Contrairement aux idées reçues, créer une SCI pour gérer son patrimoine immobilier ou même une SCPat – société civile patrimoniale -(lorsque l’objet social de la société civile ne sera pas limité à l’immobilier) est très simple et vous pouvez tout à fait réaliser la constitution de la SCI par vous même en acceptant d’y consacrer un peu de temps.

L’étape la plus délicate de la constitution de la SCI sera la rédaction des statuts de la société civile (que nous analyserons dans de prochains articles avec un modèle type que nous commenterons).

En réalité, pour créer une société civile, il faut :

Remplir le formulaire M0 (cerfa 13958*02) ou compléter le formulaire d’inscription au RCS sur le site infogreffe.fr

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Fournir l’original des statuts de la société civile signés par les associés ;

Justifier l’identité des associés et des gérants en fournissant la carte nationale d’identité ou passeport en cours de validité des associés et du gérant ;

Fournir la preuve du dépôt de l’annonce légale (récépissé, attestation de parution ou copie du journal d’annonce légale) ; La publication de l’annonce légale doit intervenir entre la signature des statuts et le dépôt du dossier d’immatriculation. L’annonce légale coûte entre 100€ et 200€ et pourra être rédigée selon le modèle suivant :

Par acte sous seing privé en date du XX/XX/XXXX, Il a été créé la SCI à capital (fixe ou variable) dénommée SCI XXX :

      • Siège social : Adresse du siège social ;
      • Capital : Montant du capital fixe ou montant minimum et maximum du capital variable ;
      • Objet : Indiquer l’objet social principal de la SCI ;
      • Gérance : Nom et prénom, date de naissance du gérant ;
      • Cession de parts : Modalité principale de l’agrément de cession de parts sociales ;
      • Durée : Durée initiale prévue dans les statuts + « à compter de l’immatriculation au RCS de la ville de XXX »

 

Fournir la preuve d’occupation légale des locaux de la SCI. Justificatif de la jouissance des locaux où est installé le siège par tout document établi au nom de la société, ou justificatif du domicile du représentant légal, permettant de justifier la réalité de l’adresse déclarée. Par exemple, lorsque le siège social de la SCI est au domicile du gérant, ce dernier, qui héberge administrativement la société, doit établir une attestation de mise à disposition des locaux. Cette attestation prend la forme d’un simple courrier du gérant qui atteste être locataire ou propriétaire d’un local  et qu’il accepte de le mettre à disposition de la société civile. Il convient alors de justifier l’occupation du local par le gérant à l’aide d’une copie du bail, facture électricité ou eaux de moins de trois mois.

Fournir le PV de nomination des gérants lorsque ces derniers ne sont pas nommés dans les statuts ; Il pourra s’agir, tout simplement, d’une lettre signée par l’ensemble des associés, au terme de laquelle ces derniers désignent le premier gérant de la SCI. Le modèle peut être :

[Nom et prénom du gérant], né(e) le [Date de naissance du gérant], de nationalité [Nationalité du gérant], demeurant [Adresse complète du gérant] est nommé(e) en qualité de gérant de la société pour une durée [illimitée ou limitée à X années].

[Nom et prénom du gérant] n’entrera effectivement en fonctions qu’à partir du jour où la société aura été immatriculée au registre du commerce et des sociétés.



[Nom et prénom du gérant] déclare par lettre séparée accepter les fonctions de gérant qui viennent de lui être confiées et affirme n’exercer aucune autre fonction susceptible de l’empêcher d’exercer ce mandat ni être frappé(e) d’aucune incapacité ou interdiction de gérer une société commerciale.

Un chèque de 70.39€ à l’ordre du greffe du tribunal de commerce au titre des formalités relatives à l’inscription au RCS ;

Document relatif à la déclaration des bénéficiaires effectifs (document à télécharger ou procédure en ligne sur infogreffe.fr) ;

 

L’ensemble de ces documents pourront être déposés au CFE du siège social de la SCI. Pour la constitution d’une SCI, le CFE compétent est le Greffe du tribunal de commerce ou du tribunal de grande instance (TGI) statuant commercialement ou sur Internet Infogreffe.fr

La liste des pièces indiquées ci-dessus vous sera confirmée par le CFE. Ainsi, avant toute démarche, il paraît donc important de prendre contact avec le CFE de votre ville.

Bref, rien d’insurmontable et surtout une constitution de SCI peu onéreuse. Reste uniquement la question délicat des statuts que je vous propose d’analyser, avec un modèle commenté de statuts de SCI, dans cet article « Rédiger les statuts d’une SCI : Télécharger un modèle gratuit et l’adapter à ses besoins patrimoniaux ».

 

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27 Comments

  1. Alain LAMBARD says:

    Je suis quelque peu sceptique quant à l’utilisation d’un « modèle type » de statuts , en particulier lorsqu’il est mis entre les mains de personnes ayant une culture juridique, fiscale et comptable limitée.
    Dans cette situation le désastre est proche…
    Le contenu des statuts doit refléter le projet d’association qui devra être clairement exposé avant de s’attaquer à la rédaction des statuts.

  2. Patrck Poujet says:

    Vraiment lamentable M Fonteneau; vous faites croire que l’on peut remplacer des années d’études et d’expérience avec votre petit memo
    A ce moment là on peut aussi faire medecin ou architecte en se documentant sur internet !
    Une SCI durera au moins 30 ans; si un bon professionnel vous la facture 1500 €; cela revient à 50€ par an.
    Vous ne parlez pas non plus des couts comptable qui eux s’eleve, si on le fait correctement à environ 500 € par an;
    mais la encore vous allez nous expliquer qu’on peux faire une AG tout seul, une 2072 tout seul, un bilan et un compte de resultat tout seul… tout cela en veillant à bien suivre les compte courant d’associés; et bien sur on peut gérer un syndic benevole et faire sa gestion locative tout seul
    Quelqu’un d’intelligent sait s’entourer des bon conseils et c’est comme cela qu’on gere son patrimoine, pas en faisant des economies de bout de chandelle !

    Arretez de vouloir detruire tous les metiers en les faisant passer pour des escrocs

    • Qu’est ce que j’ai (encore) fait ? Pourquoi vous sentez vous menacé par cet article ? En quoi ai je affirmé que votre profession était un « escroc » ? Je ne comprends pas votre mépris.

      • @ P.POUJET

        Lamentable n’est pas l’adjectif idoine : il s’agit d’un MEMO comme vous le qualifiez, il a donc vocation à être déployé et adapté à la situation de votre client, (cf la phrase finale sur les statuts) point barre.

        Ce mémo synthétise les étapes clairement, ce qui n’est pas si courant, donc on dit merci (lol)

        Ne hurlez pas avant d’avoir mal.

        Si des pékins s’avisent tout savoir en glanant sur internet, ils feront leur malheureuse expérience……

      • Y a en un qui défend son pot de miel. LoL
        Pour suivre le débat

    • alexandre says:

       » Quelqu’un d’intelligent sait s’entourer des bon conseils et c’est comme cela qu’on gere son patrimoine, pas en faisant des economies de bout de chandelle !  »

      Je dirai plutôt que quelqu’un d’intelligent sait se débrouiller tout seul !! en cherchant les bonnes infos au bon endroit, et surtout sans se ruiner chez des pseudo professionnels. Question économie de bout de chandelle, je vais vous envoyer mon RIB, si vous n’êtes pas à 500 € près, moi je les veux bien sans problème LOL

    • Encore un métier touché par l’ubérisation 🙂

    • Et moi je ne comprends pas les professionnels qui ont du mépris pour ceux qui font tout tout seul, ce qui est mon cas depuis des années, tout en travaillant :
      Gestion locative de A à Z
      Recherche d’« affaires » immobilières, montage financier, dossiers de banque
      Conception, réalisation et dépôt de permis de construire, déclaration de travaux
      Suivi de travaux et réalisation de certains travaux
      Rédaction de compromis sous seing privé
      Rédaction de règlement de copropriété et division au millième
      Syndic bénévole : convocation ag, rédaction pv, descriptif et suivi de travaux, répartition des charges, déclaration et suivi de sinistres, dossier pour procédures
      Gestionnaire d’une SCI familiale avec bilan comptable simplifiée et déclarations

      L’intérêt de maîtriser ces compétences n’étant pas le gain d’argent mais le gain de temps essentiel pour faire une bonne affaire en immobilier. Je vais prendre un exemple, j’ai régulièrement des alertes e-mail vers 6 heures du matin, ce qui me permet de repérer les biens à vendre susceptible de m’intéresser. Je prends rendez-vous en général en début d’après-midi, ce qui me laisse le temps de mettre à jour mon dossier de banque, un classeur de 200 pages (derniers relevés de banques, fiches de salaires, feuilles d’imposition, taxes d’habitations, taxes foncières, quittances de loyers, titres de propriétés, cadastre, permis) et un résumé sous Excell « feuille de situation familiale globale » avec estimation des biens, surfaces, loyers, charges, impôts fonciers, assurances, mensualités, capital restant dû, revenus salariés, revenus bnc, revenus fonciers et taux d’endettement global et par tête. Une feuille de calcul des biens en propre et une feuille pour indivision et répartition. Ce qui me permet également d’inclure le projet et d’évaluer sa faisabilité. Merci à google pour la visite des lieux et de son environnement, sans se déplacer et au cadastre pour sa précision pour calculer l’emprise au sol et les surfaces et évaluer les contraintes en fonction du zonage, pos, plu, plu révisé (informations que l’on trouve sur internet) et à l’agence qui aura mis 3 photos qui me permettent d’évaluer les travaux et le potentiel du bien : 4 heures de travail
      Visite, prise de photos, relevé des côtes : 2 heures pour une maison, 4 heures pour un local de 500m2
      Offre d’achat : 1 heure
      Ensuite j’ai toute la nuit pour monter le projet et analyser sa faisabilité : plans état actuel, état futur, descriptif travaux, estimation des travaux, délais de réalisation…
      A 9 heures je dépose le dossier complet en banque : ils mettront une semaine à me répondre parce que je leur ai facilité la tâche !
      Entre le moment ou j’ai repéré l’affaire et le dépôt du dossier complet en banque, il se sera écoulé 27 heures. Je vous mets au défi de trouver des professionnels capables de répondre aussi vite ! Avec les années je me suis aperçue qu’il n’y avait pas beaucoup d’alternative soit il faut-être le premier soit le dernier pour faire de bonnes affaires. Donc j’entretiens ces compétences en lisant essentiellement « le particulier » et « le blog patrimoine » je n’ai pas besoin de m’éparpiller.

      En ce qui concerne la SCI puisque c’est le sujet principal, je déconseille fortement sa création. Mon père en a fait une sur les conseils de son notaire en réponse « famille recomposée ». C’est un fil à la patte, un semblant pour rapprocher les familles et beaucoup de contraintes et avec le temps ce sont toujours les mêmes qui bossent pendant que les autres critiquent. Donc à éviter !

  3. le mecreant says:

    « mais la encore vous allez nous expliquer qu’on peux faire une AG tout seul, une 2072 tout seul, un bilan et un compte de résultat tout seul… tout cela en veillant à bien suivre les compte courant d’associés; et bien sur on peut gérer un syndic bénévole et faire sa gestion locative tout seul »
    Ben ça fait 40 ans que je le fais, et les seuls soucis que j’ai eu c’est quand j’ai eu affaire a des comptables (très gros cabinet ayant pignon sur rue niveau mondial) qui ne sait pas qu’en immobilier on considère les recettes et pas les factures pour déclarer le chiffre d’affaire, ou qui dépose (un autre) les statuts qu’il a rédigé, en déclarant un exercice social au 31 décembre, alors que les statuts fixent l’exercice au 31 mars (bonjour les emmerdements avec le fisc) et j’ai une bonne dizaines de conneries du même genre en magasin… En 40 ans j’ai eu le temps d’en voir lol. Ceci étant dit si on peut faire soi même, effectivement il faut s’entourer de conseils avisés qu’on trouve en général plus facilement chez les collègues qui se sont fait avoir que chez bon nombre de pro qui sont la pour facturer, mais pas pour assumer les conséquences de leurs bourdes selon le viel adage qui dit que les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Mais la lecture des ouvrages de Guillaume Fonteneau (pas que les siens) sont de très bon outils de recherche et de réflexion pour monter son projet soi même.

  4. julien bonnetouche says:

    En matière de droit comme de fiscalité, il vaut mieux s’intéresser à ses propres affaires.
    Et on trouve beaucoup de renseignements sur internet.
    Quitte à faire valider cela par un « spécialiste »;
    On s’aperçoit alors en général que lui aussi il cherche dans des bouquins !!

  5. @Guillaume : penser à joindre une DNC au dossier (https://www.infogreffe.fr/documents/10179/21271/40-attestationdenoncondamnationetdefiliation.doc/dd9c5a16-bb78-4a7a-ba93-385e80bd6153) + indiquer sur chaque CNI ou passeport « certifié conforme à l’original en date du … » et signer
    Aussi, le dépôt de la déclaration du bénéficiaire effectif est payant (24 € env. lors de la constitution)
    Pour le reste, bravo pour cette initiative, n’en déplaise aux vendeurs de statuts type qui voient cette concurrence d’un mauvais oeil 😉

    • Merci pour cette précision sur les bénéficiaires effectifs. Je croyais cette démarche payante uniquement lorsqu’elle était réalisée à postériori et non lors de la constitution.

      • Y’a pas de petits profits !
        La loi Macron a diminué les barèmes des greffes, mais leur a offert cette nouvelle formalité en contrepartie…

  6. Merci pour cette rigueur exemplaire 😉 comme toujours.

    Je suis surtout surpris que ce simple « mémo » fasse un tel pataquès !

    • Question rigueur je reste admiratif de M. Lambard qui cite les BOI de façon automatique sinon robotique 😉

      Sur l’aspect pataquès, je pense qu’il y a une méconnaissance de ce que sont vraiment des statuts de SCI. A 95% leur contenu est dicté par les art. 1832 et s. du code civil ainsi que les dispositions du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978. Globalement, toutes les trames qu’on trouve à droite à gauche se contentent de reprendre ce contenu sous forme de statuts plus ou moins développés (avec les clauses qu’on connaît tous et généralement dans le même ordre : forme, objet, dénomination, siège, durée, apports, etc.). Sauf que si certaines de ces dispositions sont impératives, d’autres, au contraire, ne sont que supplétives (modalités de répartition des bénéfices, modalités de répartition des droits de vote, règles de majorité, cas où un agrément serait requis, pouvoirs de la gérance…) et c’est justement sur ces 5% « formels » qu’on adapte en réalité quasi-intégralement le projet des associés.

      Du coup faire une trame pour initier la réflexion et poser le champ des possibles, c’est évidemment une bonne chose, et y voir la spoliation de la majeur partie de la valeur ajoutée à apporter revient à ne pas comprendre où cette dernière se trouve : dans l’adaptation des règles -dans la limite de leur adaptabilité (je dis ça car j’ai déjà vu passer des choses défiant l’entendement du point de vue juridique)- selon le projet des associés ainsi que l’évolution prévisible de leur situation (sachant que ce qui vaut pour un dossier ne vaudra pas nécessairement pour un autre et qu’il n’y a jamais trop de vérité absolue bien mais seulement des alternatives plus ou moins adaptées aux situations soumises).

      Selon moi c’est là la vraie mission de conseil.

      • le mecreant says:

        bravo

      • Alain LAMBARD says:

        Effectivement, la trame est un point de départ: tout le « vrai » travail commence ensuite, mais cela demande du temps et des échanges entre les futurs associés et le Conseil.

        • Et si je dis que tout le monde n’a pas besoin de sur-mesure. Êtes vous d’accord avec moi ?

          Est ce une erreur de croire que les statuts types sont suffisants pour bon nombre de situations patrimoniales ?

          • Alain LAMBARD says:

            Je pense que proposer des statuts types (non aménagés) à des futurs associés c’est comme leur vendre un produit d’investissement sans effectuer, précédemment à la vente, une analyse / bilan patrimonial.
            Pas d’accord?

          • Oui c’est possible, mais justement pour en être sûrs il faut préalablement descendre toutes les clauses et balayer toutes les possibilités non ?

            Ne pas le faire c’est au mieux prendre le risque de ne pas optimiser la situation (bien que ça puisse être généralement rattrapable dans un second temps), et au pire l’obérer en ne prévoyant pas dès le début ce qu’il faut (c’est souvent le cas quand on se retrouve avec des démembrements, successoraux ou provoqués d’ailleurs, et que les statuts ne prévoient rien : l’usufruitier survivant se retrouve alors dans l’impossibilité de conserver la main sur les affaires sociales sans l’accord du nu-propriétaire ; idem avec les associés décédés laissant derrière eux des indivisions successorales).

            Dans tous les cas la rédaction des statuts (et donc les arbitrages à réaliser) ne sont que la conséquence de la question qui doit précéder toute constitution, à savoir : pourquoi faire une SCI ? A partir du moment où on a des réponses précises à cette question, alors il faut les retranscrire dans les statuts.

  7. Bonjour à tous,

    Je crois que vos avis et raisonnements bien contrastés pour être parfaitement crédibles : résumons-nous: vous avez ceux qui créent une SCI sans trop savoir pourquoi et qui s’en trouvent encombrés plus qu’autre chose tant ils n’en connaissent pas les véritables vertus (et les inconvénients), et ne pratiquent aucun secrétariat juridique et encore moins de bilan: pour ceux-là, la SCI ne servira absolument à rien. même s’ils sont convaincus du contraire.
    Il y a d’autres, mieux avisés qui la créent dans l’objectif non avoué officiellement de réduire fortement la « facture fiscale » en matière successorale. Ceux-là respectent le formalisme de fonctionnement pour éviter le risque grave de fictivité de la société, profitent à plein de l’effet de levier comptable et fiscal de la SCI dans le cadre d’une transmission anticipée des parts sociales (voire même quasi-immédiate après sa création) tout en conservant l’entière maîtrise du patrimoine et de la fiscalité. C’est légal si c’est bien fait, au point qu’en matière successorale, on se demande bien pourquoi des droits de succession pourraient encore être dus si le nécessaire était fait et bien fait. Mais disons le tout net: c’est un savoir, et un savoir-faire. Cessons de critiquer les uns et les autres; comme dans toutes les professions, vous trouverez des incompétents et des brebis galeuses mais il est vain et franchement vide de sens à se laisser aller à des jugements aussi hâtifs qu’excessifs.
    J’exerce l’activité notariale en individuel depuis 16 ans, suis titulaire d’un d.e.s.s. de gestion du patrimoine, et désormais d’un diplôme universitaire en droit des sociétés…depuis hier (!) C’est là que l’on prend conscience de la densité et de la difficulté de la matière dès lors que l’on vient à dépasser le stade des notions générales et par là-même basiques.
    Le buzz qui consiste à faire croire que la matière est à la portée du profane même averti est tout aussi méprisable que le discrédit insidieux ou ouvertement déclaré…) porté à l’encontre des professionnels;
    Les conflits entre associés (en famille ou pas)) sont des sujets à connaître et leur traitement surtout préventif et/ou curatif n’est pas à la portée de tous ; évidemment, et c’est toujours le même problème tant que l' »accident » ne survient pas, personne n’y croît: l’hypothèse paraît méprisable, jusqu’au jour où…
    La matière est technique et mouvante; ne sombrons pas dans l’arrogance: une formation spécifique, approfondie et sanctionnée par un examen. oblige à acquérir cette humilité.
    J’ai la chance d’en avoir fait l’expérience.
    Encore une fois, ce n’est pas une question de business, mais simplement de crédibilité.

    • ALAIN LAMBARD says:

      « La matière est technique et mouvante; ne sombrons pas dans l’arrogance: une formation spécifique, approfondie et sanctionnée par un examen. oblige à acquérir cette humilité ».
      Je souscris complètement à cette assertion.
      La matière est complexe: un investissement économique, dans un cadre juridique adapté (interférences entre les différentes branches du droit) se traduisant par des conséquences fiscales (et sociales); cela ne peut se résumer à l’application de quelques « recettes ».

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