La société civile, immobilière ou patrimoniale, est un outil juridique régulièrement mis en avant pour satisfaire de nombreux objectifs patrimoniaux tels que l’anticipation de la transmission de patrimoine grâce à une donation progressive des parts en démembrement de propriété ou l’optimisation fiscale grâce à l’option à l’impôt sur les société, …

Malheureusement, force est de constater que la SCI, si elle reste une stratégie incontournable dans un certain nombre de situations particulières, est inutile dans une très grande majorité des cas pour celui qui ne maitriserait pas les arcanes comptables et fiscaux tels que nous vous les détaillons dans nos livres « Investir dans l’immobilier »  ou « Optimiser sa succession » (Nouveau livre !).

Revenons sur les principes fondamentaux de la SCI qui justifieront son utilisation.

 

La SCI pour dissocier le pouvoir de gestion de la propriété du patrimoine.

Utiliser la SCI dans la gestion de son patrimoine, c’est utiliser une structure sociétaire qui permettra de transformer le pouvoir et la détention d’un bien immobilier au profit des règles nouvelles définies dans les statuts.

Une rédaction adaptée des statuts permettra de distinguer le pouvoir de gestion et la propriété du patrimoine : De manière schématique, les parents propriétaire d’un bien immobilier pourront réaliser une donation (en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit) sans perdre le pouvoir de gestion sur ledit bien immobilier placé en SCI.

C’est là le premier avantage de la SCI : Le gérant de la SCI pourra gérer librement un SCI dont il ne détient pas la majorité du capital. Vous en conviendrez, il s’agit d’un intérêt relativement limité au regard du coût et des contraintes de gestion induits par la SCI.

 

La SCI pour optimiser la transmission de son patrimoine et minorer les droits de succession

Utiliser la SCI dans la gestion de son patrimoine, c’est également utiliser les règles comptables applicables aux sociétés pour optimiser la transmission de son patrimoine et réduire les droits de succession. La SCI pourra être un outil redoutable pour optimiser la transmission de son patrimoine dans le temps dès lors que les associés maîtriseront les règles comptables telles que l’amortissement de l’immeuble, les réserves ou encore le compte courant d’associé.

Constituer une SCI sans porter attention à la gestion comptable de cette dernière aurait pour conséquence d’anéantir totalement l’intérêt de la SCI. 



Comme nous vous le présentons dans nos livres « Optimiser sa succession » et « Investir dans l’immobilier« , le secret d’une stratégie de réduction de droits de succession grâce à la SCI passe indéniablement par une utilisation habile de l’amortissement, du démembrement des parts et de la mise en réserve des bénéfices.

La nouvelle définition de l’abus de droit fiscal pourrait avoir des conséquences non négligeables pour les montages contraires à l’esprit de la loi et l’intention du législateur. (cf »Une nouvelle définition de l’abus de droit fiscal source de redressements fiscaux et d’incertitudes ?) N’oubliez jamais le principe fiscal qui veut que l’utilisation d’une structure sociétaire semi-transparente ne doit avoir aucune incidence sur l’imposition du contribuable : La SCI devra mettre en place une véritable stratégie d’investissement et de gestion dynamique justifiant le recours indispensable à la structure sociétaire.

En outre, les associés devront porter une attention particulière à la question de la plus-value immobilière : La donation des parts de SCI n’a pas pour conséquence de purger la plus-value immobilière éventuellement taxable lorsque la SCI vendra le bien immobilier qu’elle détient. (cf »SCI : le piège de la plus value immobilière. »).

 

La SCI pour capitaliser en franchise d’impôt sur le revenu via l’option pour l’impôt sur les sociétés.

C’est la dernière mode ! De nombreux investisseurs immobiliers effrayés par l’imposition confiscatoire des revenus fonciers investissent via une SCI afin de bénéficier de l’option d’imposition à l’impôt sur les sociétés.

Cette préférence pour l’impôt sur les sociétés, c’est la préférence pour une imposition allégée pendant toute la période d’exploitation locative de l’immeuble ; Mais c’est aussi, accepter de payer l’impôt économisé pendant toute la période d’exploitation au moment de la vente de l’immeuble. En effet, l’option pour l’IS ne permettra pas aux associés de profiter de l’impôt sur la plus-value immobilière des particuliers.

Les amortissements source d’économies d’impôt pendant toute la période d’exploitation de l’immeuble seront considérées comme une plus-value court terme au moment de la cession (cf »La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), analyse et détails de cette opportunité fiscale. »).

La SCI sera alors un outil de capitalisation qui permettra aux associés d’investir en franchise d’impôt sur le revenu et constituer un patrimoine duquel ils n’auront pas besoin de tirer des revenus.

 

Au final, une seule chose à retenir : La SCI peut être un outil formidable pour optimiser la gestion de son patrimoine à la condition d’une maitrise parfaite des règles comptables et fiscales.

La seule création d’une SCI n’est pas suffisante pour en justifier le recours.

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28 Comments

  1. Jonathan Kaminski says:

    Bonjour,

    Merci pour ce rappel precieux sur l’interet de la SCI. J’aurai qq questions sur le compte courant d’associe et aussi les regles fiscales en cours de vie de la SCI quand on decide de la faire passer d’un regime IR a un regime IS. Merci d’avance.

  2. Jonathan Kaminski says:

    En gros, que faut il faire comme demarche quand on passe une SCI de l’IR a l’IS, et concernant l’immeuble en gestion pour la SCI; est ce que la comptabilite de la SCI fonctionne comme si l’option a l’IS etait appliquee des le depart? Par exemple peut on commencer a amortir l’immeuble au moment du passage a l’IS avec sa valeur nominale comme si il venait d’etre acquis (avec frais de notaire et d’agence), ou une partie de l’amortissement comptable (et fiscal) est perdu en fonction de la duree de vie de la SCI et/ou de detention de l’immeuble avant le passage de la SCI a l’IS? Idem j’imagine au niveau de la fiscalite de la plus value? Sur une SCI a l’IS, pour eviter de faire passer les benefices au niveau de l’IR des associes, on peut donc conserver ces benefices dans un compte courant d’associe sans avoir a les distribuer? Ma question est, dans ce cas, peut on utiliser le compte courant d’associe pour reinvestir ces benefices dans d’autres placements (immobilier ou actions/SCPI etc…). Sinon est ce que la SCI a l’IS peut reinvestir directement ses benefices dans des placements non immobiliers et quelle en sera la fiscalite?
    J’imagine que c’est possible uniquement via le compte courant d’associe car l’object de la SCI est juste la detention et la gestion d’immeubles. Je ne suis familier du compte courant d’associe que pour son utilisation en termes d’apport a la SCI sans modifier son capital, mais plus globalement, un petit eclairage sur ses autres utilisations/avantages serait grandement apprecie. Merci d’avance.

    • Vous avez le choix:
      1) vous décidez lors du passage à l’IS de pratiquer des amortissements sur la valeur réévaluée à ce jour. Cela a pour avantage probablement de partir d’une valeur plus élevée et surtout de pouvoir commencer « à 0 » les amortissements. L’inconvénient est que vous supporteriez une imposition au titre de la plus-value immobilière à titre personnel sur cette réévaluation sans percevoir de trésorerie lors de cette opération,
      2) vous ne souhaitez pas réévaluer le bien, notamment pour ne pas avoir à décaisser un impôt sans trésorerie correspondante…mais alors dans ce cas, il est considéré que les amortissements pour cet immeuble ont commencé à être déduits dès la date d’acquisition dpar la SCI et non à la date de l’option pou l’IS. Vous auriez donc un stock bien moindre d’amortissements futurs à déduire.
      Quant à vos autres questions, regardez l’objet social de votre SCI mais tout est a priori possible dès lors qu’ils ont été bien rédigés.

      • Jonathan Kaminski says:

        Merci – En fait cela peut s’avérer pratique de plancher pour la solution 1 s’il y a eu tres peu de plus value et que l’acquisition est donc relativement recente (c’est mon cas). Dans ce cas comment se fait le calcul de l’ANR et quelle preuve fournir aux autorites fiscales. Pour le passage a l’IS, c’est juste un changement de statut et un passage par le greffe? Merci encore.

        • Et pourquoi ne pas monter une SC IS qui rachèterait l’immeuble de la SC IR ? Afin de mixer bénéfice plus value et amortissements de 0 à la valeur vénale du bien.

          Quid de l’intérêt principalement fiscal cependant

          • Jonathan Kaminski says:

            Bonjour et merci, ds ce montage on va devoir payer les frais de mutation, cela rend l’operation aussi voire plus desavantageuse encore non?

  3. Lors de l’achat de ma dernière résidence principale en 98, sur les conseils du notaire, j’avais créé une SCI.
    Selon le notaire, cela avait à l’époque un intérêt important, dont je ne me souviens plus aujourd’hui., intérêt qui aurait d’ailleurs disparu depuis.
    Cette SCI est propriétaire de la nue-propriété. C’est le seul bien dans la SCI.
    Elle n’a bien évidemment aucun revenu.
    Je suis personnellement propriétaire de l’usufruit de ma résidence principale.
    Les parts de SCI (moins 2) ont été données aux enfants en 2006 et 2011, c’était l’objectif.
    Une résidence principale est exonérée de plus-value à la vente, mais je n’ai jamais réussi à connaître l’incidence de la SCI sur la taxation d’une éventuelle plus-value lors de la vente d’une résidence principale.
    Je me demande bien si je n’ai pas fait une boulette en créant cette SCI…

  4. Jonathan Kaminski says:

    Jai tojuours entendu quil ne fallait jamais mettre sa residence principale dans la SCI. Ca a peut etre des avantages successoraux neanmoins? Votre SCI est a l’IR? Si le gouvernement un jour decide de taxer la PV de residence principale, votre montage aurait peut etre un interet mais les regles fiscales de taxation de la PV resteraient les memes entre celui des particuliers ou de la SCI (a l’IR).

  5. Bonjour,
    Pour suivre les débats.

  6. Guillaume says:

    Merci pour cet article qui rappelle les fondamentaux de manière succinte.

    J’ai une question un peu technique à laquelle je ne trouve la réponse nulle part. Si une SCI achète un bien en viager et que le vendeur décède plus tôt que prévu, la disparition du passif qu’était la rente à payer est-elle assimilée à un produit exceptionnel qui est donc taxable?
    Si vous apportez une réponse à cette question, cela sera une première sur Internet.

    Bien à vous,

    • Et bien voilà cette réponse tant attendue. Non, ce n’est pas imposable dans une SCI à l’IR du fait de la semi-transparence fiscale.

      En revanche, d’un point de vue comptable, cela doit se justifier et modifie le montant du bénéfice comptable distribuable.

  7. Guillaume says:

    Wow, en 4 minutes, merci et félicitations!

    Mais est-ce que la transparence fiscale est vraiment suffisante pour expliquer cet effet? Dans le cas d’une SARL de famille, également transparente fiscalement mais imposée aux BIC, ce produit exceptionnel serait taxable (sauf si on est sous le régime microBIC). Si c’est vrai, la transparence fiscale ne suffit pas à expliquer cette différence de traitement. Qu’en pensez-vous?

    • La semi transparence fiscale permet aux associés de la sci à l’is d’être imposés aux revenus fonciers … alors qu’en SARL de famille, ce sont les BIC qui s’appliquent. Autant, la plus-value pourrait être imposable dans la catégorie des BIC mais pas dans la catégorie des revenus fonciers.

      • Bonjour Guillaume,
        Le message suivant
        https://www.compta-online.com/remboursement-un-pret-suite-un-deces-t47953#entry203125
        semble indiquer qu’un remboursement du prêt bancaire d’une SCI à l’IR par une assurance dans le cas du décès d’un des associés générerait un produit exceptionnel imposable. Est-ce que la même logique ne s’appliquerait pas à un viager?

        • Cela semble indiquer … mais non, vous faites une mauvaise lecture. Le remboursement d’un crédit par l’assurance décès dans une SCI à l’IR n’entraine aucune imposition;

          Ne s’applique pas au remboursement du crédit, ni a viager ! Pourquoi doutez vous ?

          • Je doute car je n’arrive pas à comprendre le mécanisme qui fait que ce produit n’est pas imposable dans le cas d’une SCI alors qu’il le serait dans une SARL (toutes les 2 transparentes fiscalement). Il ne s’agit pas d’un revenu foncier mais les SCI sont tout de même imposables sur les revenus non-fonciers qu’elle perçoivent.

            • Tout simplement parce qu’une SCI IR est imposée dans la catégorie des revenus fonciers alors qu’une SARL de famille est imposée dans la catégorie des BIC. Le mode de détermination du revenu imposable n’est pas le même;

              • Mais une SCI n’est pas imposable que sur ses revenus fonciers. Si elle a des revenus non-fonciers, elle est imposable sur ceux-ci.
                Ou alors vous êtes en train de dire que ce produit exceptionnel n’est pas consideré un revenu dans le cadre d’une SCI du fait de sa nature non-commerciale. Mais je n’arrive à trouver aucune réference officielle qui ferait état de cela. Si vous en avez, je suis preneur.
                Merci pour vos réponses.

                • « alors vous êtes en train de dire que ce produit exceptionnel n’est pas consideré un revenu dans le cadre d’une SCI du fait de sa nature non-commerciale » OUI!

                  • Est ce qu’un particulier (hors SCI) serait imposable dans un tel cas ? Non, donc pas d’imposition en SCI. C’est aussi simple que cela : « L’interposition d’une structure société semi-transparente ne modifie pas l’imposition ».

                    ps 2 : Une SARL de famille n’est pas semi-transparente.

                • Article 8 du cgi : « Sous réserve des dispositions de l’article 6, les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n’ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société.

                  Il en est de même, sous les mêmes conditions :

                  1° Des membres des sociétés civiles qui ne revêtent pas, en droit ou en fait, l’une des formes de sociétés visées au 1 de l’article 206 et qui, sous réserve des exceptions prévues à l’article 239 ter, ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ; »

  8. Il ne s’agit pas d’une plus value mais bien d’un produit exceptionnel résultant de la disparition du passif.
    Même si ce produit exceptionnel n’est pas un revenu foncier, qu’est-ce qui explique que la SCI ne sera pas imposée dessus? Si une SCI perçoit des revenus non fonciers (des revenus publicitaires par exemple), elle est bien imposée sur ces revenus, non?

  9. Birepinte says:

    Salut à tous !
    Je souhaite faire un achat en SCI avec mes parents. En ce qui concerne la création de la SCI, quel est le bon moment pour la créer : avant de faire les visites ou plutôt dès que l’on à trouver une bonne affaire et signer un compromis ? Et par quel profession la créer (Notaire, Avocat…) ?
    Merci pour vos retours 😉

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