Quels placements / investissements en cas d’inflation ?

La BCE semble bien décidée à maintenir les taux d’intérêt au plus bas, question de survie pour des états surendettés incapable de financer leur train de vie si les taux devaient continuer à augmenter. Pour maintenir des taux bas dans un environnement manifestement hostile et davantage propice à une remontée forte des taux, la BCE a décidé de mettre en fonctionnement la planche à billet en fournissant des montagnes de liquidités aux établissements bancaires (Nous avions rédigé un article complet sur cet aspect : Pourquoi les taux d’intérêt doivent rester bas, mais l’inflation et le risque guettent.)

Les banques n’ayant pas l’utilité d’autant de liquidité pour financer une croissance atone, elles conservent précieusement ces avoirs et préfèrent placer ces fonds soit :

• En action, ce qui explique partiellement la hausse des bourses européennes depuis le 01 janvier 2012;
• En Obligation souveraine, malgré l’endettement massif des états, malgré leur probable incapacité à rembourser leur dette, les taux des obligations souveraines ont baissés de manière spectaculaire durant le premier trimestre 2012.

Bref, la banque centrale européenne joue avec les marchés. Mais la question est combien de temps cela va t’il durer ? Pendant combien de temps encore les marchés financiers vont ‘il accepter de se laisser berner ?

L’inflation, conséquence directe de l’intervention massive des banques centrales ?

Cette manipulation des cours des actions et des obligations par les banques centrales a une conséquence immédiate : l’inflation de la valeur de ces actifs :

• Les taux baissent, le cours des obligations grimpe ;
• Le cours des actions explose sans raison apparente ;
• Les prix des matières premières augmente de manière significative ;
• L’OR, reste au plus haut.

Bref, l’intervention des banques centrales empêche le rôle autorégulateur des marchés et fait augmenter la valeur de tous les actifs. A force d’imprimer de l’argent alors même que la croissance économique n’en a pas besoin pour se financer l’inflation guette,  les prix des actifs (actions, obligation, matières premières …) augmentent et ils pourraient bien lentement contaminer l’économie réelle.

L’inflation est la seule solution pour se désendetter sans se réformer.

C’est vrai que l’Allemagne a une crainte viscérale devant la hausse des prix, mais les pays latins, dont la France, semble moins fermés et pourraient bien considérer l’inflation comme une solution efficace pour progressivement rembourser une dette qu’ils n’ont pas les moyens de rembourser.

Progressivement grâce à des taux d’emprunt sur les marchés inférieurs aux taux d’inflation et à une inflation qui grignote, lentement mais surement, la valeur réelle de vos dettes,  il devient aisé de se financer et de réduire le montant de son endettement.

Sans le dire pour ne pas froisser les allemands, ni froisser les créanciers de ces pays, la recherche de l’inflation semble être LA solution pour sortir de cette crise de l’endettement.

Les anticipations d’inflation augmentent – Et les banques centrales démontrent leur capacité à tolérer une inflation plus forte.

L’immobilier de rapport ne protège que partiellement contre l’inflation.

L’investissement dans l’immobilier est le premier réflex lorsque l’on envisage une protection contre l’inflation. En effet, dès lors que les loyers sont directement indexés à l’évolution de l’inflation, c’est le revenu du propriétaire foncier qui progresse au même rythme que l’inflation.

Le retour de l’inflation a pour conséquence une augmentation des taux de rendement attendu pour un investissement immobilier. S’il est envisageable de rechercher un rendement immobilier de 4% dans un contexte d’inflation à 2%, une inflation à 4% devrait conduire à rechercher un rendement attendu plus proche de 6%.

Lorque l’on utilise notre simulateur d’estimation de la valeur de l’immobilier de rapport, on constate que la valeur du bien est identique entre ces deux situations :(pour ces hypothèse : loyer 1000€ mois / charges 1000€ par ans / taux d’indexation loyer 2% puis 4% ; taux de rendement attendu 4% puis 6%, le prix de l’immeuble de rapport est stable à 550 000€ :

• Inflation de 2% et rendement attendu sur le marché immobilier de rapport de 4% ;
• Inflation de 4% et rendement attendu sur le marché immobilier de rapport de 6% ;

Faites votre simulation grâce à notre outil et vous constaterez cette parfaite corrélation :

* Le taux de rendement attendu est fonction de la nature de l’immeuble (et donc indirectement du niveau de l’inflation). Pour un immeuble d’habitation, le rendement attendu est de 3 points au dessus de l’épargne sans risque, soit actuellement d’environ 6%. Pour autant compte tenu de la manipulation à la baisse des taux sans risque par la banque centrale européenne, vous pouvez majorer ce taux. Nous vous conseillons entre 6% et 9%.

En ce qui concerne l’immobilier d’entreprise, industriel ou commercial, le taux de rendement attendu est compris entre 8% et 10%.

** Le taux de revalorisation annuelle des loyers est directement fonction de l’inflation. Une hausse durable de l’inflation entraîne une hausse durable des loyers.

Ainsi, à première vue, l’investissement dans l’immobilier de rapport protège contre l’inflation, mais une analyse plus poussée doit nous amener à nuancer ce propos.

Le piège de l’investissement en location meublée dans une résidence senior, résidence affaire …

Nous l’avons vu, l’investissement immobilier n’est pas un investissement miracle lorsque l’on anticipe une période d’inflation, mais l’indexation des loyers selon l’inflation permet de limiter la casse.

L’investissement dans des résidences services types résidence senior ou résidence étudiante doit être étudié avec encore plus d’attention. En effet, l’indexation des loyers y est souvent plafonné et limité à 1%, ou 2%. Ainsi, dans une hypothèse de retour de l’inflation, l’indexation des loyers ne pourra pas être efficiente et c’est la valeur de mon immeuble qui perdra de la valeur.

Lorsque l’on utilise notre simulateur, on se rend bien compte des effets négatifs du plafonnement de l’indexation des loyers.

Pour allez plus loin sur le sujet de la revente des biens achetés en LMNP, vous pouvez relire cet article : Prix de revente d’un LMNP CENSI BOUVARD ou LMP : Estimation et perspectives.

L’investissement en action, permet de protéger la valeur de son patrimoine.

L’investissement en action est l’un des seuls investissements qui permette de protéger la valeur de votre patrimoine. En effet, une entreprise est construite pour s’adapter à un environnement mouvant : une entreprise doit s’adapter à l’évolution conjoncturelle pour dégager des bénéfices à long terme.

L’inflation est une donnée fondamentale qui oblige les entreprises à adapter le prix de vente des biens ou services pour continuer à générer des bénéfices, sinon, elles disparaissent.

Cet instinct de survie intrinsèque est source de sécurité pour l’actionnaire, mais à la condition d’investir dans les entreprises qui sauront s’adapter et pourront faire évoluer leur chiffre d’affaire en fonction de l’inflation.

L’investissement obligataire est destructeur de valeur en période inflationniste.

L’investissement obligataire est l’investissement le moins performant dans une période inflationniste. En effet, l’augmentation des taux d’intérêt induite par le retour de l’inflation touche de plein fouet la valeur des obligations et détruit de la valeur pour le créancier en obligation.

Le revenu des obligations est fixe et ne pourra pas s’ajuster à la hausse en cas d’inflation ; le pouvoir d’achat du créancier, et  la valeur de son patrimoine baissent corrélativement.

La valeur d’une obligation est directement fonction du niveau des taux d’intérêt : une baisse des taux a pour conséquence une augmentation de la valeur des obligations et surtout, car c’est l’hypothèse qui nous intéresse ici, une augmentation des taux d’intérêt entraîne une baisse de la valeur des obligations : c’est mathématique.

Prenons un exemple pour comprendre cette mécanique :

• En 2010, vous réalisez un prêt de 100000€ au taux de 3% à un Etat. C’est un prêt obligataire qui est négociable en cours de vie.
• En 2012, vous avez besoin de votre argent et envisagez de vendre votre obligation à un autre investisseur. En 2012, les taux d’intérêt de la place ne sont plus à 3% mais atteignent maintenant 6%.

Aucun investisseur n’acceptera de payer 100 000€ votre obligation dont le taux de rendement est de 3%, soit 3000€ par année. Pour pouvoir vendre votre obligation, vous serez dans l’obligation de réduire la valeur de l’obligation afin de proposer un rendement au moins équivalent.

La question des fonds euros des contrats d’assurance vie en cas de reprise d’inflation.

Nous avons d’ores et déjà largement présenté les risques inhérents à l’investissement sur les fonds euros des contrats d’assurance vie (cf article :Faut il garder votre contrat d’assurance vie malgré la baisse des rendements ?).

L’inflation, du fait de l’augmentation des taux d’intérêt inhérente, participerait à la dégradation certaine de l’intérêt d’épargner au sein du fonds euros du contrat d’assurance vie.

Quels placements, quels investissements en cas de  retour de l’inflation.

Le retour de l’inflation oblige l’investisseur à profondément revoir ses stratégies d’investissement  :

• Rechercher à réaliser un investissement immobilier pour y réaliser une plus value ne doit plus être l’objectif. La priorité doit être donnée au rendement locatif. L’investisseur devra se porter acquéreur d’un immeuble de rapport dont le rendement est important (entre 7% et 10%);
• Il faut être particulièrement vigilent à l’investissement dans les résidences services (LMNP – CENSI BOUVARD) dont l’indexation des loyers est souvent plafonnée;
• L’investissement obligataire doit absolument être écarté, y compris les fonds euros des contrats d’assurance vie.
• L’investissement en action et dans les entreprises peut être une source de protection contre l’inflation à condition de choisir les entreprise qui auront un « pricing power », c’est à dire qu’elle pourront ajuster leur chiffre d’affaire en fonction de l’inflation.