plus facilement logeable.

    • OlivierSPb says:

      Cela ne me parait pas certain. En effet, les belles opérations nécessitent souvent des capitaux élevés, plusieurs millions voire plusieurs dizaines de millions; ce qui n’est pas à la portée de tous.
      De plus je ne suis pas certain que la rentabilité moyenne des actifs immobiliers de placement soit très supérieure à la moyenne des SCPI.
      Il y a quand même des économies d’échelle au niveau de l’administration , de la gestion et des nouveaux investissements. De même les grosses tuiles sont plus facilement diluées (Un squat.par exemple pour prendre un fil récent peut être une catastrophe pour un particulier alors qu’avec un placement collectif ce ne sera qu’un problème ennuyeux). Enfin les revenus sont lissés avec un % d’inoccupation (Entre 2 locataires ou pour travaux plutôt constant.

  12. Groupe Maranatha says:

    Nous comprenons votre relais de l’article d’UFC Que Choisir. Toutefois, nous tenons à vous informer que nous avons pris contact avec la rédaction en chef du média car les informations publiées sont pour partie erronées.
    Nous souhaitons partager avec les lecteurs de votre blog la juste information. La réalité du dossier de l’Alpe d’Huez est la suivante :

    Concernant l’achat des deux établissements de l’Alpe d’Huez dont il est fait référence par le journaliste, l’Alpenrose a bien été payé.
    D’autre part, un acte d’acquisition des murs de l’hôtel le Pic Blanc a été signé en octobre 2015 avec accord de la Mairie de l’Alpe d’Huez pour un paiement final au 30 juin 2016. Ce paiement était soumis au montage d’un dossier de crédit-bail immobilier.
    Un accord de financement a été trouvé en août 2016 sous condition de certification des comptes de Maranatha. Or, suite aux événements connus (attentats) qui ont impacté la fréquentation de nos hôtels parisiens sur l’exercice 2015 -2016 nous n’avons pas obtenu la certification des comptes par le commissaire aux comptes. Nous avons alors échangé avec la Mairie et décidé d’un commun accord de créer une foncière avec une banque et une collectivité pour financer l’acquisition des murs du Pic Blanc. Un protocole d’accord a été signé en juillet 2017, pour mettre en place ce financement et solder notre dette envers la Mairie.
    Par ailleurs, nous avons payé une indemnité financière à la Mairie de l’Alpe d’Huez de 650 000 euros, montant équivalent au prix d’un loyer si nous avions été locataire.
    Il est important de préciser que les avoirs financiers collectés ayant servi à l’acquisition du fonds de commerce de l’hôtel le Pic Blanc s’élèvent à 4,8 millions d’euros pour un fonds de commerce valorisé en décembre 2016 par KPMG à 7,7 millions d’euros.
    Il est prévu que les murs deviennent la pleine propriété de Maranatha et ses investisseurs d’ici 5 ans, permettant ainsi d’augmenter la valorisation de l’hôtel en conséquence.

    • Merci de ces éclaircissements indispensables à une bonne compréhension des opérations.

      Bravo pour votre transparence.

    • OlivierSPb says:

      Pourquoi ne pas publier sur votre site le rapport des commissaires aux comptes car la non-certification des comptes en raison des attentats ne me semble pas convaincante!
      En faisant preuve de transparence vous couperiez court à toutes les rumeurs et les spéculations.

      • Groupe Maranatha says:

        Bonjour Monsieur,
        Votre remarque est très pertinente et il ne s’agit pas pour nous de nous soustraire à votre demande. Comme vous le savez, il s’agit d’un document rendu public puisque déposé au greffe. Pour l’heure, ce document est en cours de traitement et sera publié et disponible sur infogreffe.
        Nous nous devons de vous dire que ce document reprend, à quelques mots près, les citations rédigées dans le courrier de l’AMF.

        • OlivierSPb says:

          Comment un rapport rendu par des CC non modifiable par nature peut être en cours de traitement? Et quel traitement pourrait on bien faire d’un rapport? Le seul traitement a fairec’est un scan et un upload.
          La encore dire que il sera disponible sur Infogreffe c’est un nuage de fumée car vous ne dites pas quand ils seront publiés. Il n’y a aucun traitement des comptes à faire pour infogreffe car vous ne pouvez modifier les comptes qui ont été remis au CC. Donc cela prend une petite dizaine de minutes à déposer par Internet.
          Toute phrase creuse comme traitement en cours, diligences d’usage etc… ne sont que de la poudre aux yeux pour gagner du temps.

    • Mais enfin arrêtez avec les attentats!!

      Pour rappel
      « Le commissaire aux comptes doit certifier que les comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe) sont réguliers et sincères et qu’ils donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice passé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.

      L’obtention d’une image fidèle de la situation et des opérations de l’entreprise implique que la comptabilité satisfait, dans le respect des règles de prudence, aux obligations de régularité et de sincérité. »

      Voila ce qu’explique la CNCC (Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes). Je ne comprends toujours pas comment on peut lier un contexte de marché et un refus de certification.

      Si tel est le cas, merci de publier la motivation de refus du CAC. L’AMF n’en retranscrit qu’une petite partie :  » qu’il est impossible de savoir si les comptes annuels donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice  »

      Difficile de se faire une idée de ce qu’il y a derrière cette phrase…

  13. Je relève une contrevérité dans les propos tenus par le groupe Maranatha qui nous explique que suite aux attentats ils n’ont pu obtenir la certification des comptes par le commissaire aux comptes. La raison invoquée est évidemment fausse; il suffit de lire le communiqué de l’AMF alertant les conseils en placement sur la situation du groupe.
    Ce n’est pas parce qu’une société a des difficultés financières que le commissaire aux comptes va émettre un refus de certification; il peut lancer une procédure d’alerte dont l’existence peut être mentionnée dans son rapport. Le refus de certification vient du fait que le commissaire aux comptes estime que les comptes ne reflètent pas la réalité. Dans le cas présent (cf la communication de l’AMF), le commissaire aux comptes considère que les comptes n’auraient pas dus être établis sur la base d’une continuité de l’exploitation, ce qui n’est pas rien et en dit long sur la situation du groupe!
    En tout, il a refusé de certifier les comptes de 101 sociétés du groupe; le fait que les rapports sur les comptes de l’exercice 2015 n’aient été établis que récemment alors qu’ils auraient dus l’être dans les 6 mois de la clôture des comptes n’est pas bon signe; il s’agit d’un retard de plus d’une année pendant laquelle des fonds supplémentaires ont encore été collectés malgré une aggravation non communiquée de la situation financière du groupe. Pendant ce temps le dirigeant affirmait que les difficultés étaient derrière le groupe et que tout allait bien; ces fausses affirmations pourraient le conduire prochainement devant le juge.

    • Pouvez vous nous dire ce que signifie  » le commissaire aux comptes considère que les comptes n’auraient pas dus être établis sur la base d’une continuité de l’exploitation, ce qui n’est pas rien et en dit long sur la situation du groupe! »

      D’avance merci

      • OlivierSPb says:

        Cela reprend ce qui est indiqué par l’AMF et qui est une phrase classique toute faite quand la cessation de paiement et le dépôt de bilan qui en résulte sont probables à très court terme.
        Dans cette hypothèse la société pour avoir ses comptes approuvés devrait passer des dépréciations sur actifs ainsi qu’en exploitation (Indemnités de licenciement, etc…). Ce que personne ne fait bien évidemment.
        La lettre de l’AMF mentionne clairement que la société risque d’être en cessation de paiement ses disponibilités ou ressources ne suffisant pas à couvrir ses besoins en trésorerie.
        Tout cela ce sont des phrases standard que les CC utilisent dans ce type de situation.Les explications liées aux attentats semblent très peu crédible surtout pour un hôtel à l’Alpe-d’Huez. Si les banques avairent modifié leurs exigences en cas de prêt immobilier après les attentats, cela se saurait.
        Il y a donc tous les indices précurseurs qui concordent à penser qu’une fin tragique est proche.
        La non-certification des comptes entraîne inuléctablement la fin de tout concours bancaire.

      • Dans le commentaire de l’AMF qui cite du rapport du commissaire aux comptes, il est écrit:
        « Les comptes annuels de l’exercice ont été arrêtés selon le principe de continuité de l’exploitation et ce, en dépit d’une capacité d’autofinancement insuffisante pour honorer les dettes financières à court terme…
        Par conséquent, il existe une incertitude, sur la capacité de la société à honorer ses dettes à court terme ».
        Cela montre clairement que le commissaire aux comptes estime que la continuité de l’exploitation n’est pas assuré.
        Précisons dans le cas présent qu’il s’agit d’un refus de certification pour toutes les sociétés du groupe et non d’une certification avec réserves; le refus de certification est relativement rare et lorsqu’il est émis, c’est grave dans la mesure où le commissaire aux comptes en principe, informe préalablement la société cliente que si elle ne modifie pas ses comptes il y aura refus de certification. Le fait que cette communication intervienne avec plus d’un an de retard est peut-être le signe qu’il y eu beaucoup de tergiversations, de négociations pour éviter d’en arriver là.
        Dans tous les cas, l’explication des attentats pour justifier un refus de certification est fantaisiste; une telle communication est d’autant plus étonnante que Mr CARVIN, le Président du groupe Maranatha est un ancien commissaire aux comptes et par conséquent ne saurait l’ignorer.

  14. OlivierSPb says:

    La fin des concours bancaires suite à la non-certification rend chimérique cette annonce farfelue d’une foncière, aucune banque ne prêtera jamais un radis à une société dont les comptes sont non-certifiés. Comme visiblement la société n’a pas l’argent pour le faire en fonds propres, cela veut dire que la foncière ne se fera jamais sauf à collecter de nouveaux fonds auprès d’épargnants et que toutes les explications fournies sont du pipeau destiné à gagner un peu de temps dans une fuite en avant dérisoire. Comme la du Barry en 1793 au pied de l’échafaud: « Encore un peu de temps, monsieur le bourreau. »

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