Dans le petit milieu de la gestion de patrimoine et plus généralement de la gestion des finances personnelles, il est un sujet qui fait l’unanimité : La SCI !

L’outil indispensable de tous ceux qui prétendent devoir gérer leur patrimoine. Avoir une SCI est souvent perçu comme indispensable pour investir dans l’immobilier et se construire un véritable patrimoine immobilier.


Pourtant, et comme nous l’expliquons dans la dernière édition de notre livre « Investir dans l’immobilier« , la SCI est bien souvent un mythe ; L’objet de tous les fantasmes patrimoniaux qui fait vendre et rend intelligent celui qui conseille.

Malheureusement, et je vais immédiatement vous décevoir : NON, utiliser une SCI pour investir dans l’immobilier locatif ne vous permettra pas de réduire votre impôt sur le revenu ! JAMAIS !

En matière d’impôt sur le revenu, l’interposition d’une structure sociétaire (SCI par exemple) imposée à l’impôt sur le revenu n’a aucune conséquence sur le montant de l’impôt sur le revenu ! Croire le contraire relève de la légende urbaine.


Seule l’utilisation d’une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés permet de modifier l’imposition des revenus immobiliers grâce à un mode de calcul du revenu imposable différent !

Mais, encore une fois, croire que le recours à la SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés) est la martingale pour investir dans l’immobilier locatif dans un cadre fiscal privilégié est faux ! L’option pour l’IS est, le plus souvent, qu’un échappatoire fiscal temporaire qui ne révélera la réalité de l’imposition que plus tard et notamment au moment de vendre le bien immobilier ou lorsque l’associé voudra « sortir de l’argent » de sa SCI ! (et qui pourrait même, dans un certain nombre de situations fréquentes, être plus coûteux fiscalement).
 

La SCI est une société dite fiscalement translucide ou semi transparente.

Dans le détail, la SCI est une société dite semi-transparente, cela signifie, tout simplement que les associés sont personnellement soumis à l’impôt pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société, même si ces bénéfices ne sont pas effectivement distribués mais mis en réserve.


Dans ce cadre, le régime d’imposition des revenus fonciers s’applique aux associés personnes physiques de sociétés de personnes donnant des biens immobiliers en location nue (sociétés civiles immobilières par exemple).


Au final, le montant du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est identique avec ou sans SCI ! Et il n’existe aucun moyen, aucune stratégie pour y déroger ou bénéficier d’une imposition moindre.

Par exemple, l’amortissement comptable des immeubles (qui trouve sa pertinence dans le cadre général de l’utilisation de la SCI pour transmettre un patrimoine) fait l’objet d’une réintégration fiscale pour déterminer le montant du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.
 

La SCI avec option pour l’impôt sur les sociétés, une solution pour limiter le montant de l’impôt pendant l’exploitation de l’immeuble … mais, un échappatoire fiscal temporaire.

La SCI à l’IS est, le plus souvent, une fausse bonne idée.

En effet, la SCI avec option IS est, a priori, une stratégie séduisante qui permet d’échapper à l’imposition peut avantageuse des revenus fonciers au profit d’une imposition selon les règles de l’impôt sur les sociétés ; Amortissement comptable et fiscal de l’immeuble, déductibilité des frais de notaire et des frais d’agence, rémunération du gérant, Et plus globalement déductibilité fiscale de toutes les charges ayant pour objet de permettre d’accomplir l’objet social de la SCI.

Bref, il faut bien l’avouer, la SCI à l’IS ressemble à un paradis fiscal pendant toute la période d’exploitation de l’immeuble ou du moins pendant toute la durée du crédit immobilier ;

Néanmoins, lorsqu’il s’agit pour l’investisseur de « retirer » l’argent de la SCI, les choses se gâtent.

En effet, contrairement à la SCI à l’IR, sortir de l’argent d’une SCI à l’IS revient à se verser un dividende imposable au taux de 30% (PFU) ou option pour le barème de l’impôt sur le revenu après abattement de 40% et prélèvements sociaux au taux de 17.20%.

De surcroît, seuls les bénéfices distribuables pourront être appréhendés par l’associé de la SCI ; Contrairement à l’investissement en direct, l’investisseur locatif ne pourra pas prélever toute la trésorerie de la SCI, il ne pourra se distribuer que les bénéfices comptables.

Enfin, et c’est là que l’intérêt de la SCI à l’IS est le plus souvent réduit à néant : En cas de vente des biens immobiliers détenus par la SCI, l’intégralité des économies fiscales permises par la déductibilité fiscale des amortissements de l’immeuble seront imposables lors du calcul de la plus-value professionnelle, puis, la plus-value à long terme est imposées à l’impôt sur le revenu de l’associé qui souhaite appréhender le revenu distribuable (majoré par la plus-value à long terme) par le dividende.

Au final, l’intérêt de la SCI à l’IS se réduit comme peau de chagrin pour l’investisseur immobilier locatif qui souhaite appréhender le bénéfice de son exploitation immobilière ou vendre son immobilier ; En, oubliez l’idée de purger l’impôt latente par la donation de vos parts de SCI : La donation des parts ne purgera pas l’impôt et vos héritiers (donataire ou légataire) auront probablement à subir une double imposition (droit de succession + plus-value professionnelle).
 

L’intérêt principal de la SCI (Société Civile Immobilière) est l’organisation de la succession et la réduction des droits de succession.

Pour autant, si la SCI ne présente guère d’intérêt pour réduire l’impôt sur le revenu, il en est tout autre pour réduire les droits de succession. En effet, comme nous vous le détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , la SCI peut être un outil redoutable pour transmettre un patrimoine immobilier sans droit de succession, même si la simple constitution d’une SCI ne sera pas suffisante et que cela nécessitera un peu de rigueur comptable et un minimum de stratégie).

Une rédaction habile des statuts (cf. « Modèle de statuts de SCI à télécharger pour une gestion de patrimoine optimisée« ) et une parfaite maitrise des mécanismes comptables seront alors indispensables pour mettre en place une stratégie de réduction drastique de droits de succession. Le recours à l’expert comptable est alors très fermement recommandé (cf. « Quel est le tarif d’un expert-comptable pour les SCI ou la location meublée ?« ).

On parlera alors de gestion stratégique du compte courant d’associé, des amortissements comptables, du démembrement des parts sociales ou encore de mise en réserve des bénéfices.

A suivre.

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