Attaquons nous aujourd’hui au mythe de la Société Civile Immobilière (SCI), un outil patrimonial d’une efficacité redoutable pour celui qui sait s’en servir, mais surtout, d’une inutilité tout aussi redoutable pour la grande majorité d’entre vous qui créez une SCI sans en connaître véritablement l’intérêt.

Créer une SCI, c’est simple et relativement peu onéreux si vous le faites vous même et que vous vous investissez dans la rédaction des statuts comme nous vous le présentons dans cet article « Rédiger les statuts d’une SCI : Télécharger un modèle gratuit et l’adapter à ses besoins patrimoniaux », dans lequel nous vous proposons un modèle de statuts commentés.

Pour les autres, vous devrez faire confiance à un professionnel du droit (notaire, avocat), ou du chiffre (expert-comptable) pour créer votre sociétés et vos statuts (qui seront au final très proche des modèles standards que vous auriez pu télécharger gratuitement ailleurs, mais ça, c’est un autre sujet). Il vous en coutera entre 1000€ et 2000€ selon le professionnel et le niveau de ces honoraires.

Vendre de la « création de SCI » est un business comme un autre. Lorsque vous consultez un professionnel du droit ou du chiffre pour créer une SCI, il est rare qu’il vous conseille sur l’intérêt ou non d’une telle création. Les professionnels qui refusent un client sont rares d’autant plus qu’ils ne sont pas payés s’ils vous suggèrent de ne pas faire :

Lorsque vous consultez un courtier en crédit immobilier, il est rare qu’il vous conseille de ne pas faire un crédit immobilier ;

Lorsque vous consultez un agent immobilier, il est rare qu’il vous conseille de ne pas investir dans l’immobilier ;

Lorsque vous consultez un expert comptable, il est rare qu’il vous conseille de ne pas créer une nouvelle société ;

Lorsque vous consultez un notaire, il est rare qu’il vous conseille de ne pas faire un acte.

 

Ainsi, rares sont ceux qui s’interrogent véritablement sur l’intérêt de créer une SCI car la grande majorité d’entre vous restez sur des idées reçues, des certitudes, des légendes urbaines qui veulent qu’avoir sa SCI est formidable !

Pourtant, je puis vous assurer qu’il n’en n’est rien. Dans la grande majorité des cas, la SCI ne sert à rien ! Ou du moins, elle est insuffisamment optimisée pour pouvoir être véritablement utile dans la gestion du patrimoine des associés. Bref, vous êtes des milliers à avoir une SCI parce que votre expert comptable vous l’a conseillé, sans véritablement savoir qu’elle en est l’intérêt autre que celui de payer 500€ à 1000€ chaque année en frais de comptabilité.

Faisons donc le point sur le mythe de la SCI est essayant de faire la liste des avantages et inconvénients.

 

Quels sont les avantages de la SCI dans la gestion d’un patrimoine immobilier ?

Une Société Civile peut être Immobilière, mais aussi patrimoniale.

Pour soucis de facilité, nous utilisons principalement le terme de SCI (Société Civile Immobilière) lorsque l’on évoque la question large des Sociétés Civiles. Il s’agit en réalité d’un abus de langage et nous devrions préférer le terme de Société Civile Patrimoniale tant l’objet social peut être large et non limité aux seuls investissements immobiliers.

Il est tout à fait possible de gérer un portefeuille titre, des actions, ou tout autre activité civile dans une société civile comme nous l’évoquions déjà dans cet article « Constituer une Société Civile Patrimoniale (SC Pat) plutôt qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?« .

 

Une société civile permet d’éviter l’inconvénient d’une gestion en indivision.

Créer une société civile lorsque l’on gère un patrimoine immobilier dont la propriété est indivise permet d’éviter l’inconvénient de l’indivision et sa lourdeur administrative. En effet, au terme des articles 815-2 et 815-3 du code civil, si en principe tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence et peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers, il faudra la majorité des 2/3 pour :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

 

Bref, gérer une indivision, c’est courir en permanence après les signatures et consentement des membres de l’indivision. Une gestion administrative qui peut devenir lourde, même si un mandat large et une convention d’indivision pourront régler une partie des problèmes attachés aux actes de gestion du quotidien.

Créer une SCI est alors une solution pour éviter cette gestion de l’indivision. La nomination d’un gérant au pouvoir large permettra d’atteindre les mêmes objectifs que la convention d’indivision pour un coût supérieur. Mais attention, le gérant devra toujours agir de manière transparente vis à vis des autres associés. Une SCI, ce n’est pas donner le blanc-seing au gérant, c’est simplement lui permettre d’engager la responsabilité de la société… ce qui ne l’empêchera pas d’être responsable de ces actes devant les associés.

L’investissement en indivision est souvent une solution plus simple et tout autant efficace. La SCI ne supprimera jamais une bonne réflexion sur la transmission de votre patrimoine. Posez vous cette question essentielle : Vos enfants auront ils l’envie de continuer à gérer votre patrimoine ensemble lors que vous ne serez plus la ! Pourquoi leur imposer une gestion collective ? Chacun n’a t’il pas vocation à gérer personnellement sa part, selon ses projets de vie ? (cf »Faut-il faire une SCI pour investir dans l’immobilier ? Attention, la SCI n’est pas meilleure que l’indivision »)

 

Une société civile, c’est surtout un outil pour optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier ou financier.

Il ne faut pas se mentir, l’intérêt principal de la SCI c’est la transmission du patrimoine. Mais attention derrière cette belle idée largement répandue, il est essentiel de clarifier le propos : Ce n’est pas vrai dans tous les cas. Créer une SCI, ne suffit pas à transmettre un patrimoine sans droits de succession ; Il faut accompagner la SCI d’une gestion comptable rigoureuse et d’une véritable stratégie.

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « SCI : Faut il tenir une comptabilité ? L’expert-comptable est il obligatoire ou recommandé ?« , c’est l’absence de tenue d’une comptabilité associé à la création de la SCI qui permet aux associés de SCI de transmettre un capital sans droit de succession ; La SCI permet une forme de « fraude fiscale » qui trouve son origine dans la non prise en compte du compte courant d’associé dans la déclaration de succession.

Bref, oui, la SCI peut permettre de transmettre un capital en franchise de droits de succession, mais cela ne va pas de soi ; Il faut mettre en place une véritable stratégie autour de la SCI comme nous vous l’expliquons dans nos livres « Investir dans l’immobilier » ou « Succession« .

 

Investir via une Société Civile, c’est pouvoir choisir l’impôt sur les sociétés.

Mais pouvons nous vraiment parler d’un avantage ? La SCI à l’IS est un mythe qu’il faut combattre. L’intérêt est minime et réservé à de très rares situations comme nous l’évoquons dans cet article « Immobilier locatif : La SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS) est elle une option fiscale intéressante ? ».

 

 

Quels sont les inconvénients de la SCI pour investir dans l’immobilier ?

Investir via une SCI, c’est s’interdire de faire de la location meublée !

S’il est théoriquement possible de faire de la location meublée via une société civile puisqu’il s’agit d’une activité civile, sa qualification commerciale au plan fiscal aura des conséquence peu heureuse pour les associés. Ainsi, faire de la location meublée dans une SCI, c’est perdre la semi-transparence fiscale au profit d’une imposition à l’impôt sur les sociétés. Vous ne pourrez donc pas bénéficier du régime fiscal de la location meublée en investissant via une SCI comme nous vous l’expliquions dans cet article « Location meublée et SCI, c’est prendre le risque d’une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS)« .

 

Investir via une SCI, c’est parfois se compliquer la vie pour un intérêt minime.

Savoir gérer son patrimoine, c’est aussi savoir gérer le temps que l’on y consacre. Quel est l’intérêt de créer une société civile, de payer 1000€ / an de frais de comptabilité, si l’intérêt est faible et minime; Cumulés sur la vie de la SCI, ces frais de comptabilité et autres contraintes de gestion peuvent s’avérer très onéreux.

L’objectif de transmission devra alors être parfaitement travaillé pour justifier de payer ces frais annuels, sauf cas de « fraude » évoqué ci-avant ;-(

 

 

Investir via une SCI, c’est prendre le risque d’une double imposition de la plus-value immobilière.

Il s’agit là d’un argument rarement évoqué, mais il est pourtant majeur. Dans le cadre d’un investissement en SCI, il y a n risque de double imposition de la plus-value immobilière puisque la succession ou la donation des parts ne purge pas l’impôt sur la plus-value immobilière qui sera constaté lors de la vente de l’immeuble.

Ainsi, lorsque les parents font une donation des parts de la SCI à leurs enfants, ce sont leurs enfants donataires qui devront supporter le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière calculée depuis l’origine de la détention de l’immeuble par la SCI.

Prenons un exemple pour comprendre.

Monsieur X possède une SCI. Cette dernière est propriétaire d’un immeuble locatif acheté 100 000€ en N-1 et dans lequel Monsieur X a fait des travaux, générateur de déficits fonciers. Les travaux valorise l’immeuble.

Monsieur X fait une donation des parts de la SCI pour une valeur vénale de 200 000€ (valeur des parts de la SCI au jour de la donation).

15 ans plus tard. L’immeuble détenu par la SCI vaut 300000€. La SCI vend l’immeuble pour 300 000€. La plus-value immobilière sera calculée par différence entre le prix de cession de l’immeuble (300 000€) et le prix d’acquisition de l’immeuble par la SCI (100 000€), soit 200 000€ de plus-value immobilière taxable alors même que les enfants propriétaires des parts auront reçu les parts pour une valeur de 200 000€.

Dans cette hypothèse très précise, la SCI présente un coût fiscal non négligeable qui n’aurait pas été supporté par les associés s’ils étaient restés en indivision (cf »SCI : le piège de la plus-value immobilière. »).

 

Enfin, et contrairement aux idées reçues, la SCI ne permet pas de réduire l’impôt sur le revenu !

Jamais !

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14 Comments

  1. ALAIN LAMBARD says:

    Cet article démontre, en s’attaquant peut-être inutilement à certaines professions, qu’il n’existe pas, notamment dans le domaine du Conseil patrimonial, de solutions « clés en mains ».

  2. je ne suis pas sûr du tout que d’acheter des parts de SCI soit plus contraignant que d’acheter en copropriété. ( d’ailleurs, j’ai fuit la copropriété, c’est quand même un truc de fou, personne n’était jamais d’accord…). J’ai encore malheureusement des parts de SCI. Enfin bref, mieux vaut fuir SCI et copropriété, c’est du pareil au même, l’indépendance n’a pas de prix !!!

  3. Bonjour
    article très intéressant encore une fois, source d informations importantes, mais dans lequel je ne me retrouve pas :

    J ai acheté un local commercial au sein d une SCI a l IS.
    Les revenus locatifs resteront donc au sein de la SCI.
    ces revenus permettrons de largement couvrir l emprunt et les frais annexes de gestion.
    Ce « positif » servira je l espère a financer d autres acquisitions futures.
    L objectif n étant pas de dégager des revenus locatifs pour augmenter mes revenus, mais de rembourser l emprunt bancaire, et dans 15 ans, avoir des revenus mensuels permettant de financer d autres biens immobiliers dans la SCI, et créer ainsi un parc.

    En termes de succession : j ai 35 ans, 3 enfants. La question ne se pose pas pour l instant il me semble, ce n est pas l objectif.
    En terme de gestion : je suis seul propriétaire avec mon épouse, pas de souci de signature.

    Par contre, réel intérêt pour les impôts je trouve : je suis imposé a une TMI de 41%. avec les prélèvements sociaux en plus, si j exploitais le local en dehors d une SCI, les revenus locatifs sera imposes a presque 60%.

    La, ils le sont a 15% (pour la part déclarée, car avec l amortissement je ne paierai rien en réalité)
    Et quand je voudrais / pourrais sortir des dividendes, ils ne seront imposes qu 30% (avec toujours un aléa sur ce que sera la fiscalité dans 15 ans)
    Reste la revente et l imposition sur la plus value, mais c est pas pour tout de suite, et on a rien sans rien…

    Je crée donc cette SCI a des fins fiscales, et pour diminuer mon imposition (mais pas sur le revenu, vous avez raison !!)

    • Ça se comprend pour le local commercial mais pour un appartement vous pouvez le louer en meublé et bénéficier de l’amortissement en LMNP pour ne pas payer d’impôts sur les loyer tout en bénéficiant du même régime fiscal qu’un particulier à la revente.
      Si vous êtes à une TMI de 40% avec 3 enfants c’est que vos revenus sont de 100k+ ce qui vous laisse une bonne marge pour bénéficier de ce régime!

  4. @loobie
    Oui vous avez parfaitement raison. Le LMNP est (pour l instant) le meilleur régime, et j en profite déjà.
    Mais c est tout de même assez chronophage, je pense continuer à faire de l investissement locatif mais en location nue, et donc par l intermédiaire de une SCI à l IS….

  5. je rencontre un problème
    Objet de la SCI : achat vente location et gestion sous toutes ses formes d’1 patrimoine immobilier +(toutes opérations……..
    Pouvoir du gérant: la gérance est investie des pouvoirs le plus étendus pour agir au nom de la société en vue de la réalisation de l’objet social.
    je suis gérant, associé à 50/50
    la SCI ne possède qu’1 bien, mon associé ne veut pas participer aux charges (l’appartement est vide depuis plusieurs années) ne veut pas vendre; je supporte tous les frais et taxes à titre personnel.
    j’avais trouvé un acquéreur, le notaire a refusé de faire le compromis car c’est le seul bien de la SCI et je n’ai pas le consentement de mon associé.
    si la SCI avait eu au moins 1 autre bien le notaire aurait accepté la vente avec ma seule signature.
    Résultat soit je ne paye plus rien mais j’engage ma responsabilité de gérant, soit j’attaque mon associé (qui est procédurier et n’accepte aucune solution)
    Si quelqu’un a rencontré ce problème et à trouver une solution je suis preneur

  6. ALAIN LAMBARD says:

    Engager une procédure afin qu’un tribunal vous autorise à céder cet immeuble.

  7. Bonjour,

    Si avec une SCI à l’IR on peut baisser son IR en faisant du déficit foncier

    dommages qu’il y autant de pub maintenant sur ce blog

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Non, la SCI IR ne change strictement rien. Le mécanisme du déficit foncier aura exactement les mêmes conséquences et mode de calcul avec ou sans SCI

  8. En comparant les statuts disponibles sur internet et ceux établis par un professionnel, vous semblez négliger l’importance des clauses sur le démembrement de propriété (répartition du droit de vote, répartition des réserves entre nu-propriétaire et usufruitier, et du résultat courant et exceptionnel), les clauses d’agrément, l’encadrement du droit de retrait…

    L’intervention d’un professionnel permet également d’expliquer au client l’importance de tenir des assemblées générales et une comptabilité minimale, afin d’éviter la fictivité…

  9. @Daniel
    Sans aucune curiosité malsaine ou jugement de ma part, comment en êtes vous arrive la ?
    Je projette une association future dans l augmentation de capital d une SARL, je voudrais eviter de reproduire ces erreurs.
    Avez vous des conseils a donner pour une association, pieges a eviter ?
    cdt

  10. @sherraf
    bien connaitre son ou ses associés (attention aux manipulateurs souvent difficilement détectables quant tout va bien et qui se révèlent quand l’occasion se présente )
    éviter les situations de blocage, vouloir être à égalité pose de gros problèmes à la moindre difficulté
    les statuts doivent contenir des clauses obligatoires, mais elles peuvent être complétés par les volontés particulières (non léonines) des parties.
    si le projet comporte des promesses, ne pas se contenter des paroles, elles doivent être incluses clairement dans les statuts ou dans une assemblée.
    J’ai fait confiance et je m’en mords les doigts

  11. Gilles.DR315 says:

    Au vu de cet intervention en vidéo, on prend conscience que la SCI a été un effet de mode. Et que pour la défiscalisation, et l’optimisation sur la transmission du patrimoine, c’est peine perdu.
    https://www.youtube.com/watch?v=-yoZhbjyitk

    • ALAIN LAMBARD says:

      Il y a des phénomènes de mode dans tous les domaines et la SCI n’y échappe pas.
      Cependant, dire que la constitution d’une société (SCI pour un bien immobilier) ne permet pas d’optimiser la transmission est un raccourci; à titre d’exemple:
      – La SCI permet, de procéder à une donation-partage, tout en utilisant les dispositions de l’article 1078 du Code civil ; pas possible sur un bien unique (pas de donation-partage sans partage).
      – Procéder à la donation (partage) de la NP des parts dès la constitution d’une SCI endettée, permet, à terme, d’avoir transmis une valeur de parts, peu ou pas taxée , et qui grossit au fil du temps jusqu’au décès de l’usufruitier.
      -Plus généralement permet de dissocier l’avoir et le pouvoir.
      Bien évidemment, compte tenu des coûts de constitution et de gestion (comptabilité, formalisme juridique nécessaire et important …) rien ne sert d’utiliser un canon de 75 pour tuer des mouches. D’où l’existence de plus de 1 million de SCI…

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