Dans une période fortement lié au retour du risque inflationniste, UFG LFP fait le point sur les conséquences et les risques du retour de l’inflation sur l’investissement immobilier.
A ce titre, UFG LFP, propose quelques conseils afin d’investir en adéquation avec un marché en mouvement.
Avant de vous proposer l’analyse d’UFG LFP, je vous propose de relire l’analyse que nous vous avions proposé sur le thème : L’investissement immobilier, protecteur contre la résurgence d’inflation. Dans cet article, nous nous attardions davantage sur la problématique de l’immobilier d’habitation mais on constate clairement une convergence des points de vue.
UFG LFP, extrait de « immobilier et perspectives », Mars 2011 :
Alors que l’environnement économique mondial semble désormais sous la menace d’une reprise de l’inflation liée à la surchauffe des matières premières, une révision des stratégies d’investissement s’impose pour tenir compte de cette nouvelle donne. Si plusieurs classes d’actifs (obligations indexées, actions d’entreprises ayant la capacité de répercuter leurs coûts à leurs clients, matières premières, etc.) sont éligibles, l’immobilier est généralement considéré comme fournissant une bonne protection face au risque inflationniste. Ce constat, en partie justifié par l’indexation des revenus locatifs, est toutefois à nuancer.
Tout d’abord, un regain d’inflation est susceptible de déclencher une hausse de l’ensemble de la courbe des taux, avec nécessairement un effet sur les taux de rendement immobiliers, qui comprennent théoriquement une composante « taux sans risque » et une autre « prime de risque immobilière ».
Par ailleurs, la détérioration des conditions de financement par dette des acquisitions devrait avoir un impact sur la valeur des actifs.
Pour autant, cet effet, négatif, est compensé par l’indexation des revenus locatifs sur l’inflation, pendant la durée ferme du bail tout du moins. En effet, à chaque période de renégociation, le locataire peut ramener son loyer à un loyer de marché, pour sa part non indexé.
Dans ce contexte, et afin d’optimiser la protection contre la hausse des prix, sont envisageables, plusieurs stratégies d’investissement et d’asset management :
- Une politique active d’asset management et de négociation avec les locataires, visant à l’allongement de la durée des baux ou, tout du moins, à éviter les décrochages de revenus ;
- Une priorité donnée au segment des bureaux, dont les loyers sont indexés sur l’ICC, qui répercute la hausse des matières premières et surperforme de fait l’inflation courante ;
- Un positionnement privilégié sur les actifs neufs et respectant les normes environnementales, qui permettent des économies aux locataires et rendent donc plus supportable la hausse du loyer ; (CF article de présentation de la SCPI PFO2 PERIAL, la première SCPI de bureau intégrant une démarche environnementale : SCPI PFO2 de Périal : la crise fait naître des opportunités d’investissements .. Saisissons les !!!)
- Une attention portée au secteur d’activité des locataires, et à leur capacité à transférer la hausse de leurs coûts à leurs clients ;
- Un financement à crédit des investissements, à taux fixe, dans la mesure du possible…
