La SCI est un fantasme patrimonial. Un peu comme la rolex à 50 ans, celui qui ne possède pas de SCI à 50 ans ne peut se glorifier de posséder un patrimoine important. La SCI, c’est l’arme sociale absolue pour impressionner vos connaissances.

Pourtant, dans de très nombreuses situations, la SCI à l’IR n’est pas vraiment utile et représente davantage un centre de coûts et de complications qu’un véritable intérêt patrimonial. L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) est également à inscrire aux rangs des fantasmes tant les avantages supposés sont en réalité limités à long terme (cf »La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), analyse et détails de cette opportunité fiscale »).

Malgré tout, avouons le, même s’il n’est pas facile de l’écrire, le véritable intérêt patrimonial de la SCI à l’IR est qu’elle autorise une « fraude légale » aux droits de succession ou si vous le préférez une « fraude fiscale de bonne foi ». Le concept est étonnant, il faut l’avouer, mais c’est pourtant l’intérêt principal de la SCI à l’IR.

Comme nous vous l’expliquons dans cet article « SCI : Faut il tenir une comptabilité ? L’expert-comptable est il obligatoire ou recommandé ?« , cette fraude massive est possible du fait de l’absence de comptabilité de la SCI à l’IR et donc de l’absence de prise en compte des comptes courant d’associé. C’est à cause de cette l’absence de comptabilité que c’est installé la légende urbaine autour de l’utilité de la SCI pour transmettre un patrimoine sans droit de succession.

Cette digression sur l’absence de comptabilité n’est pas sans lien avec l’article du jour sur les conséquences fiscales et patrimoniales du passage à la SCI à l’IS. En effet, si l’intérêt principal de la SCI est l’absence de comptabilité, le passage à l’IS aura pour conséquence indirecte de mettre fin à cette « fraude de bonne foi » puisque la tenue d’une comptabilité sera rendue obligatoire par le passage à l’IS (article 38 quater de l’annexe III du CGI).

Au delà des frais supplémentaires générés par cette comptabilité obligatoire, il ne sera donc plus possible de frauder de bonne foi. Sans s’en rendre compte, les associés de la SCI pourraient perdre l’intérêt principal de leur SCI (car c’est à cette occasion qu’ils s’apercevront qu’ils fraudaient de bonne foi). 

Il ne sera plus possible d’oublier d’enregistrer les comptes courant d’associé et il sera donc plus difficile d’utiliser la SCI pour transmettre un patrimoine en franchise totale de droit de succession. Ce sera toujours envisageable, même si la nouvelle définition de l’abus de droit fiscal réduit encore le champ des possibles (cf »SCI : Quels risques d’abus de droit pour motif principalement fiscal ? »).

 

Les conséquences fiscales du passage à l’IS d’une SCI

L’imposition immédiate des bénéfices et des plus-values immobilières latentes…

En principe, le passage à l’IS d’une SCI initialement imposée à l’impôt sur le revenu emporte les conséquences de la cessation d’entreprise, c’est à dire l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values immobilières latentes non encore imposées.

Ainsi, le passage à l’IS est le fait générateur de l’impôt sur la plus-value immobilière qui imposera à l’impôt sur le revenue et aux prélèvements sociaux l’écart de valorisation entre :

– Le prix d’achat de l’immeuble par la SCI auquel il pourra être ajouté les frais de notaire payés lors de l’achat ainsi que les travaux réalisés par des professionnels ou un forfait de 15%.

– La valeur vénale de l’immeuble au moment du passage à l’IS.

Cette plus-value immobilière brute sera déduite d’un abattement pour durée de détention avant de subir l’impôt sur le revenu au taux de 19% et les prélèvements sociaux au taux de 17.2% (le barème de l’abattement pour durée de détention est disponible dans cet article « Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention« ).

Il s’agit là d’un inconvénient majeur qui pourrait réduire fortement l’intérêt du passage à l’IS. Néanmoins, cet inconvénient est à l’origine d’un avantage non négligeable puisque la SCI nouvellement à l’IS pourra amortir l’immeuble exploité sur la valeur réévaluée, c’est à dire pour la valeur de l’immeuble au moment du passage à l’IS et pour une durée normale d’utilisation dont le point de départ sera le passage à l’IS.

 

… Mais une possibilité d’option pour un sursis d’imposition qui permet de renoncer à l’imposition des plus-values latentes.

La société peut néanmoins renoncer à cette imposition des plus-values immobilières constatées lors du passage à l’IS en optant pour un sursis d’imposition. En l’absence de création d’une personne morale nouvelle, ces plus-values immobilières ne font pas l’objet d’une imposition immédiate si l’ensemble des éléments du patrimoine ou de l’actif sont inscrits au bilan d’ouverture de la première période d’imposition à l’IS.

Néanmoins, et c’est là une contrepartie onéreuse à cette option pour le sursis d’imposition, pour bénéficier de ce différé d’imposition, le bilan d’ouverture doit mentionner distinctement, d’une part la valeur d’origine des éléments du patrimoine et d’autre part les amortissements et provisions y afférents qui auraient été admis en déduction si la société avait été soumise à l’IS depuis l’origine.

L’option IS est donc réalisée sans réévaluation de la valeur de l’actif immobilier d’exploitation. L’amortissement de l’immeuble sera réalisé sur la durée restant d’utilisation normale de l’immeuble (c’est à dire en tenant compte de la date d’achat de l’immeuble par la SCI) calculée sur la valeur d’origine de l’immeuble et non sur sa valeur au moment du passage à l’IS.

En cas de cession ultérieure de l’immeuble détenu par la SCI imposée à l’IS, la plus-value professionnelle sera calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de l’immeuble, laquelle est calculée en tenant compte des amortissements déduits pour l’assiette de l’IS mais également les amortissements repris au bilan d’ouverture lors du passage à l’IS (même si ces derniers n’ont fait l’objet d’aucune déduction).

 

A suivre …

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28 Comments

  1. Bonjour,
    Je me permets de répondre à votre article.
    Lorsque vous précisez que la comptabilité n’est pas obligatoire, vous avez raison dans la mesure où aucun texte ne sanctionne l’absence de comptabilité d’une petite SCI translucide; vous oubliez cependant de dire qu’un gérant se doit de respecter les statuts de la société et que les statuts prévoient dans la grande majorité des cas, la tenue d’une comptabilité et même les modalités de cette tenue. D’autre part, pour limiter les sommes importantes en comptes d’associés, tout en tenant une comptabilité, il suffit que l’assemblée générale décide de reporter à nouveau les résultats dégagés au cours de l’exercice ou de les mettre en réserve, au lieu de les distribuer.
    Enfin, en l’absence de tenue de comptabilité, comment évaluer les parts sociales, en cas de vente, donation, succession, ou tout simplement pour l’IFI, comment avoir une exacte vue du patrimoine, des valeurs d’actif et du passif de la société ? C’est là, tout l’apport d’une comptabilité et d’assemblées générales bien tenues !

    • Merci pour ces précisions bienvenues.

      Nous sommes bien d’accord sur la question de la mise en réserve. Néanmoins, la question de la poursuite claire de l’objet social me semble prioritaire au regard de la nouvelle définition de l’abus de droit fiscal.

      Sommes nous d’accord ?

    • Madame Fournaise Merci pour ces informations

      Lors du passage de la SCI à l’IS si on dégage une plus value (taxable selon le régime des plus values immobilières)
      On pourra de fait amortir cette plus-value sous le régime de l’IS
      Permettez moi Une question
      Dans cette situation et sachant qu’on ne peut amortir que dans la limite de la valeur comptable d’un actif, doit on comptabiliser cette plus value en supplément d’actif au jour du changement de régime et si oui la contrepartie est elle une majoration des capitaux propres ( comme une réévaluation ou une augmentation de capital) mais alors le capital ne correspondra plus aux statuts ou bien en résultat ( non imposable puisque déjà taxe) qui viendra lors de l’assemblee Suivante majorer le bénéfice distribuable de la SCI à l’Is ???
      Et alors quid si la SCI décide de distribuer un dividende ??? Y aura t il taxation à la flat tax sachant que La majoration de l’actif résulte seulement d’une écriture comptable et n’est que virtuelle ??
      Les liens entre fiscalité et comptabilité sont souvent ténus !!!!!!
      Avez vous une réponse à cette problématique ?
      Merci.

      • FOURNAISE Tania, expert comptable says:

        Bonsoir Daniel,
        L’option pour l’IS d’une société civile immobilière de location est considérée comme une cessation d’activité emportant imposition des résultats de l’exercice en cours sur une base déterminée en créances et dettes, et imposition des plus-values latentes prises par l’actif social. (comme vous le précisez, selon le régime des plus-values immobilières privées pour les associés personnes physiques non BIC)
        Aussi, pour faciliter le passage des SCI translucides à un régime IS, – celui-ci pouvant se révéler douloureux en montant d’impôt à payer alors qu’il n’est accompagné d’aucune entrée de trésorerie – , et en l’absence de création d’une personne morale nouvelle, il est prévu au profit des sociétés civiles immobilières de gestion ou de location qui changent de régime fiscal un mécanisme optionnel de sursis d’imposition de ces plus-values latentes .
        Ces choix sont soumis à des règles très strictes de conditions préalables et de forme, notamment par la notification de l’option, la production d’un bilan d’ouverture retraçant le choix décidé par les associés, la constatation correcte dans les comptes du choix retenu (réévaluation/imposition ou sursis d’imposition).
        Bien entendu, s’il y a choix pour l’imposition des plus-values latentes, la nouvelle valeur donnée aux immeubles servira ensuite de nouvelle base amortissable (à l’exclusion bien sûr de la quote-part terrain).
        Il se trouve que j’anime 2 journées de formation sur la SCI les 5 et 6 mars prochains à Paris ; j’y présente et explique entre autres toutes ces particularités. Il reste quelques places disponibles. Ceux qui sont intéressés peuvent me contacter par mail et me laisser leurs coordonnées ; je leur transmettrai alors le programme détaillé.

        • Madame Fournaise
          Merci pour ce retour
          Sujet passionnant
          Je ne suis malheureusement pas disponible les 5 et 6 mars et c’est bien dommage
          Il y aura bien d’autres sessions ?
          Bonne journée
          Daniel

          • FOURNAISE Tania, Expert comptable says:

            Une prochaine est organisée les 15 et 16 octobre
            cordialement
            T Fournaise

            • Merci pour cette info
              Bien cordialement
              Daniel

              • Alain LAMBARD says:

                Daniel,
                En attendant de suivre une formation animée par Tania FOURNAIZE, quelques éléments de réflexion.
                La réévaluation de l’actif d’une société immobilière soumise à l’article 8 du CGI a été une pratique suggérée, notamment , par un membre du CADF.
                Le schéma simplifié était le suivant :
                – Réévaluation de l’actif affecté à un compte de résultat ou même directement à un compte courant d’associé…
                – Option à l’IS ,
                – Calcul des amortissements sur une base réévaluée,
                – Limitation du résultat imposable du fait de ces amortissements,
                – – appréhension de la trésorerie par le compte d’associé.
                Mais, « je vous parle d’un temps que les moins de vingt ans ne peuvent pas connaître »…
                Et « ça c’était avant » que la jurisprudence ne prenne la main sur ce sujet et notamment :
                – CE, 8e et 3e ss-sect., 12 juill. 2013, n° 338278, Sté Cofathim
                – CE, 8e et 3e ch., 19 sept. 2018, n° 409864, SCI JMD

                En résumé :
                le Conseil d’État subordonne l’opposabilité d’une réévaluation d’actifs par une société civile à la tenue d’une comptabilité commerciale (article L. 123-18, alinéa 4, du Code de commerce) et applique ce principe aux sociétés civiles immobilières (SCI), exerçant une activité de location d’immeubles nus .
                L’application de ce principe aux sociétés civiles immobilières
                Pour les SCI exerçant une activité de location d’immeubles nus, l’arrêt du Conseil d’État conduit à distinguer deux hypothèses.
                Lorsque la société est soumise à l’IS, l’opposabilité d’une réévaluation d’actifs ne présente pas de difficultés particulières.
                En effet, pour les sociétés soumises à l’IS, le résultat imposable est déterminé suivant les règles de la comptabilité commerciale.
                Lorsque la société n’est pas soumise à l’IS, l’opposabilité d’une réévaluation d’actifs est plus problématique.
                En principe, une SCI non soumise à l’IS exerçant une activité de location d’immeubles nus calcule son résultat imposable suivant les règles des revenus fonciers (CGI, art. 238 bis K, II).
                Les réévaluations d’actifs opérées par la société ne sont donc pas opposables à l’Administration, quand bien même elle serait tenue d’établir ses comptes annuels sous la forme d’une comptabilité commerciale (en application des statuts ou des dispositions de l’article L. 612-1 du Code de commerce).
                En effet, le Conseil d’État souligne que l’opposabilité d’une réévaluation d’actifs à l’Administration suppose que la société soit astreinte à la tenue d’une comptabilité commerciale « pour la détermination du revenu imposable de ses associés ».

                Ces arrêts et , quelques autres relatifs aux sociétés de personnes ont fait l’objet d’un long commentaire par Vincent VILETTE, à la Revue de Jurisprudence fiscale 2018 12.

                • Bonsoir Alain

                  Merci pour ces précisions sur la réévaluation
                  J’ai beaucoup plus de vingt ans mais pour autant je n’ai pas bénéficié du paradis fiscal que vous évoquez au début de votre propos

                  Dans mes Sci familiales nous avons souscrit en demembrement « ab initio » mon épouse et moi même en U et nos deux enfants en NP ( et avant les acquisitions immobilières) en amenageant les statuts d’escorte à maîtriser les choses.
                  Un notairem’a Dit que l’abministration pourrait remettre en cause la souscription démembrée au capital de départ de la sci
                  Certains d’entre vous ont ils eu le même écho ?
                  Et sur quel fondement pourrait il y avoir rejet ?
                  Merci de vos retours

                  • ALAIN LAMBARD says:

                    Le démembrement « ab initio » (rémunération en US et NP de l’apport en PP) pose d’abord un problème juridique qui a notamment pour origine la question de savoir si l’Usufruitier est un associé. La jurisprudence de la Cour de cassation semble considérer que l’usufruitier n’est pas un associé. Dans ces conditions, la société devrait être considérée comme fictive et l’administration pourrait donc tirer les conséquences fiscales de cette fictivité. Pour des développement voir notamment Rémy GENTILHOMME (notaire) démembrement de propriété et ingéniérie sociétaire chez EFE.

                  • Pour compléter la réponse d’Alain : une autre approche débattue consiste à considérer qu’un démembrement ne peut porter que sur un sous-jacent préexistant.
                    Ainsi, l’opération devrait s’analyser comme consistant « mécaniquement » à un apport d’abord rémunéré par des titres en pleine propriété, suivi d’un échange (NP contre USU) pour aboutir à la répartition dont vous faites part.
                    Partant, l’administration fiscale aurait matière à taxer cette opération d’échange.
                    Bien que je n’ai pas connaissance de redressements effectivement réalisés sur ce fondement, je dois reconnaître que je trouve que ça tient la route d’un point de vue théorique.

                    • Alain LAMBARD says:

                      C’est en fait la solution pour éviter le risque évoqué ci-dessus ;
                      Cette même technique est utilisée dans le démembrement croisé même si l’objectif est différent ( parts de SC détenant la RP) de même que le contenu de l’échange.

                    • Alain, Cédric,
                      Merci pour ces réponses qui ne sont pas de nature à me rassurer
                      L’action de l’administration en fictivité est elle sujette à prescription ???
                      Que puis je faire sauf à stipuler régulièrement dans les assemblées annuelles ce démembrement ???
                      Merci de vos réponses
                      Cordialement
                      Daniel

        • « Il se trouve que j’anime 2 journées de formation sur la SCI les 5 et 6 mars prochains à Paris »

          Voilà qui est très intéressant. Lors de votre prochaine réunion/formation sur ces sujets, n’hésitez pas à m’en informer (0603575911 – contact@guillaumefonteneau.fr) nous pourrions trouver une moyen pour en faire la promotion auprès des lecteurs.

          Bien à vous et encore merci pour la grande qualité des informations.

          Guillaume

  2. Philippe30 says:

    Je suis gérant de 4 SCI IS , 3 SCI pour du locatif et une structure SCI de type holding.

    Je dispose également d’une SCI IR pour ma résidence principale depuis peu.

    Le patrimoine immobilier dépasse le million , je vous laisse imaginer les revenus locatifs induits par ce patrimoine sachant que je tourne entre 10 et 15 % de rentabilité.

    Tant que l’argent n’est pas sorti , je ne paye que la CRL à 2.5 % et je n’ai toujours pas payé d’IS depuis 10 ans.
    Si je devais déclarer ces revenus au titre de revenus fonciers avec CSG à 17.2 % , il y a longtemps que j’aurais été en incapacité de monter un patrimoine important.

    Je lis beaucoup d’articles en moment sur ce site concernant les SCI , l’IS dont ce serait une très mauvaise idée etc ….

    Bien évidemment quand on monte une structure importante il faut passer par la SCI IS , pour la fiscalité et pour la succession.

    Quand on monte ce type de structure , on connait la plus value professionnelle et cela ne s’adresse pas à l’investisseur d’un ou 2 appartements qui a sa SCI pour faire bien.

    Je gère 5 immeubles et 4 locaux commerciaux soit 24 lots répartis sur ces structures

    Les quelques biens dont je dispose en nom propre ont vocation a être revendu afin de réinjecter de la trésorerie dans la holding pour ensuite repartir sur d’autres achats après apports en CCA

    J’ai remarqué que vos articles sous estiment les patrimoines et rentabilités mise en œuvre par certains investisseurs.

    A titre personnel , j’ai arrêté de travailler depuis plusieurs années suite aux montages immobiliers mis en œuvre.

    • « Bien évidemment quand on monte une structure importante il faut passer par la SCI IS , pour la fiscalité et pour la succession. »

      Pouvez vous developper se que vous entendez par « pour la succession » ?

      • Philippe30 says:

        Démembrement des parts sociales en prenant en compte actif moins passif si emprunt en cours afin de minorer la valeur des parts

        Donation de parts au fur et mesure en conservant le contrôle des sociétés via les statuts

        Apport de fonds en CCA sur des structures montés par les descendants et détenus pour 5 % par la holding afin de doper leur capacité d’emprunt.
        Les 5 % permettent ensuite la remonté de dividende en utilisant le régime mère fille

        Rachat de parts de société pars des sociétés détenus par les descendants

        Etc ….

        C’est le minimum lorsque l’on part sur ce type de montage

  3. ALAIN LAMBARD says:

    « Pourtant, dans de très nombreuses situations, la SCI à l’IR n’est pas vraiment utile et représente davantage un centre de coûts et de complications qu’un véritable intérêt patrimonial. L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) est également à inscrire aux rangs des fantasmes tant les avantages supposés sont en réalité limités à long terme (cf »La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), analyse et détails de cette opportunité fiscale »).

    Malgré tout, avouons le, même s’il n’est pas facile de l’écrire, le véritable intérêt patrimonial de la SCI à l’IR est qu’elle autorise une « fraude légale » aux droits de succession ou si vous le préférez une « fraude fiscale de bonne foi ». Le concept est étonnant, il faut l’avouer, mais c’est pourtant l’intérêt principal de la SCI à l’IR. »
    Guillaume,
    Beaucoup d’affirmations sans démonstration.

    • Des affirmations qui reposent sur mon expérience. Vous ne la partagez pas ?

      • ALAIN LAMBARD says:

        Non,
        Mon expérience va à l’encontre de la votre.
        Je ne ne pense pas que les associés d’une société civile la constituent pour des motifs de « fraude légale«  non définie.
        Come le rappelle Tania FOURNAISE, qui « baigne » dans ce sujet depuis de nombreuses années, les apprentis fraudeurs pourraient être confrontés à de de sérieuses désillusions lorsqu’ils devraient justifier les modalités de transmission des parts d’une SCI qui ne tiendrait pas une comptabilité; même simplement en « trésorerie ». L’administration pourrait, à l’aide d’autres critères, considérer que la société est fictive.

        • Philippe30 says:

          Je suis d’accord avec vous , le fait de monter une structure SCI IR induit la mise en place d’une comptabilité à minimum , d’un compte pro donc on ne monte pas ce type de structure pour jouer avec les CCA.

          Bien au contraire , si on veux passer de l’argent en dessous il faut se faire discret dans les montages et surtout rester en mode de détention en nom propre même si cela induit de l’indivision

      • Pour ma part je vous rejoins Guillaume.
        Il n’est pas rare de « croiser » des SCI vieilles de 10, 15, 20 ans avec des parts ayant fait l’objet d’une donation juste après leur constitution avec un ou plusieurs immeubles qui vivotent à l’intérieur et pourtant aucune comptabilité tenue et simplement les déclarations de résultat souscrites.
        En pratique on se contente de les valoriser en tenant compte de la valeur vénale de leurs immeubles à date moins une décote (soit car il y a une volonté de transmettre les dernières parts, soit car il y a eu un décès et qu’il faut évaluer les parts dans le cadre de la succession voire même dans le cadre d’un contrôle d’ISF). Le fisc y trouve son compte (car on ne déduit pas de la valeur de la participation résiduelle le montant du compte courant qui devrait figurer au passif) même s’il y perd quelques plumes en route (car la valeur de ce compte courant devrait justement figurer à l’actif de la déclaration de succession ou d’ISF). Et encore, souvent dans ce type de schéma c’est les parents qui, dans les faits, se sont réappropriés l’essentiel des loyers via des retraits opérés ou gré des besoins, ce qui devrait donc constituer autant de retraitements du montant de leur compte courant ainsi que celui des enfants puisque, pour leur part, ils auront été imposés sur un résultat qu’ils n’auront jamais appréhendé (sauf cas où la transmission s’est faite en démembrement de propriété, et encore, dans ce cas il faut aussi prendre en compte le fait qu’ils auraient dû être bénéficiaire -sauf clause contraire des statuts- du prix de cession dans le cas où il y en aurait eu au moins une).
        C’est une côte mal taillée, en soi fausse, mais qui contente tout le monde dans les faits car c’est davantage pragmatique que de reconstituer une compta sur plus de 10 ans…

        • ALAIN LAMBARD says:

          Cédric,
          Vous décrivez une situation, peut-être pas « rare » mais je ne pense pas qu’il existe de statistiques concernant les SC qui ne tiennent pas de comptabilité (il existe plus de un million de SC dont une grande majorité relevant de l’article 8 du CGI).
          J’ajoute, qu’en cas de cession des parts ou de dissolution de la société et, notamment pour le calcul de la PV, il ne sera pas possible, en l’absence de comptabilité, d’appliquer la jurisprudence Baradé pour la détermination du prix d’acquisition des parts sociales.
          Comme le rappelle Tania FOURNAISE, ci-dessus, l’absence de comptabilité devrait entraîner la responsabilité du gérant lorsque les statuts de la SC prévoient cette formalité. On peut douter par ailleurs qu’en l’absence de comptabilité les formalités juridiques annuelles soient effectuées et notamment les décisions collectives (Code civil 1852 à 1854) de même que l’information des associés (Code civil 1855 et 1856).

          • Je suis parfaitement d’accord avec vous Alain sur l’ensemble des points soulevés, et je n’affirme pas qu’il s’agit d’une bonne situation, ni même d’une situation souhaitable, mais me fais juste l’écho de la position de Guillaume que je comprends eu égard à ce que je constate concrètement (et que je comprends d’autant plus lorsqu’il précise qu’il s’agit d’une « fraude fiscale de bonne foi » dans le sens où les concernés n’ont même pas conscience de se mettre hors des clous lorsqu’ils la commettent par omission).
            Encore une fois, lorsqu’il y a un décès avec des parts à valoriser dans le cadre d’un actif successoral ou tout autre événement (généralement subit) nécessitant une telle évaluation, on fait ce qu’on peut avec ce qu’on a 😉

  4. ALAIN LAMBARD says:

    Daniel,
    Faites en sorte de procéder régulièrement à vos déclarations, d’être en mesure de justifier vos déclarations, de suivre scrupuleusement le formalisme prévu dans les statuts de votre société (comptabilité si elle est prévue, formalités de l’article 1856 du Code civil, formalités des décisions collectives des articles 1852 et suivants, registre des PV…) de façon à ce que, en cas de « contrôle sur place » de l’administration, tout soit clair. Dans dette situation il est peu probable que l’administration remonte à la constitution de la Société.

  5. Jean-Pierre GILBERT says:

    Je constate qu’Alain LAMBART maîtrise parfaitement la question de la réévaluation libre d’un actif (immeuble) détenu par une SCI .
    Je l’ai pratiquée dans un temps que les moins de 20 ans ….. en me référant précisément à la 1ère édition de l’ouvrage de Maître Remy Gentilhomme cité : réévaluation libre de l’immeuble, écart de réévaluation porté dans un premier temps au passif, et imputation en compte courant de mes enfants nu-propriétaires des parts …génial ….transmission sans droits de mutation, pas imposition de plus-value à l’IR puisqu’il n’y a pas de mutation à titre onéreux !
    Mais c’était avant effectivement !
    Dans la 2nde édition de son livre cité , Me Gentilhomme est moins affirmatif quant à la faisabilité ……et vient ensuite la jurisprudence du CE mentionnée.

    Il est possible me semble-t-il de contourner la question de l’obligation de tenir une comptabilité de type commerciale pour pouvoir continuer à bénéficier du mécanisme de la réévaluation libre
    en faisant détenir quelques parts ( disons 5%) de la SCI à l’IR par une société commerciale, de sorte que même si 95% des parts sont détenues par des personnes physiques , la tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire.

    Je ne comprends pas que les Pouvoirs publics n’imposent pas la tenue d’une comptabilité , quand dans le même temps on impose aux SCI la plus grande STUPIDITE qui soit, je veux parler de la déclaration des BENEFICIAIRES EFFECTIFS , notion fumeuse qui ne reflète rien : mes enfants détiennent 90% des parts en NP, ils sont les BE , alors qu’en tant que gérant j’ai tous les pouvoirs et qu’en tant qu’usufruitiers nous percevons les revenus …n’importe quoi.

    Mais surtout, en ce qui concerne la non tenue d’une comptabilité pour les SCI, ceci est incompatible avec l’obligation d’appliquer la jurisprudence QUEMENER pour calculer la plus-value en cas de mutation à titre onéreux des parts (que ce soit cession ou apport) .
    En effet, sans historique comptable et fiscal complet depuis la création de la SCI, il est impossible de calculer la valeur d’acquisition (dûment corrigée) des parts , à savoir que la valeur d’acquisition doit être :
    – majorée, d’une part, de la quote-part de bénéfice imposée entre les mains de l’ associé et, d’autre part, des pertes que celui-ci a comblées;
    -puis minorée etc.…..

    J’aimerais avoir l’avis de Mme FOURNAISE (que j’ai rencontrée il y a fort longtemps dans une de ses formations sur le LMP

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