– Une analyse indépendante rédigée par Maxime GODON, analyste patrimonial, fiscal et successoral indépendant 

 

Nous avons déjà abordé le dispositif IR-PME permettant d’obtenir une réduction d’impôt égale à 18% de votre investissement en contrepartie d’un investissement au sein d’une société éligible. Un tel investissement étant par définition aussi complexe que risqué puisque nécessitant le respect de nombreuses conditions et touchant à l’univers des sociétés non cotées.

C’est de cette complexité que sont nés des produits bien connus : les FIP & FCPI vous permettant de vous appuyer sur des sociétés de gestion disposant de l’expertise nécessaire pour éviter les écueils fiscaux comme financiers de ce dispositif (cf »L’arnaque des FIP et FCPI – Les produits financiers de défiscalisation – Episode 1 –« )

Si la volonté de ce dispositif est louable, notre tissu économique étant en demande constante de capitaux, les failles de ces produits ne sont plus à démonter : frais élevés et difficilement justifiables, risque toujours très présent et durée de blocage des capitaux aléatoire.

Le risque est un facteur forcément omniprésent, on ne peut pas investir dans des PME françaises sans s’attendre à ce qu’une partie d’entre elles partent à la casse pendant les 5 à 10 ans de vie du produit. La conséquence pour vous étant toujours la même : une perte en capital couverte ou non par l’avantage fiscal.

Cet aléa lié à la nature même du dispositif IR-PME vous a peut-être dissuadé d’investir dans ce type de produit. Ce n’était donc qu’une question de temps avant qu’une société, plus maligne que les autres, trouve la parade pour vous rassurer et vous ramener vers la défiscalisation.

Et voilà le problème qu’il a fallu résoudre : comment réduire au maximum les aléas inhérents à l’investissement au capital de PME françaises ?

 

La réponse est limpide et est la même que pour une société lassée de devoir supporter les défaillances de ses sous-traitants : créer et gérer intégralement toute la chaîne de production.

Une fois que l’on est débarrassé de l’aléa lié aux sociétés tierces sensées profiter des capitaux, il est même possible de vous proposer un sous-jacent qui vous plaira à coup sûr : l’immobilier. Réputé pour être moins volatil, placement préféré en notre beau pays, ce produit de défiscalisation 2.0 à décidément tout du gendre idéal.

Alors bien sûr, un produit de défiscalisation éligible au dispositif IR-PME vous promettant que vos capitaux serviront à investir dans l’immobilier au travers de sociétés spécialement créées pour l’occasion, c’est un peu avoir les avantages sans les inconvénients.

Mais en finalité, est-ce que ça marche ? Afin de vérifier ça, étudions l’offre de la société NOVAXIA.

 

Le fonctionnement de la défiscalisation façon Novaxia

 Rien dans le dispositif IR-PME n’interdit de contrôler de bout en bout l’opération. De votre apport en capital au remboursement des sommes investies en passant par le choix des projets immobiliers financés, Novaxia gère donc absolument tout.

Mais alors, à quoi ressemble le montage chez Novaxia ?

 

Le montage Novaxia

Le montage comme vous pouvez le constater est relativement simple. Je vous ai épargné pour une meilleure compréhension les subtilités liées à la galaxie des sociétés Novaxia. En effet, il n’est pas rare que la société à laquelle vous apportez vos fonds soit en fait plusieurs sociétés.

En pratique, une nouvelle société est créée pour chaque année fiscale. Celle-ci prend la forme d’une société en commandite par actions (SCA). Pourquoi utiliser cette forme spécifique de société ? Tout simplement pour que vous ayez, en tant qu’investisseurs, la qualité d’associé commanditaire.

L’avantage de la qualité d’associé commanditaire est double :

  • Pour vous : une responsabilité limitée au montant de votre apport
  • Pour Novaxia : les investisseurs ne peuvent pas intervenir dans la gestion de la société

 

L’apport de vos capitaux au sein de cette SCA va pour permettre d’obtenir une réduction d’impôt égale à 18% de votre investissement en année N+1. Vous devez par ailleurs respecter la condition de détention minimale de 5 années.

La société créée par Novaxia va donc disposer de ces fonds pour investir dans des projets immobiliers. Bien entendu, votre investissement seul ne suffira pas à le permettre. C’est là que le financement bancaire entre en jeu.

En moyenne, le financement bancaire financera entre 50% et 85% des projets immobiliers selon le niveau de collecte de capitaux. Quand on sait que la collecte moyenne est de 22 millions d’euros, l’effet de levier bancaire est donc conséquent.

Chaque société dispose d’une date de dissolution prévue lors de la souscription, généralement 8 ans après la clôture de la collecte. Pour autant, les parts de la société peuvent être cédées en amont, ce qui vous permettra de récupérer votre capital mais aussi la plus-value éventuelle avant la date officielle de dissolution.

Si aucun acquéreur n’est trouvé avant la dissolution de la société, alors celle-ci est liquidée et le boni de liquidation est réparti entre les investisseurs et Novaxia.

 

La stratégie d’investissement

 Vous l’avez compris, les investissements réalisés par la société Novaxia sont exclusivement de nature immobilière. Mais l’immobilier c’est très vague et potentiellement très risqué, il n’y a qu’à voir le portefeuille immobilier des SCPI CORUM.

Géographiquement, cette société se restreint au Grand Paris ainsi qu’aux grandes agglomérations françaises. En pratique, la plupart de leurs investissements interviennent dans le Grand Paris en pleine mutation. C’est sommes toute logique puisque cette zone présente de nombreuses opportunités liées au projet même d’un Grand Paris qui conduira certainement à un exode de Paris Intramuros ainsi qu’à une explosion des prix de l’immobilier alentour.

Si la stratégie d’investissement varie au gré des années et des opportunités, il est tout de même possible de dégager les fondamentaux de leur stratégie. Quasiment toutes les sociétés Novaxia ayant trait à la défiscalisation présentent les caractéristiques suivantes :

  • Acquisition de biens immobiliers décotés (car à rénover)
  • Transformation des biens acquis (changement de la destination)
  • Exploitation temporaire des biens (Location meublée touristique – Hôtelier & para hôtelier – Résidence étudiante)
  • Recherche d’une plus-value à la revente

 

Il est important de noter que Novaxia a obtenu en 2016 l’agrément « Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale » (ESUS) lui permettant de sécuriser la réduction d’impôt des investisseurs sous réserve que celui-ci soit conservé pendant les 5 ans  de détention des actions.

Ses projets depuis 2016 respectent donc cet agrément et supposent des engagements écologiques et sociaux précis. C’est suffisamment rare en finance pour que je le souligne.

 

Des frais toujours aussi élevés

Certes, l’idée d’adosser de l’investissement immobilier à la réduction d’impôt du dispositif IR-PME est séduisante. Si en plus vous y retrouvez une composante sociale et écologique, nous ne sommes plus très loin du tiercé dans l’ordre.

Mais assez de bons sentiments, parlons gros sous et frais.

J’avais vivement critiqué les frais nombreux et élevés venant amputer le rendement potentiel de vos FIP & FCPI. La question est donc de savoir si cette nouvelle typologie de produits de défiscalisation fait acte de foi en faisant un effort sur les frais.

Concernant les produits de défiscalisation Novaxia, les frais sont sensiblement les mêmes :

  • 7% maximum de frais d’entrée : ce qui constitue la rémunération du vendeur
  • 3,34% de frais de gestion annuel soit 26,75% de frais sur 8 ans

 

Là encore, des frais élevés que ce soit pour le distributeur ou pour Novaxia et qui vont forcément avoir un impact sur le rendement final de votre investissement.

La présentation du produit et les formalités de souscription valent-elle vraiment de tels frais d’entrée ? Je vous laisse vous faire votre avis, vous connaissez déjà mon opinion à ce sujet.

Concernant les frais de gestion annuels, bien qu’élevés, ils sont un peu plus justifiables puisque Novaxia gère l’investissement de bout en bout, ce qui suppose une expertise et un suivi régulier.

Ces frais de gestion ne comprennent bien sûr pas les frais afférent à l’investissement immobilier.

Enfin, un « Caried Interest » est mis en place dans les produits Novaxia. Ce terme anglais désigne une attribution à la société d’une partie de la plus-value de liquidation sous certaines conditions.

 

En effet, la répartition de la plus-value de liquidation suit les règles suivantes :

  • En dessous de 4% de Taux de Rendement interne (TRI) : 100% de la plus-value est distribuée aux investisseurs
  • Au-delà de 4% de TRI : 1/3 de la quote part de plus-value est distribuée à Novaxia

 

Cet élément supplémentaire de rémunération pour la société doit autant être considérée comme un frais supplémentaire que comme une preuve de la motivation de la société à produire un rendement intéressant pour vous.

 

Un rendement incertain

 Obtenir une réduction d’impôt égale à 18% (25% un jour peut-être) c’est une chose, mais la promesse de cet ype de produit c’est aussi une potentielle plus-value lors de la liquidation.

Quitte à ce que cette performance ne soit pas extraordinaire, le minimum serait qu’une moins-value ne vienne pas réduire l’avantage fiscal.

En effet, quitte à bloquer ses capitaux 8 ans sur un actif risqué, autant rechercher un rendement annuel supérieur à 2,25%. A fortiori, c’est un rendement facilement atteignable sur les Fonds en Euros les plus performants du marché.

Concernant Novaxia, il est très difficile de dire si le rendement sera au rendez-vous. Il est encore trop tôt.

Si les reporting font état d’une valeur de part stable ou en baisse, le mécanisme même du produit rend toute analyse approximative et forcément fausse. Comme les FIP & FCPI, ces produits suivent une courbe en J du fait de frais de gestion prélevés chaque année alors que la plus-value ne pourra être estimé qu’au débouclage des opérations immobilières donc en fin de vie du produit.

Il faudra donc attendre la dissolution des premières sociétés Novaxia liées à la défiscalisation pour avoir un recul sur l’efficience de cette stratégie pour vous.

Si la théorie semble prometteuse, les chiffres de performance seront seuls juge de la pertinence de l’investissement dans ces produits.

 

Des risques différents mais bien présents

La spécificité de ce produit de défiscalisation pousse souvent les conseillers en investissement à mettre en avant un risque moindre pour l’investisseur vis à vis des FIP & FCPI. L’argumentation est simple, un sous-jacent immobilier est forcément plus stable que l’investissement au capital de PME françaises non cotées. Une fois que le mot immobilier est prononcé, il ne reste plus qu’à dérouler en parlant de l’expertise de Novaxia dans ce domaine et du contrôle total exercé sur l’ensemble de l’investissement ainsi que sur la date de dissolution.

 

Pour autant, les risques sont bien présents même s’ils sont un peu différents.

Déjà, ces produits souffrent d’une diversification moindre. D’une part, les investissements ne concernent que la sphère immobilière et d’autre part le nombre de projets pouvant être réalisés pendant la durée de vie du produit est nécessairement restreint. En d’autres termes, la société n’a pas le droit à l’erreur dans sa stratégie d’investissement.

Vous êtes peut-être des investisseurs immobiliers actifs. Si c’est le cas, vous savez que les mauvaises surprises sont légions et que tout peut arriver dans une opération immobilière. A fortiori dans le cas de changement de destination ou de grosses rénovations. Retards dans les travaux, recours à l’encontre des permis de construire, les risques sont par nature nombreux et prennent une toute autre ampleur sur un projet à plusieurs millions voire même à plusieurs dizaines de millions d’euros.

Ce risque inhérent à la stratégie d’investissement suppose logiquement un risque bancaire puisqu’une grosse partie du projet est financée par l’emprunt. C’est là que votre statut d’associé commanditaire est un avantage puisque vous ne pourrez potentiellement perdre que votre apport au capital de la société.

Bien entendu, le risque de remise en cause de l’avantage fiscal demeure. Bien qu’il ne soit pas le plus prégnant, il faut tout de même garder à l’esprit que l’agrément ESUS obtenu par Novaxia doit être renouvelé tous les deux ans du fait de la jeunesse de la société. Cet agrément sera donc renouvelé trois fois au minimum pendant la vie de ce produit. Il suffit d’un refus de renouvellement pour que le château de carte fiscal s’effondre.

 

Enfin, la galaxie des sociétés Novaxia bien que s’appuyant sur l’expertise de nombreuses personnes qui contribuent à la création ainsi qu’à la gestion de ces produits, repose avant tout sur un seul homme : son dirigeant et fondateur. Sa disparition est donc un risque à prendre en compte.

Par ailleurs, si votre investissement dépend de la bonne gestion de la société Novaxia permettant la défiscalisation, il vous faut garder à l’esprit que c’est une autre société Novaxia qui est en charge de la gestion de celle-ci. La santé générale de Novaxia a donc une répercussion sur votre investissement.

 

Novaxia, un bon investissement de défiscalisation ?

 J’ai découvert cette société lors de mes débuts dans la gestion de patrimoine et je dois avouer avoir été séduit par leur proposition innovante vis à vis des FIP & FCPI bien connus.

J’étais aussi un peu tendre dans mon analyse et bien sûr sensible aux arguments commerciaux liés au produit. En effet, bien que cette société propose une alternative intéressante, celle-ci n’est pas exempte de risques et de défauts.

Pour autant, les aficionados de la défiscalisation peuvent trouver ici une façon de diversifier le risque grâce à un positionnement différent et novateur.

Mais si vous préférez avoir du recul sur les résultats d’un produit et que vous détestez payer les pots cassés, je ne saurai que vous conseiller de rester éloigné de ces produits pour encore quelques années.

Car comme toujours, le seul juge sera le temps (et du même coup le rendement au débouclage des premières opérations).

 

Et vous que pensez vous de l’investissement dans Novaxia ?

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12 Comments

  1. Riche&Célèbre says:

    «  il n’y a qu’à voir le portefeuille immobilier des SCPI CORUM »
    Pourriez-vous S.V.P. nous résumer votre analyse des risques concernant ces SCPI Corum, ou mettre le lien d’un précédent article qui la développe ? Je suis tenté par le rendement et le net d’impôt et de prélèvements sociaux liés à la délocalisation de leur parc…

    • Peut être que l’on peut demander à Maxime de nous analyser la SCPI Corum à l’occasion de son prochain article ?

    • Corum a d’excellents rendements mais la qualité de leurs biens est discutable. Entrepôts, plate forme logistique, centre commercial d’une zone déshéritée etc ….
      Bref pas vraiment de l’imm De bureau Rue de Rivoli ….

      Mais ça crache du rendement .
      Un peu comme un appart vieille daube de banlieue pas cher au rendement élevé. Se poser la question de la liquidité de tels investissements

  2. J’aurais bcp de choses à dire sur cet opérateur chez qui j’ai changé 3 fois d’interlocuteur commercial en 3 ans.
    En 2016, j’ai orienté une partie de mes clients sur le fond « Mandat de gestion Novaxia Holding ISF 2015 ». Au 31/12/2028, la VL du fond est en baisse de 20%.
    Avec un sous-jacent immo, des opérations déjà débouclées, un marché en forte hausse sur la période, une recette de création de valeur soi disant unique et révolutionnaire, le résultat est difficilement acceptable.
    En admettant que l’opération ait été flat, les frais annuels de 3,6% devraient porter la perf à -10,8% et non pas – 20% après 3 exercices.
    Le secteur est porteur et tous les indicateurs sont au vert depuis 3 ans, comme mentionné dans les rapports de gestion, et pourtant les résultats annoncés (6% de perf annuelle visée sur la période d’investissement dixit mon interlocuteur de l’époque) sont affligeants.
    Bien entendu je ne propose plus ce type de solution à mes clients, mais j’évite plus généralement cet opérateur peu transparents sur ses coûts et sur sa politique de gestion.
    Il semblerait que l’équipe ait été renouvelée dans le bon sens depuis 2018 mais j’attends de voir.
    Après, d’autres ont peut-être eu des expériences plus heureuses…

  3. Une remarque à GF qui n’aime pas que les CGP gagnent leur vie sur les frais de commercialisation appelés droits d’entrée. Ceux-ci sont souvent de 5% maxi. Soit 500€ sur 10K€ de souscription (c’est la moyenne sur les FIP/FCPI). Il a peut-être fallu faire 100km AR + le péage + manger… soit -100€ de frais. Il reste 400€ soit environ 250€ de rémunération avant impôt, après déduction des charges sociales. Vous trouvez celà abusif? Quand Sygma Rebond sort avec +25% de perf pour ses clients le CGP n’a pas volé sa rém.

    • Non, il est normal qu’un commercial soit payé pour vendre. Mais dans ce cas, il n’est pas un conseiller, mais un vendeur 😉

      • Je n’arrive toujours pas à me faire une idée des risques relatifs entre :
        – les SCPI/OCPI
        – les foncières cotées
        – ce genre de produits de défiscalisation.

        A priori, je dirais : « plus c’est compliqué, plus c’est risqué »

        Et : « plus il y a de frais, moins tu vas gagner »

        • Les scpi te servent un rendement annuel. Le « capital » est peu volatil mais pas garanti.
          Les foncières servent un bon rendement mais capital plus volatil.
          Les opci sont un mix des 2 précédents aux performances décevantes
          Ce genre de produit, je ne connais pas

          Pour ma part, je privilégie les foncières

          • Je crois que je vais faire comme vous.
            Reste à savoir lesquelles prendre. Vu leur décote, Unibail et Klépierre, puis Icade, Cogedim et Gecina. J’ai moins d’infos sur les étrangères.

    • Maxime GODON says:

      Bonjour Kakou,

      Tout professionnel doit vivre de son métier quel que soit le mode de rémunération qu’il choisit, je n’ai rien à redire à ce sujet.

      Pour autant, je considère que 500€ pour 10 000 € d’investissement reste un montant élevé surtout quand on sait que ces produits s’inscrivent, comme les FIP & FCPI, dans des campagnes de défiscalisation visant à rationaliser le travail commercial et administratif requis.

      En ce qui concerne les frais inhérents à votre activité, il s’agit autant d’un enjeu de rentabilité que d’écologie. Il vous appartient donc de vous saisir de cette problématique et d’y apporter des solutions.

  4. Bonjour à tous,
    que penser des sanctions importantes de l’AMF à l’encontre de Novaxia et aussi de son dirigeant fondateur? une remise en cause de leurs pratiques (qu’elles soient bonnes ou mauvaises pour les investisseurs?) ou un coup de règle sur les doigts d’un « trublion »
    merci de vos éclairages

  5. Bonjour
    De ma petite expérience de consommateur de produits dits de défiscalisation (SOFICA, FIP, PINEL…), les gagnants sont rarement les souscripteurs mais toujours les gestionnaires….
    Si ont veut investir avec un à priori fiscal dans ce qui ressemble à une SCPI à risque, autant acheter de vrai SCPI par l’intermédiaire d’une assurance-vie, certes pas de carotte fiscale à l’entrée mais pas de (grosses) désillusions à la sortie et le produit est quand même plus liquide.

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