La société civile, immobilière ou patrimoniale, est un outil juridique régulièrement mis en avant pour satisfaire de nombreux objectifs patrimoniaux tels que l’anticipation de la transmission de patrimoine grâce à une donation progressive des parts en démembrement de propriété ou l’optimisation fiscale grâce à l’option à l’impôt sur les sociétés, …
Malheureusement, force est de constater que la SCI, si elle reste une stratégie incontournable dans un certain nombre de situations particulières, est inutile dans une très grande majorité des cas pour celui qui ne maitriserait pas les arcanes comptables et fiscaux tels que nous vous les détaillons dans nos livres « Investir dans l’immobilier »  ou « Optimiser sa succession » (Nouveau livre !).
Revenons sur les principes fondamentaux de la SCI qui justifieront son utilisation.
 

La SCI pour dissocier le pouvoir de gestion de la propriété du patrimoine.

Utiliser la SCI dans la gestion de son patrimoine, c’est utiliser une structure sociétaire qui permettra de transformer le pouvoir et la détention d’un bien immobilier au profit des règles nouvelles définies dans les statuts.
Une rédaction adaptée des statuts permettra de distinguer le pouvoir de gestion et la propriété du patrimoine : De manière schématique, les parents propriétaire d’un bien immobilier pourront réaliser une donation (en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit) sans perdre le pouvoir de gestion sur ledit bien immobilier placé en SCI.
C’est là le premier avantage de la SCI : Le gérant de la SCI pourra gérer librement une SCI dont il ne détient pas la majorité du capital. Vous en conviendrez, il s’agit d’un intérêt relativement limité au regard du coût et des contraintes de gestion induits par la SCI.
 

La SCI pour optimiser la transmission de son patrimoine et minorer les droits de succession

Utiliser la SCI dans la gestion de son patrimoine, c’est également utiliser les règles comptables applicables aux sociétés pour optimiser la transmission de son patrimoine et réduire les droits de succession. La SCI pourra être un outil redoutable pour optimiser la transmission de son patrimoine dans le temps dès lors que les associés maîtriseront les règles comptables telles que l’amortissement de l’immeuble, les réserves ou encore le compte courant d’associé.
Constituer une SCI sans porter attention à la gestion comptable de cette dernière aurait pour conséquence d’anéantir totalement l’intérêt de la SCI. 
Comme nous vous le présentons dans nos livres « Optimiser sa succession » et « Investir dans l’immobilier« , le secret d’une stratégie de réduction de droits de succession grâce à la SCI passe indéniablement par une utilisation habile de l’amortissement, du démembrement des parts et de la mise en réserve des bénéfices.
La nouvelle définition de l’abus de droit fiscal pourrait avoir des conséquences non négligeables pour les montages contraires à l’esprit de la loi et l’intention du législateur. (cf »Une nouvelle définition de l’abus de droit fiscal source de redressements fiscaux et d’incertitudes ?) N’oubliez jamais le principe fiscal qui veut que l’utilisation d’une structure sociétaire semi-transparente ne doit avoir aucune incidence sur l’imposition du contribuable : La SCI devra mettre en place une véritable stratégie d’investissement et de gestion dynamique justifiant le recours indispensable à la structure sociétaire.
En outre, les associés devront porter une attention particulière à la question de la plus-value immobilière : La donation des parts de SCI n’a pas pour conséquence de purger la plus-value immobilière éventuellement taxable lorsque la SCI vendra le bien immobilier qu’elle détient. (cf »SCI : le piège de la plus value immobilière. »).
 

La SCI pour capitaliser en franchise d’impôt sur le revenu via l’option pour l’impôt sur les sociétés.

C’est la dernière mode ! De nombreux investisseurs immobiliers effrayés par l’imposition confiscatoire des revenus fonciers investissent via une SCI afin de bénéficier de l’option d’imposition à l’impôt sur les sociétés.
Cette préférence pour l’impôt sur les sociétés, c’est la préférence pour une imposition allégée pendant toute la période d’exploitation locative de l’immeuble ; Mais c’est aussi, accepter de payer l’impôt économisé pendant toute la période d’exploitation au moment de la vente de l’immeuble. En effet, l’option pour l’IS ne permettra pas aux associés de profiter de l’impôt sur la plus-value immobilière des particuliers.
Les amortissements source d’économies d’impôt pendant toute la période d’exploitation de l’immeuble seront considérées comme une plus-value court terme au moment de la cession (cf »La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), analyse et détails de cette opportunité fiscale. »).
La SCI sera alors un outil de capitalisation qui permettra aux associés d’investir en franchise d’impôt sur le revenu et constituer un patrimoine duquel ils n’auront pas besoin de tirer des revenus.
 

Au final, une seule chose à retenir : La SCI peut être un outil formidable pour optimiser la gestion de son patrimoine à la condition d’une maitrise parfaite des règles comptables et fiscales.

La seule création d’une SCI n’est pas suffisante pour en justifier le recours.

Pour aller plus loin :
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